השקעות נדל"ן מידע אודות שטיגליץ גרופ

[ססגונית]

ממש לא
אם קונים דירה ב 100% מימון
או אפ' 90%
חלק מהסכום זה בהלוואה לכל מטרה, ולא לרכישת דירה
נניח, סביב 5% ריבית
הלוואה של 2K
זה מינימום ריבית של 8.3K לחודש
איפה זה מכסה?

אבל אני פחות מבינה במשכנתא, רק מלקרוא כאן.

ובהצעות המדוברות זה 3.7K
כך שהריבית בהתאם

 

[בטח בהשם]

משהו היה אצלם בפגישה וקיבל תשובות על השאלות המוצגות כאן

 

[יהודית מביתר]

גם אני אשמח לדעת האם מישהו היה שם,
ומה יצא לו? איך ההתרשמות?

 

[ססגונית]

משהו היה אצלם בפגישה וקיבל תשובות על השאלות המוצגות כאן

גם אני אשמח לדעת האם מישהו היה שם,
ומה יצא לו? איך ההתרשמות?

ממה שהבנו
אין להם תשובה ברורה

 

[ברוך99]

יש קבלנים שמאפשרים למכור עוד לפני שצריך להשלים את העסקה

 

[בטח בהשם]

יש קבלנים שמאפשרים למכור עוד לפני שצריך להשלים את העסקה

יש
אבל מה הקריטריונים למכירה בדקת?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

משהו היה אצלם בפגישה וקיבל תשובות על השאלות המוצגות כאן

ממה שהבנו
אין להם תשובה ברורה

אשמח אם תוכלו בבקשה לרכז פה את כל השאלות
בצורה מסודרת
תודה

 

[בטח בהשם]

@הרוכש דירה ברמה ד'
1.מה יחידיות שלה כלפי שאר החברות בשוק שמתעסקות בתחום הנ"ל
2. מה הסיכון שהבניה לא תתחיל /תסתיים בזמן או שיתעכב במהלך הבניה
3.האם אפשר למכור את הנכס מיד בסיום הבניה לפני שהקבלן מכר את כל דירותיו ומה ההשלכות לכך
4. האם אפשר למכור את הנכס במהלך הבנייה ומה ההשלכות לכך

 

[ססגונית]

@הרוכש דירה ברמה ד'
1.מה יחידיות שלה כלפי שאר החברות בשוק שמתעסקות בתחום הנ"ל
2. מה הסיכון שהבניה לא תתחיל /תסתיים בזמן או שיתעכב במהלך הבניה
3.האם אפשר למכור את הנכס מיד בסיום הבניה לפני שהקבלן מכר את כל דירותיו ומה ההשלכות לכך
4. האם אפשר למכור את הנכס במהלך הבנייה ומה ההשלכות לכך

1. היא טוענת שהיא יודעת איפה יש סיכוי טוב לעליית מחירים, עפ"י הניסיון שרכשה
2. היא מתעסקת עם חברות בניה מוכרות וותיקות, שיש להם ניסיון רב ואמינות גבוהה
4. ברגע שנמסרה הדירה ניתן למכור אותה, כך נאמר לנו
5. תלוי באיזה פרוייקטים, גם בפרוייקטים שאפשר זה תלוי בתנאים מסויימים של הקבלן,
מלבד מה שהבנקים מערימים קשיים, הביאו כאן כתבה מהמודיע.

 

[אבא של משה]

5. תלוי באיזה פרוייקטים, גם בפרוייקטים שאפשר זה תלוי בתנאים מסויימים של הקבלן,
מלבד מה שהבנקים מערימים קשיים, הביאו כאן כתבה מהמודיע.

אחד ממליון מצליח
כך הבנתי מבדיקה מעמיקה
הבנק לא אוהב את זה בכלל כי ערב לרוכש הראשון על סמך הבסיס הכלכלי שלו לסיים את העסקה...
מבחינתו כשאתה בא ואומר לו שאתה מוכר את הדירה למישהו...למה שהבנק ירצה לניות לו ערב על כל שקל

 

[בטח בהשם]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

 

[אלופים]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

תחשוב מה יהיה אם לא תצליח/ תוכל למכור את הדירה לפני השלמת הרכישה תצטרך לשלם 5 מיליון יש לך דבר כזה?

 

[cyp]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

בנתניה?

 

[cyp]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

מה דעתך על ההצעה יותר ריאלית ומיידית????
דירה בקריות, מחולקת ל2 מושכרת כבר ב4700 ברוטו, כניסה מיידית,
אחרי חתימות פינוי בינוי, ייתכן ןכבר יש הערת אזהרה ליזם,
990000 אלף!!
צריכה גם פה להביא 250 אלף הון עצמי, אם זו דירה ראשונה וגם אם זו שניה אפשר להשיג 70 אחוז,
המשכנתא משולמת מיידית, האזור בתנופת בנייה מטורפת, רוב הסיכוי לרווח של מאות אלפים וודאי,
לעומתץ דירה של 5/95 הקבלן מראש לוקח גבוה והסיכוי להרוויח נמוך או אפילו אפשר להפסיד במידה ותהיה הצפה של דירות למכירה בפרוייקט ותהיו לחוצים עם הכסף ותורידו מחירים

נ.ב אני לא מציעה את העסקה הזו, רק נותנת דוגמא לעסקה ריאלית יותר

 

[ססגונית]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

א. למה הקבלן נותן כאלו מתנות נדיבות?
ב. אם אפשר למכור לפני השלמת העסקה למה צריך להתחייב על שנתיים שכירות

 

[משקיע חרוץ]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

קצת בשביל להפחיד
א חשוב שתזכור שבשניה שיגיע האיכלוס בעוד 4 שנים יהיו שם בפרויקט עוד 40 חרדים כמוך שיהיו חייבים למכור כי אין להם לשלם את כל הכסף ,בשוק הקשוח שיהיה שם מחיר גבוה לא תוכל להשיג
ב לגבי הסבת ערבויות נדמה לי שכבר כתבו על זה אבל רוב המומחים טוענים שבפועל זה קשה עד בלתי אפשרי
ג פטור ממדד זו לא הטבה מטורפת אלא דבר שכל קבלן כמעט נותן
ד 5 דקות מהים -חשוב באמת לבדוק את השטח כי יש מצב ש5 דקות מהים זה הבנין האחרון שם ואין לזה רלוונטיות

 

[rivkar]

הצעה מחני
מה אתם אומרים

בחסדי שמיים, השגתי פרויקט מדהים:

• 5 דקות מהים
• תנאי תשלום נוחים: 5/95
• הסבת ערביות - אפשר למכור לפני השלמת עסקה
• 7,000 ש"ח שכירות לשנתיים - מתנה מהיזם בשווי 136 אלף ש"ח
• פטור מדד - הטבה מטורפת
• איכלוס תוך 4 שנים - הריבית תירד או תתאזן ותוכלו ליהנות מהשבחה מטורפת מבלי להוציא משכנתא עכשיו
• הון עצמי נדרש: 250 אלף ש"ח בלבד כולל הוצאות

אם יש לכם 250 אל"ש הון עצמי
למה לא לקנות דירה בנויה באופן מידי
לקבל שכירות מיד מהיום הראשון
ולשלם איתה משכנתא

 

[אסטרטגיה נדלן]

מדובר בפרויקט סטורי בנתניה.

זה פרויקט שמנסה למכור כבר שנתיים ולא מצליח למכור דירות בשוק הכללי,
עקב מיקום לא הכי טוב שיש,

והיזם מכר שם כמות גדולה של דירות, לקרן ריט, בהנחה משמעותית, וכעת יש לו מס' בעיות,

1.שההסכם שלו עם אותה חברה זה שאם יוריד את המחיר בשאר הדירות צריך לתת לו הנחה נוספת על הדירות שקנה,
2.שקנה את המגרש במחיר גבוה מאוד והרווחיות שלו כבר כמעט לא קיימת לאחר הריביות הגבוהות..

לכן מי שמעוניין לקנות שם או בכל מקום אחר, שיעשה בירור חזק עם אנשים אובייקטיבים שמכירים את השוק בנתניה,
ואת הפרויקטים והחברת שם ויבדוק האם העסקה כדאיות לו לפי הנתונים הספציפיים שלו או שצריך לחפש לעצמו אטרקציה אחרת.

לסיכום: יש עסקאות טובות שמגעים שם ל15% הנחה ויותר אבל צריך לבדוק טוב לפני שרוכשים.
(ויתכן שזה גם בפרויקט הזה.... אבל צריך בדיקה)

 

[GPS]

א. למה הקבלן נותן כאלו מתנות נדיבות?

למה הקבלנים מציעים מבצעי פריסייל?

כידוע, הקבלנים לא פראיירים, הם אנשים שמבינים נדל"ן וחיים נדל"ן, א"כ למה הם ממהרים להעניק לנו כ"כ הרבה הטבות רכישה הן במחירים מוזלים והן בתנאי מימון משתלמים במיוחד, שבסופו של דבר הם מפסידים מזה....

התשובה היא:

• התחייבות כלפי הבנק - הגוף שמממן את הפרוייקט (הבנק או חברת הביטוח) בדרך כלל מחייב את הקבלן להוכיח שהפרוייקט הינו פרוייקט ראוי ורווחי, וכי הקבלן מצליח לנהל מערכת שיווק מוצלחת לגביו, ע"כ מתחייב הקבלן למכור תחילה חלק מהדירות בשלב מוקדם שלב הפריסייל ובכך להוכיח את חוזקו של הפרוייקט (לצורך התחייבות הבנק לליווי, ולערבות הבנקאית שנותן, וכן לקבלת המימון הנדרש).
• יוקרת הפרוייקט (תדמית) - כאשר קבלן מצליח למכור כמות מכובדת של דירות בשלב הפריסייל בפרט אם הוא עושה את זה בקצב מהיר, זה מראה שהפרוייקט חזק מבוקש ויוקרתי (רוכשים רבים עוקבים אחר קצב המכירות המוקדמות באתר רשות המיסים), זה חשוב מאוד לקבלן לצורך הצלחת השיווק בהמשך במחירים הגבוהים המגיעים אחרי שלב הפריסייל.
• מימון ראשוני – מכירת הדירות הראשונות מאפשרות לקבלן לקבל לידיו מהבנק המלווה סכום מסויים (בד"כ 7% מערך הדירות הנמכרות) באופן מיידי, דבר המסייע במימון תחילת הפרוייקט ובביטחון המימוני שמקבל הקבלן בכך.

ולאחרונה נוספה סיבה נוספת להעלאת כמות ההטבות, והיא:

• יוקר הרביות- היזם והקבלן רכשו קרקע בהלוואות בנקאיות גדולות בתקווה שהם ימכרו את הדירות מהר ויפרעו את חובם, ועתה, במיוחד בשנתיים האחרונות עם עליית הריביות, הציבור מיעט את רכישותיו בדירות להשקעה, ובמקביל הקבלן ממשיך לשלם ביוקר על הלוואותיו, הקבלן נלחץ מהמצב, מאחר ואינו מצליח למכור בקצב משביע רצון מחמת מיעוט רכישות מפאת יוקר הריבית,
• (הקבלן לא יכול להוזיל במחירי הדירות לצורך עידוד רכישה, כי אז הבנק יתחיל לחשוש מאטרקטיביות הפרוייקט ואז יעלה מיד את הרביות לקבלן.... דבר ממנו הקבלן ממש חושש...)
• בקיצור הקבלן לחוץ...

ומכאן בדיוק מגיעה הבשורה הגדולה של הטבות המימון אותו מציע הקבלן לרוכש ע"מ לעודד את הרוכשים לרכוש.

אלא שלאחרונה הקבלנים למדו שהציבור כבר הבין את כל תנאי המימון של 20/80, לא צמוד למדד, הסבת בעלות וכו', עד שהם פשוט יודעים לבקש את זה במקצועיות יתירה...

וע"כ התחילו חלק גדול מהקבלנים לשווק בצורה שונה, פשוט מאוד, נותנים את כל ההטבות, ללא יוצא מן הכלל...

אבל המחיר... תואם שוק, ופעמים יקר הרבה יותר...

וזאת, בטענה שמדובר כאן בפרוייקט עם סטנדרט בניה גבוה, מפרט עשיר, טרקלין דיירים, פוטנציאל השבחה גבוה... בקיצור כל הסיסמאות שהציבור לא יודע באמת לאמוד....
חברים יקרים! אל תפלו בזה, שימו לב בעיקר למחיר, שלא תקנו רק חלומות ולבסוף תגלו שאתם טוחנים מים... מחיר מוזל משמעותית קיים רק בפריסייל אמיתי בשלבים הראשונים מיד לאחר רכישת הקרקע... דבר הנמצא מתחת לרדאר בקבוצות סגורות בלבד, ולא בפירסומים פומביים בעיתונות וברחובות...
מי שלא יבין את זה עכשיו, ירגיש את זה לצערי הרב אח"כ בכיס...

 

[פורום שכר]

1. היא טוענת שהיא יודעת איפה יש סיכוי טוב לעליית מחירים, עפ"י הניסיון שרכשה
2. היא מתעסקת עם חברות בניה מוכרות וותיקות, שיש להם ניסיון רב ואמינות גבוהה
4. ברגע שנמסרה הדירה ניתן למכור אותה, כך נאמר לנו
5. תלוי באיזה פרוייקטים, גם בפרוייקטים שאפשר זה תלוי בתנאים מסויימים של הקבלן,
מלבד מה שהבנקים מערימים קשיים, הביאו כאן כתבה מהמודיע.

עליית מחירים - א"א לדעת נתון לכל כך הרבה גורמים ומשתנים, כנראה שתיהיה עליית מחירים כללית, בכמה ? אין לדעת ? מתי ? תלוי באלף ואחת גורמים, שיעור אנפלציה, ריבית בנק ישראל, מלחמה , שיעור אבטלה במשק וכו'
נקודה נוספת שיש לשים לב מיסוי !!!
דירה שניה - מס רכישה 8% מהשקל הראשון
מס שבח על הרווח הריאלי 25%
תיווך שלפעמים דורשים 2%
מימון - 8% בערך
יש לשקול ולקחת את כל הנתונים בחשבון.