השקעות נייר ערך עוקב מדד מחירי הדירות

[אפשר לתקן]

סליחה על הבורות, יש משהו שלא הבנתי:
אם מדובר בתוכנית שמטרתה להוריד את מחירי הדיור, והיא תשיג את מטרתה, אז מי שישקיע בנייר לכאורה יפסיד.
איזו סיבה יש למשקיעים עם הון עצמי להחליף את ההשקעה בנדלן בכזה נייר?

לא מדובר על הורדת המחירים אלא על מיתון שלהם (יש הגבלה לכמות האג"ח וזה לא יהיה הצפה של השוק)
בכל אופן הרעיון הוא שההשקעה בנדל"ן לא תהיה משתלמת יותר מההשקעה באג"ח
אם הנדלן יעלה האגח יעלה, ואם לא גם בנדלן לא שווה להשקיע

 

[אפשר לתקן]

בא נשאל ככה
הרי גם אם המשיקיעים נמצאים בתמונה עדיין למדינה יש דרך פשוטה להוריד את המחירים
לשווק הרבה יותר קרקעות
למה המדינה לא עושה את זה לשיטתך?

אתה צודק
ונכון שיש הרבה תירוצים , בירוקרטיה והליכים תכנוניים וכו'
אבל אם היו חכי"ם שבאמת מתעקשים על כמות שיווקים גדולה יותר - והיו מוכנים להפיל על זה את הממשלה - הכל היה זז יותר מהר (היו מכפילים את כמות האדריכלים וכו')
(לא עכשיו שאין ממשלה)

 

[רפ]

בכל אופן הרעיון הוא שההשקעה בנדל"ן לא תהיה משתלמת יותר מההשקעה באג"ח

אני לא מונחת בשוק ההון. אבל לפי מה שטוענים כאן, כבר כיום ההשקעה בשוק ההון משתלמת יותר מבשוק הנדל"ן.
אז מה המשמעות של זה?
אם מישהו מעונין להשקיע בשוק ההון יש לו לכאורה השקעות יותר משתלמות.

 

[אפשר לתקן]

אני לא מונחת בשוק ההון. אבל לפי מה שטוענים כאן, כבר כיום ההשקעה בשוק ההון משתלמת יותר מבשוק הנדל"ן.
אז מה המשמעות של זה?
אם מישהו מעונין להשקיע בשוק ההון יש לו לכאורה השקעות יותר משתלמות.

עדיין יש יתרונות מסוימים לנדל"ן , (יש גם יתרונות הפוכים אבל יש שמעדיפים את היציבות)
במקרה של האג"ח המדובר לא יהיה לנדל"ן שום יתרון

 

[רפ]

עדיין יש יתרונות מסוימים לנדל"ן , (יש גם יתרונות הפוכים אבל יש שמעדיפים את היציבות)
במקרה של האג"ח המדובר לא יהיה לנדל"ן שום יתרון

חשבתי שהיתרון העיקרי הוא שתכלס לבנאדם יש נכס ביד ולא משהו שניתן למימוש. ובשביל זה האג"ח הן לא פתרון.
מעניין אותי עד כמה התוכנית הזאת תוציא בפועל משקיעים מהשוק.
משום מה נראה לי שלא הרבה, אולי יהיו כאלו שישקיעו באג"ח ולא בנדל"ן בגלל שאין להם הון עצמי, אבל קשה לי להבין למה שמשקיעים שנמצאים בשוק הנדל"ן יעזבו אותו ויעברו לאג"ח.

 

[אפשר לתקן]

חשבתי שהיתרון העיקרי הוא שתכלס לבנאדם יש נכס ביד ולא משהו שניתן למימוש. ובשביל זה האג"ח הן לא פתרון.

אם זה הסיפור שאנשים רוצים לחסום את עצמם ממימושים מיידיים, אפשר לסדר אופציה שאדם יתן מראש הוראה בבנק שהאג"חים שלו לא ינתנו למימוש בפחות מהתראה של 3 חודשים למשל

 

[רפ]

אם זה הסיפור שאנשים רוצים לחסום את עצמם ממימושים מיידיים, אפשר לסדר אופציה שאדם יתן מראש הוראה בבנק שהאג"חים שלו לא ינתנו למימוש בפחות מהתראה של 3 חודשים למשל

הניסוח שלי לא היה מספיק ברור.
כוונתי שבשוק הנדל"ן למשקיע יש נכס פיזי ולא וירטואלי.

 

[אפשר לתקן]

הניסוח שלי לא היה מספיק ברור.
כוונתי שבשוק הנדל"ן למשקיע יש נכס פיזי ולא וירטואלי.

מה היתרון של זה?
אולי יש משהו מסוים פסיכולוגי, לא מאמין שמשפיע על אחוז משמעותי מהמשקיעים

 

[אותיות פורחות]

יציאתם של המשקיעים תוסיף דירות רבות לחסרי הדיור, וכתוצאה ירד הביקוש בשוק השכירות, וזה מה שיוריד את מחירי השכירות

היא לא תוסיף ולו דירה אחת, מהסיבה הפשוטה. בשביל שתהיינה יותר דירות צריך להוציא את האנשים שגרים בבית מהבית.
הוצאת המשקיע לא תועיל לכך.
זה בערך כמו להגיד שאם יש מחסור בלחם, צריך להוריד את מספר הספקים שקונים מאנג'ל וכך יהיה יותר לחם לאנשים פרטיים.
בעלי דירות הם בסך הכל מתווכי שירותי דיור, מחיר השכירות נשען על הביקוש לשירותי דיור.
וזה לא משנה אם צורכים את השירות הזה על ידי קנייה או על ידי שכירות.

 

[פנרס]

היא לא תוסיף ולו דירה אחת, מהסיבה הפשוטה. בשביל שתהיינה יותר דירות צריך להוציא את האנשים שגרים בבית מהבית.
הוצאת המשקיע לא תועיל לכך.
זה בערך כמו להגיד שאם יש מחסור בלחם, צריך להוריד את מספר הספקים שקונים מאנג'ל וכך יהיה יותר לחם לאנשים פרטיים.
בעלי דירות הם בסך הכל מתווכי שירותי דיור, מחיר השכירות נשען על הביקוש לשירותי דיור.
וזה לא משנה אם צורכים את השירות הזה על ידי קנייה או על ידי שכירות.

כאן הסבירו את זה היטב

להמחשה: בהנחה שיש לדוגמא 1000 דירות בשוק, ו1100 חסרי דיור, אם לא יהיו משקיעים, 1000 חסרי דיור קונים את הדירות, ונשארו רק 100 בשכירות
אבל ברגע שנכנסים לשוק עוד 1000 משקיעים - הדירות יתחלקו סטטיסטית בין המשקיעים וחסרי הדיור, כך שרק 500 חסרי דירה יקנו דירה, ו-600 ישארו בשכירות (כלומר עליית ביקושים לשכירות)

ומצד שני

השקעות ממונפות עלולות להצמיד את מדד מחירי השכירות למדד הרבית (בניגוד לשאר מדדי המחירים שיורדים ביחס הפוך)

 

[אפשר לתקן]

היא לא תוסיף ולו דירה אחת, מהסיבה הפשוטה. בשביל שתהיינה יותר דירות צריך להוציא את האנשים שגרים בבית מהבית.
הוצאת המשקיע לא תועיל לכך.
זה בערך כמו להגיד שאם יש מחסור בלחם, צריך להוריד את מספר הספקים שקונים מאנג'ל וכך יהיה יותר לחם לאנשים פרטיים.
בעלי דירות הם בסך הכל מתווכי שירותי דיור, מחיר השכירות נשען על הביקוש לשירותי דיור.
וזה לא משנה אם צורכים את השירות הזה על ידי קנייה או על ידי שכירות.

שוק השכירות ושוק הקניה הם 2 שווקים נפרדים,
תארי לעצמך שכמה טייקונים יחליטו לקנות את כל מפעלי הבגדים ולהשכיר את הבגדים לאנשים על בסיס יומי.... בטענה שהם בסך הכל מתווכי שירותי הלבשה, וזה לא משנה אם צורכים את השירות הזה על ידי קנייה או על ידי שכירות.

 

[אותיות פורחות]

@פנרס
קשה לי להתיחס לדוגמא שהבאת ולו בגלל שהיא לא ברורה לי מבחינה מספרית (1100 חסרי דיור לעומת 1000 דירות, ואז יקנו 1000 דירות ועוד 100 יישארו בשכירות. מאיפה צצו עוד 100 דירות?).

על כל פנים, השאלה היא מהיכן נובעת עליית המחירים בדיור.
הנקודה היא שמדובר במחסור אמיתי ולכן לא יעזרו פלסטרים כמו אג''ח צמוד לדיור וכדומה, מכיוון שלא יהיה יותר מקום לגור על ידיהם.
בשוק שבו אין מחסור, באופן טבעי כאשר יש עליית מחירים תתרחש בנייה נוספת שמחירה ישקף את הריווחיות של בנייה מול אפיקי השקעה אחרים, הצרה היא שאין מספיק בנייה, ולכן הברחת המשקיעים לא תעזור כלום.

השקעות ממונפות לא אמורות להצמיד שום דבר למחיר הריבית
זה שפלוני משלם ריבית על הדירה שהוא קנה, לא יגרום לאף אחד להעדיף לשכור דירה ביוקר מאשר לקנות.
מה שכן, אם הריבית במשק תהיה גבוהה, איש לא יסכים לבנות דירה אם השכירות תהיה רחוקה ממחיר הריבית, כי במקרה כזה הוא יעדיף לשים את הכסף באג''ח.
ולכן מחיר הריבית הוא זה שקובע בסופו של דבר את מחיר השכירות, כי שכירות וריבית הם בדיוק אותו הדבר, שימוש בדבר שעלותו מרובה, ופריסת התשלום על פני זמן.

 

[אפשר לתקן]

@פנרס
קשה לי להתיחס לדוגמא שהבאת ולו בגלל שהיא לא ברורה לי מבחינה מספרית (1100 חסרי דיור לעומת 1000 דירות, ואז יקנו 1000 דירות ועוד 100 יישארו בשכירות. מאיפה צצו עוד 100 דירות?).

אכן היתה טעות בדוגמא, מדובר ב1100 דירות

על כל פנים, השאלה היא מהיכן נובעת עליית המחירים בדיור.
הנקודה היא שמדובר במחסור אמיתי ולכן לא יעזרו פלסטרים כמו אג''ח צמוד לדיור וכדומה, מכיוון שלא יהיה יותר מקום לגור על ידיהם.

אם המשקיעים יוצאים מהשוק, יש עוד מאות אלפי דירות לחסרי הדיור. מה לא מובן?

השקעות ממונפות לא אמורות להצמיד שום דבר למחיר הריבית

זו המציאות, שהמשקיעים העלו כעת בגלל הרבית.
אם לא היו השקעות ממונפות , רוב הדירות היו הולכות לחסרי הדיור (שממילא היו יוצאים משוק השכירות), ומיעוטם היו נקנות ע"י עשירים ללא מינוף, ולא היו תלויות כלל ברבית המשק, כפי שמחיר חדר בבית מלון לא עולה עם הריבית במשק

 

[אותיות פורחות]

שוק השכירות ושוק הקניה הם 2 שווקים נפרדים,
תארי לעצמך שכמה טייקונים יחליטו לקנות את כל מפעלי הבגדים ולהשכיר את הבגדים לאנשים על בסיס יומי.... בטענה שהם בסך הכל מתווכי שירותי הלבשה, וזה לא משנה אם צורכים את השירות הזה על ידי קנייה או על ידי שכירות.

זה לא נכון
שוק הקנייה מושפע משוק השכירות.
כשאדם מחזיק מיליון שקל ביד, הוא צריך להחליט במה לשים אותם.
אם מדינת ישראל תתן 10 ריבית שנתית עם הצמדה למדד, אני יכול לחתום על כך שרוב מוחלט של האנשים לא יקנו דירות ויעדיפו להשקיע במדד.
כמובן שזה בסופו של דבר יגרום לרמת מחירי הדירות להיות קרובה למחיר הריבית (עם התאמות לאופי המיוחד של נדל''ן)

 

[אפשר לתקן]

זה לא נכון
שוק הקנייה מושפע משוק השכירות.
כשאדם מחזיק מיליון שקל ביד, הוא צריך להחליט במה לשים אותם.
אם מדינת ישראל תתן 10 ריבית שנתית עם הצמדה למדד, אני יכול לחתום על כך שרוב מוחלט של האנשים לא יקנו דירות ויעדיפו להשקיע במדד.

מצוין

כמובן שזה בסופו של דבר יגרום לרמת מחירי הדירות להיות קרובה למחיר הריבית (עם התאמות לאופי המיוחד של נדל''ן)

למה ?

 

[אותיות פורחות]

אם המשקיעים יוצאים מהשוק, יש עוד מאות אלפי דירות לחסרי הדיור. מה לא מובן?

איך הן התפנו? אנשים שגרו בהן להיכן הלכו?

זו המציאות, שהמשקיעים העלו כעת בגלל הרבית.
אם לא היו השקעות ממונפות , רוב הדירות היו הולכות לחסרי הדיור (שממילא היו יוצאים משוק השכירות), ומיעוטם היו נקנות ע"י עשירים ללא מינוף, ולא היו תלויות כלל ברבית המשק, כפי שמחיר חדר בבית מלון לא עולה עם הריבית במשק

אני לא חולק על המציאות, אני מתווכח על ההסבר, כמו שכתבתי לעיל שאיש לא יקנה דירה אם התשואה החילופית שלה באג''ח מדינה יהיה גבוה באופן משמעותי מתשואת השכירות.

למה ?

כי מחיר השכירות והיחס שלו למחיר הקנייה, הוא בעצם התשואה החילופית לכסף שלך.
אם בהשקעה בטוחה של אג''ח תוכל לקבל X ריבית, לא יכול להיות שתקבל תשואה (שכירות) שונה בצורה משמעותית על דירה.

 

[אפשר לתקן]

איך הן התפנו? אנשים שגרו בהן להיכן הלכו?

הם קנו את הדירה והפכו לבעלי דירה

אני לא חולק על המציאות, אני מתווכח על ההסבר, כמו שכתבתי לעיל שאיש לא יקנה דירה אם התשואה החילופית שלה באג''ח מדינה יהיה גבוה באופן משמעותי מתשואת השכירות.

זה בדיוק מה שאנחנו רוצים, שהמשקיעים לא יקנו דירות

כי מחיר השכירות והיחס שלו למחיר הקנייה, הוא בעצם התשואה החילופית לכסף שלך.
אם בהשקעה בטוחה של אג''ח תוכל לקבל X ריבית, לא יכול להיות שתקבל תשואה (שכירות) שונה בצורה משמעותית על דירה.

ממש לא הבנתי
למה בעל בית מלון, או כל משקיע בכל סחורה שהיא, לא מצמיד את המחירים למדד הריבית?

 

[אותיות פורחות]

הם קנו את הדירה והפכו לבעלי דירה

נו, אז איך ירד המחיר אם לא נהיתה דירה אחת מיותרת?

זה בדיוק מה שאנחנו רוצים, שהמשקיעים לא יקנו דירות

לא הבנתי את הטיעון שלך
דברי הסבירו שמחיר השכירות חייב להיות מושפע ממחיר הריבית, כי הוא משקף את התשואה החלופית להון הזה בשוק החופשי. אין לזה קשר לשאלה האם משקיעים יקנו דירות או לא.

ממש לא הבנתי
למה בעל בית מלון, או כל משקיע בכל סחורה שהיא, לא מצמיד את המחירים למדד הריבית?

קשה לי לענות על השאלה הזו כי לא ברור מה אמור להיות מוצמד למה.
על כל פנים זה אני יכול לומר בוודאות
הרווח על כל השקעה במשק, חייב להיות מושפע ממחיר הריבית, כי מחיר הריבית הוא שמגדיר כמה אתה מקבל על השקעה נטולת סיכון
אם בהשקעה נטולת סיכון, אני מקבל 5 אחוז, לא יכול להיות בעולם שבהשקעה מקבילה שנושאת סיכון אקבל פחות מאחוז התשואה הזה.
(אסייג שלפעמים יש תועלת צדדית מהשקעה מקבילה ואז יכול להיות תשואה נמוכה יותר, נניח דירה למגורים שנושאת מימד של ביטחון).

 

[אפשר לתקן]

נו, אז איך ירד המחיר אם לא נהיתה דירה אחת מיותרת?

יש שתי שווקים: שוק מכירה ושוק שכירות
מחירי המכירה מושפעים מכמות הדירות העומדות למכירה. ברגע שהמשקיעים יוצאים יש עוד 20 אחוז (יותר) של דירות למכירה, וזה שובר שוק למחירי המכירה.
בנוגע לשוק השכירות, כל אותם חסרי דיור שקונים כעת את ה20 אחוז הנ"ל יוצאים משוק השכירות, וזה שובר שוק למחירי השכירות

 

[אפשר לתקן]

לא הבנתי את הטיעון שלך
דברי הסבירו שמחיר השכירות חייב להיות מושפע ממחיר הריבית, כי הוא משקף את התשואה החלופית להון הזה בשוק החופשי. אין לזה קשר לשאלה האם משקיעים יקנו דירות או לא.

קשה לי לענות על השאלה הזו כי לא ברור מה אמור להיות מוצמד למה.
על כל פנים זה אני יכול לומר בוודאות
הרווח על כל השקעה במשק, חייב להיות מושפע ממחיר הריבית, כי מחיר הריבית הוא שמגדיר כמה אתה מקבל על השקעה נטולת סיכון
אם בהשקעה נטולת סיכון, אני מקבל 5 אחוז, לא יכול להיות בעולם שבהשקעה מקבילה שנושאת סיכון אקבל פחות מאחוז התשואה הזה.
(אסייג שלפעמים יש תועלת צדדית מהשקעה מקבילה ואז יכול להיות תשואה נמוכה יותר, נניח דירה למגורים שנושאת מימד של ביטחון).

המציאות היא שכל מדד המחירים לצרכן יורד כשהריבית עולה
חוץ ממחירי שכירות של דירות ממונפות
(שמעלות בתורם את כל שוק השכירות)