השקעות נייר ערך עוקב מדד מחירי הדירות

[אותיות פורחות]

אם המשקיעים יצאו מהשוק לא יעלה הביקוש
וכמו בדוגמא שכתבתי, אם יש 1000 דירות ו1000 חסרי דיור, והמשקיעים יוצאים מהתמונה, לא יהיה ביקוש

יעלה הביקוש לקנייה מצד החסרי דיור.

אבל לפחות יהיה לו דירה, במקום לשלם שכירות יקרה לפח.
והוא גם יכול לתכנן את הכל מראש בקל"צ

למה שכירות היא זריקה לפח? היא תשלום על שירות ככל שירות בעולם.

 

[אפשר לתקן]

אם לא היו נותנים משכנתא למשקיעים, אז כל האנשים היו צריכים לקנות

מגזים כמובן

כי ברור שהיו עשירים שהיו קונים דירות בהון עצמי ומשכירים
והם לא היו מעלים את המחיר עם כל העלאת ריבית

 

[אפשר לתקן]

יעלה הביקוש לקנייה מצד החסרי דיור.

שוב, המצב הוא שיש X דירות בשוק
אם אותם דירות לא יוכלו להיות בידים של משקיעים, הם יגיעו לידיים של חסרי דיור, לפי המחיר שהם יכולים לשלם

למה שכירות היא זריקה לפח? היא תשלום על שירות ככל שירות בעולם.

לא התכוונתי פילוסופית, התכוונתי במציאות

 

[אותיות פורחות]

כי ברור שהיו עשירים שהיו קונים דירות בהון עצמי ומשכירים
והם לא היו מעלים את המחיר עם כל העלאת ריבית

למה לא?
אם על כסף אפשר לקבל ריביות גבוהות יותר באג''ח, למה להחזיק אותו בדירות? נראה לך שמישהו יחזיק דירה בשכירות כמו היום אם על אגח ניתן לקבל 7% תשואה?

לא התכוונתי פילוסופית, התכוונתי במציאות

גם אני!

 

[אפשר לתקן]

למה לא?
אם על כסף אפשר לקבל ריביות גבוהות יותר באג''ח, למה להחזיק אותו בדירות?

אי אפשר לקבל ריביות גבוהות יותר באג"ח

גם אני!

אז תסבירו בבקשה למה זה לא בזבוז לשלם כל החיים שכירות אם אפשר לקנות דירה בפחות מזה

 

[אפשר לתקן]

כי ברור שהיו עשירים שהיו קונים דירות בהון עצמי ומשכירים
והם לא היו מעלים את המחיר עם כל העלאת ריבית

ואגב כפי שאני רואה בדרך כלל המשקיעים הממונפים שמעלים את השכירות עם כל העלאת רבית עושים זאת רק מחוסר ברירה ולא משום שהם רוצים להרויח על גבם של השוכרים

 

[אאאא....]

לא מדויק.
בשביל שיהיה שווה למנף ולממן אתה חייב סיבה מקדימה, שהיא המחסור. לולי המחסור לא היה רווח בקניית דירה

לדוגמה אם יש לי חצי מיליון ש"ח ואני רוצה לרכוש דירה במרכז, אבל למשקיע יש מיליון ש"ח 50% מהדירה שלו ששווה 2 מיליון אז הוא יקנה את הדירה ויעלה את המחיר הכללי של הדירות.

כי השכירות היתה אחוז מינורי לחלוטין ממחיר הדירה.

גם היום התשואה משכירות זה הרבה פחות מאחוז החסימה.

זה אומר.
כי יש סיבה למה אתה רוצה לגור בסביון ולא בחריש. ואם יש סיבה, אז כנראה שיש מחסור בסיפוק של הסיבה הזו.

רוב הזוגות ששוכרים כיום במרכז חולמים בעמידה שהם יוכלו אי פעם לרכוש במרכז דירה נורמלית, ולכן הם ממשיכים לגזור על עצמם חיי סבל ולהתגורר בחור של 35 מ"ר עם 5 ילדים, בדירה שמשקיע חילק ל3.
ואם לא היה את כל המשקיעים כל אחד היה רוכש דירה במקום שהוא יכול והר יונה ועוד מקומות ממזמן היו מתפתחים.

איזה משקיעים (שבאו להרויח כסף, לא מיליונרים שנהנים מסמל סטטוס של דירה ריקה בירושלים) מעדיפים להשאיר דירה ריקה? כמעט ולא קיים.

אני מכיר כמה לא מיליונרים שהתעקשו על מחיר והדירה שלהם היתה ריקה כמה חודשים.

להוסיף דירות זה בטוח מוזיל.
(אם כי יש גבול למספר הדירות שאפשר להציף את הפריפריה בלי לדאוג לכך שהיא תפסיק להיות פריפריה. אחרת אפשר ליצור שיכוני רפאים שלאיש אין סיבה להתגורר בהם)

ברגע שבונים לציבור החרדי במקום אחד יותר מ10,000 דירות לא משנה באיזה מרחק זה הופך להיות מרכז.
וזה גם מוריד את המחירים במרכז.

 

[אפשר לתקן]

יש גבול למספר הדירות

במסמך רשמי שהובא כאן כמה פעמים יש כרגע מחסור של 40 אלף דירות לחרדים ועד 18 שנה 300 אלף
(ואגב צריך לדעת שהגידול של הציבור הוא אקספוננציאלי (מעריכי) ולא לינארי , כלומר זה לא עולה בקו אלכסוני ישר אלא בקפיצה משמעותית כל 25 שנה בערך) מקוה שהובנתי (והבנתי).
הקפיצה המשמעותית הקודמת היתה בתקופה שפתחו את ק"ס ב"ש אלעד וביתר, ועכשיו הם מתחילים לחתן

 

[אאאא....]

יש כרגע מחסור של 40 אלף דירות לחרדים

איפה הם גרים עכשיו?

 

[אפשר לתקן]

איפה הם גרים עכשיו?

במחסנים ...

 

[קלופ]

אקספוננציאלי

אני אוהב את המילה הזו.
את המשמעות שלה נראה בעוד עשרים או (מטורף לגמרי) שלושים שנה בתוצאות של תיק ההשקעות שלי.

 

[אאאא....]

במחסנים ...

אז תמסור להם שיפסיקו לחלום על דירת 4 חדרים במרכז.
ושיעברו לפריפריה כרגע אין שם מחסור.
לדוגמה בעיר החרדית החדשה שהיא די קרובה למרכז חריש הם יכולים להשכיר דירת 4 חדרים בפחות ממחיר מחסן במרכז.
ואח"כ גם לזכות שם בסיכויים גבוהים עד וודאים במחיר למשתכן בתור בן מקום.

 

[אפשר לתקן]

אז תמסור להם שיפסיקו לחלום על דירת 4 חדרים במרכז.
ושיעברו לפריפריה כרגע אין שם מחסור.
לדוגמה בעיר החרדית החדשה שהיא די במרכז חריש הם יכולים להשכיר דירת 4 חדרים בפחות ממחיר מחסן במרכז.

צריך לארגן קבוצות בוגרים גדולות, ולהגיע בבת אחת
ואז הכל מתפתח ברגע
כמו שקרה באחיסמך

 

[אפשר לתקן]

בעיר החרדית החדשה שהיא די קרובה למרכז חריש הם יכולים לשכור דירת 4 חדרים בפחות ממחיר מחסן במרכז.

ואח"כ גם לזכות שם בסיכויים גבוהים עד וודאים במחיר למשתכן בתור בן מקום.​

וואו לא שמתי לב לשורה הזו, זה רעיון חזק

 

[אפשר לתקן]

צריך לארגן קבוצות בוגרים גדולות, ולהגיע בבת אחת
ואז הכל מתפתח ברגע
כמו שקרה באחיסמך

יש בזה עוד נקודה,
כי כשצריך לבחור בין עשרים פריפריות,
קיים חוק "פרדוקס הבחירה..." שגורם לא להחליט ולהשאר בברירת המחדל
אבל כשיש קבוצת חברים שמכונת למקום אחד זה יותר קל

 

[אותיות פורחות]

אי אפשר לקבל ריביות גבוהות יותר באג"ח

זה קצת מתפזר בגלל הודעות על הודעות. אני מדבר על זה שבהעלאת ריבית כבר אפשר לקבל ריביות גבוהות באג''ח (שעל זה אנחנו מדברים, מה ההשפעה של העלאת ריבית על שוק הדיור)

אז תסבירו בבקשה למה זה לא בזבוז לשלם כל החיים שכירות אם אפשר לקנות דירה בפחות מזה

כי לכסף של היום יש עלות גבוהה יותר מהכסף של מחר.

 

[אותיות פורחות]

לדוגמה אם יש לי חצי מיליון ש"ח ואני רוצה לרכוש דירה במרכז, אבל למשקיע יש מיליון ש"ח 50% מהדירה שלו ששווה 2 מיליון אז הוא יקנה את הדירה ויעלה את המחיר הכללי של הדירות.

לא בטוח שהבנתי את הדוגמה
זה לא משנה אם למשקיע יש מיליון ש''ח, הוא צריך סיבה לקנות דירה, ואם ערך הדירה בורח מהערך של השכירות זה מפסיק להיות כדאי.

גם היום התשואה משכירות זה הרבה פחות מאחוז החסימה.

בענף שבנוי על המון מינוף, לא סביר שהעלות שלו תהיה רחוקה מהעלות של הריבית. והריבית עוד יותר נמוכה.

רוב הזוגות ששוכרים כיום במרכז חולמים בעמידה שהם יוכלו אי פעם לרכוש במרכז דירה נורמלית, ולכן הם ממשיכים לגזור על עצמם חיי סבל ולהתגורר בחור של 35 מ"ר עם 5 ילדים, בדירה שמשקיע חילק ל3.
ואם לא היה את כל המשקיעים כל אחד היה רוכש דירה במקום שהוא יכול והר יונה ועוד מקומות ממזמן היו מתפתחים

לא הצלחתי להבין מדוע המשקיעים אשמים בזה שאנשים גרים בחור של 35 מטר במקום בהר יונה.

 

[אפשר לתקן]

זה קצת מתפזר בגלל הודעות על הודעות. אני מדבר על זה שבהעלאת ריבית כבר אפשר לקבל ריביות גבוהות באג''ח (שעל זה אנחנו מדברים, מה ההשפעה של העלאת ריבית על שוק הדיור)

בסדר אבל זה לא גורם לבעלי דירות להעלות את השכירות בגלל העלאת הריבית (כמו ששאר נותני שירותים לא מעלים את המחיר בגלל העלאת הריבית). אבל אם בעלי הדירות הם משקיעים ממונפים שלחוצים על המשכנתא הם מעלים. ולכן אם יעבירו אותם להשקיע בדברים אחרים ולא בדירות התופעה לא תהיה קיימת

כי לכסף של היום יש עלות גבוהה יותר מהכסף של מחר.

ממש לא הבנתי
במשכנתא את הכסף של היום לוקחים מהבנק, ומשלמים עליו מחר . ואם סך הכל של תשלומי המשכנתא פחות מהשכירות לאורך השנים זה חסכון גדול

 

[אפשר לתקן]

לא בטוח שהבנתי את הדוגמה

הוא בסך הכל הסביר למה כניסת משקיעים לשוק מעלה את מחירי הדירות, כי יש להם יותר אפשרויות מימון
והאמת שגם בלי זה, זה פשוט מאוד
אם הביקוש בשוק היה רק של חסרי דיור, היה ביקוש של 300 אלף דירות
ברקע שהמשקיעים נכנסים לשוק הביקוש כפול
ולפי כללי היצע וביקוש כשהביקוש כפול המחיר כפול

 

[אותיות פורחות]

הוא בסך הכל הסביר למה כניסת משקיעים לשוק מעלה את מחירי הדירות, כי יש להם יותר אפשרויות מימון
והאמת שגם בלי זה, זה פשוט מאוד
אם הביקוש בשוק היה רק של חסרי דיור, היה ביקוש של 300 אלף דירות
ברקע שהמשקיעים נכנסים לשוק הביקוש כפול
ולפי כללי היצע וביקוש כשהביקוש כפול המחיר כפול

וזה לא נכון, כי משקיעים לא יכולים לגור בשתי דירות בו זמנית.
הביקוש הוא המגורים! לא הקנייה. ואם לא היה ביקוש למגורים, לא היו גם משקיעים כי לא היה להם למי לשווק את הדירות.

בסדר אבל זה לא גורם לבעלי דירות להעלות את השכירות בגלל העלאת הריבית (כמו ששאר נותני שירותים לא מעלים את המחיר בגלל העלאת הריבית). אבל אם בעלי הדירות הם משקיעים ממונפים שלחוצים על המשכנתא הם מעלים. ולכן אם יעבירו אותם להשקיע בדברים אחרים ולא בדירות התופעה לא תהיה קיימת

היא אולי תהיה פחות מיידית. עם זה אני יכול להסכים, אבל לטווח ארוך זה לא משמעותי, כי אדם שבא להשקיע חצי מיליון בודק באיזה אפיק משתלם לו להכניס את הכסף, אם השכירות לא תעלה מעל הריבית במשק, לא תהיה לו סיבה לקנות להשקעה. הוא ישים את הכסף בבנק ויקבל את הריבית. כך שעליית הריבית מוכרחה להוביל בסופו של דבר לעליית השכירות ביחס למחירי הדירות.

ממש לא הבנתי
במשכנתא את הכסף של היום לוקחים מהבנק, ומשלמים עליו מחר . ואם סך הכל של תשלומי המשכנתא פחות מהשכירות לאורך השנים זה חסכון גדול

והבנק נותן לך פחות ממחיר השכירות בלי הון עצמי?