איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[הון ובית]

איפה אפשר לראות/לשמוע את התחזיות הנ"ל?
ממש אשמח למקור

אני יכול לציין מה ששמעתי בעצמי מהאשה מספר 3 בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל - שאמרה, שריבית בנק ישראל מתוכננת להיות 1.5% מה שאומר שריבית הפריים תגיע ל3%.
היום ריבית בנק ישראל היא 0.35% - ומחר 0.60%! תוסיף 1.5% למרווח, זוהי ריבית הפריים.

 

[הון ובית]

לא הבנתי, לדעתך אם הפריים יהיה 7%
האם מסלול הפריים יהיה מינוס 1 או מינוס 6?

אין איך לדעת..
מינוס 6 נראה מוגזם מידיי, למרות שגם ככה הבנקים טוענים שהפריים מסלול מסובסד ולא רווחי בדר"כ (בפריים מינוס), אבל בכל מקרה -
כל עסקה והמרווח ריבית שלה.
לא הרי הלוואת כל מטרה ללקוח חלש, כהלוואה עסקית ללקוח פלטינום..
אני מעריך שיהיו גם מינוסים יותר יפים מ1.

 

[כמו הרוח]

בארצות הברית כבר מבינים את זה...
בעולם

הבוננזה נגמרה: האומה העשירה בעולם מגלה פתאום שהיא ענייה יותר​

השווי הכולל של משקי הבית בארה"ב צלל ב-5 טריליון דולר מאז תחילת השנה, וצפוי לרדת ב-9 טריליון עד סופה ■ המיליארדרים, בראשם מאסק ובזוס, מובילים את הירידות בגלל הנפילות בבורסות ■ עם הצטננות שוק הדיור, גם שאר האוכלוסייה מתחילה להיפגע

 

[בני קרית אתא]

אם אתם מדברים על עיר העתיד לחרדים לדעתי האישית זה קרית אתא.
הרבה זוגות צעירים של רכסים זולגים לשם.
ממש קרוב לחיפה




.

בשנים האחרונות קרית אתא בהחלט מהווה פתרון למצוקת הדיור.
כיום הקהילה הלטאית מונה קרוב ל150 משפחות בנוסף לקהילות נוספות בעיר.

 

[אוזן שומעת]

סופו של דבר מישהו באמת ממליץ עכשיו למכור דירה כי עוד כמה חודשים הוא יקנה את אותה דירה שוב בפחות כסף?

 

[ext]

סופו של דבר מישהו באמת ממליץ עכשיו למכור דירה כי עוד כמה חודשים הוא יקנה את אותה דירה שוב בפחות כסף?

זה הימור גדול, אף אחד לא ייקח על זה אחריות

 

[מוישי פרומן]

זה הימור גדול, אף אחד לא ייקח על זה אחריות

יש פה כמה באשכול שכן

 

[קדימון]

סופו של דבר מישהו באמת ממליץ עכשיו למכור דירה כי עוד כמה חודשים הוא יקנה את אותה דירה שוב בפחות כסף?

בכל מקום של ספק, יש לנו כלל זהב שחז"ל לימדו אותנו ואף פעם לא מאכזב: שב ואל תעשה עדיף! לא לקנות ולא למכור. אבל כמובן יש יוצאים מהכלל.

זה הימור גדול, אף אחד לא ייקח על זה אחריות

יש אחד שלקח

אני ממליץ לילדי .
למכור עכשיו לפינוי בעוד שנה .
עד אז יוכלו לקנות בית אחר ולהפטר מהמשכנתא .
אני כמובן כבר מכרתי לפני שבועיים .
לדעתי במחיר הכי גבוה שהנכס שלי יהיה שווה ב 10 שנים הקרובות .

תבינו זה רציני , רק תראו את ההתרסקות בשוקי ההון ובפרט במניות הנדל"ן בחודש האחרון .
כידוע שוקי ההון צופים פני עתיד יותר טוב מכולם ( למי שמבין ....)
אבל אלו רק סימנים ..
את ההסברים קיבלתם בכל הפוסטים שכתבתי .
לא שמעתי ולו טענה אחת שמתווכחת עם התזה שלי .
שמעתי הרבה טענות רדודות ושגויות כמו נדל"ן אף פעם לא יורד , ומה שהיה הוא שיהיה , היצע וביקוש .
אנחנו מדברים אחרי כל המיתוסים הללו .
משהו קרה ..
משהו דרמטי ....
ומה שהיה הוא לא מה שיהיה .

חשוב לציין : אל תפעלו לפי ההמלצות שלי . מדובר בתאוריה , הגיונית ככל שתהיה - היא רק תאוריה - מי שפועל על פי זה ... עושה זאת על אחריותו הבלעדית .

יש הבדל בין למכור בשביל לקנות את אותו דירה.
לבין אחד שרוצה לקנות דירה ראשונה בבית שמש במחיר שהוא לא יוכל לעמוד בעליית הריבית, ואז הוא עלול לאבד את ההון העצמי שלו.
במקום להמשיך לנסות במחיר למשתכן או לרכוש בפריפריה.

 

[אוזן שומעת]

ש פה כמה באשכול שכן

זה הזוי ולא הגיוני, אין איש מקצוע אחד שיחתום על כזה דבר כולל מי שפתח פה את האשכול, קל מאוד להפריח תחזיות ולהגיד שהם יתגשמו רק יקח עוד קצת זמן ועוד קצת זמן, בפועל את כל האמירות האלו אמרו כשהדירות בב"ש וק"ס הגיעו למחיר הלא הגיוני של 1.3 ואז אמרו אין סיכוי שזה יעלה יותר ובפועל אחרי תקופה ארוכה זה עלה ועלה.
לא ראינו מלא מלא זמן במדינה פה מחירי דירות שירדו.
החשבון בתחילת האשכול אולי מעניין אבל המציאות היא שאנשים לא מפסיקים לחפש לקנות דירות וגם קונים בפועל

 

[קדימון]

זה הזוי ולא הגיוני, אין איש מקצוע אחד שיחתום על כזה דבר כולל מי שפתח פה את האשכול, קל מאוד להפריח תחזיות ולהגיד שהם יתגשמו רק יקח עוד קצת זמן ועוד קצת זמן, בפועל את כל האמירות האלו אמרו כשהדירות בב"ש וק"ס הגיעו למחיר הלא הגיוני של 1.3 ואז אמרו אין סיכוי שזה יעלה יותר ובפועל אחרי תקופה ארוכה זה עלה ועלה.
לא ראינו מלא מלא זמן במדינה פה מחירי דירות שירדו.
החשבון בתחילת האשכול אולי מעניין אבל המציאות היא שאנשים לא מפסיקים לחפש לקנות דירות וגם קונים בפועל

זה מזכיר את הסיפור עם הגוי שהגיע להתארח בליל הסדר, ואיבד את הסבלנות בכורך וברח שנייה לפני השולחן ערוך.

 

[אוזן שומעת]

זה מזכיר את הסיפור עם הגוי שהגיע להתארח בליל הסדר, ואיבד את הסבלנות בכורך וברח שנייה לפני השולחן ערוך.

כאילו ברור לך שיש תכף שלחן עורך אחרי כל המרור הזה או שאתה רק אומר תיאוריה שאולי אנחנו נמצאים בשלב כזה

 

[קדימון]

כאילו ברור לך שיש תכף שלחן עורך אחרי כל המרור הזה או שאתה רק אומר תיאוריה שאולי אנחנו נמצאים בשלב כזה

שלחן עורך ברור לי שמגיע כבר בפריפריה ובמחיר למשתכן.

מרור כנראה שהולך להגיע עוד אבל מסוג אחר שהיה עד עכשיו, לפי התחזיות אלה שרוכשים עכשיו דירה בבית שמש ובמודיעין עילית ועוד כנראה שהם עלולים לאבד את הדירה ואת ההון העצמי שיש להם.

אלה שאני מכיר שרוכשים עכשיו דירה, הם זוגות סטנדרטים שמותחים את יכולת ההחזר החודשי עד הקצה, כמובן זייפו הכנסות בשביל לקבל משכנתא פלוס גמחי"ם.
וכשהריבית והמדד עולים זה מסוכן.

 

[די]

בבית שמש ובמודיעין עילית

ובירושלים בני ברק ביתר ואלעד.

 

[מוישי פרומן]

כנראה שהם עלולים לאבד את הדירה ואת ההון העצמי שיש להם

ימים יגידו

 

[z.k.]

אבל חלקכם תהנהנו בראש כמה שזה נכון:

עוד יותר נכון ממה שאתה חושב. כשבאנו להחתים את בעלי הדירות בבנין חדש על היתר בניה, התברר לנו שקרוב לחצי הם משקיעים..

 

[z.k.]

השיא היה כשישבתי עם אברך שלא היית שם עליו שקל כמעט ויש לו שם 4 דירות!



אין לי הסבר איך העניות והעושר הולכים יחדיו, אבל עובדה: הולכים.

על זה נאמר אל תסתכל ב(ז)קנקן אלא במה שיש בו...
וכן, אם אברך שמצליח ב"ה לחסוך, חי 'בעניות', ומשקיע את החסכונות עם שכל וכמובן בס"ד, אז העוני והעושר הולכים יחד.

 

[z.k.]

אני עובדת עם צוות מק"ס
בשנה האחרונה התחתנו 3 מהצוות - שלושתן קנו בק"ס - ושלושתן בנות לאברכים
אומנם קצת לפני הקפיצה האחרונה - אבל עדיין המחיר היה 1.5
לא יודעת למה נראה לכם שבנות אברכים לא קונות בעיר

צוות של תכנות במקרה (או משהו אחר עם הכנסה גבוהה), שמכסה בקלות משכנתא לדירה בק"ס?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

טור שפרסמתי היום בעיתון מסויים ובאתר חדשות חרדי. רוב הדברים מבוססים על חילופי דברים מחכמי פורום זה, תודה לכולם.

3 חידות ותשובה אחת

אפתח ב3 נתונים שלא ידעתם על מודיעין עילית, עיר מגוריי, וזה די נכון גם לבית שמש/אלעד/ביתר וכו':
1) עפ"י נתונים רשמיים, היישוב עם ההכנסות הגבוהות ביותר לשכירים הוא כפר אורנים, הצמוד למודיעין עילית, היישוב עם ההכנסה הנמוכה ביותר לנפש הוא מודיעין עילית (פחות מכל הערבים) הצמוד לכפר אורנים, למרות זאת, מחיר קוטג' בכפר אורנים (אין דירות רגילות בכפר אורנים) הוא נמוך מאשר קוטג' זהה בעיר החרדית הצמודה!
2) למרות שהמחיר לקניית דירה בעיר בשמיים וכבר מתחיל להתקרב ל2 מיליון לדירת 3 חדרים, הרי שמחירי השכירות נמוכים ביותר, עד 1800 ד"ח לדירה קטנה (מה שקוראים בטעות יחידה, בעפולה וירוחם החרדים גרים בדירות 55 מטר וקוראים לזה 3 חדרים) ויש היצע רב של דירות כאלו, ריקות וממתינות לשוכרים.
3) מספר הדירות בעיר השייכות למשקיעיים הוא עצום ביחס לערים אחרות, עשרות אחוזים מהדירות בעיר שייכות לאנשים שיש להם עוד דירה, וזאת למרות העניות כביכול של מודיעין עילית (מקום אחרון בארץ בבעלי רכב למשל, בבניין שלי 30 דיירים [כולל הנורבגים על הגג ומהצד] וסה"כ 2 רכבים, החנייה הענקית והריקה משמשת למכירה השבועית).

כיצד מסתדרים כל הנתונים הללו ביחד? איך ייתכן שבעיר הענייה ביותר יש הכי הרבה משקיעי נדל"ן יחסית, ואיך תסבירו את העובדה כי מחירי הנדל"ן של העיר הענייה ביותר יקרים יותר מהיישוב הצמוד בעל האוכלוסיה העשירה ביותר, אם יש כזו מצוקת דיור שהמחירים עולים לשמיים איך ייתכן שהשכירות כמתקרבת לאדמה וכל כך הרבה דירות עומדות ריקות?

3 שאלות, 3 תופעות מוזרות, ותשובה אחת, פשוטה ביותר,

במילה אחת: משכנתאות.

הציבור שלנו הפסיק לרכוש דירות מכספי חסכונות או ירושות או אפילו הלוואות מגמ"חים, אלא עברנו לרכישות מבוססות משכנתאות, וזאת בניגוד למה שהיה מקובל בעבר. אנחנו היום יודעים לקמבן את הבנקים ולהוציא מהם את המקסימום, הן בריביות טובות, ובעיקר בהקטנת ההון העצמי עד המינימום החוקי, ואז נותנים עוד קווץ' קטן ומקבלים הלוואה משלימה מהבנק על עוד חלק מההון העצמי, כך אנחנו צריכים להביא לעיסקה את אותם 400,000 ש"ח שנהגנו להביא לפני המון המון שנים (חמש ליתר דיוק) כשהדירה עלתה 800,000 ש"ח, ההון שלנו נותר אותו הון, רק המשכנתא היא זו שהכפילה ושילשה את עצמה.

ולכן המחירים עולים ועולים, כי אנחנו לא "מרגישים" את התשלום, אלא מקסימום עוד קצת לחץ על הבנק והכסף בדרך. ולכן הדירות נמכרות במחירים כאלו למרות שהן לא באמת שוות את זה, ולמרות שאפשר לשכור כאן דירת 60 מטר באלפיים ומשהו, (מתוכן ניתן לקבל בסיוע בשכר דירה) אנחנו נעדיף לקחת את המשכנתא "שהרי עדיף שהכסף לא ילך לפח אלא למשכנתא", וכך לוקחים על עצמינו עוד ועוד החזרים חודשיים, ואם בעבר הרחוק (חמש שנים כאמור) התשלום החודשי היה אלפיים ש"ח היום זה שבעת אלפים ש"ח.

וכאן הסכנה! משום שבכפר האורנים התושבים מרוויחים בדרך כלל כמה עשרות אלפי ש"ח, הריבית עולה או יורדת הם לא ירגישו את זה, אבל אצלינו זה הולך למסלול התרסקות. גם היום המצב קשה - גם עובדי הייטק הבודדים ביותר שמרוויחים 15,000 נטו לא יכולים לפרגן לעצמם שמחצית מהסכום ילך למשכנתא, וזו רק ההתחלה.

כי משהו קורה בשוק, ריבית הפריים שכבר לא עלתה שנים, עלתה בחדות ל0.35% באפריל האחרון וגם המדד עלה בכמעט אחוז שלם, זה נורא פעמיים, גם בגלל שצריך מעכשיו להחזיר עוד כמה מאות שקלים וזה קשה, וגם ובעיקר כי זה מראה לדעתי על מגמה. היום (23/5/22) צפוי בנק ישראל לדווח על שערי הריבית, אם ובהנחה שתהיה עוד עלייה קטנה, זו כבר מגמה, שאומרת כי בתוך תקופה קצרה המשכנתא הזאת תתייקר למימדים שהקונים כבר יתקשו לנשום.

אם נוסיף לכך את הצפי שלנו לירידת מחירי הדירות (מה שקרה לשכירות יקרה לדעתי גם לרכישות) והצפי לעליית מחירי הצריכה, המשכורות דווקא לא צפויות לעלות בקרוב, מדברים אפילו על דיאטה מסויימת והערכה כי ההיי טק יחזור למימדים טבעיים, המסקנה היה כי כעת זה הזמן להירגע ולא לרכוש דירה, זה נעשה קשה עד בלתי אפשרי.

יועצי המשכנתאות הם אנשים מוברכים העושים מלאכתם נאמנה, המקצוענים שביניהם יכולים להפוך אדום לירוק וקיר אטום לכספומט, אך טרם פגשתי יועץ אחד, אחד, שגם יעזור לי אחר כך להחזיר מידי חודש את המשכנתא. לכן כדאי עכשיו לנוח ולחשב מסלול מחדש.

ההמלצה הזו היא למשקיעים ולקונים "רגילים", אם יש לכם אפשרות להוציא תעודת זכאות, אז בכלל אין לכם מה לחפש היום בשוק. רק שוטה יוותר על ההגרלות המצויינות העומדות לצאת בעוד חודש וחצי, יש שם מלאי גדול של דירות באלעד ובית שמש, צריך לשבת ולהמתין: או שתזכו בעז"ה בדירה מצויינת או שבעז"ה המחירים של הדירות יירדו - המוקדם מביניהם.

 

[מני דגני]

צריך לשבת ולהמתין: או שתזכו בעז"ה בדירה מצויינת או שבעז"ה המחירים של הדירות יירדו - המוקדם מביניהם

לדעתי עם כל הכבוד הגזמתם עם הפסיקה הזאת שברור שאו שאנשים יזכו או שהדירות ירדו
עדיין זה רק השערות נטו שהרבה בשנים האחרונות שיערו ולא צלחו,
ויש מצב שבגלל כל הקמפיין הזה אנשים שיחכו גם יפסידו בגלל שאולי הדירות ימשיכו לעלות.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לדעתי עם כל הכבוד הגזמתם עם הפסיקה הזאת שברור שאו שאנשים יזכו או שהדירות ירדו
עדיין זה רק השערות נטו שהרבה בשנים האחרונות שיערו ולא צלחו,
ויש מצב שבגלל כל הקמפיין הזה אנשים שיחכו גם יפסידו בגלל שאולי הדירות ימשיכו לעלות

כל מה שאני כותב לגבי העתיד זה השערות, הקוראים מספיק אנטילגנטים להבין שאין לי ממש רוח הקודש.