הנושאים החמים
הנושאים החמים
יוסייוסייוס
משתמש מקצוען
מרכיב התחבורה הוא מרכיב מאוד מרכזי.
מצורף מאמר מדמרקר
הסיבה המרכזית לעליית מחירי הדיור היא היעדר תשתיות - כל השאר זה פירורים
המומחים מונים שלל סיבות למשבר הדיור הגובר - ממדיניות מכירת הקרקעות הממשלתיות ועליית מחירי ההובלה, עד הביורוקרטיה והמחסור בעובדים ■ אולם כדי לפתור את מצוקת הדיור יש צורך לבנות תחילה קווי רכבת, בתי ספר ובתי חוליםמאמרים מלומדים בעיתונות מנסים למנות את כל הסיבות לעליית מחירי הדירות. באחרונה קראתי מאמר המונה 11 סיבות לעלייה: הממשלה מוכרת קרקע לכל המרבה במחיר, עליית מדד תשומות הבנייה, עליית מחירי ההובלה, התחדשות עירונית (תמ"א), משקיעי הנדל"ן, ריבית נמוכה, חסמי תשתיות, ביורוקרטיה (זמן לאישור תוכניות), מחסור בעובדים, מחסור בדיור להשכרה, וחוסר ודאות להשלמת פרויקטים.
כשקראתי את המאמר נזכרתי בקומדיית הנעורים American Graffiti מ–1973. בסצנה מהסרט, בוגר תיכון מנסה להיכנס למכולת השכונתית ולקנות בקבוק וויסקי. מכיוון שאינו בגיר, הוא הוגה תוכנית מבריקה. הוא נכנס למכולת ומבקש מהמוכר עט כדורי, משחת שיניים, סוכריות מנטה, בקבוק וויסקי, חפיסת שוקולד, בטריות וסרגל. אולי המוכר לא ירגיש בבקבוק וויסקי, המתחבא ברשימת הקניות.
לדעתי, יש רק סיבה אחת להמשך עליית מחירי הדירות: היעדר תשתיות. מהן אותן תשתיות? אין מדובר בצנרת ביוב או בקווי חשמל — את אלה מתקינים די מהר. מדובר בתחבורה ציבורית, בבתי ספר (כולל מוסדות לגיל הרך) ובגישה למערכת הבריאות. כל הסיבות האחרות טפלות ביחס לסיבה העיקרית, שהיא היעדר תשתיות. וגם אם יהיו תשתיות, עדיין יהיה צורך להגדיל את מלאי יחידות הדיור באמצעות התחלות בנייה וסיום בנייה תוך זמן סביר. בשנים האחרונות, לא היו מספיק התחלות בנייה כדי לשרת את גידול האוכלוסייה השוטף. בטווח הקצר אפשר לתת תמריצים כספיים לקבלנים על סיום יחידות דיור.
חייבים תכנון לטווח של 5–10 שנים
אוכלוסיית מדינת ישראל גדלה בשיעור של כ–1.6% בכל שנה. נוסף על כך, יותר ויותר אנשים גרים לבד. זה אומר שצריך לבנות בישראל כיום בסביבות 80 אלף דירות חדשות כל שנה כדי לספק את הביקוש, ועדיף שחלקן הגדול יהיה דירות קטנות יחסית. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) טוענת שתוך 40 שנה תוכפל האוכלוסייה בישראל. זה אומר שיהיה צורך להכפיל את מספר יחידות הדיור בישראל, כלומר תוספת של יותר מ–2 מיליון יחידות דיור. כדי לבנות כמות כזאת של דירות לא מספיק לבצע תמ"א, או להסתמך על המרכזים האורבניים הקיימים. יש לתכנן שכונות חדשות וערים חדשות. כדי לעשות את זה חייבים תחילה לבנות קווי רכבת, בתי ספר ועוד בתי חולים. כל זה דורש תכנון לטווח ארוך של 10–5 שנים. אין פתרון אחר.
מבט אל שוק ההון ממחיש את עליית מחירי הדיור. הטבלה המצורפת מציגה נתונים על שש קרנות נאמנות המשקיעות בחברות שעיסוקן הוא נדל"ן. השורה האחרונה מציגה את תשואת מדד S&P 500. התשואות הנדיבות של קרנות הנדל"ן משקפות לא רק את עליית המחירים הנוכחית, אלא גם צפי לעליית מחירים בעתיד.
במהלך מאי 2021 אישרה ועדת הכספים שינויים בתקנות, המאפשרים למשקיעים מוסדיים להשקיע באופן מוגבר בתשתיות. ייתכן שחלק מההשקעות החדשות ינותבו לתשתיות כגון תחבורה ציבורית, אך די ברור שתכנון ערים חדשות ובניית בתי ספר ובתי חולים אינם נמצאים בתוכניות של המשקיעים המוסדיים. זהו תפקידה של הממשלה.
רבה יותר פשוט להעלות את מס הרכישה בתקווה שזה יבריח משקיעים מהשוק ומחירי הדיור לא יעלו — אפשר לעשות זאת בישיבת ממשלה אחת, וזה קל ופופוליסטי. בדרך זו גם מקוששים עוד כמה שקלים מהציבור כדי לממן פעילויות אחרות שאינן קשורות כלל לדיור. זהו מקסם שווא. אם יהיו פחות משקיעים, יהיו גם פחות התחלות בנייה, והמחירים יעלו אף יותר. מספר הדירות להשכרה גם הוא יירד, שכר הדירה יעלה — וייקר עוד יותר את מחיר הדירות. עליית מס הרכישה גורמת רק לתנודות גבוהות יותר בביקושים, והיא איננה תורמת למיתון עליית המחירים בטווח הארוך.
פתרון קסם אחר הוא הורדת מחיר הקרקע. אבל מדוע להוזיל את הקרקע? צריך לחשוב הפוך — איך מייקרים אותה. במקום להפוך את הקרקע למצרך זול, יש להשביח אותה. את זה עושים על ידי תשתיות. כרגע הקרקע בנגב, בעוטף עזה, וברמת הגולן שווה פחות כי אין שם מספיק תשתיות. השקעה בתשתיות — כבישים, קווי רכבת מהירים למרכז, בתי ספר ובתי חולים — תהפוך את הקרקע למוצר מבוקש יותר. טוענים נגד הממשלה שהיא מונופול בשוק הקרקעות — אבל אי־אפשר להפשיר קרקעות לבנייה כשלוקח 45 דקות לצאת מהשכונה. לפני שמפשירים קרקעות לבנייה, חייבים ליצור תנאי מגורים סבירים, כלומר שירותי תחבורה, חינוך ובריאות.
יש המאשימים את הריבית הנמוכה, את עלויות ההובלה ואת עלויות הבנייה, בעליית מחיר הדיור. אלה גורמי שוק נתונים שאינם רלוונטיים ביחס לגורם המהותי ביותר, שהוא פיגור בהכנת תשתית למאות אלפי יחידות הדיור הבאות. מדוע להתעסק בגורמים שאין לאיש בישראל שליטה עליהם? התעסקות בגורמים אלה היא פשוט מיותרת, והיא מסיטה את תשומת הלב מהבעיה המרכזית.
המשבר החברתי הבא אורב מעבר לפינה
נעבור למרכיב משך הזמן לאישור תוכניות בנייה. איזו עירייה רוצה לאשר תוכנית בנייה אם אין באזור כבישים, רכבות, בתי ספר וגישה למערכות בריאות? אישור תוכניות בנייה באזור ללא תשתית הוא מתכונת ליצירת סלאמס ופשע. קודם צריך להכין את התשתית ולאחר מכן לאשר בנייה למגורים. יש גם לזכור שהכנסות מארנונה למגורים הן גירעוניות והעיריות מעוניינות דווקא בארנונה מעסקים. עם זאת, השקעה בתשתיות מביאה עסקים חדשים, ועסקים חדשים מביאים הכנסות מארנונה. בסופו של דבר הכל מוביל להשקעה בתשתיות.
אין פתרון פשוט. יש להשקיע היום בהכשרת מורים וגננות, בהכשרת רופאים ואחיות, בבניית בתי ספר ובתי חולים, וכמובן בסלילת רכבות מהפריפריה למרכז. אם יתחילו לעשות את זה כיום, אולי בעוד עשר שנים מחירי הדיור יפסיקו לעלות.
הכל מתנקז לקביעת סדר עדיפויות על ידי הממשלה. הרבה יותר קשה לתכנן הקמת תשתיות שישרתו את תושבי המדינה בדורות הבאים. אבל אין ברירה, חייבים להתמקד בזה כעת. ראו הוזהרתם: בשנה הבאה, מחירי הדיור יעלו ב–10%. טיבה של אינפלציה הוא שהיא הולכת וצוברת מהירות אם לא מטפלים בה. בעוד 3–4 שנים העלייה במחירי הדיור תהיה 15%–20% לשנה, ואז יפרוץ כאן משבר חברתי בעל סיכון קיומי למדינה.
פרופ' ורו"ח אלי אמיר מופקד על הקתדרה לכלכלה פיננסית ע"ש מקס וסטפי פרלמן, הפקולטה לניהול ע"ש קולר, אוניברסיטת תל אביב
נכתב 22 בדצמבר 2021
