השקעות נייר ערך עוקב מדד מחירי הדירות

[אותיות פורחות]

לא יודע אם יש תועלת בהמשך ההתדיינות, אנסה בכל זאת פעם נוספת

בנוגע לשוק השכירות, כל אותם חסרי דיור שקונים כעת את ה20 אחוז הנ"ל יוצאים משוק השכירות, וזה שובר שוק למחירי השכירות

לא
אם היו X דירות, וY אנשים שצריכים מגורים, החלפת הבעלות על הדירות לא משפיעה מאומה על הביקוש למגורים, ולכן זה לא יכול לשבור את מחיר השכירות.

מחירי המכירה מושפעים מכמות הדירות העומדות למכירה. ברגע שהמשקיעים יוצאים יש עוד 20 אחוז (יותר) של דירות למכירה, וזה שובר שוק למחירי המכירה.

אתה מתעלם מהמושג ''תשואה חלופית''
מחירי המכירה בסופו של דבר לא מושפעים מכמות הדירות העומדות למכירה, פשוט לא.
הן מושפעות מהשאלה מהו הביקוש וההיצע למגורים, לשירות מגורים, ולא לדירה.

המציאות היא שכל מדד המחירים לצרכן יורד כשהריבית עולה

לא שמעתי שהיתה דיפלציה לאחרונה במקביל להעלאת הריבית.

 

[אפשר לתקן]

לא יודע אם יש תועלת בהמשך ההתדיינות, אנסה בכל זאת פעם נוספת

לא
אם היו X דירות, וY אנשים שצריכים מגורים, החלפת הבעלות על הדירות לא משפיעה מאומה על הביקוש למגורים, ולכן זה לא יכול לשבור את מחיר השכירות.

אתה מתעלם מהמושג ''תשואה חלופית''
מחירי המכירה בסופו של דבר לא מושפעים מכמות הדירות העומדות למכירה, פשוט לא.
הן מושפעות מהשאלה מהו הביקוש וההיצע למגורים, לשירות מגורים, ולא לדירה.

אני מצטער אבל באמת לא הבנתי כלום

לא שמעתי שהיתה דיפלציה לאחרונה במקביל להעלאת הריבית.

זה כלל ידוע בכלכלה , רק לוקח קצת זמן עד שזה משפיע

 

[אותיות פורחות]

@אפשר לתקן זה באמת נושא שהוא לא כל כך אינטואיטיבי.
אני אנסה לומר את זה בצורה שונה
נשאל כך, מדוע אנשים שיש להם דירת מגורים, מעונינים לקנות דירה נוספת? למה זה מועיל?
לצורך הניסוי המחשבתי, נניח שאנו מדברים בעולם שבו אין עליית מחיר לדירות והן נשארות צמודות למדד.

 

[אפשר לתקן]

@אפשר לתקן זה באמת נושא שהוא לא כל כך אינטואיטיבי.
אני אנסה לומר את זה בצורה שונה
נשאל כך, מדוע אנשים שיש להם דירת מגורים, מעונינים לקנות דירה נוספת? למה זה מועיל?
לצורך הניסוי המחשבתי, נניח שאנו מדברים בעולם שבו אין עליית מחיר לדירות והן נשארות צמודות למדד.

תשואת השכירות
(בהנחה שאת ההצמדה למדד אפשר לעשות גם בבנק)

 

[אותיות פורחות]

תשואת השכירות

מעולה
נמשיך הלאה
לפי מה ייקבע מחיר השכירות?

 

[אפשר לתקן]

מעולה
נמשיך הלאה
לפי מה ייקבע מחיר השכירות?

היצע וביקוש
כלומר כמות חסרי הדיור שמבקשים לשכור דירה, לעומת היצע הדירות שביד עשירים ומשקיעים העומדות להשכרה

 

[אותיות פורחות]

היצע וביקוש
כלומר כמות חסרי הדיור שמבקשים לשכור דירה, לעומת היצע הדירות שביד עשירים ומשקיעים העומדות להשכרה

ומה משפיע על כמות היצע הדירות הפנויות להשכרה?

 

[אפשר לתקן]

ומה משפיע על כמות היצע הדירות הפנויות להשכרה?

נתייחס כרגע לכמות הדירות המגיעות מהמשווק הראשי - המדינה
נניח שהמדינה מוציאה לשוק עשרת אלפים דירות בשנה
אם מסיבה כלשהי הדירות האלו מגיעות לידים של משקיעים או עשירים ולא לידים של חסרי דיור
הן עומדות להשכרה

 

[אותיות פורחות]

נתייחס כרגע לכמות הדירות המגיעות מהמשווק הראשי - המדינה
נניח שהמדינה מוציאה לשוק עשרת אלפים דירות בשנה
אם מסיבה כלשהי הדירות האלו מגיעות לידים של משקיעים או עשירים ולא לידים של חסרי דיור
הן עומדות להשכרה

כלומר, כמות הדירות להשכרה מושפעת מכמות הדירות החדשות היוצאות לשוק, שכמותן תלויה בעיקר במדינה ובשאר הגורמים התכנוניים.

2# כלומר, שכל עוד לא תהיה בנייה רחבה של דירות, היצע הדירות להשכרה לא יגדל.

3# הגענו אם כך להסכמה שהיצע השכירות יכול לגדול על ידי בניית דירות נוספו בכמות מאסיבית.

וכאן אני רוצה לבחון נקודה נוספת בכדי לראות שאנו מבינים זה את זה.
אדם חסר דיור שקונה ממשקיע דירה למגוריו.
הוא מקטין אמנם את הביקוש לשכירות מכיוון שהוא כבר לא יצטרך לשכור.
אך בד בבד הוא מקטין את ההיצע לשכירות מכיוון שכעת יש משקיע אחד פחות.
מוסכם?

(אמשיך בל''נ לאחר ת''ב)

 

[אפשר לתקן]

כלומר, כמות הדירות להשכרה מושפעת מכמות הדירות החדשות היוצאות לשוק, שכמותן תלויה בעיקר במדינה ובשאר הגורמים התכנוניים.

2# כלומר, שכל עוד לא תהיה בנייה רחבה של דירות, היצע הדירות להשכרה לא יגדל.

3# הגענו אם כך להסכמה שהיצע השכירות יכול לגדול על ידי בניית דירות נוספו בכמות מאסיבית.

וכאן אני רוצה לבחון נקודה נוספת בכדי לראות שאנו מבינים זה את זה.
אדם חסר דיור שקונה ממשקיע דירה למגוריו.
הוא מקטין אמנם את הביקוש לשכירות מכיוון שהוא כבר לא יצטרך לשכור.
אך בד בבד הוא מקטין את ההיצע לשכירות מכיוון שכעת יש משקיע אחד פחות.
מוסכם?

(אמשיך בל''נ לאחר ת''ב)

כן

 

[אותיות פורחות]

כן

אם כן אין בינינו ויכוח על כך שהוצאת המשקיעים מהשוק לא אמורה להוריד את מחיר השכירות,
שהרי, המוטיבציה להשקעה נובעת מ:

תשואת השכירות

תשואת השכירות נקבעת על פי:

היצע וביקוש

הביקוש נוצר על ידי מספר האנשים החיים בארצנו הקטנה ומחפשים דירה למגורים
ההיצע לעומת זאת נשלט על ידי:

נתייחס כרגע לכמות הדירות המגיעות מהמשווק הראשי - המדינה

הביקוש וההיצע לא מושפעים על ידי:

אדם חסר דיור שקונה ממשקיע דירה למגוריו.
הוא מקטין אמנם את הביקוש לשכירות מכיוון שהוא כבר לא יצטרך לשכור.
אך בד בבד הוא מקטין את ההיצע לשכירות מכיוון שכעת יש דירה אחת פחות בשוק ההשכרה.
מוסכם?

כן

אם כך עולה, שהסטת משקיעים משוק הדיור לאג''ח צמוד דיור, לא אמורה להשפיע על מחירי השכירות בטווח הארוך, כיוון שההיצע והביקוש בשוק השכירות אינם מושפעים מהשאלה האם דירות מוחזקות על ידי משקיעים או על ידי בעלים.
(למותר לציין, שכל הדברים הם בגדול, ויש המון השפעות שאפשר להאריך בהן, אבל חשוב קודם לתאר את המבנה הבסיסי).
אם הדברים מוסכמים עד כאן, ואם אתה רוצהאפשר להמשיך הלאה למחירי הקנייה.

 

[אפשר לתקן]

אם כך עולה, שהסטת משקיעים משוק הדיור לאג''ח צמוד דיור, לא אמורה להשפיע על מחירי השכירות
אם הדברים מוסכמים עד כאן, ואם אתה רוצה אפשר להמשיך הלאה למחירי הקנייה.

אכן
אשמח להמשיך הלאה, תודה

 

[אאאא....]

@אותיות פורחות כמה מהרוכשים בבית שמש רמה ד' הם משקיעים ?

 

[אותיות פורחות]

@אותיות פורחות כמה מהרוכשים בבית שמש רמה ד' הם משקיעים ?

מחילה, ברגע שיהיה לי פנאי אמשיך בדיון הקודם. (בסוד אגלה, שאין לי מושג, אבל אם זה מתכתב עם הדיון שהיה פה באשכול, מעדיף להמשיך אותו בעז''ה לפי הסדר, תודה)

 

[אאאא....]

מחילה, ברגע שיהיה לי פנאי אמשיך בדיון הקודם. (בסוד אגלה, שאין לי מושג, אבל אם זה מתכתב עם הדיון שהיה פה באשכול, מעדיף להמשיך אותו בעז''ה לפי הסדר, תודה)

זה קשור למחירי הדירות שחלק ניכר וזה לא משנה כמה בדיוק מהרוכשים ברמה ד' בבית שמש זה משקיעים, כי לזו"צ חרדי סטנדרטי אין את האפשרות לרכוש במחירים האלה.
וזה דוגמה למה משקיעים עושים נזק גם לעצמם
כי גם המשקיע שעשה סיבוב של 400K ש"ח רווח בבית שמש, הילדים שלו יצטרכו כל אחד להוסיף 400K למשכנתא