איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

בעריש · 9/5/22

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
שלום חברים, בקשת עזרה:

אני נמצא כרגע בהר יונה. אני מעוניין לבדוק את האתר של "מקום תורה" (רוני אלישע) מי שיודע פרטים נא לעדכנני כאן או במייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>

@קדימון
צפה בקובץ המצורף 1114574

מברר · 9/5/22

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
א. גם בישראל זה יותר מ6%. [באזור ה14%]
ב. כל זה נכון בהלוואות רגילות, אבל במשכנתאות יש הגבלות של הקצאת הון גבוהה הרבה יותר בהתאם לאחוז המימון של של המשכנתא משווי הנכס.

אשמח לקבל מקורות לשני החלקים
כי היכן שאני בדקתי ראיתי אחרת
(ממש יעזור לי כי אני בודק את ההשלכות ההלכתיות של עובדות אלו על הנושא של "ריבית", וחשוב מאד שיהיו נתונים מדוייקים. תודה רבה)

בנוסף יש לציין, שגם "ההון העצמי" של הבנק אינו דוקא כסף ממשי,
אלא יכול להיות ההלוואה של השכן שלקח משכנתא יום לפני כן.
כך שבעצם כל אשראי יוצר עוד אשראי.

Deleted member 64624 · 9/5/22

נכתב ע"י ארקדי:
איך הגעתם ל4000 משפחות חסידיות בהר יונה כיום גרים שם 30 משפחות ברסלב כ90 משפחות תולדות אברהם יצחק וכ100 משפחות בעלז וכ 50 משפחות דושינסקי בבקשה לגלות את הנוסחה הסודית לחישוב ...
בחריש לא גרים בדירות "ישנות" מוזמנים לביקור לרחם על התושבים שגרים בשכונות פחונים וכן גרים שם כיום בכל העיר מעל 1500 !! משפחות חרדיות ועוד מאות דתיים

נא לדייק להבא בנתונים ולא סתם לזרוק מספרים..

עוד מעט יגורו בהר יונה 700 משפחות חרדיות,
ובנוסף לזה עומדים לצאת מכרזים ל3500(!!!!!!) דירות לציבור החרדי
ובנוסף לזה יש פוטנציאל אדיר בעיר הוותיקה,

חשוב להדגיש לא מדובר במתחרדים ולא באזור מעורב אלא בשכונה גדולה וחרדית ממש מלכתחילה
כמו כל שכונה טיפוסית בבית שמש או במודיעין עילית
שתהיה עם בתי כנסיות, תחבורה, מוסדות חינוך ועוד והעיקר עם אווירה חרדית.......
לא צריך שם לחכות שהחילונים יסכימו לעזוב
או להתחנן לקבלנים שיסכימו למכור בבלעדיות לחרדים

עדיין לא שמעתי על שכונה חרדית חדשה של אלפי דירות לחרדים בלבד בעפולה/חריש/קריית אתא/כרמיאל.

די · 9/5/22

נכתב ע"י מברר:
אלא גם כמעט את כל הקרן!!

הבנק מקבל אותו מבנק ישראל לפי ריבית בנק ישראל.

נכתב ע"י מברר:
בעצם הבנקים הם מוסד לייצור כסף.

לא נכון. רק בנק ישראל "מדפיס" כסף.
לדוגמא אתה רוצה משכנתא והולך לבנק מזרחי, בנק מזרחי הולך לבנק ישראל, בנק ישראל מעביר לבנק מזרחי את הכסף ומקבל עליו ריבית בנק ישראל (היום 0.35%), בנק מזרחי מעביר לך את הכסף וגובה ממך את הריבית שסיכם איתך (נניח 3%) ההפרש בין 0.35% ל3% זה הרווח של בנק מזרחי. כמובן שיש לבנק מזרחי סיכון שאם לא תשלם לו ולא יצליח לממש את השעבודים (משכון דירה, ביטוח חיים ונכס) אז הוא בבעיה מול בנק ישראל.

אניס · 9/5/22

נכתב ע"י כמו הרוח:
לא בהכל המדינה שולטת.
קריסות שראינו במדינות בעולם לא נמנעו בזכות ממשלות

בשוק המניות והמטח המדינה לא שולטת אלא יכולה להשפיע בלבד.
אבל בשוק הנדלן לדיור המדינה שולטת כמעט באופן אבסולוטי.
(למעלה מ-90% מהקרקעות בבעלות המדינה!)
ולאחר הטעויות שנעשו בארה"ב לפני 15 שנה כל העולם למד ואף אחד לא ייתן לזה לחזור על עצמו!

כמו הרוח · 9/5/22

נכתב ע"י אניס:
בשוק המניות והמטח המדינה לא שולטת אלא יכולה להשפיע בלבד.
אבל בשוק הנדלן לדיור המדינה שולטת כמעט באופן אבסולוטי.
(למעלה מ-90% מהקרקעות בבעלות המדינה!)
ולאחר הטעויות שנעשו בארה"ב לפני 15 שנה כל העולם למד ואף אחד לא ייתן לזה לחזור על עצמו!

או שכן או שלא.
אבל לביינתים חברות הנדל"ן יורדות

בעריש · 9/5/22

נכתב ע"י כמו הרוח:
או שכן או שלא.
אבל לביינתים חברות הנדל"ן יורדות

שזה אומר??

מברר · 9/5/22

נכתב ע"י די:
הבנק מקבל אותו מבנק ישראל לפי ריבית בנק ישראל.

לא נכון. רק בנק ישראל "מדפיס" כסף.
לדוגמא אתה רוצה משכנתא והולך לבנק מזרחי, בנק מזרחי הולך לבנק ישראל, בנק ישראל מעביר לבנק מזרחי את הכסף ומקבל עליו ריבית בנק ישראל (היום 0.35%), בנק מזרחי מעביר לך את הכסף וגובה ממך את הריבית שסיכם איתך (נניח 3%) ההפרש בין 0.35% ל3% זה הרווח של בנק מזרחי. כמובן שיש לבנק מזרחי סיכון שאם לא תשלם לו ולא יצליח לממש את השעבודים (משכון דירה, ביטוח חיים ונכס) אז הוא בבעיה מול בנק ישראל.

העובדות המובאות פשוט אינן נכונות
מומלץ להכנס לקישורים שהבאתי, לקרוא ולהחכים

מקצועי בלבד · 9/5/22

נכתב ע"י מברר:
אשמח לקבל מקורות לשני החלקים

לגבי א. ראה פה

ייצור כסף בכלכלה מודרנית - איגוד הבנקים בישראל

הבנקים המסחריים אינם מתווכים פיננסיים בלבד אלא יצרני כסף

www.ibank.org.il

והנה ציטוט משם

בשנים האחרונות עומד יחס הלימות ההון בישראל על 14%. כלומר, אם לבנק הון עצמי בסכום מסוים, הוא יכול לתת הלוואות לציבור בערך פי 7 מסכום ההון העצמי שלו.

לגבי ב. ראה פה
הקצאת הון במשכנתאות

נכתב ע"י מברר:
בנוסף יש לציין, שגם "ההון העצמי" של הבנק אינו דוקא כסף ממשי,
אלא יכול להיות ההלוואה של השכן שלקח משכנתא יום לפני כן.
כך שבעצם כל אשראי יוצר עוד אשראי.

אכן כל אשראי יוצר עוד אשראי וכו', אבל כשמדובר על ההון העצמי אז מדובר רק על ההון העצמי.
ואכן הבנקים מייצרים כסף, אבל זה די בקטנה.
תקרא טוב את הקישור הראשון ששמתי פה, הוא עושה סדר בנושא.

א.פ.ב. · 9/5/22

נכתב ע"י פורגיסט:
עוד מעט יגורו בהר יונה 700 משפחות חרדיות,
ובנוסף לזה עומדים לצאת מכרזים ל3500(!!!!!!) דירות לציבור החרדי
ובנוסף לזה יש פוטנציאל אדיר בעיר הוותיקה,

חשוב להדגיש לא מדובר במתחרדים ולא באזור מעורב אלא בשכונה גדולה וחרדית ממש מלכתחילה
כמו כל שכונה טיפוסית בבית שמש או במודיעין עילית
שתהיה עם בתי כנסיות, תחבורה, מוסדות חינוך ועוד והעיקר עם אווירה חרדית.......
לא צריך שם לחכות שהחילונים יסכימו לעזוב
או להתחנן לקבלנים שיסכימו למכור בבלעדיות לחרדים

עדיין לא שמעתי על שכונה חרדית חדשה של אלפי דירות לחרדים בלבד בעפולה/חריש/קריית אתא/כרמיאל.

אתה טועה בעפולה יש כבר בבניה כמה מאות יח"ד ומיועד לעוד כמה אלפי יח"ד לחרדים בלבד!

מברר · 9/5/22

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
לגבי א. ראה פה

ייצור כסף בכלכלה מודרנית - איגוד הבנקים בישראל

הבנקים המסחריים אינם מתווכים פיננסיים בלבד אלא יצרני כסף

www.ibank.org.il

והנה ציטוט משם

לגבי ב. ראה פה
הקצאת הון במשכנתאות

אכן כל אשראי יוצר עוד אשראי וכו', אבל כשמדובר על ההון העצמי אז מדובר רק על ההון העצמי.
ואכן הבנקים מייצרים כסף, אבל זה די בקטנה.
תקרא טוב את הקישור הראשון ששמתי פה, הוא עושה סדר בנושא.

קראתי הכל
תודה רבה!
מעניין ומחכים

בשורה התחתונה, כשבנק נותן משכנתא, אז סביבות 40-50% הוא "כסף מיוצר",
כך בקישור שם:
"כאשר הבנק נותן הלוואה הוא יוצר למעשה שני חשבונות. האחד הוא חשבון ההלוואה והשני הוא הפיקדון לזכות הלקוח ולחובת הבנק. וכך כל פעם שהבנק נותן הלוואה הוא למעשה יוצר כסף חדש במשק",
"המודל המודרני מתאר תהליך הפוך. ההלוואה יוצרת את הפיקדון. ולכן הבנק הוא יצרן של כסף".

חשוב מאד לדעת את זה כדי להבין את המשמעות של נתינת/ לקיחת משכנתא לבנק ולציבור,
וההשפעה של זה על שוק הנדל"ן.

א.פ.ב. · 9/5/22

נכתב ע"י פורגיסט:
בעפולה יש בערך 250 משפחות,
באלעד ובאשדוד יש כ700 משפחות!!!!
הריכוז הכי גדול מסתמן שיהיה זה בבית שמש.....

אין לי מושג מאיפה אתה לוקח את זה
אבל אני גר בעפולה - ובשנים הבאות קהילת ויזניץ הולכת לגדול ל 1000 + משפחות בפרויקטים שחלקם על הנייר וחלקם בבניה.
וזה חוץ מעוד פרויקטים שמיועדים לציבור החרדי הכללי שחלקם כבר בבניה,

מקצועי בלבד · 9/5/22

נכתב ע"י מברר:
בשורה התחתונה, כשבנק נותן משכנתא, אז סביבות 40-50% הוא "כסף מיוצר",

זה נכון ולא נכון.
באותו רגע הוא אמנם יצר את הכסף, אבל ברגע שההלוואה מוחזרת לבנק, אז חלה התקטנות של הכסף בהתאם, וכל הזמן יש גם הלוואות חדשות, וגם החזר הלוואת קיימות, ואמנם יש הפרש של הריביות וכו', אבל זה בסה"כ סכום די קטן.
וכל זה ג"כ כתוב בקישור שהבאתי לך.
והנה הציטוט הרלוונטי משם

נניח כעת שהבנק נותן הלוואה ללקוח. כפי שהוסבר לעיל, כמות הכסף גדלה במשק בסכום ההלוואה. אבל כאשר הלקוח מחזיר את ההלוואה, כמות הכסף מצטמצמת בדיוק באותו סכום. אמנם עובר לעיתים זמן רב עד פירעון ההלוואה, חודשים ואפילו שנים. אבל במהלך העסקים הרגיל, כל יום מועמדות הלוואות חדשות ונפרעות הלוואות ישנות. כך שבסופו של דבר, התהליך של מתן הלוואות לציבור כמעט ולא מגדיל את כמות הכסף במשק.

קוה אל ה' · 9/5/22

נכתב ע"י ארגון פרנסנו בכבוד:
אתה טועה בעפולה יש כבר בבניה כמה מאות יח"ד ומיועד לעוד כמה אלפי יח"ד לחרדים בלבד!

אפשר פרטים?

בונה אתרים · 9/5/22

השקעות | פרשנות

אשליית חוף המבטחים של הנדל"ן מתנפצת על קרקע המציאות

כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים הייתה פנטסטית • אך כשהשווקים רועדים, אין ודאות שהביקושים ימשיכו ברמות השיא

דרור מרמור05:58

כיכר המדינה, תל אביב / צילום: איל יצהר

אחת האשליות הגדולות ביותר בעולם ההשקעות מניחה כי הנדל"ן מהווה חוף מבטחים. כשהגלים בשוק ההון מתגברים, וכשהכסף של הציבור בורח ממניות ומקרנות נאמנות - הוא מגיע להשקעה יציבה ובטוחה בארבעה קירות. על אחת כמה וכמה כשגובר החשש לאינפלציה - ומי מגן טוב יותר משחיקה של הכסף שלנו מאשר הנדל"ן הפיזי, שלא יכול להתאדות בן לילה ויש לו "שווי אמיתי".
ומדוע זו אשליה? כי הכוחות שפועלים מנגד, ולוחצים כעת על שוק הנדל"ן, עלולים להיות חזקים בהרבה. ראשית, חשוב לזכור כי נדל"ן הוא עסק פיננסי ומימוני, הרבה לפני שהוא עסק של מלט וברזלים. זה נכון לרוכשי הדירות, שרובם ככולם נעזרים בהלוואות עתק, וזה נכון, כמובן, גם ליזמים. ואם צינורות האשראי מתייבשים או מתייקרים, מה שמוכרח לקרות כשהסיכון גדל וחוסר הוודאות בשיא, לא קשה לדמיין מה עלול לקרות לבניין הקלפים שבנינו פה (ולא רק בישראל, אלא בכל העולם).
- פרסומת -

לפני הכול, את ההוכחה החזקה ביותר לכך רואים כעת בבורסה, כשדווקא מניות הנדל"ן, יזמיות המגורים וחברות הנדל"ן המניב, מובילות את הירידות החדות. ישראל קנדה, למשל, גיבורת השנים האחרונות בבורסה ויזמית ששמה את ידה כמעט על כל קרקע אטרקטיבית שיצאה למכירה בתל אביב רבתי - צנחה מתחילת השנה ביותר מ־26%. מניות חנן מור ואזורים, מהשחקניות הבולטות והאגרסיביות בשנים האחרונות בייזום נדל"ן, איבדו יותר מחמישית משוויין. גם חברות הנדל"ן המניב הגדולות נמצאות בסחרור: אריות נדל"ן כמו מליסרון ועזריאלי ירדו מתחילת השנה, בהתאמה, ב־17% וב־13%, למרות הביטחון בדיבידנדים שהן משלמות מדמי השכירות שמגיעים אליהן מדי חודש, ושפע כותרות על הקונים שרצים בחזרה לקניונים.

ישראל קנדה סוחבת על הגב חובות מגופים שונים

ישראל קנדה, למשל, סוחבת על הגב חוב מבנקים, מגופים מוסדיים ומהציבור שרכש ממנה אגרות חוב בסכום כולל של 4.7 מיליארד שקל - יותר מהשווי הכולל שלה כרגע בבורסה בתל אביב. כשהיא קונה קרקעות במחירים מפולפלים, היא מזדרזת ליטול את כל הסכום, או כמעט את כולו, בהלוואות מבחוץ.
לאורך כל השנים האחרונות זו הייתה נוסחה מנצחת: כל עוד הנדל"ן טס והריביות בשפל, התשואה מול ההון הנמוך שהביאו הקונים מהבית הייתה פנטסטית. אבל כשהמגמה מתהפכת, החוב העצום הופך די בקלות להיות גבוה מערך הרכישה - מה שעלול לאלץ את הלווים לממש נכסים (קרקעות, בניינים, דירות) גם בהתפשרות על המחיר.
עוד בנושא נדל"ן ותשתיות

במהלך שנת 2021 גייסו חברות הנדל"ן הישראליות 30 מיליארד שקל מאגרות חוב מהציבור - 20% יותר מהשנה שלפניה ו־42% מכלל גיוסי החוב בבורסה של תל אביב. עזריאלי, למשל, לוותה מאיתנו 3.7 מיליארד שקל בריבית שצמודה למדד המחירים לצרכן - זה שכבר עלה ב־1.3% רק בחודשיים האחרונים (פברואר־מרץ).

המשכנתה הממוצעת זינקה ב־50% ב־5 שנים

מה שישראל קנדה או עזריאלי עשו בהיקפים עצומים, קוני הדירות עשו פה בקטן (יחסית). בחודש מרץ, למשל, המשכנתה הממוצעת מהבנקים עמדה על 975 אלף שקל, 50% בהשוואה למשכנתאות שלנו רק לפני חמש שנים, ונרשמו פה עסקאות בהיקפי שיא (כמעט 14 אלף נוטלי משכנתאות). מה גם שאפילו בבנק ישראל הודו לאחרונה כי חלק לא מבוטל מאותם קונים מצאו דרך לגייס חלק מההון העצמי מהלוואות משלימות ששמחו לחלק להם בחוץ.
ושוב, כל עוד הריביות בשפל ומחירי הנדל"ן רצים מדי חודש, לא הייתה לאף אחד סיבה לעצור את החגיגה. אך אם השווקים רועדים, אם יקר יותר לקחת משכנתה, ואם הרבה פחות ברור שיהיה מאיפה להחזיר מחר (ע"ע ההייטקיסטים והחלומות על אופציות) - אין שום ודאות כי הביקושים ימשיכו לרחף ברמות שיא ושנרצה, או שנוכל, להגדיל עוד ועוד את המשכנתאות ואת המינוף שאנחנו לוקחים גם מחר ומחרתיים.
- פרסומת -

מעבר למצוקת האשראי בעידן של ריבית עולה, גם משבר האספקה והסחורות צפוי להכות בנדל"ניסטים - מיזמיות המגדלים ועד רוכשי הדירות - שמגלים כי התייקרות מחירי הברזל, המלט והעץ מתגלגלים מהר מאוד למוצר שהם קונים. ושוב, כל עוד הנדל"ן מטפס, וכל עוד הגופים הפיננסיים פותחים את הכיס, כדאי לחרוק שיניים ולשלם 5%־10% נוספים בגין התייקרות הבנייה. אבל אם הסנטימנט משנה כיוון, לא בטוח שכולם ירצו או יוכלו להמשיך.

מתרבים סימני השאלה לגבי מגדלי המשרדים

בד בבד, מתרבים סימני השאלה גם לגבי הביקושים למגדלי המשרדים. לאותם יזמים שהבטיחו לנו כי "חברות ההייטק משלמות כל מחיר, ודאי אם מדובר בתל אביב". בשנים הקרובות יסתיימו לפחות מיליון מ"ר משרדים בתל אביב והסביבה, ומספיק שצמיחת ההייטק מעט תגמגם - בין השאר על רקע הסערות בשוקי ההון בניו יורק והקושי של חברות ההייטק לגייס עוד ועוד מזומנים - כדי שיזמיות המשרדים הנוצצים יקלעו למצוקה אמיתית.
בשורה התחתונה, קשה לדעת מה יקרה לנדל"ן בעקבות הטלטלות בשוק ההון. אבל אסור להשלות את עצמנו כי מדובר בעוגן יציב.

אניס · 9/5/22

נכתב ע"י כמו הרוח:
או שכן או שלא.
אבל לביינתים חברות הנדל"ן יורדות

א. הדגשתי שוק הדיור, חברות הנדלן עוסקות הרבה בשטחי מסחר ועל כך אין שליטה.
(דוגמת הקורונה שיצרה עודף משרדים בשל עבודה מהבית, שינוי שכנראה נשאר לתמיד).
ב. הירידה של חברות הנדלן היא ירידה מנייתית, כלומר תלויה בחששות המשקיעים ולא תמיד משקפת ירידת ערך אמיתית, כמו שהזינוק של אותם מניות בשנתיים האחרונות לא בהכרח שיקף עלייה אמיתית.

ישראל123456 · 9/5/22

עכשיו

נכתב ע"י אניס:
א. הדגשתי שוק הדיור, חברות הנדלן עוסקות הרבה בשטחי מסחר ועל כך אין שליטה.
(דוגמת הקורונה שיצרה עודף משרדים בשל עבודה מהבית, שינוי שכנראה נשאר לתמיד).
ב. הירידה של חברות הנדלן היא ירידה מנייתית, כלומר תלויה בחששות המשקיעים ולא תמיד משקפת ירידת ערך אמיתית, כמו שהזינוק של אותם מניות בשנתיים האחרונות לא בהכרח שיקף עלייה אמיתית.

אם אתה מאמין במה שאתה כותב תקנה מניות של חברות נדל''ן מחר בבוקר כנגד משכנתא לשיפוץ על הדירה שלך

די · 9/5/22

נכתב ע"י מברר:
העובדות המובאות פשוט אינן נכונות
מומלץ להכנס לקישורים שהבאתי, לקרוא ולהחכים

קראתי את המובאות שהבאת ומודה שלא ידעתי כל מה שכתוב שם.
עדיין זה לא נכון לומר שהבנק המסחרי מייצר כסף (למרות שבחלק מהמובאות "כתוב" כך) (רק הבנק המרכזי-בנק ישראל יכול לייצר כסף).
מה שקורה זה שהבנק נותן לך הלוואה של 100 ש"ח ואתה מחזיק את ההלוואה בחשבון עו"ש שבבנק, אז בעצם יש לבנק עדיין את הכסף הזה, ויכול להלוות אותו שוב (ואפי' לקחת כנגדו מבנק ישראל 94% בתור הון עצמי) אבל אם תמשוך את ההלוואה מהכספומט, הבנק לא יוכל להלוות אותו שוב. מה שהבנק יכול להלוות שוב ושוב זה כי כולם מחזיקים את (כמעט) כל הכסף שלהם בבנקים (גם אם משכת את הכסף בכספומט-שילמת איתו בסופר שמחזיק את הכסף שלו בבנק).
ולכן זה לא נכון ש:

נכתב ע"י מברר:
את הכסף הגדול הוא עושה מהקרן עצמה, שאר הריביות זה כבר בונוס...

וברור שאם ריבית בנק ישראל תעלה, גם הריבית הקבועה תעלה וכמובן גם המשתנה. וכמובן שאם הריביות יעלו אנשים ייקחו פחות הלוואות.

כמו הרוח · 9/5/22

למסקנה
זוצ שלוקח על עצמו מיליון שח חובות בשביל לגור ב3 חד במ"ע/ב"ב
לכאו מאבד עצמו לדעת
אלא"כ האשה מרוויחה מעל 20 אלש חודשי
שאז יעמדו בהוצאת משכנתא
אבל יתחרטו על הרגע שקנו כע המחירים כבר יהיו נמוכים 200 אלש

החכמה שבנשים · 9/5/22

נכתב ע"י כמו הרוח:
למסקנה
זוצ שלוקח על עצמו מיליון שח חובות בשביל לגור ב3 חד במ"ע/ב"ב
לכאו מאבד עצמו לדעת
אלא"כ האשה מרוויחה מעל 20 אלש חודשי
שאז יעמדו בהוצאת משכנתא
אבל יתחרטו על הרגע שקנו כע המחירים כבר יהיו נמוכים 200 אלש

זה שטויות כל מה שנרשם פה.
יש לי לקוח שהוא מתווך דירות בשנלר בירושלים. אני מדברת על דירות יוקרה שעולות 20 מיליון שקל. הוא אמר לי היום: אני מקבל כל יום בין 2-3 שיחות טלפון מתושבי חוץ שמחפשים דירות בישראל. (גם יוקרה וגם לא)

בנוסף לבוס שלי יש דירות רבות בירושלים, תל אביב ועוד.. הוא כלכלן וגם רו"ח שאלתי אותו אם הוא חושב כי מחירי הדירות הולכים לרדת והתשובה שלו חד משמעית לא.
דווקא בגלל ששוק ההון בצב כזה אנשים מחפשים ביטחון בנדל"ן