איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

מלר דור · 9/5/22

נכתב ע"י החכמה שבנשים:
זה שטויות כל מה שנרשם פה.
יש לי לקוח שהוא מתווך דירות בשנלר בירושלים. אני מדברת על דירות יוקרה שעולות 20 מיליון שקל. הוא אמר לי היום: אני מקבל כל יום בין 2-3 שיחות טלפון מתושבי חוץ שמחפשים דירות בישראל. (גם יוקרה וגם לא)

בנוסף לבוס שלי יש דירות רבות בירושלים, תל אביב ועוד.. הוא כלכלן וגם רו"ח שאלתי אותו אם הוא חושב כי מחירי הדירות הולכים לרדת והתשובה שלו חד משמעית לא.
דווקא בגלל ששוק ההון בצב כזה אנשים מחפשים ביטחון בנדל"ן

ברוך שאמר

מוישי פרומן · 9/5/22

נכתב ע"י כמו הרוח:
למסקנה
זוצ שלוקח על עצמו מיליון שח חובות בשביל לגור ב3 חד במ"ע/ב"ב
לכאו מאבד עצמו לדעת
אלא"כ האשה מרוויחה מעל 20 אלש חודשי
שאז יעמדו בהוצאת משכנתא
אבל יתחרטו על הרגע שקנו כע המחירים כבר יהיו נמוכים 200 אלש

נכתב ע"י מלר דור:
ברוך שאמר

תצאו מהסרטים שהמחירים בארץ ירדו ב 200,000₪

החכמה שבנשים · 9/5/22

אין ללקוח ולבוס שלי שום אינטרס מולי לומר לי דברים שגויים. ממש לא.... יש ביקושים מטורפים ב"ה לכל אישה 7-8 ילדים שבבוא העת יצטרכו דירה, גם עולים חדשים.

אני יכולה להאמין להם פי אלף מאיזה מישהו שמעלה פה פוסט כזה או אחר.
אז מי שחושב לחכות כי יום אחד המחיר ירד שימשיך לחכות... (עוד 5 שנים שלא יבכה למה לא קניתי)

החכמה שבנשים · 9/5/22

נכתב ע"י די:
ברור שיש לו אינטרס בתור מתווך.

הוא לא מתווך שלי הוא לקוח שלי.

מתמיד · 9/5/22

נכתב ע"י מוישי פרומן:
תצאו מהסרטים שהמחירים בארץ ירדו ב 200,000₪

בוודאי שלא ב 200 אלף !!

יירדו בהרבה יותר .

הצפי ההגיוני הוא לחיתוך של לפחות 20 אחוז במחירים בתוך 12 חודשים .
מה שאומר בממוצע 350-400 אלף

מתמיד · 9/5/22

חברים יקרים
רוב רובם של הכותבים כאן אינם יודעים מימינם לשמאלם בעניינים הנידונים כאן .
הרבה מדברים ממשאלות לב לפי הפוזיציה .
והרבה מדברים בסיסמאות שלקחו מקרובים /אתרים וכד' .
מצאתי אולי שלושה שמבינים בכלל על מה מדברים .
ואני אחד מהם

אז מציע כך :
מי שמחזיק בנכס אין לו רשות לדבר על עליית מחירים
מי שאינו מחזיק אין לו רשות לדבר על ירידת מחירים

קודם נבטל את מקדם הפוזיציה .

מוישי פרומן · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
בוודאי שלא ב 200 אלף !!

יירדו בהרבה יותר .

הצפי ההגיוני הוא לחיתוך של לפחות 20 אחוז במחירים בתוך 12 חודשים .
מה שאומר בממוצע 350-400 אלף

ניפגש פה בעוד 12 חודש
יש לי כבר כמה מפגשים בשנה הקרובה

מתמיד · 9/5/22

אני ממליץ לילדי .
למכור עכשיו לפינוי בעוד שנה .
עד אז יוכלו לקנות בית אחר ולהפטר מהמשכנתא .
אני כמובן כבר מכרתי לפני שבועיים .
לדעתי במחיר הכי גבוה שהנכס שלי יהיה שווה ב 10 שנים הקרובות .

תבינו זה רציני , רק תראו את ההתרסקות בשוקי ההון ובפרט במניות הנדל"ן בחודש האחרון .
כידוע שוקי ההון צופים פני עתיד יותר טוב מכולם ( למי שמבין ....)
אבל אלו רק סימנים ..
את ההסברים קיבלתם בכל הפוסטים שכתבתי .
לא שמעתי ולו טענה אחת שמתווכחת עם התזה שלי .
שמעתי הרבה טענות רדודות ושגויות כמו נדל"ן אף פעם לא יורד , ומה שהיה הוא שיהיה , היצע וביקוש .
אנחנו מדברים אחרי כל המיתוסים הללו .
משהו קרה ..
משהו דרמטי ....
ומה שהיה הוא לא מה שיהיה .

חשוב לציין : אל תפעלו לפי ההמלצות שלי . מדובר בתאוריה , הגיונית ככל שתהיה - היא רק תאוריה - מי שפועל על פי זה ... עושה זאת על אחריותו הבלעדית .

לייבובוש · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
לא שמעתי ולו טענה אחת שמתווכחת עם התזה שלי .

אפשר שתכתוב מה היו הטענות שלך בסיכום?

מני דגני · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
אני כמובן כבר מכרתי לפני שבועיים .
לדעתי במחיר הכי גבוה שהנכס שלי יהיה שווה ב 10 שנים הקרובות .

נכתב ע"י מתמיד:
קודם נבטל את מקדם הפוזיציה .

אניס · 9/5/22

נכתב ע"י ישראל123456:
עכשיו

אם אתה מאמין במה שאתה כותב תקנה מניות של חברות נדל''ן מחר בבוקר כנגד משכנתא לשיפוץ על הדירה שלך

כנראה לא הבנת מה שכתבתי...
בדיוק עשיתי הפרדה בין שוק הדיור לשוק ההון.
שוק ההון הוא תנודתי והרבה פחות יציב, ולא בהכרח משקף את האמת.
הירידות כרגע במניות הנדלן יכולות להיות משבר או סתם בהלה. ויתכן שסתם תיקון לעליות המטורפות שהיו בשנה שעברה.
בכל מקרה, אם הבורסות יפלו, הם יסחפו אחריהם גם את מניות הנדלן אפילו אם הדירות יישארו באותם המחירים.
אני מאוד מאמין במה שאני כותב וזאת הסיבה שאני לא אקנה עכשיו מניות נדלן.
נ.ב. לא הבנתי את הקשר למשכנתא ולשיפוץ...

יודיתתתתתתת · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
חברים יקרים
רוב רובם של הכותבים כאן אינם יודעים מימינם לשמאלם בעניינים הנידונים כאן .
הרבה מדברים ממשאלות לב לפי הפוזיציה .
והרבה מדברים בסיסמאות שלקחו מקרובים /אתרים וכד' .
מצאתי אולי שלושה שמבינים בכלל על מה מדברים .
ואני אחד מהם

אז מציע כך :
מי שמחזיק בנכס אין לו רשות לדבר על עליית מחירים
מי שאינו מחזיק אין לו רשות לדבר על ירידת מחירים

קודם נבטל את מקדם הפוזיציה .

לא מי שיש לו דירה ולא מי שאין לו
המציאות קובעת מעולם נדל"ן לא ירד בארץ

מני דגני · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
לא שמעתי ולו טענה אחת שמתווכחת עם התזה שלי .

לא יודע מה התזה שלך
אבל אין שום הגיון שדוקא בתקופה שהאינפלציה חוגגת מחירי הדירות ירדו
במיוחד לא בערים חרדיות כמו ק"ס ביתר ואלעד שאין כמעט בניות חדשות וגם כמעט לא רואים דירות למכירה
כל דירה נורמלית שיוצאת יש לה הרבה קופצים
תסביר לי איך בכזה מצב הזה המחירים יכולים לרדת
אני מקווה בשבילך שלא נשארת בלי דירה כדי של תקום בעוד חצי שנה למציאות כואבת
בה המחירים יתייקרו בעוד כמה מאות אלפים מהמחיר שמכרת את הדירה שלך

מתמיד · 9/5/22

נכתב ע"י די:
אין לך היום שום דירה ואתה גר בשכירות? או שמכרת אחת מדירות ההשקעה שלך?

אני לא משקיע . אדם פשוט עם משכנתא של 500 אלף .
גר בדירה שמכרתי ..... פינוי 12 חודשים !

עוף החול · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
מצאתי אולי שלושה שמבינים בכלל על מה מדברים .
ואני אחד מהם

נכתב ע"י מתמיד:
ני לא משקיע . אדם פשוט עם משכנתא של 500 אלף .

מאיפה באמת כל הידע שלך?

עיצוב פרסום וידיאו · 9/5/22

מעניין

בעריש · 9/5/22

הבועה בדרך לפיצוץ אדיר, כמו שקרה בבועת הפקעות!

מצאו כמויות של מערות ראויות למגורים ליד ים המלח!

מי יצטרך דירה כשיעברו למערות?

מתמיד · 9/5/22

@מני דגני
זה נראה כמו מכה מתחת לחגורה

אבל זה לא .
כי מכרתי על סמך התזה - ולא פיתחתי את התזה אחרי המכירה .

נכתב ע"י עוף החול:
מאיפה באמת כל הידע שלך?

לא מהתעסקות בנדל"ן פרופר.
אלא ממסחר של 27 שנים בשוק ההון - הדבר מחייב אותך להבנה מעמיקה של תהליכים כלכליים .
ונדל"ן הוא חלק מהם .

זבון וזבין · 9/5/22

סליחה שאני מתערב כאן....

אכתוב את מה שנראה לעניות-דעתי - ואשמח לקבל תגובות וביקורות (ובפרט שבחלק מהדברים - זה נוגע לי למעשה),

לגבי שאלת המיליון - האם מחירי הדירות יעלו או יירדו בשנה/ים הקרובה/ות - קשה מאוד לענות על-זה - כי זה תלוי בכל-כך הרבה משתנים - ומתוכם זה תלוי גם בפרשנויות הנכתבות כאן - אם הם ישפיעו על אנשים לקנות או לא לקנות....

בעיקרון - לדעתי - זה לא נראה מציאותי שיהיה כאן התרסקות במחירי-הדירות כמו שהיה בארה''ב - כי כאן אין דירות-רפאים כמו שיש שם - שיכולים להביא לפשיטת רגל של הבנקים,
כאן במקרה שתהיה ירידה של 30 % -מיד יהיו מספיק קונים שנקנו את כל הדירות שכך שהבנקים לעולם לא ייצאו מופסדים - בוודאי לא שבדרגת פשיטת-רגל,
מה שכן צריך לקחת בחשבון - זה הנתון של ההשקעה בדירות:
הובא לעיל נתונים שבאמת יש בישראל יותר דירות מתושבים (אין לי צורך בהוכחה לכך - כי עדיין לא ראיתי משפחות שגרות ברחוב...) אלא שכמות הדירות שנמצאות אצל משקיעים גורמת למחסור ולעליית-מחירים לקניית דירה-ראשונה

- חלק ניכר מהדירות להשקעה נמצאות אצל הציבור החרדי - לפחות יותר מחלקו באוכלוסיה,
(ניתן להיזכר במלחמה שלחמו הנציגים נגד התוכנית להטלת מס על דירה שלישית...),
נתון זה לא מגיע מעשירות יתירה שנמצאת במגזר שלנו - אלא מגיע אך-ורק מרכישת הדירות ע''י ההורים,

בזמן שצעיר מהמגזר החילוני עדיין מתאמץ לשלם את המשכנתא על הדירה שלו - הזוג החרדי כבר עסוק ברכישת הדירה השניה או השלישית - ע''י מישכון הדירה הראשונה שלו,

נתון זה ניתן לברר אצל המקצועיים בתחום - שרוב ההשקעות בציבור החרדי מגיע מ-100 % מימון,

למרות שנתונים אלו הם לטובתנו - למעשה זה חזר נגדנו כבומרנג - בעליית מחירי הדירות בערים החרדיות בצורה דרסטית - מה שלא היה קורה אם לא היה כ''כ הרבה השקעות,

הגזרה הטריה שאי-אפשר לשעבד נכס קיים לצורך קניית נכס-שני הייתה אמורה לחסל את רוב ההשקעות בציבור - אך למעשה - הבנתי שיש דרכים להתמודד עם זה....

אך - בנוגע לעתיד - אם אנחנו לוקחים בחשבון אפשרות לעליית הפריים בעוד 2-3 אחוזים - זה אמור למוטט טוטאלית את הכדאיות שברכישת נכס-נוסף - ובפרט מי שאין לו כסף בצד ואיך להניח כסף בצד - כי מחיר השכירות לא יכסה אפילו את הריבית בלבד מהנכס,

דבר זה לבד אמור לגרום לאיזושהי ירידה קלה ולפחות התמתנות,

אך במצב שהפריים יעלה בעוד כ-5 אחוז (דבר שייתכן - אך לא כ''כ סביר) זה כן אמור לגרום לירידה דרסטית - בגלל אלו שכן השקיעו במהלך השנים האחרונות - ולא יוכלו לעמוד ההחזר החודשי שמעלה על התשואה - והם ירצו להתפטר מהנכס (יתכן שאפילו מוקדם מדיי - בגלל הפחד שזה יירד... - שהפחד עצמו יגרום לירידה - כמו שדיבורים על עליה גורמים לעליה) במצב כזה - המחירים יכולים לרדת בשיעור של כ-30 % אפילו,

ולמעשה:
מי שמעוניין לקנות דירה ראשונה (ובפרט השיקול למוכרה) עדיין שווה לקנות - בגלל חוסר הבהירות והאפשרות שכן תהיה עליה (ובפרט אם ההגרלות ייעצרו או יתברר כבלתי משתלמות) וגם במקרה שזה יירד - זה יותר שווה מהשכירות שלפעמים יותר גרועה מהריבית על הדירה (ובפרט שבמקרה של עליית הריבית - מאוד סביר שכל המשכירים יעלו איכשהו את המחיר - עד כמה שיתאפשר להם),

אך לאלו שרוצים לקנות כעת דירות להשקעה - ובפרט עם הקומבינות של 100 % מימון - להם כן הייתי מייעץ להמתין חצי שנה עד שנה לראות מה קורה כאן עם הריביות ומחירי-הדירות,

נ.ב. סליחה על ההודעה הפחות ברורה - כתבתי את-זה ברצף ובלי סידור מוקדם,
אשמח להערות וכמו-שכתבתי שחלק מהנתונים כאן נוגעים אליי אישית

צופן · 9/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
אני לא משקיע . אדם פשוט עם משכנתא של 500 אלף .
גר בדירה שמכרתי ..... פינוי 12 חודשים !

נכתב ע"י מתמיד:
@מני דגני
זה נראה כמו מכה מתחת לחגורה
אבל זה לא .
כי מכרתי על סמך התזה - ולא פיתחתי את התזה אחרי המכירה .

לא מהתעסקות בנדל"ן פרופר.
אלא ממסחר של 27 שנים בשוק ההון - הדבר מחייב אותך להבנה מעמיקה של תהליכים כלכליים .
ונדל"ן הוא חלק מהם .