טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 13:38

נכתב ע"י ברכת מרום:
מנסיון מר של קבוצת רכישה שכבר למעלה מ-15 שנים מחכים עדיין לדירה שהבטיחו לנו ב-600 אלף שקל לדירת 3 חדרים בבית שמש. ועדיין מחכים מחכים. כשהמחיר רק נהיה יקר יותר מחודש לחודש והעלויות של הבנייה רק מתייקרות.
והשכירות של כל השנים האלו. לו היינו קונים אז דירה מקבלן היה אעולה לנו יותר יקר אבל היינו חוסכים מאות אלפי שקלים של שכירות
תברחו מזה כמו מאש!!!

אגלה לך סוד קטן:
גם אני באותה קבוצה שאתה מדבר עליה.
א) נעשו שם מעשים שעדיף לא לדבר עליהם, משום שהם כרגע נבדקים בבית הדין.
ב) הנה דוגמה מצוינת: היו בחירות לפני חודש לוועד, אני התמודדתי לתפקיד חבר ועד, אבל הרוכשים לא רצו אותי, מה אפשר לעשות אם אנשים פועלים נגד עצמם?!
ג) גם אתה יודע שזה מקרה ייחודי.
ד) בביזנס נטו: קניתי ב180 אלף והיום מציעים לי על הזכות מיליון, אז הפסדתי או הרווחתי?

חצרון · ביום שלישי בשעה 13:49

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
ד) בביזנס נטו: קניתי ב180 אלף והיום מציעים לי על הזכות מיליון, אז הפסדתי או הרווחתי?

אם זה להשקעה, לחיי.
אבל אם זה למגורים, תקזז את כל שנות השכירות+עוגמ"נ, וספק האם זה היה שווה.

ברכת מרום · ביום שלישי בשעה 13:51

הרווחתי המון עוגמת נפש וצער שהדירה הזו גרמה לי. יכולתי להיות עם דירה משלי באותו זמן בהבדל של 200 אלף ש"ח. ולכן הרווח של המיליון לא נחשב כי ביחס זה לא אותו דבר אני אצטרך לקנות עם הכסף הזה דירה היום שעולה-2 מיליון - כך שתוריד את ה-800 שהיתה עולה לי דירה בזמנו תוסיף 820 אלף ש"ח רווח (הורדתי את ה-180אלף ששילמתי)
כדי לקנות דירת שלושה חדרים עם מרפסת בבית שמש אצטרך להוציא מכיסי 1.9 מיליון. אז זה הפסד עצום כולל כל השנים של השכירות והבלאי של הרהיטים במעבר מדירה לדירה בעקבות כך.
אגב אני בחרתי בך לחבר וועד בהצבעה שנערכה שאין לי מושג מה עלה בגורלה.
אבל קבוצת רכישה זה נורא. כי זה כמו דירה בטאבו משותף עם מלא שותפים שחלק יותר חזקים וחלק יותר חלשים ולכולם יש דעות

הקטן שבאריות · ביום שלישי בשעה 14:59

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
א) העמידה היא מול הקבלן המבצע, אמנם ייתכן שזה יותר מורכב מקבלן יזם, יש צדדים לכאן ולכאן בעניין הזה.
ב) עניתי, הרווח של ההפרש הוא גדול בהרבה מהפסדי השכירות.
ג) הטענה בעניין חבר הוועד היא נכונה, לפיכך יש כל שנה בחירות והציבור יבחר.

ב) צר לי אבל לא ענית.
שאלתי על מקרה רגיל ומצוי כולל דוגמאות למחיר דירות באזור ביום החתימה וביום סיום העיסקה.
אם טעיתי בדוגמא אשמח להבין איפה טעיתי.
אבל ככל ולא טעיתי אין שום ה]פרש שיכול לכסות על זה מכיוון שמחיר של דירה בנויה (1,400,000) באותה נקודת זמן (8 שנים בדוגמא) קטן מהמחיר ששולם בפועל בקבוצת הרכישה (1,500,000). החישוב של דמי השכירות הוא רק תוספת להפסד.
ג) האם לא נתקלת בקבוצות שהציבור שברובו לא ממש מתמצא ומבין לא ידע לעשות את הבחירה הנכונה והמשיכו לסובב אותו? (לענ"ד רוב הקבוצות התקועות הם על הבסיס הזה של טעויות בבחירת וועד וסיכסוכים פנימיים, כך שלא משנה מיהו הגורם היוזם המקורי)

הרוכש דירה ברמה ד' · ביום שלישי בשעה 15:14

ראשית חייבים להודות לרב @עו"ד נתן רוזנבלט
על כל פועלו הרב למען הציבור

לתועלת העניין
אני רוצה לשאול
האם כל מי שקונה קרקע שאותה אתה מציע
הוא גם חותם שהוא נותן לך את הסמכות לבחור מנהל לקבוצה - מה שקראת לו - מנהל שכיר
כי אם כן - זה יכול לפתור הרבה בעיות .

אבל אם אין מראש חתימה ויפויי כוח על מינויי מנהל שכיר מקצועי לקבוצה
אז שוב אנחנו בחשש נפילה...
מי ימנה ?
מתי ימנה ?
על סמך מה הוא ימנה ?
ועוד ודעו

אשמח לתגובתך.

נכתב ע"י אשכרה:
פה טמון הבעיה במה שאתה משווק שאתה מוכר להם את הקרקע ולאחר מכן שוכח שהם בקרו אצלך במשרד
ניחא היית מחתים אותם בחוזה על מנהל שכיר מוסכם
אבל למכור קרקע ולברוח לא פתרון...

לזה התכוונתי .

והשאלה אם יש לזה פיתרון ?

דבר נוסף -
נשמח אם אתה או משיהו אחר מהמשתמשים יוכל להביא מקור בקשר למע"מ
כי לדעתי זה קריטי
אם אכן כמו שמישהו כאן כתב , שצריך לשלם מע"מ על הקרקע ועל כל הבניה כולה
אז זה מהותי מאוד !
זה הולך לייקר ולעלות את המחיר בעוד 18%
וזה דבר שצריך לקחת בחשבון
אשמח למידע עם מקור
תודה .

עריכה :
@יוסייוסייוס
האם משלמים גם מע"מ על הכל ?

יוסייוסייוס · ביום שלישי בשעה 15:15

בעבר היו קבוצות רכישה שהצליחו
זה נבע מכך שלמרות כל ההחסרונות היה רווח בגלל העדר המיסוי.
כיום המיסוי הוא בערך אותו דבר.
אז קשה להאמין שיהיה רווח.
וגם אם כן זה מתאים לרוכש על מנת לגור עוד 5 שנים לפחות.

הקטן שבאריות · ביום שלישי בשעה 15:24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
הנה דוגמה מצוינת: היו בחירות לפני חודש לוועד, אני התמודדתי לתפקיד חבר ועד, אבל הרוכשים לא רצו אותי, מה אפשר לעשות אם אנשים פועלים נגד עצמם?!

היא הנותנת. אני בהחלט מאמין שלאור פועלך הם היו מרוויחים. הבעיה שצריך שרוב החברים יעשו את זה, וכשזה לא קורה אז נכון שיש הפועלים נגד עצמם אבל המיעוט הנבון טובע יחד איתם באותה הסירה.
ותכלס' הנושא הזה של בחירות שגויות חוזר על עצמו בעוד קבוצות. אז איך בשורה הסופית אפשר להמליץ על זה. האם יש איזה מבחן דעת ואיי קיו לפני הקבלה לקבוצה.
מספיק שיבוא נוכל מתוך החברים עם כושר שכנוע ויסחוף אחריו חברים והכל יפול לפח.

אברימי 2.0 · ביום שלישי בשעה 15:31

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
אגלה לך סוד קטן:
גם אני באותה קבוצה שאתה מדבר עליה.
א) נעשו שם מעשים שעדיף לא לדבר עליהם, משום שהם כרגע נבדקים בבית הדין.
ב) הנה דוגמה מצוינת: היו בחירות לפני חודש לוועד, אני התמודדתי לתפקיד חבר ועד, אבל הרוכשים לא רצו אותי, מה אפשר לעשות אם אנשים פועלים נגד עצמם?!
ג) גם אתה יודע שזה מקרה ייחודי.
ד) בביזנס נטו: קניתי ב180 אלף והיום מציעים לי על הזכות מיליון, אז הפסדתי או הרווחתי?

במסגרת הסודות אומר שאני גם מכיר מקרוב את המקרה ההוא והוא דוגמא מצוינת למה אסור להתקרב לקבוצות רכישה
ושם עוד יש דיין חשוב שהיה מעורב ועדיין נעשו דברים לא מתקבלים על הדעת מצד כל מיני אנשים והתסכול של כל האנשים מונע הסכמה משותפת על כל הנושאים הרלוונטים. ומ 2007 נדמה לי אנשים מחכים לדירה שלהם
ולא, זה שהיום הזכות נמכרת במליון ש"ח לעומת 180K ששילמת עליה זה לא רווח אלא ביחס לדירה שהיית קונה אז בבי"ש כמה היית מרווח כמה עלתה דירה שם אז 800K בערך הרווח יותר גדול בלי שכירות ל20 שנה על מה אתה מדבר
רבותי להפסיק לחפש קיצורי דרך לקנות דירות פשוטות לפי היכולת או לעבור לפריפריה שאגב הרב נתן רוזנבלט הוא אחד הלוחמים הגדולים בעניין ושאפו על זה זה הפתרון ואין בלתו

הרוכש דירה ברמה ד' · ביום שלישי בשעה 15:32

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
היא הנותנת. אני בהחלט מאמין שלאור פועלך הם היו מרוויחים. הבעיה שצריך שרוב החברים יעשו את זה, וכשזה לא קורה אז נכון שיש הפועלים נגד עצמם אבל המיעוט הנבון תובע יחד איתם באותה הסירה.
ותכלס' הנושא הזה של בחירות שגויות חוזר על עצמו בעוד קבוצות. אז איך בשורה הסופית אפשר להמליץ על זה. האם יש איזה מבחן דעת ואיי קיו לפני הקבלה לקבוצה.
מספיק שיבוא נוכל מתוך החברים עם כושר שכנוע ויסחוף אחריו חברים והכל יפול לפח.

זה בדיוק מה ששאלתי כאן

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
ראשית חייבים להודות לרב @עו"ד נתן רוזנבלט
על כל פועלו הרב למען הציבור

לתועלת העניין
אני רוצה לשאול
האם כל מי שקונה קרקע שאותה אתה מציע
הוא גם חותם שהוא נותן לך את הסמכות לבחור מנהל לקבוצה - מה שקראת לו - מנהל שכיר
כי אם כן - זה יכול לפתור הרבה בעיות .

אבל אם אין מראש חתימה ויפויי כוח על מינויי מנהל שכיר מקצועי לקבוצה
אז שוב אנחנו בחשש נפילה...
מי ימנה ?
מתי ימנה ?
על סמך מה הוא ימנה ?
ועוד ודעו

אשמח לתגובתך.

ואשמח לתגובת כבוד הרב @עו"ד נתן רוזנבלט
האם אכן בירוחם יהיה פתרון לזה?

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 17:09

נכתב ע"י חצרון:
אם זה להשקעה, לחיי.
אבל אם זה למגורים, תקזז את כל שנות השכירות+עוגמ"נ, וספק האם זה היה שווה.

הבה נחשב:
שכירות ממוצעת לאורך השנים : 3000 לחודש כפול 12 (שהרי גם קבלן היה לוקח שלוש שנים)=432000
נוריד מזה את העלויות של הריביות של המשכנתא שלא שלמתי בינתיים, משוער 3.5% = 210000
יוצא שיתרת הרווח על ההוצאה = 590000 ובניכוי מס והוצאות 420000
רווח 220% על הכסף
לא רע

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 17:11

נכתב ע"י ברכת מרום:
הרווחתי המון עוגמת נפש וצער שהדירה הזו גרמה לי. יכולתי להיות עם דירה משלי באותו זמן בהבדל של 200 אלף ש"ח. ולכן הרווח של המיליון לא נחשב כי ביחס זה לא אותו דבר אני אצטרך לקנות עם הכסף הזה דירה היום שעולה-2 מיליון - כך שתוריד את ה-800 שהיתה עולה לי דירה בזמנו תוסיף 820 אלף ש"ח רווח (הורדתי את ה-180אלף ששילמתי)
כדי לקנות דירת שלושה חדרים עם מרפסת בבית שמש אצטרך להוציא מכיסי 1.9 מיליון. אז זה הפסד עצום כולל כל השנים של השכירות והבלאי של הרהיטים במעבר מדירה לדירה בעקבות כך.
אגב אני בחרתי בך לחבר וועד בהצבעה שנערכה שאין לי מושג מה עלה בגורלה.
אבל קבוצת רכישה זה נורא. כי זה כמו דירה בטאבו משותף עם מלא שותפים שחלק יותר חזקים וחלק יותר חלשים ולכולם יש דעות

מחשש חילול השם לא אענה כאן
כאן רק אוכל לכתוב שמה שהיה שם
זה חד פעמי
לפניו לא היה ואחריו לא יהיה

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 17:13

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
ב) צר לי אבל לא ענית.
שאלתי על מקרה רגיל ומצוי כולל דוגמאות למחיר דירות באזור ביום החתימה וביום סיום העיסקה.
אם טעיתי בדוגמא אשמח להבין איפה טעיתי.
אבל ככל ולא טעיתי אין שום ה]פרש שיכול לכסות על זה מכיוון שמחיר של דירה בנויה (1,400,000) באותה נקודת זמן (8 שנים בדוגמא) קטן מהמחיר ששולם בפועל בקבוצת הרכישה (1,500,000). החישוב של דמי השכירות הוא רק תוספת להפסד.
ג) האם לא נתקלת בקבוצות שהציבור שברובו לא ממש מתמצא ומבין לא ידע לעשות את הבחירה הנכונה והמשיכו לסובב אותו? (לענ"ד רוב הקבוצות התקועות הם על הבסיס הזה של טעויות בבחירת וועד וסיכסוכים פנימיים, כך שלא משנה מיהו הגורם היוזם המקורי)

ב) לדעתי זו טעות בנתונים
ג) ליידר ליידר יש דברים בגו, איני טוען שכל מושלם תמיד, אלא שהוא יכול להיות מושלם, אם האנשים טובים.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 17:21

נכתב ע"י הקטן שבאריות:
היא הנותנת. אני בהחלט מאמין שלאור פועלך הם היו מרוויחים. הבעיה שצריך שרוב החברים יעשו את זה, וכשזה לא קורה אז נכון שיש הפועלים נגד עצמם אבל המיעוט הנבון טובע יחד איתם באותה הסירה.
ותכלס' הנושא הזה של בחירות שגויות חוזר על עצמו בעוד קבוצות. אז איך בשורה הסופית אפשר להמליץ על זה. האם יש איזה מבחן דעת ואיי קיו לפני הקבלה לקבוצה.
מספיק שיבוא נוכל מתוך החברים עם כושר שכנוע ויסחוף אחריו חברים והכל יפול לפח.

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
ראשית חייבים להודות לרב @עו"ד נתן רוזנבלט
על כל פועלו הרב למען הציבור

לתועלת העניין
אני רוצה לשאול
האם כל מי שקונה קרקע שאותה אתה מציע
הוא גם חותם שהוא נותן לך את הסמכות לבחור מנהל לקבוצה - מה שקראת לו - מנהל שכיר
כי אם כן - זה יכול לפתור הרבה בעיות .

אבל אם אין מראש חתימה ויפויי כוח על מינויי מנהל שכיר מקצועי לקבוצה
אז שוב אנחנו בחשש נפילה...
מי ימנה ?
מתי ימנה ?
על סמך מה הוא ימנה ?
ועוד ודעו

אשמח לתגובתך.

לזה התכוונתי .

והשאלה אם יש לזה פיתרון ?

דבר נוסף -
נשמח אם אתה או משיהו אחר מהמשתמשים יוכל להביא מקור בקשר למע"מ
כי לדעתי זה קריטי
אם אכן כמו שמישהו כאן כתב , שצריך לשלם מע"מ על הקרקע ועל כל הבניה כולה
אז זה מהותי מאוד !
זה הולך לייקר ולעלות את המחיר בעוד 18%
וזה דבר שצריך לקחת בחשבון
אשמח למידע עם מקור
תודה .

עריכה :
@יוסייוסייוס
האם משלמים גם מע"מ על הכל ?

איני רוצה שיתנו לי סמכות כלשהי, כל הצרות מגיעות לדעתי מנתינת כוח רב מידי בידי אדם אחד (לבורר אין ברירה וחייבים לתת לו), הכח צריך להיות של הרוכשים ורק שלהם.

כמובן סביר להניח שהם ישמעו לי ויקשיבו להמלצתי

וכן, יש לנו פרוייקטור, מנהל שכיר שכבר עובד כאן חודש והצליח לעשות נפלאות
אבל אין שום ביטחון שהקבוצה שתקום תרצה אותו

בהסכם העבודה שלי איתו כתוב שביום שאחרון הרוכשים חותם והקבוצה מושלמת, בוחרים וועד וכולנו מתפטרים, אם ירצו יקראו לנו, לא ירצו - ימצאו טובים יותר.

עו"ד נתן רוזנבלט · ביום שלישי בשעה 17:23

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
בעבר היו קבוצות רכישה שהצליחו
זה נבע מכך שלמרות כל ההחסרונות היה רווח בגלל העדר המיסוי.
כיום המיסוי הוא בערך אותו דבר.
אז קשה להאמין שיהיה רווח.
וגם אם כן זה מתאים לרוכש על מנת לגור עוד 5 שנים לפחות.

לדעתי ולצערי (כי אני סבור שזה מתאים לכולם)
הדברים הללו משקפים את העמדה המרכזית כאן
שטוענת שזה מצוין למי שמוכן להמתין
ולא מתאים למי שלחוץ לו קורת גג

אפשר לסכם שזו המלצת הפורום?

יוסייוסייוס · ביום שלישי בשעה 19:30

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
ראשית חייבים להודות לרב @עו"ד נתן רוזנבלט
על כל פועלו הרב למען הציבור

לתועלת העניין
אני רוצה לשאול
האם כל מי שקונה קרקע שאותה אתה מציע
הוא גם חותם שהוא נותן לך את הסמכות לבחור מנהל לקבוצה - מה שקראת לו - מנהל שכיר
כי אם כן - זה יכול לפתור הרבה בעיות .

אבל אם אין מראש חתימה ויפויי כוח על מינויי מנהל שכיר מקצועי לקבוצה
אז שוב אנחנו בחשש נפילה...
מי ימנה ?
מתי ימנה ?
על סמך מה הוא ימנה ?
ועוד ודעו

אשמח לתגובתך.

לזה התכוונתי .

והשאלה אם יש לזה פיתרון ?

דבר נוסף -
נשמח אם אתה או משיהו אחר מהמשתמשים יוכל להביא מקור בקשר למע"מ
כי לדעתי זה קריטי
אם אכן כמו שמישהו כאן כתב , שצריך לשלם מע"מ על הקרקע ועל כל הבניה כולה
אז זה מהותי מאוד !
זה הולך לייקר ולעלות את המחיר בעוד 18%
וזה דבר שצריך לקחת בחשבון
אשמח למידע עם מקור
תודה .

עריכה :
@יוסייוסייוס
האם משלמים גם מע"מ על הכל ?

למיטב ידעתי המע"מ הוא בערך אותו דבר כמו דירה בשוק
כי כיום ישנו מע"מ על הקרקע.
ועל הדירה משלמים מע"מ על עלויות הבניה וכל אנשי הקצוע ששוכרים משלמים מע"מ [חוץ מעסק פטור]
זה יוצא מעמ קרוב לקבלן.
===========
מס רכישה מחושב לפי שווי דירה בנויה.

חצרון · ביום שלישי בשעה 19:42

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
שכירות ממוצעת לאורך השנים : 3000 לחודש כפול 12 (שהרי גם קבלן היה לוקח שלוש שנים)=432000
נוריד מזה את העלויות של הריביות של המשכנתא שלא שלמתי בינתיים, משוער 3.5% = 210000
יוצא שיתרת הרווח על ההוצאה = 590000 ובניכוי מס והוצאות 420000

ומה עם הנזק של עלות המדד, שמייקר את הבניה ביותר מהמתוכנן לפני 15 שנה.

אשכרה · ביום שלישי בשעה 23:31

נכתב ע"י חצרון:
ומה עם הנזק של עלות המדד, שמייקר את הבניה ביותר מהמתוכנן לפני 15 שנה.

זה לא נכון להוסיף את זה, ובזה צודק @עו"ד נתן רוזנבלט
שהרי כרגע הוא מוציא את הזכות למכירה ולא מוסיף שקל אז במצבו הנוכחי הוא יוצא ברווח של 220 אחוז על הכסף .

להגיד שזה משתלם ?!
למשקיע - כן (גם אם היה שם בשוק ההון לא היה מגיע לכזה רווח...)
למגורים - בוודאות לא