השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

השקעות R הון · 28/11/21

נכתב ע"י ראובן 23:
אשמח לדעת האם מומלץ להשקיע בנאסד"ק

אפשר להכניס את זה כחלק מתיק השקעות.
לא ממליץ לא מייעץ

נכתב ע"י ראובן 23:
ואם כן מה המספר מניה

קרן סל שקלית של בלאקרוק - 1159243

פקמן · 29/12/21

בהפניקס יש 80 אחוז מינוף
במחקה מדד?
אם כן באיזה ריבית??

אותיות פורחות · 29/12/21

נכתב ע"י פקמן:
בהפניקס יש 80 אחוז מינוף
במחקה מדד?
אם כן באיזה ריבית??

לא יודע על מה בדיוק אתה מדבר, אבל יש שתי דרכים למינוף בהשקעות, או קנייה של קרן ממונפת, ואז לא אתה ממנף אלא הקרן וממילא אין לך חיוב ריבית עליך אלא רק על הקרן (במקרה שיש)
הדרך השניה כאשר אתה ממנף בהלוואה מבית ההשקעות ואז זה לא מחקה מדד ולא שום דבר, אתה פשוט בוחר במה אתה רוצה להשקיע בכספים שאתה לווה מבית ההשקעות (במגבלות שקובע בית ההשקעות לכל ניר וניר)

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י פקמן:
בהפניקס יש 80 אחוז מינוף
במחקה מדד?
אם כן באיזה ריבית??

הם לא נותנים הלוואות.

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י אותיות פורחות:
או קנייה של קרן ממונפת, ואז לא אתה ממנף אלא הקרן וממילא אין לך חיוב ריבית עליך אלא רק על הקרן (במקרה שיש)

קרן ממונפת זה לא מינוף, אלא הימור.

דאבל · 29/12/21

תודה לכל המבינים שחולקים את נסיונם ברוחב לב!
ההנחה הראשונית שהביאה @מקצועי בלבד היא שלזוג המשקיע יש 300K כהשקעה ראשונית.
לי כרגע אין סכום כזה, אלא בדקתי אפשרות לרכישת דירה שניה על בסיס משכון הדירה הקיימת + השניה
כך שלאחר כל חישובי הדירה + עלויות הקניה + מכירי השכירות שאקבל בצורה זהירה
אני אמורה להוסיף 1000 ש"ח מכיסי כל חודש, לקניית דירה שמחירה כ-700K
האם השקעה של 1000 ש"ח לחודש שווה יותר להשקיע בשוק ההון?
אני לא יודעת לחשב...

אותיות פורחות · 29/12/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
קרן ממונפת זה לא מינוף, אלא הימור.

מה שאת כותבת נכון מבחינת ההתיחסות המעשית שלנו.
מהבחינה הטכנית קרן ממונפת בעצם קונה אופציות וכדומה בפי 3 מהשווי שלה, מה שבעצם מהווה מינוף.

אותיות פורחות · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
אני לא יודעת לחשב..

הבעיה כמובן אינה החישוב, את זה אפשר לעשות באקסל פשוט
הבעיה היא החיזוי של העתיד מה יתן יותר תשואה.
בגדול בעיני למי שמבין מספיק בשביל לא לעשות שטויות בשני התחומים, הייתי אומר ש:
לקניית דירה יש עדיפות גדולה מבחינה זו שהיא תקועה וקשה להזיז אותה בשעת משבר והיא מכריחה אותך לחסוך בגלל החוב, וחיסרון שקשה להוציא ממנה כסף כשצריך ושצריך להיכנס לחוב עצום.
לקניית מניות יש מעלה גדולה בכך שאין צורך להכנס לחובות כלל ואפשר להשקיע בקלות את הסכום הפנוי שיש לך ואפשר להשתמש בכסף בקלות, ומאידך החסרונות הם שקל מאוד להפסיק לחסוך ולהוציא את ההשקעה.
מכאן ואילך ההכרעה היא יותר שאלה לפסיכולוג מאשר למומחה בשוק ההון.

דאבל · 29/12/21

תודה על השיקולים שהעלית
אשמח לחישוב קונקרטי על סמך הממוצע בשוק-
מהו הסכום שיתקבל מהפקדה חודשית של 1000 ש"ח לקרן שנותנת תשואה של 7%

אותיות פורחות · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
תודה על השיקולים שהעלית
אשמח לחישוב קונקרטי על סמך הממוצע בשוק-
מהו הסכום שיתקבל מהפקדה חודשית של 1000 ש"ח לקרן שנותנת תשואה של 7%

בבקשה

דאבל · 29/12/21

תודה רבה
אני רואה שמצב שלי, שווה יותר כרגע לקנות דירה
יתכן שבהמשך נכון יהיה למכור את הדירה ולהעביר את הכסף לשוק ההון

Tweenset · 29/12/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
הם לא נותנים הלוואות.

אם הכסף בקופ’’ג להשקעה הם נותנים הלוואות.
כמדומני עד 45% במסלול 100% מנייתי.

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
תודה רבה
אני רואה שמצב שלי, שווה יותר כרגע לקנות דירה
יתכן שבהמשך נכון יהיה למכור את הדירה ולהעביר את הכסף לשוק ההון

השאלה שלך מלכתחילה לא נכונה!
למשכן את הדירה הקיימת את יכולה לעשות גם בשביל השקעה בשוק ההון.
ולכן צריך לחשב שיש לך הון ראשוני כגובה הסכום של המשכנתא על הדירה הקיימת, + 1000 ש"ח חודשי, בשביל להשקיע בשוק ההון.
הנה דוגמה:

דאבל · 29/12/21

אבל בשביל להחזיר את המשכנתא הזו אצטרך נניח עוד כ- 2000 ש"ח חודשי
בדירה מושכרת אני בונה על השכירות

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
אבל בשביל להחזיר את המשכנתא הזו אצטרך נניח עוד כ- 2000 ש"ח חודשי
בדירה מושכרת אני בונה על השכירות

אני לא יודעת כמה המשכנתא שאת מדברת עליה, אבל צריך לעשות את החישובים בצורה מקצועית, ולפי הנתונים המציאותיים.
נגיד 300,000 ש"ח יכול להיות החזר חודשי של 1,300 ש"ח.
ובדירה להשקעה שהכל ביחד עולה 700,000 ש"ח, [כולל מס הרכישה של 8% וכולל מתווך ושיפוץ ועו"ד וכו'] לא נראה לי שאפשר לקבל כ"כ בקלות 2800 ש"ח שכירות. [בשביל להגיע למצב שתצטרכי להוסיף רק 1000 ש"ח בחודש]

דאבל · 29/12/21

אני לאחר ברור עם יועץ משכנתאות,
כמו שכתבתי מדובר בדירה שעולה 700K שלאחר עלויות חישבנו 850K

בכל אופן לפי האופציה שעלית יש צורך בהשקעה חודשית גדולה יותר

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
אני לאחר ברור עם יועץ משכנתאות,
כמו שכתבתי מדובר בדירה שעולה 700K שלאחר עלויות חישבנו 850K

בכל אופן לפי האופציה שעלית יש צורך בהשקעה חודשית גדולה יותר

מאד קשה לעשות השוואה בלי שיש יותר פרטים.
אבל אפי' נניח שאתם רוצים להוציא 1000 ש"ח בחודש בלבד, [ובתכנון נכון, תוכלו להחזיר מההשקעה בשוק ההון עוד הרבה כסף] אז תוכלו לקחת משכנתא על הדירה הקיימת של 250,000 ש"ח, כך שההחזר החודשי למשכנתא יהיה 1000 ש"ח, וזה מה שתקבלו בסופו של דבר.

אבל כמובן שבתכנון נכון, גם אפשר לקחת משכנתא יותר גדולה, + עוד כמה דברים, ויהיה אפשרות להחזיר את זה מההשקעה עצמה, אבל שוב, צריך בשביל זה תכנון נכון.

דאבל · 29/12/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
צריך בשביל זה תכנון נכון.

מי יוכל לעזור לי בתכנון נכון
חוץ מאשר למידה עצמית?
בהנחה שיש לי את האופי המתאים להשקעות כמו שמדגישים כאן תמיד.

מקצועי בלבד · 29/12/21

נכתב ע"י דאבל:
מי יוכל לעזור לי בתכנון נכון
חוץ מאשר למידה עצמית?
בהנחה שיש לי את האופי המתאים להשקעות כמו שמדגישים כאן תמיד.

בפרטי, גם אני יכולה לעזור.

szn · 3/1/22

לא מבין בזה
רק מצטט כתבה מגלובס:

אחת ולתמיד, במה יותר כדאי להשקיע: בבורסה או בדירה?

מחירי הדירות עלו ביותר מ-10% בשנה החולפת, הקצב השנתי הגבוה ביותר מאז 2010, אך לאורך יותר מ-25 שנה, מדדי המניות הכו את מדד מחירי הדירות • האם זה אומר שהשקעה במניות תמיד עדיפה על נדל"ן, או שלשוק בישראל יש חוקים משלו? • מחקר של הפקולטה לניהול באוניברסיטת ת"א יצא לבחון בדיוק את השאלה הזו - מניות או דירות? • האזינו

הילה ויסברג עידן ארץ16:42

מניות או דירות

בעשור האחרון הנדל"ן בישראל מזנק, וזו מגמה שרק הואצה בתקופת הקורונה, וניכרת גם במדינות נוספות כמו בריטניה וגרמניה. למעשה, בשנה החולפת - 2021 - מחירי הדירות עלו ביותר מ-10%, הקצב השנתי הגבוה ביותר מאז 2010, כך לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
לכן לכאורה, מי שיש לו כיום כסף פנוי ומחפש את אפיק ההשקעה המשתלם ביותר, טוב שישקיע בנדל"ן. הכדאיות הזו נתמכת גם בסביבת הריבית הנמוכה שקיימת בישראל, ומאפשרת ליטול הלוואה - כלומר, למנף את ההשקעה - בעלות נמוכה, מה שרק מגדיל את פוטנציאל הרווחיות שלה. אבל האם השקעה בנדל"ן באמת משתלמת יותר בהשוואה לאפיקי השקעה אחרים, שוק ההון למשל, גם בטווח הזמן הארוך?
- פרסומת -

כך למשל, בשנים 1993-2020 מדד המניות המרכזי של ארה"ב, S&P500, עלה פי 7.5. גם המדד המרכזי של ישראל, תל אביב 125, עלה באותה תקופה יותר מפי שישה. לעומת זאת, מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, עלה "רק" כמעט פי 4. מה קורה כשהבדיקה הזו מביאה בחשבון עוד משתנים, כמו משכנתה ומיסוי; ועד כמה שוק הנדל"ן הישראלי - שרוב ההיצע בו נשלט בידי המדינה - הוא אנומליה בהשוואה לשווקים אחרים?
כדי להבין זאת, נעזרנו במחקר שערך באחרונה פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן מהפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב. המחקר, שנעשה עם עמיתי המחקר מהפקולטה ד"ר רוני גולן ואמיתי פרנקל, הסתכל גם כן על טווח זמן ארוך: 1998 ועד 2018. הוא נועד לבחון איזו השקעה יותר משתלמת בפרק הזמן הזה, מניות או נדל"ן (לצד עוד אפיקי השקעה), אך גם פירק את 20 השנים הנבחנות לפרק זמן יותר קצרים.
למחקר היו כמה נקודות מוצא. הראשונה, סכום ההשקעה הראשוני שעמו המשקיעים יצאו לדרך ב-1998 הוא 320 אלף שקל. בתרחיש אחד הסכום הושקע במניות, מדד תל אביב 125; ובתרחיש אחר הסכום הושקע בנדל"ן: דירת 4 חדרים במחיר ממוצע נכון ל-1998 (כ-750 אלף שקל), יחד עם משכנתה של 60%. עוד נקודת מוצא הייתה שמשקיע הנדל"ן השכיר את הדירה שרכש, ובמקביל גם שילם משכנתה. את המרווח בין השניים, שזו ההשקעה בנדל"ן, המשקיע המקביל בשוק ההון שם גם כן בהשקעה שלו.
עוד על הצוללת

הסימולציה גם הביאה בחשבון את כל המיסוי והעמלות שכרוכים בהשקעת נדל"ן, מצד אחד, ודיבידינדים, למשקיעים בשוק ההון, מצד שני. העלייה בתשואה התבססה על כלל העסקאות שנעשו בעשר הערים עם הכי הרבה עסקאות נדל"ן בישראל, לפי דיווח רשות המסים.
ואלה הממצאים: כעבור עשר שנות השקעה החל מ-1998 - כלומר, ב-2007 - לו משקיעי הנדל"ן היו מוכרים את הדירה שלהם, הרי ש-320 אלף השקל שעמם יצאו לדרך היו כמעט מוכפלים ומגיעים לכ-600 אלף שקל. וזאת, אחרי החזר חוב המשכנתה לבנק. אבל המשקיעים במניות היו רואים כמעט 1.3 מיליון שקל; יותר מפי ארבעה בהשוואה לסכום ההשקעה הראשוני. ובקיצור, ידם של המשקיעים במניות הייתה על העליונה, ובענק.
מדוע זה קרה? בעיקר מאחר שבשנים 1997-2007 שוק הנדל"ן הישראלי דשדש. זו הייתה תקופת העלייה הגדולה ממדינות בריה"מ לשעבר של תחילת שנות ה-90, שבמהלכו החל גל בנייה מאסיבי, שלא הסתיים כשהעלייה התמעטה. התוצאה הייתה יותר היצע מביקוש, והמחירים צנחו. אך במקביל, שוק ההון דווקא זינק באותו פרק זמן. אמנם ב-2001 התרחש הפיצוץ בבועת ההייטק דאז, מה שמכונה "בועת הדוט קום", אך זו הייתה רק מכה קלה בכנף לשני מדדי המניות כאן בישראל ובארה"ב.

המינוף טורף את הקלפים

- פרסומת -

אך שהשורה התחתונה של המחקר דווקא נוטה לכיוונו של הנדל"ן. אם המשקיעים במניות והמשקיעים בנדל"ן היו משאירים את ההשקעה שלהם בנכסים עד 2018, הרי שהמנצחים היו לא המשקיעים במניות אלא דווקא המשקיעים בנדל"ן. הם היו רואים בחשבון הבנק סכום של יותר מ-1.8 מיליון שקל, מעט יותר בהשוואה למשקיעים במניות, שהיו רואים גם הם סכום מכובד מאוד: קרוב ל-1.7 מיליון שקל.
חשוב להדגיש ש"הניצחון" לטובת הנדל"ניסטים בתקופה של 1998-2018 התרחש הודות למינוף שנטלו משקיעי הנדל"ן, כלומר ההיעזרות במשכנתה. אך גם זה עניין של תקופה, שכן בתקופת "תור הזהב" של הנדל"ן בישראל, 2007-2018, לא משנה אם ההשקעה הייתה ממונפת או לא, הנדל"ן תמיד ניצח. התשואות היו עד כדי כך פנומנאליות. מה קרה בתקופה זו? זו תקופה שבה התרחש המשבר הכלכלי הגלובאלי של 2008, שבמהלכו מדדי המניות צנחו. מצד שני - מחירי הנדל"ן בישראל החלו לזנק, זינוק שנמשך עד למועד זה, ולא צפוי לעצור נכון לעכשיו.
לכן, לדברי פרופ' בן שחר, הניסיון "לתזמן את השוק, to time the market, כנראה נועד לכישלון. לאורך תקופה מספיק ארוכה, הביצועים של שוק המניות עדיפים על שוק הנדל"ן. אמנם במיוחד בעשור האחרון שוק הנדל"ן ייצר תוצאות טובות יותר משוק המניות, אך זו הייתה באמת תקופה ייחודית. האם זה יקרה בעתיד? אני לא יודע".

פרופ' דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל''ן בפקולטה לניהול ע''ש קולר באוניברסיטת תל אביב / צילום: מיכה לובטון

עוד לדבריו, "לפי התחזיות של הלמ"ס, אוכלוסיית ישראל אמורה להכפיל את עצמה בתוך ארבעה עשורים. זה אומר שאם היום יש בישראל סדר גודל של יותר מ-2.5 מיליון יחידות דיור, אנחנו צריכים כ-5 מיליון יחידות דיור בעוד 40 שנה. אני לא ראיתי עדיין את התוכנית הממשלתית מתכוננת לגידול כל כך משמעותי של האוכלוסייה בעשורים הבאים. הכלל הכי בסיסי בכלכלה - גם לאנשים שלא מאמינים כלל לחוקי הכלכלה - הוא שיש ביקוש והיצע".
ואם הריבית בישראל תעלה?
"אני לא רואה את הריבית עולה כל כך מהר, וגם אם כן, אנשים עדיין יצטרכו קורת גג. בכל הנוגע להשקעות, מה שחשוב לזכור הוא שיש אלטרנטיבה. יכול להיות שהרווחתי הרבה כסף בנדל"ן. אבל יכולתי להרוויח עוד יותר בשוק המניות".
האם השקעה בנדל"ן תמיד צריכה להיות רציונלית? מה הופך את שוק הנדל"ן הישראלי לאנומליה? ואיך אפשר להכניס יותר נדל"ן לתיק ההשקעה, גם מבלי לרכוש נכס? בנושאים אלה ועוד נעסוק בפרק של "הצוללת של גלובס".