איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[כמו הרוח]

אני לא יודע אם זה קשור לזה אבל השבוע ארע משהו מאוד מעניין:

בירוחם פורסם מכרז לקרקעות לבניית קרוב ל500 (כולל שבס) דירות בירוחם, במחיר מטרה, צמוד לחרדי. מ

צד אחד תלינו בזה תיקוות שמישהו ,אבל השבוע, עם פתיחת המעטפות, התברר כי לגבי 80% מהדירות לא הוגשה כל הצעה, ולגבי 20% הוגשה הצעה אחת, שכמובן זכתה, המשקפת עלות של 115K ליח"ד כולל פיתוח, מחיר זול במיוחד, זה טיפה יותר מהמינימום והרבה הרבה פחות מהשומה הרשמית.

כלומר, שאר הקבלנים לא רצו אפילו את המחיר הזול הזה, וסברו כי אין כאן רווח.

לעומת זאת בנתיבות המצב היה הפוך: לפרוייקט של 160 דירות הוגשו עשרות הצעות, והזוכה המאושר "פרץ בוני הנגב" ישלם קרוב לחצי מיליון שח על כל יחידת קרקע - הרבה יותר מכפול מהשומה, ויותר מפי עשרה מהמינימום.

אמנם בנתיבות זה שוק חופשי, אך גם בירוחם מחיר המטרה לא אמור להיות נמוך ממחיר השוק משמעותית.

לפי המחירון היום, לא ברור כיצד שווה לשלם חצי מיליון שח על הקרקע לבד, לא כולל שאר ההוצאות, זה משקף עלות דירה של לפחות 2 מיליון - זה ממש לא המצב היום בנתיבות.

כלומר, הקבלנים סבורים כי בנתיבות המחירים עומדים לעלות הרבה יותר מהערך היום. ואילו בירוחם המחירים אמורים לרדת.

שמתי את זה כאן, מעניין אותי מה אתם חושבים על כך. נראה לי זה חומר מרתק לטור השבועי: כיצד הקבלנים מחליטים איפה לשים את כספם, על פי מה הם מנחשים איפה יעלה ואיפה ירד.

זה שקבלנים ויזמים שמו ברמלה ולוד מעל מיליון ש"ח ליחידת קרקע משקף מכירת דירות (במיוחד עם עליית מחיר תשומות הבניה) למעלה מ2.5 מיליון ש"ח כי בפחות הם יפסידו המון...
2 אופציות או שהמחירים יטוסו (לי אישית פחות נראה)
או שהמון קבלנים שהימרו לא נכון יפשטו רגל.

 

[פנרס]

אני לא יודע אם זה קשור לזה אבל השבוע ארע משהו מאוד מעניין:

בירוחם פורסם מכרז לקרקעות לבניית קרוב ל500 (כולל שבס) דירות בירוחם, במחיר מטרה, צמוד לחרדי. מ
צד אחד תלינו בזה תיקוות שמישהו ,אבל השבוע, עם פתיחת המעטפות, התברר כי לגבי 80% מהדירות לא הוגשה כל הצעה, ולגבי 20% הוגשה הצעה אחת, שכמובן זכתה, המשקפת עלות של 115K ליח"ד כולל פיתוח, מחיר זול במיוחד, זה טיפה יותר מהמינימום והרבה הרבה פחות מהשומה הרשמית.

כלומר, שאר הקבלנים לא רצו אפילו את המחיר הזול הזה, וסברו כי אין כאן רווח.

לעומת זאת בנתיבות המצב היה הפוך: לפרוייקט של 160 דירות הוגשו עשרות הצעות, והזוכה המאושר "פרץ בוני הנגב" ישלם קרוב לחצי מיליון שח על כל יחידת קרקע - הרבה יותר מכפול מהשומה, ויותר מפי עשרה מהמינימום.

אמנם בנתיבות זה שוק חופשי, אך גם בירוחם מחיר המטרה לא אמור להיות נמוך ממחיר השוק משמעותית.

לפי המחירון היום, לא ברור כיצד שווה לשלם חצי מיליון שח על הקרקע לבד, לא כולל שאר ההוצאות, זה משקף עלות דירה של לפחות 2 מיליון - זה ממש לא המצב היום בנתיבות.

כלומר, הקבלנים סבורים כי בנתיבות המחירים עומדים לעלות הרבה יותר מהערך היום. ואילו בירוחם המחירים אמורים לרדת.

שמתי את זה כאן, מעניין אותי מה אתם חושבים על כך. נראה לי זה חומר מרתק לטור השבועי: כיצד הקבלנים מחליטים איפה לשים את כספם, על פי מה הם מנחשים איפה יעלה ואיפה ירד.

הכי טוב היה אם אתה וועד הדיור החרדי הייתם פונים לאותם קבלנים ואומרים להם שאתם מצדכם תאגדו את הציבור ותביאו אותו לירוחם ...
אין סיבה אמיתית שהציבור לא יבוא לשם אבל הקבלנים לא יכולים להביא את הציבור, זה צריך להיות יוזמה של ועד ציבורי בשיתוף עם ראשי הישיבות

 

[כמו הרוח]

הכי טוב היה אם אתה וועד הדיור החרדי הייתם פונים לאותם קבלנים ואומרים להם שאתם מצדכם תאגדו את הציבור ותביאו אותו לירוחם ...
אין סיבה אמיתית שהציבור לא יבוא לשם אבל הקבלנים לא יכולים להביא את הציבור, זה צריך להיות יוזמה של ועד ציבורי בשיתוף עם ראשי הישיבות

הבעיה המרכזית בציבור הליטאי שגם שכבר הולכים לפריפריה דואגים להקפיץ שם את המחיר.
(חוץ מעפולה שהקהילה שם לא מתאימה לכולם) עיין ערך חריש

 

[די]

וחזרנו לבעיית הביקוש הגובר מול ההיצע המדלדל

מה שיקרה זה שקבלנים ישימו מחירים יותר נמוכים על הקרקעות וימכרו דירות יותר בזול. שום קבלן לא יסגור את העסק שלו.
כמו שאת העליה הובילו הקבלנים על ידי שנתנו מחיר של מיליון ש"ח לקרקע ליח"ד בבית שמש, שמשקף עלות דירה לפחות 2 מיליון ולכן כולם העלו מחירים אחריהם, ככה בירידת המחירים הקבלנים ישימו מחיר נמוך, ואז גם יד שניה שירצה למכור את דירתו, יצטרך למכור בזול כמו הקבלנים.

 

[די]

כיצד הקבלנים מחליטים איפה לשים את כספם, על פי מה הם מנחשים איפה יעלה ואיפה ירד.

אם היית יודע-היית יכול להיות מיליונר כמו הקבלנים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

הכי טוב היה אם אתה וועד הדיור החרדי הייתם פונים לאותם קבלנים ואומרים להם שאתם מצדכם תאגדו את הציבור ותביאו אותו לירוחם ...
אין סיבה אמיתית שהציבור לא יבוא לשם אבל הקבלנים לא יכולים להביא את הציבור, זה צריך להיות יוזמה של ועד ציבורי בשיתוף עם ראשי הישיבות

זה נכון. זה מה שניסיתי להגיד, שאנחנו בנינו על כך שקבלן אחד יזכה ואז נבוא אליו, אבל איש לא הציע כמעט כלום, אילו ידענו שזה יהיה המצב היינו כבר דואגים שמישהו חרדי יגיש הצעה.

 

[szn]

עיין ערך חריש

העליה של חריש ממש לא קשורה לחרדים.

 

[Deleted member 64624]

העליה של חריש ממש לא קשורה לחרדים.

נכון מאד
אין סיבה שכזאת עיר בכזה מיקום ערך הדירות שלה יהיה פחות מהמחירים שלה כהיום
הסיבות שעד עכשיו המחירים היו יותר נמוכים הם בגלל:
שהעיר לא התאכלסה, וגם היה בה עודף היצע
כהיום שני הגורמים האלו כבר לא קיימים.

 

[szn]

מה שיקרה זה שקבלנים ישימו מחירים יותר נמוכים על הקרקעות וימכרו דירות יותר בזול. שום קבלן לא יסגור את העסק שלו.
כמו שאת העליה הובילו הקבלנים על ידי שנתנו מחיר של מיליון ש"ח לקרקע ליח"ד בבית שמש, שמשקף עלות דירה לפחות 2 מיליון ולכן כולם העלו מחירים אחריהם, ככה בירידת המחירים הקבלנים ישימו מחיר נמוך, ואז גם יד שניה שירצה למכור את דירתו, יצטרך למכור בזול כמו הקבלנים.

קבלן שכבר קנה שטח לפי המחיר היקר יהיה בבעיה.
כי קבלן שנמצא במאזן שלילי לא יקבל ליווי מהבנק לבניית הדירות, וכידוע בלי מימון בנקאי אין אפשרות לבנות.
לרוב הקבלנים אין הון עצמי לבנות כמה מאות דירות לבד.

תבדקו בחברות הנדלן שנסחרות בבורסה כמה מינוף יש להם.

 

[די]

קבלן שכבר קנה שטח לפי המחיר היקר יהיה בבעיה.

מי שכבר קנה באמת יצטרך למכור ביוקר, אף אחד לא אומר שמחר הדירות ירדו במאות אלפי ש"ח (חוץ מזה שכל קבלן יש לו רווח יזמי נקי של 15% ככה שגם אם המחירים יורדים ב15% הוא יכול לשרוד).
אני מדבר על מכרזים חדשים שבאמת יהיה מעניין לראות כמה קבלנים ישלמו על הקרקע. לכאורה פחות מהיום א. כי לרוכשים יהיה פחות כסף עם עליית הריבית. ב. המימון לקבלן יהיה יותר יקר מה שמייקר לו את העלויות.

 

[צופן]

מעניין מאוד ומשקף מאוד
התהליך מתחיל ויצבור תאוצה
כאשר למשקיעים יהיה משתלם לשים בפק"מ בשביל 3 אחוז רגועים ( ללא שיפוצים מיסים ודירות ריקות)
וזה יקרה ממש בקרוב - טווח של 12 חודש גג .
מאות אלפי דירות ישפכו לשוק על ידי המשקיעים

צריך לבדוק אם המשקיעים יהיו מוכנים לספוג מס שבח 25 אחוז על מנת לקבל כמה אחוזים שבנק ישראל העלה וברצותו הם יכולים לרדת בעוד שנתיים ואז לחזור לנדלן ולשלם שוב מס רכישה 8 אחוז או 15 אחוז וכו'. וממילא כבר כל האחוזים בפק"מ התמסמסו והלכו.

 

[אניס]

ברוב רובם של המקרים לא כדאי כרגע לעשות מיחזור.
הריביות שהבנקים נותנים היום הם הרבה יותר גבוהות.
אולי במקרים שיש הרבה צמוד כדאי לעשות מיחזור.

2 משכנתאות שלקחתי ב5 השנים האחרונות היו הרבה יותר יקרות ממה שאני יכול להשיג עכשיו.
לא יכול לומר על רוב רובם של המקרים, אבל תמיד שווה, וגם מאוד מאוד קל לבדוק!

רוב רובם של היועצים לא מבינים מספיק בכלכלה.

את אופטימית...
אני חושב שמי שמספיק זמן עובד בשוק המשכנתאות אמור להבין היטב את הסיכון הגבוה בצמוד מדד לעומת עליית הריבית. לא צריך להבין הרבה בכלכלה בשביל זה.
כמו כן, הצפי לסביבה אינפלציונית בשנים הקרובות היא לא סוד ליודעי ח-ן, ויועץ אמור לדעת לעשות אחד ועוד אחד.
אלא מה?
יועץ הרי צריך לנפנף מול הלקוחות בהחזר נמוך, ולך תשכנע את הקליינט שמולך שעוד עשור זה ישתלם לו...

 

[מקצועי בלבד]

אני חושב שמי שמספיק זמן עובד בשוק המשכנתאות אמור להבין היטב את הסיכון הגבוה בצמוד מדד לעומת עליית הריבית. לא צריך להבין הרבה בכלכלה בשביל זה.
כמו כן, הצפי לסביבה אינפלציונית בשנים הקרובות היא לא סוד ליודעי ח-ן, ויועץ אמור לדעת לעשות אחד ועוד אחד.

אני גם חשבתי ככה פעם.
אבל לצערי התבדיתי.

 

[shimשימי]

אני גם חשבתי ככה פעם.
אבל לצערי התבדיתי.

באמת תנסי להסביר לי
למה את חושבת שצמוד מדד על שליש משכנתא זה אסון קטסרפולי כל כך

גם אם האינפלצייה תגיע לרמות של 8 אחוז (חלילה)
זה אומר שהקרן גדלה ב8 אחוז

מה שאומר תוספת של 8 אלף שקל על כל מאה אלף שקל
בהנחה ששליש משכנתא זה 300 אלף שקל
אז יוצא עלייה של 24 אלף שקל(שאני כלל לא מזלזל חלילה)
אבל עדיין לא משהו
שאנשים ימותו ממנו

מנגד צריך לזכור שהצמוד מדד מוריד במסלולים האחרים את הריבית

כרגע אומר את סברתי שלי
אבל זה נראה לי פשוט שלא צריך להיות כלכלן בשביל זה
שהבנק יגדיר לעצמו רווח מסוים
ואם יתן ריבית בלי מדד אז הריבית תהיה גבוהה
ואם יתן עם מדד הריבית תהיה נמוכה בגלל הסיכון של המדד
וגם בשאר המסלולים נרוויח ריביות טובות יותר על דרך כלל

אז למה אנשים כל כך נבהלים מזה

מאוד מעניין אותי מה המשכנתא שלך(בהנחה שיש לך משכנתא)

הרי על כל מסלול אני שומע פה ביקורת
צמוד מדד מסוכן כי יש מדד
פריים גבוה מדאי מסוכן כי יש את עליית הריבית

נשמע מדבריכם
שהמשכנתא האידאלית היא
שליש פריים ושתי שליש קלצ

 

[אניס]

אז תכלס' מה יותר שווה? פריים, קבוע צמוד או קל"צ...
בואו נדבר במספרים. וכדי שיהיה פשוט נניח שכל המשכנתא עשויה ממרכיב אחד בלבד.
כמובן שאפשר להתווכח על התחזיות, אבל אפשר בהחלט לראות את הכיוון.

ריבית פריים
נניח שלקחנו משכנתא של 1,000,000 שח בפריסה ל- 30 שנה
ונניח שבנק ישראל הולך להעלות את הריבית בהדרגה עד ל-10% בסוף התקופה
זאת אומרת שהריבית הממוצעת במשך התקופה היא כ-5%
(כן, אני יודע שזה לא מדויק... אבל תזרמו איתי כדי שיהיה פשוט)
התשלום החודשי הממוצע יהיה 4,978
וסה"כ 1,932,840 ש"ח

ריבית קבועה לא צמודה
לקחנו את אותה משכנתא בריבית קבועה של 5% (הריבית הממוצעת כמדומני עומדת יותר בכיוון ה-4% אבל מה לעשות, דפקו אותי...)
טוב, זה ממש לא מפתיע אבל שוב התשלום החודשי יעמוד על 4,978
וסה"כ 1,932,000
אלא שהפעם התשלום יהיה קבוע.

ריבית קבועה צמודת מדד
שוב 1,000,000 שח ל-30 שנה
הריבית הפעם תהיה 2% בלבד
אבל המדד יעלה בממוצע ב-3% לשנה
(נשמע הזוי? היעד הרשמי של הבנקים ברחבי העולם עומד על 2%-3% בשנה. זה מצביע בסה"כ על צמיחה תקינה.)
עכשיו נראה כמה נחזיר.
בהתחלה נחזיר רק 3,696 שח
אבל בסוף התקופה נגיע להחזר של 9,058 שח!
בסה"כ נשלם 2,153,909 שח.

אז כל אחד ייקח את התחזית לאן שהוא רוצה, אבל חשוב לשים לב: אל תתפתו למחיר הנמוך, תמיד תבקשו מהיועץ או הבנקאי שיעשה סימולציה עתידית מה יהיה במקרה של עליית המדד או הריבית.
בהצלחה!

 

[shimשימי]

האם מחירי הדיור יירדו בקרוב? זה הזמן להיזכר בקסם שקרה ב-2018

כאן חדשות | רגע לפני שהזינוק החד במחירי הדיור יביא את הממשלה להציג תוכניות לטיפול במשבר, זה הזמן להיזכר בפעם היחידה בעשור האחרון שבה זה הצליח. זה היה בשנת 20...

www.youtube.com

מי שרוצה לשמוע חוות דעת שחולקת על חוות דעתו של העורך הדין המכובד
שיראה את הסרטון

 

[מקצועי בלבד]

באמת תנסי להסביר לי
למה את חושבת שצמוד מדד על שליש משכנתא זה אסון קטסרפולי כל כך

זה לא רק שאני חושבת כך, אלא כל הכלכלנים הבכירים שאני בקשר איתם חושבים כך.
וזה לא שהם חושבים כך, אלא זה מה שיוצא בכל מחשבון.

גם אם האינפלצייה תגיע לרמות של 8 אחוז (חלילה)
זה אומר שהקרן גדלה ב8 אחוז

מה שאומר תוספת של 8 אלף שקל על כל מאה אלף שקל
בהנחה ששליש משכנתא זה 300 אלף שקל
אז יוצא עלייה של 24 אלף שקל(שאני כלל לא מזלזל חלילה)
אבל עדיין לא משהו
שאנשים ימותו ממנו

א. המדד צפוי לעלות הרבה לא רק בשנה הקרובה.
ולכן זה אומר שצריך לחשב את המדד של כמה וכמה שנים.
ב. ובצפי הרחוק של בנק ישראל המדד צפוי לעלות בערך ב2% לשנה.
ג. אמנם אני לא חושבת שמישהו ימות מזה, אבל גם סתם לתת סכומי כסף גדולים כמתנה לבנק זה ממש לא מומלץ.

מנגד צריך לזכור שהצמוד מדד מוריד במסלולים האחרים את הריבית

כרגע אומר את סברתי שלי
אבל זה נראה לי פשוט שלא צריך להיות כלכלן בשביל זה
שהבנק יגדיר לעצמו רווח מסוים
ואם יתן ריבית בלי מדד אז הריבית תהיה גבוהה
ואם יתן עם מדד הריבית תהיה נמוכה בגלל הסיכון של המדד
וגם בשאר המסלולים נרוויח ריביות טובות יותר על דרך כלל

אז למה אנשים כל כך נבהלים מזה

מאוד מעניין אותי מה המשכנתא שלך(בהנחה שיש לך משכנתא)

הרי על כל מסלול אני שומע פה ביקורת
צמוד מדד מסוכן כי יש מדד
פריים גבוה מדאי מסוכן כי יש את עליית הריבית

סברות לחוד, ומציאות לחוד.
ואני לא אאריך להסביר פה למה המציאות היא לא ככה.

נשמע מדבריכם
שהמשכנתא האידאלית היא
שליש פריים ושתי שליש קלצ

המסלולים האידאליים הם קל"צ, פריים, ובשיעור מסוים מל"צ כל 5.
כמה אחוזים מכל אחד מהם תלוי בנתונים של כל אחד.
[למה שנקרא מסלול פיתוי אפשר לעשות גם מ"צ]

 

[shimשימי]

אז תכלס' מה יותר שווה? פריים, קבוע צמוד או קל"צ...
בואו נדבר במספרים. וכדי שיהיה פשוט נניח שכל המשכנתא עשויה ממרכיב אחד בלבד.
כמובן שאפשר להתווכח על התחזיות, אבל אפשר בהחלט לראות את הכיוון.

ריבית פריים
נניח שלקחנו משכנתא של 1,000,000 שח בפריסה ל- 30 שנה
ונניח שבנק ישראל הולך להעלות את הריבית בהדרגה עד ל-10% בסוף התקופה
זאת אומרת שהריבית הממוצעת במשך התקופה היא כ-5%
(כן, אני יודע שזה לא מדויק... אבל תזרמו איתי כדי שיהיה פשוט)
התשלום החודשי הממוצע יהיה 4,978
וסה"כ 1,932,840 ש"ח

ריבית קבועה לא צמודה
לקחנו את אותה משכנתא בריבית קבועה של 5% (הריבית הממוצעת כמדומני עומדת יותר בכיוון ה-4% אבל מה לעשות, דפקו אותי...)
טוב, זה ממש לא מפתיע אבל שוב התשלום החודשי יעמוד על 4,978
וסה"כ 1,932,000
אלא שהפעם התשלום יהיה קבוע.

ריבית קבועה צמודת מדד
שוב 1,000,000 שח ל-30 שנה
הריבית הפעם תהיה 2% בלבד
אבל המדד יעלה בממוצע ב-3% לשנה
(נשמע הזוי? היעד הרשמי של הבנקים ברחבי העולם עומד על 2%-3% בשנה. זה מצביע בסה"כ על צמיחה תקינה.)
עכשיו נראה כמה נחזיר.
בהתחלה נחזיר רק 3,696 שח
אבל בסוף התקופה נגיע להחזר של 9,058 שח!
בסה"כ נשלם 2,153,909 שח.

אז כל אחד ייקח את התחזית לאן שהוא רוצה, אבל חשוב לשים לב: אל תתפתו למחיר הנמוך, תמיד תבקשו מהיועץ או הבנקאי שיעשה סימולציה עתידית מה יהיה במקרה של עליית המדד או הריבית.
בהצלחה!

היית צריכה לעשות ממוצע של 2 אחוז ולא להיות פסימית ל3 אחוז
מנגד היו שנים שהמדד ירד כמו העשר שנים האחרונות

זה לא רק שאני חושבת כך, אלא כל הכלכלנים הבכירים שאני בקשר איתם חושבים כך.
וזה לא שהם חושבים כך, אלא זה מה שיוצא בכל מחשבון.



א. המדד צפוי לעלות הרבה לא רק בשנה הקרובה.
ולכן זה אומר שצריך לחשב את המדד של כמה וכמה שנים.
ב. ובצפי הרחוק של בנק ישראל המדד צפוי לעלות בערך ב2% לשנה.
ג. אמנם אני לא חושבת שמישהו ימות מזה אבל גם סתם לתת סכומי כסף גדולים כמתנה לבנק זה ממש לא מומלץ.



סברות לחוד, ומציאות לחוד.
ואני לא אאריך להסביר פה למה המציאות היא לא ככה.

המסלולים האידאליים הם קל"צ, פריים, ובשיעור מסוים מל"צ כל 5.
כמה אחוזים מכל אחד מהם תלוי בנתונים של כל אחד.
[למה שנקרא מסלול פיתוי אפשר לעשות גם מ"צ]

הדבר שהכי מעניין אותי ממה שאת כותבת זה למה המציאות לא ככה
אם אין לך כח להאריך אשמח שאולי תוכלי לכוון אותי לדעת
כדי להבין את העניין לעומק יותר

 

[מקצועי בלבד]

היית צריכה לעשות ממוצע של 2 אחוז ולא להיות פסימית ל3 אחוז

בשנים הקרובות התחזית היא למעל 3.5%.
והיעד ארוך הטווח של בנק ישראל שזה יהיה כל שנה 2%.
לכן לחשב ממוצע של 2% בשנה זה אופטימי מאד.

 

[מתמיד]

האם מחירי הדיור יירדו בקרוב? זה הזמן להיזכר בקסם שקרה ב-2018

כאן חדשות | רגע לפני שהזינוק החד במחירי הדיור יביא את הממשלה להציג תוכניות לטיפול במשבר, זה הזמן להיזכר בפעם היחידה בעשור האחרון שבה זה הצליח. זה היה בשנת 20...

www.youtube.com

מי שרוצה לשמוע חוות דעת שחולקת על חוות דעתו של העורך הדין המכובד
שיראה את הסרטון

איזה סינון יש לך ?
זה חסום בנטפרי