איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[shimשימי]

מחיר דירה - מתי תהיה ירידה במחיר?

מתנה - צ׳קליסט פיננסי חובה! וגם הזמנה לוובינר קרוב חינםhttps://did.li/rule-your-money-YTתכנים נוספים מאלעד צורhttps://asinuesek.co.il/elad-tzur/

www.youtube.com

 

[משכנטוב]

מנגד היו שנים שהמדד ירד כמו העשר שנים האחרונות

זה שהעליה בעשור האחרון הייתה יחסית מתונה, זה לא סיבה להוציא מפרופורציות, מצרף צילום מסך מחומר גלם למאמר מקצועי ארוך שאני הולך לפרסם בענין האינפלציה.

 

[משכנטוב]

גם אם האינפלצייה תגיע לרמות של 8 אחוז (חלילה)
זה אומר שהקרן גדלה ב8 אחוז

יש דבר חשוב מאד שצריך לזכור, בעיקר משקיעים שהחשיבות של תזרים אצלם היא קריטית.
סעיף הדיור נמנה עם הסעיפים הראשיים במדד המחירים לצרכן, והחל משנות השמונים משקלו נע בין 15.6% ל-22.5%.
אני מצרף צילום מסך של חומר גלם של המאמר הנ"ל, שם אפשר לראות שמדד המחירים לצרכן ללא סעיף הדיור, עולה בקצב נמוך בהרבה מעליית המדד הכללית, מה שאומר שסעיף הדיור ומחירי השכירות עולים בקצב יותר מהיר מהאינפלציה, וזה שיקול מאד משמעותי בשאלה כמה מהמשכנתא לקחת במסלולים צמודים.

 

[זבון וזבין]

אשמח לדעת - האם יש נתונים מדוייקים כמה דירות נבנות כל שנה לעומת כמות החתונות ?
אני לא מדבר על נתוני עבר שיצרו את המחסור,
אני מדבר על נתוני השנים האלו - פלוס צפי ידוע לבניות בשנים הקרובות,

נ.ב. מטרת השאלה - היא לדעת - האם במקרה שהמשקיעים אכן יפסיקו לפחות להשקיע עוד בנדל''ן - האם ההיצע אכן יכסה (וזה סיבה -שאכן יימאס למשקיעים) או שיישאר מחסור כלשהו (שבמקרה כזה - עדיין ישתלם להשקיע בנדל''ן - בגלל צפי לעליית מחירים - שזה תשואה יותר גבוהה מעליית הריבית הצפויה והלא צפויה... - ובמקרה כזה - במעגל-קסמים המחירים ימשיכו לזנק....)

יתכן שאני טועה בעובדות כלשהן - אשמח אם יחכימו אותי

 

[אוזן שומעת]

מסתבר שיש נתונים, אבל לא צריך את זה, קח בחשבון שב"קמפוס" האולמות בבני ברק יש 11 חתונות ביום, ובירושלים יש באזור התעשייה כ- 8 חתונות ביום, וזה לפני עוד מלא אולמות אחרים, פשוט אלו אולמות שאף פעם לא רקים, תעשה חשבון אם נבנים דירות בכזה קצב

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אשמח לדעת - האם יש נתונים מדוייקים כמה דירות נבנות כל שנה לעומת כמות החתונות ?
אני לא מדבר על נתוני עבר שיצרו את המחסור,
אני מדבר על נתוני השנים האלו - פלוס צפי ידוע לבניות בשנים הקרובות,

נ.ב. מטרת השאלה - היא לדעת - האם במקרה שהמשקיעים אכן יפסיקו לפחות להשקיע עוד בנדל''ן - האם ההיצע אכן יכסה (וזה סיבה -שאכן יימאס למשקיעים) או שיישאר מחסור כלשהו (שבמקרה כזה - עדיין ישתלם להשקיע בנדל''ן - בגלל צפי לעליית מחירים - שזה תשואה יותר גבוהה מעליית הריבית הצפויה והלא צפויה... - ובמקרה כזה - במעגל-קסמים המחירים ימשיכו לזנק....)

יתכן שאני טועה בעובדות כלשהן - אשמח אם יחכימו אותי

המשקיעים הם לא האשמים. זה נכון שהם גורמים במידה לא מכרעת לעליית מחירי הקנייה של הדירות אך מצד שני הם מוזילים מאוד מאוד את מחירי השכירות, תאר לעצמך מצב שבו אין משקיעי נדלן כלל בשוק, ממי בדיוק תשכור דירה? והרי ברור שתמיד יהיה חלק שיצטרך לשכור ולא יוכל לקנות

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מסתבר שיש נתונים, אבל לא צריך את זה, קח בחשבון שב"קמפוס" האולמות בבני ברק יש 11 חתונות ביום, ובירושלים יש באזור התעשייה כ- 8 חתונות ביום, וזה לפני עוד מלא אולמות אחרים, פשוט אלו אולמות שאף פעם לא רקים, תעשה חשבון אם נבנים דירות בכזה קצב

ניסינו פעם לעשות ניתוח על פי זה . זה מאוד לא מדוייק, כי יש רק 180 ימי חתונות בשנה, ויש הרבה שמחתנים "בחוץ". לפי החשבון הזה יצא לנו בערך 6000 אבל הערכה מדברת על פחות מכך.

 

[בר כוכבא]

עוד מליברמן על מחירי הדיור: "מנסים לגבש תוכנית כוללת. עד סוף השנה תהיה ירידת מחירים ונשתלט על גל ההתייקרות" .

 

[אוזן שומעת]

עוד מליברמן על מחירי הדיור: "מנסים לגבש תוכנית כוללת. עד סוף השנה תהיה ירידת מחירים ונשתלט על גל ההתייקרות" .

 

[Deleted member 64624]

לעצמך מצב שבו אין משקיעי נדלן כלל בשוק, ממי בדיוק תשכור דירה? והרי ברור שתמיד יהיה חלק שיצטרך לשכור ולא יוכל לקנות

אם לא היה משקיעים המחירים היו יותר נמוכים ואז כל אחד היה קונה דירה וממילא הביקוש לשכירות היה מאד מאד נמוך
זה בעצם מה שהיה עד 2008,
המיעוט שבמיעוט שכן שכרו אז דירות הם שכרו מדירות של יורשים

 

[שרינה]

ניסינו פעם לעשות ניתוח על פי זה . זה מאוד לא מדוייק, כי יש רק 180 ימי חתונות בשנה, ויש הרבה שמחתנים "בחוץ". לפי החשבון הזה יצא לנו בערך 6000 אבל הערכה מדברת על פחות מכך.

צריך להוריד מהכמות הזו את עדות המזרח
רובם לא קונים בכלל בשנים הראשונות

 

[Deleted 66182]

לא הבנתי את השאלה.
אם המשכנתא שלך היא לא צמודה למדד, [או שלא הרבה] אז ככל הנראה לא יהיה כדאי למחזר אותה.

תודה רציתי לדעת שהבנתי נכון..כי רצינו למחזר בקרוב
כל 5 שנים בערך אנחנו בודקים אם שווה..

 

[ברכון]

קצת קשה לעשות את החשבון הזה,
יש עוד אולמות בארץ,
בעיית הדיור היא ממש לא פרטית לציבור החרדי..
מתוך כלל האולמות בארץ, כמה הם בתפוסה במהלך השנה?
כמה מהזוגות זה זיווג שני או שלישי...(בצביר החילוני, יכול להיות גם יותר מזה..)
לחלקם במצב כזה כבר יש דירה...

לא נשמע לי חישוב ככ אמין,
מאמינה שבמשרד הפנים תוכל לראות חישוב קצת יותר מדויק...

 

[שתים]

כאשר למשקיעים יהיה משתלם לשים בפק"מ בשביל 3 אחוז רגועים ( ללא שיפוצים מיסים ודירות ריקות)
וזה יקרה ממש בקרוב - טווח של 12 חודש גג .

מתי באמת נתחיל לראות פק"מים בבנק עם תשואה כלשהי?

אל תקנאו בהם: צפי לאלפי מפוטרים בהייטק בשל עצירת הגיוסים​

מנוע הצמיחה של המשק אולי ימשיך להוביל, אבל בוודאי יאט את צמיחתו. חברות סטרט אפ רבות נאלצות להצטמצם ואף להיסגר מחוסר יכולת לגייס אשראי להמשך פעילותן, וההערכות בענף הן שעובדים שגויסו מתוך מחשבה על צמיחה עתידית, יהיו הראשונים לשלם את המחיר

קחו בחשבון שרוב החרדיות עובדות בחברות הייטק יציבות ולא בסטארטאפים של 5 תל אביבים רווקים.

את אופטימית...
אני חושב שמי שמספיק זמן עובד בשוק המשכנתאות אמור להבין היטב את הסיכון הגבוה בצמוד מדד לעומת עליית הריבית. לא צריך להבין הרבה בכלכלה בשביל זה.
כמו כן, הצפי לסביבה אינפלציונית בשנים הקרובות היא לא סוד ליודעי ח-ן, ויועץ אמור לדעת לעשות אחד ועוד אחד.
אלא מה?
יועץ הרי צריך לנפנף מול הלקוחות בהחזר נמוך, ולך תשכנע את הקליינט שמולך שעוד עשור זה ישתלם לו...

לי יצא לדבר עם יועץ, אחד מה"נחשבים" בשוק, ושאלתי יפה האם הוא ישב איתנו ויבחר תמהיל שמתאים לנו,
ענה בתשובה נחרצת - "לא. אני מחליט מה לעשות וזהו".
כמובן שלא המשכתי איתו, אבל מישהו אחר שכן עשה דרכו קיבל שתי שליש פריים בתקופה שהיה ברור שהפריים יעלה, וכמובן לא שמע ממנו מילה על הסיכון שבדבר.
אז אולי יועצי המשכנתאות מבינים בכלכלה, אבל הרבה מהם בכלל לא טורחים לעדכן את הלקוח בעניין.

 

[אוזן שומעת]

קצת קשה לעשות את החשבון הזה,
יש עוד אולמות בארץ,
בעיית הדיור היא ממש לא פרטית לציבור החרדי..
מתוך כלל האולמות בארץ, כמה הם בתפוסה במהלך השנה?
כמה מהזוגות זה זיווג שני או שלישי...(בצביר החילוני, יכול להיות גם יותר מזה..)
לחלקם במצב כזה כבר יש דירה...

לא נשמע לי חישוב ככ אמין,
מאמינה שבמשרד הפנים תוכל לראות חישוב קצת יותר מדויק...

העיקרון ברור, אם בערי המרכז החרדיות יש כמות גבוהה של חתונות פחות או יותר במספר הזה, ז"א כמאה חתונות בשבוע, ועפ"ר בקיץ אין יום בלי חתונה (תבדקו מי שהתארס באזור פסח למתי יש אולמות סטנדרטיים, אני התארסתי בטבת, וכשבררנו על אולם ללג בעומר!! בבוקר שאחרי, רוב האולמות היו תפוסים, והשאר נתפסו במהירות),
לפי חישוב זה אין מצב שבונים בקצב של 400 דירות לחודש גם אם מחשבים רק 6 חודשים בשנה

 

[מקצועי בלבד]

לי יצא לדבר עם יועץ, אחד מה"נחשבים" בשוק, ושאלתי יפה האם הוא ישב איתנו ויבחר תמהיל שמתאים לנו,
ענה בתשובה נחרצת - "לא. אני מחליט מה לעשות וזהו".
כמובן שלא המשכתי איתו, אבל מישהו אחר שכן עשה דרכו קיבל שתי שליש פריים בתקופה שהיה ברור שהפריים יעלה, וכמובן לא שמע ממנו מילה על הסיכון שבדבר.
אז אולי יועצי המשכנתאות מבינים בכלכלה, אבל הרבה מהם בכלל לא טורחים לעדכן את הלקוח בעניין.

הזוי!!!
וזה עוד מיועץ שהוא אחד מ"הנחשבים" בשוק.

 

[זבון וזבין]

המשקיעים הם לא האשמים. זה נכון שהם גורמים במידה לא מכרעת לעליית מחירי הקנייה של הדירות אך מצד שני הם מוזילים מאוד מאוד את מחירי השכירות, תאר לעצמך מצב שבו אין משקיעי נדלן כלל בשוק, ממי בדיוק תשכור דירה? והרי ברור שתמיד יהיה חלק שיצטרך לשכור ולא יוכל לקנות

תודה רבה על המענה,

אני לא מדבר ח''ו נגד המשקיעים (ובפרט שאני אישית שוכר ומשכיר),
רציתי להדגיש דבר אחד - שכל-זמן שהמשקיעים יצפו עדיין לעליית מחירי-הדירות - מחירי-הדירות אכן יעלו בפועל - כי הביקוש לדירות להשקעה הוא עצום ובפרט אם יש צפי לעליה (התעסקתי לאחרונה עם רכישה ומכירה של 3 דירות - בכולם התעסקתי עם משקיעים - כמובן שאני מדבר על הפריפריה) - ולכן כל-זמן שיהיה תחושה של מחסור - המשקיעים ימשיכו לקנות דירות - כי עליית-המחירים שהם מצפים לזה - זה יותר גדול מכל הריביות בעליה-הכי-אגרסיבית,

בשביל שהמחירים יירדו - צריך שהמשקיעים יתחילו לפחד שזה לא רווחי - ואז אכן העליה תיעצר - וזה יקרה רק אם יראו היצע רב של דירות,
כי בלי-זה תמיד יישאר הצפי שלהם לעליה,

 

[זבון וזבין]

מסתבר שיש נתונים, אבל לא צריך את זה, קח בחשבון שב"קמפוס" האולמות בבני ברק יש 11 חתונות ביום, ובירושלים יש באזור התעשייה כ- 8 חתונות ביום, וזה לפני עוד מלא אולמות אחרים, פשוט אלו אולמות שאף פעם לא רקים, תעשה חשבון אם נבנים דירות בכזה קצב

ניסינו פעם לעשות ניתוח על פי זה . זה מאוד לא מדוייק, כי יש רק 180 ימי חתונות בשנה, ויש הרבה שמחתנים "בחוץ". לפי החשבון הזה יצא לנו בערך 6000 אבל הערכה מדברת על פחות מכך.

אני מדבר על כלל-ארצי - כלל הצעירים בישראל מול הדירות החדשות,
לגבי הציבור החרדי המצב אכן הרבה יותר עגום - אך למעשה - בגלל סיבה זו - חלק מהציבור אכן נודד לפריפריה,

אני מקווה שברגע שכלל-ארצי יירדו המחירים - זה ישפיע גם על הציבור החרדי,
ואגב, כמדומני - רוב ההשקעות בציבור החרדי - זה בערים המתחרדות ובפריפריה - והם יהיו הראשונים שייפגעו אם אכן קצב-הבניה הוא יותר גדול.

 

[shimשימי]

אם לא היה משקיעים המחירים היו יותר נמוכים ואז כל אחד היה קונה דירה וממילא הביקוש לשכירות היה מאד מאד נמוך
זה בעצם מה שהיה עד 2008,
המיעוט שבמיעוט שכן שכרו אז דירות הם שכרו מדירות של יורשים

אם כל אחד היה קונה דירה המחירים שוב היו עולים

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

צריך להוריד מהכמות הזו את עדות המזרח
רובם לא קונים בכלל בשנים הראשונות

לזה התכוונתי שחלק עושים את החתונות בחוץ. לדעתי רוב עדות המזרח עושים חתונות באולמות שאינם במיינסטרים החרדי. אלו שעושים בחסדי נעמי בדרך כלל כבר שייכים ממש לעולם הישיבות וכן קונים דירה (למרות שלא תמיד ההורים עוזרים - זה מפעים לב לראות אברכים בגיל 25 קונים דירה לבד לבד, ומעורר מחשבות על מה אנחנו יכולים ללמוד מכך).