משכנתא, מה אתם אומרים על ההצעה שקיבלנו?

[מהורהרת]

אם אפשר לשאול מאיזה בנק זה?

 

[Duvid TBD]

לפעמים כדאי למרות זאת, כי המדד יחסית עולה (ראה כאן: https://www.hilan.co.il/מרכז-ידע/מחשבונים/טבלת-הצמדה-למדד/).
אבל תהיו נחושים מול הבנק שזה מה שאתם רוצים, שלא יתפרו אתכם בריביות על המסולול אם הוא לא צמוד.
מתאר לעצמי שכאן קבור הכלב, ותגלו כמה ההצעה נראית פחות מחמיאה....

או משהו אחר. אין קטע לקחת את הפריים לכל כך קצת זמן, קחו לשלושים שנה, תעבירו חלק גדול מהצמודה לקבועה, את הצמודה תעשו ל-5 שנים, וסלמ"ט...
אחרי עשר שנים, תוכלו לפרוע את הפריים בלי כל קנס - כידוע.

זה בורות. וגם בורות של כל היועצים!!!!

לקחת פריים ביותר שנים זה דבר לא מומלץ כלל הפוך כשהריבית נמוכהעדיף לכמה פחות זמן אפילו עם אותו הצעה.

אני יסביר בקיצור כרגע רוב רובו של התשלום היא קרן
וכמה שאתה מאריך את זה אתה פשוט עושה כאילו יותר תשלמים כשבהמשך ברור שזה יעלה...

לסבר את האוזן כשהעלו ברבע אחוז עלה המשכנתא שלי ב15 ש"ח זה לא רק 15 שח בשביל מהקרן יורד לי כרגע כל חודש 30 שח פחות. ועכשיו אפילו אם יורידו בחזרה הרבע אחוז עדיין ההחזר בקרן יהיה פחות

אין לי זמן יותר להאירך אבל הוכחתי את זה להרבה אנשים גם וותיקים מאוד בתחום, בהתחלה כולם אומרים מה פתאום אחרי שבדקו חזרו ואמרו לי שאני צודק מאוד.

הסיבה שעשים את זה זה מראה ללקוח החזר חודשי יותר נמוך וזה לא אומר שה יור טוב..


גם הרבה פעמים צריך לשאול האם בככונה למכור את הדירה.

עוד דבר משתנה המעחה היחידה היא שיש אפשרות לפרוע תוך 5 שנים האם יש בכונה באמת לעשות את זה?

אפילו אם בכוונה למכור הדירה זה חייב לצאת באותו זמן אחרת יכול ליהות אפילו עמלת היון יותר גדול אם זה בשנה אחרונה לפני ההחלפה.

בדרך כלל היום מומלץ כמה שפחות שנים 2/3 קל"צ ו1/3 פריים פחות להתעקש על המינוס בפריים יותר בקל"צ

 

[Duvid TBD]

אם אפשר לשאול מאיזה בנק זה?

מאיזה בנק מה? מדד? זה אצל כולם אותו דבר! מדד זה מדד

משתנה הבסיס משתנה מבנק לבנק חוץ מהתוספת..

 

[Duvid TBD]

כוונתי שאם אתם משאירים את זה רק לעשר שנים ולא יותר אז אין בעיה שתקחו צמוד מדד
כי התחזיות של יציבות כלכלה הם עד עשר שנים והיום התחזית היא שהכלכלה תשאר חזקה בישראל

אם תשאר חזקה זה סיבה לבד לא לקחת צמודד כלכלה יציבה עולה מדד בתווך היעד לא מדי הרבה אבל גם לא פחות כמו ה6 שנים אחרונות שרק לאחרונה קצד עלה משהו. אבל אין לי זמן רק להראות לכם את החשבון של מי שלקח בזמן מחאת הקוטג עד עכשיו וברור כשיהיהה ב10 שנים לפי המצב שרואים כרגע.

 

[תלמידים]

זה בורות. וגם בורות של כל היועצים!!!!

לקחת פריים ביותר שנים זה דבר לא מומלץ כלל הפוך כשהריבית נמוכהעדיף לכמה פחות זמן אפילו עם אותו הצעה.

אני יסביר בקיצור כרגע רוב רובו של התשלום היא קרן
וכמה שאתה מאריך את זה אתה פשוט עושה כאילו יותר תשלמים כשבהמשך ברור שזה יעלה...

לסבר את האוזן כשהעלו ברבע אחוז עלה המשכנתא שלי ב15 ש"ח זה לא רק 15 שח בשביל מהקרן יורד לי כרגע כל חודש 30 שח פחות. ועכשיו אפילו אם יורידו בחזרה הרבע אחוז עדיין ההחזר בקרן יהיה פחות

אין לי זמן יותר להאירך אבל הוכחתי את זה להרבה אנשים גם וותיקים מאוד בתחום, בהתחלה כולם אומרים מה פתאום אחרי שבדקו חזרו ואמרו לי שאני צודק מאוד.

הסיבה שעשים את זה זה מראה ללקוח החזר חודשי יותר נמוך וזה לא אומר שה יור טוב..


גם הרבה פעמים צריך לשאול האם בככונה למכור את הדירה.

עוד דבר משתנה המעחה היחידה היא שיש אפשרות לפרוע תוך 5 שנים האם יש בכונה באמת לעשות את זה?

אפילו אם בכוונה למכור הדירה זה חייב לצאת באותו זמן אחרת יכול ליהות אפילו עמלת היון יותר גדול אם זה בשנה אחרונה לפני ההחלפה.

בדרך כלל היום מומלץ כמה שפחות שנים 2/3 קל"צ ו1/3 פריים פחות להתעקש על המינוס בפריים יותר בקל"צ

מה ההקפצה הזו פתאום...

ודפח"ח.
וכי אטו בשופטיני עסקינן?!
בלקוח עם ראש על הכתפיים שיטפל נכון בהלוואה אחרי 10 שנים, ולא יתעכב איתה, כי כל חודש הלוואה עולה כסף, בלי אותות ומופתים.
המדובר הוא לנצל את הרעיון שבדבריך ולמנוע מהקל"צ להארך זמן, כי זמן עולה כסף - כמו שאמרת, ולנצל את היתרה האפשרית לתשלום עבור הקל"צ - היקר מהפריים.

 

[שואל ומשיב]

שלום ותודה מראש על העזרה,
אנחנו בתהליך לקיחת משכנתא,

הסכום הוא 750 אלש"ח - 60% ממחיר החוזה,
יכולת ההחזר שלנו גבוהה, ואין בעיות עם ההחזר שיוצא כאן.
החשבון והעבר שלנו נקי וטוב, כנראה שלא אמורה להיות לנו בעיה.

2 בנקים כבר אמרו לנו שהם לא יכולים להתחרות בהצעה שקיבלנו,
אשמח לשמוע אם יש כאן יועצי משכנתאות שיכולים להתחרות עם ההצעה,
או מבינים אחרים שילמדו אותנו מה כדאי לבקש לשנות, או לשמוע אם כדאי לנו משהו בהצעה.
צפה בקובץ המצורף 559492
איך שאני מבינה, הקל"צ קצת גבוה, אבל זה בגלל שהמ"צ מאד נמוך, האם יש לי בעיה עם זה?

בנוסף, היום, שלחו לי הצעה מעודכנת מבנק שלישי, ואמרו לי שאם אני אשגע אותם יותר מידי עם משיכת זמן, הם יפסיקו להתייחס, ובינתיים אין לי באמת מתחרה מולם.
מישהו יודע אם זה איום רציני?

תודה מראש לכל המגיבים!

איזה בנק זה? הצעה מעולה. בתנאים האלו אני ממחזר את המשכנתא מחר בבוקר.

 

[בעילום שם]

קופץ על האשכול...

אנחנו לוקחים הלוואה של 550 אלף, כשליש ממחיר הדירה.

קיבלנו הצעה כזו [לעשרים שנה]:

שליש של הפריים בריבית של 1.05

שליש משתנה צמוד בריבית של 1.886

ושליש של הקבועה בריבית של 2.918

מה אומרים המומחים?

 

[yakovyo]

זה בורות. וגם בורות של כל היועצים!!!!

לקחת פריים ביותר שנים זה דבר לא מומלץ כלל הפוך כשהריבית נמוכהעדיף לכמה פחות זמן אפילו עם אותו הצעה.

אני יסביר בקיצור כרגע רוב רובו של התשלום היא קרן
וכמה שאתה מאריך את זה אתה פשוט עושה כאילו יותר תשלמים כשבהמשך ברור שזה יעלה...

לסבר את האוזן כשהעלו ברבע אחוז עלה המשכנתא שלי ב15 ש"ח זה לא רק 15 שח בשביל מהקרן יורד לי כרגע כל חודש 30 שח פחות. ועכשיו אפילו אם יורידו בחזרה הרבע אחוז עדיין ההחזר בקרן יהיה פחות

אין לי זמן יותר להאירך אבל הוכחתי את זה להרבה אנשים גם וותיקים מאוד בתחום, בהתחלה כולם אומרים מה פתאום אחרי שבדקו חזרו ואמרו לי שאני צודק מאוד.

הסיבה שעשים את זה זה מראה ללקוח החזר חודשי יותר נמוך וזה לא אומר שה יור טוב..


גם הרבה פעמים צריך לשאול האם בככונה למכור את הדירה.

עוד דבר משתנה המעחה היחידה היא שיש אפשרות לפרוע תוך 5 שנים האם יש בכונה באמת לעשות את זה?

אפילו אם בכוונה למכור הדירה זה חייב לצאת באותו זמן אחרת יכול ליהות אפילו עמלת היון יותר גדול אם זה בשנה אחרונה לפני ההחלפה.

בדרך כלל היום מומלץ כמה שפחות שנים 2/3 קל"צ ו1/3 פריים פחות להתעקש על המינוס בפריים יותר בקל"צ

שלום דוד, ובמחילת כבודך אני ממש מתנגד לכל מה שכתבת,
ואני אנסה להסביר,
במסלול פריים, המחיר שהבנק נותן (בלשוננו 'גובה הריבית') זה כמעט אחיד, אם תקח לשנה או לשלושים שנה, הם ייתנו לך את אותו פריים +/-XX.
במסלול קבועה, המחיר שהבנק נותן, משתנה לפי אורך שנות ההחזרים, ככל שיותר שנות החזר, המחיר יקר יותר.

ולכן, בדרך כלל כדאי להקטין כמה שאפשר את שנות החזר הקבועה, בכדי לקבל עכשיו ריבית יותר טובה.
החיסרון היחיד, זה במידה והפריים יעלה 'הרבה' ואז עלולים למצוא את עצמנו עם החזרים גבוהים. טוב, אבל את זה כבר מאיימים עלינו כבר 15 שנה.

יש עוד כמה חשבונות, אבל קשה להסביר הכל על הנייר.

 

[Duvid TBD]

שלום דוד, ובמחילת כבודך אני ממש מתנגד לכל מה שכתבת,
ואני אנסה להסביר,
במסלול פריים, המחיר שהבנק נותן (בלשוננו 'גובה הריבית') זה כמעט אחיד, אם תקח לשנה או לשלושים שנה, הם ייתנו לך את אותו פריים +/-XX.
במסלול קבועה, המחיר שהבנק נותן, משתנה לפי אורך שנות ההחזרים, ככל שיותר שנות החזר, המחיר יקר יותר.

ולכן, בדרך כלל כדאי להקטין כמה שאפשר את שנות החזר הקבועה, בכדי לקבל עכשיו ריבית יותר טובה.
החיסרון היחיד, זה במידה והפריים יעלה 'הרבה' ואז עלולים למצוא את עצמנו עם החזרים גבוהים. טוב, אבל את זה כבר מאיימים עלינו כבר 15 שנה.

יש עוד כמה חשבונות, אבל קשה להסביר הכל על הנייר.

אז תקח הצעה כמוני והצעה כמוך ותגיד לי אחרי 5 שנים מי שילם את הקרן יותר יש פער משמעותי לטובתי אל אף שאתה יש לח קלצ יותר זול.

אבל אם מוחרים אחרי 5 שנים או אפילו מחזירים. אני ישאר עם הרבה יותר כסף בכיס ממך.

 

[Duvid TBD]

מה ההקפצה הזו פתאום...

ודפח"ח.
וכי אטו בשופטיני עסקינן?!
בלקוח עם ראש על הכתפיים שיטפל נכון בהלוואה אחרי 10 שנים, ולא יתעכב איתה, כי כל חודש הלוואה עולה כסף, בלי אותות ומופתים.
המדובר הוא לנצל את הרעיון שבדבריך ולמנוע מהקל"צ להארך זמן, כי זמן עולה כסף - כמו שאמרת, ולנצל את היתרה האפשרית לתשלום עבור הקל"צ - היקר מהפריים.

לא. ורני מבקש סליחה. לא התכוונתי לפגוע.

זה אק מרגיז אותי לראות היועצים. וזה פשוט שאף אחד לא עשה את החישוב.

אז עוד פעם מבקש סליחה.

 

[Duvid TBD]

ועכשיו לנתונים בו נקח סכום של 650 אלף ש״ח 2/3 קלצ ושליש פריים.

חשבון אחד של קלצ 15 שנים ופריים 30 שנה

או 2 ב20 שנה.

תבדוק אחרי 5 שנים ותראה הבדל משמעותי. ומה שמוסיף בהחזר חודשי זה כמעט הכל קרן.

אני מודה שיותר חשוב עשירות אחוז בקלצ פחות ולהוסיף את זה לפריים.

כגון יותר שווה 3.7 קלצ ופריים רגיל בלי מינוס.
מ4 אחוז קלצ ופריים מינוס 0.9.

ומאותו חשבון כמה מתוך תשלום ראשוני זה קרן.

כמה שאחוז יותר גבוה אז עשירות אחוז עולה יוצר מעשירות אחוז כשזה קטנה.

 

[Duvid TBD]

קופץ על האשכול...

אנחנו לוקחים הלוואה של 550 אלף, כשליש ממחיר הדירה.

קיבלנו הצעה כזו [לעשרים שנה]:

שליש של הפריים בריבית של 1.05

שליש משתנה צמוד בריבית של 1.886

ושליש של הקבועה בריבית של 2.918

מה אומרים המומחים?

לפי הרבית שכתבת כנראה זה צמוד מדד.
צריך לברוח כמו מאש מתמיד מדד. אפילו שלא צמוד עולה ריבית יותר. פשוט תשלם הרבה יותר.

 

[Duvid TBD]

לפי הרבית שכתבת כנראה זה צמוד מדד.
צריך לברוח כמו מאש מתמיד מדד. אפילו שלא צמוד עולה ריבית יותר. פשוט תשלם הרבה יותר.

וגם תלוי מה התוכנית האם בכוונתך למכור את הנכס? והאם בכוונתך לשלם אחרי 5 שנים משהו.

אם בכוונתך למכור ולא לשלם אין סיבה לקחת פעם ב5 שנים רק 2/3 קלצ ושליש פריים וברור שהבנק יגיד לך לא שווה הקלצ יהיה יותר יקר עדיין שווה.

חוץ מזה שאני לא רואה איך משנתנה של היום כמה שמוסיפים שתגיע מאוד רחוק פחות ממה שיש בקלצ 2/3 אק יותר יקר אז מה הרווח??

 

[yakovyo]

אז תקח הצעה כמוני והצעה כמוך ותגיד לי אחרי 5 שנים מי שילם את הקרן יותר יש פער משמעותי לטובתי אל אף שאתה יש לח קלצ יותר זול.

אבל אם מוחרים אחרי 5 שנים או אפילו מחזירים. אני ישאר עם הרבה יותר כסף בכיס ממך.

שלום דוד,

אשמח לדעת מאיפה אתה לוקח את המסקנות שלך,
אני כיועץ משכנתאות ממש לא מסכים איתך בחישובים.

אני לא יודע מה הכוונה לטובתי,
אבל אם נשווה מסלול א' קלצ 15 שנה ופריים 30 שנה, מסלול ב' קלצ 20 שנה ופריים 20 שנה,
בסוף 5 שנים:
מסלול א' יתרת הקרן כ495,000 ש"ח
מסלול ב' יתרת הקרן כ516,000 ש"ח

רק שתי הערות:
1) אם תשווה קלצ 15 שנה ופריים 30 שנה, מול קלצ 20 שנה ופריים 20 שנה,
בוודאי הקלצ ל15 שנה זולה יותר, כי יש לקחת בחשבון שגם ההחזר החודשי גבוה יותר.

2) מה שכתבת שעדיף להוריד בקלצ מבפריים, זה דווקא אם חלק הקלצ גדולה מחלק הפריים,
אבל במקרים שמחלקים משכנתא לשליש קלצ ושליש פריים ועוד שליש משתנה (אגב אני לא ממליץ על כזה תמהיל), כבר אין כמעט הבדל איפה אתה מוריד את האחוזים.

מה שאני כן מסכים איתך,
שלא כדאי סתם להאריך את הפריים, אם לא תקבלו הוזלה משמועתית בקלצ, כי תמיד יש סיכוי שהפריים יעלה ואז אתה משלם את כל מה שחסכת ואולי אפילו יותר.