השקעות נדל"ן מידע אודות שטיגליץ גרופ

אבא של משה · 27/3/24

נכתב ע"י משי האמיתי:
מחיר מוזל משמעותית קיים רק בפריסייל אמיתי בשלבים הראשונים מיד לאחר רכישת הקרקע... דבר הנמצא מתחת לרדאר בקבוצות סגורות בלבד, ולא בפירסומים פומביים בעיתונות וברחובות...

אדרבה
יש לך מה להציע?
או איזה חברה אמינה שמתווכת כאךו עסקאות?

דאון · 3/4/24

לאחר בדיקה די מעמיקה שעשיתי בתחום
שטיגליץ גרופ הוא משרד שיווק רגיל לחלוטין שמנסה ליצור לעצמו תדמית של בית השקעות/ליווי משקיעים
במגזר הכללי/חרדי מודרני יש בתחום את קבוצת בל שהם הוכיחו שאכן הם מלוים משקיעים ולא דוחפים עסקאות
(כך שמעתי אישית משנים מהמשקיעים שלהם) אני עדיין באמצע לברר עליהם לצורך השקעה אישית
וזה נראה ששטיגליץ מנסים לחכות אותם.
בינתיים זה לא נראה שלשטיגליץ יש יתרון בהצעות 20/80 על פני משווקים אחרים הם לא מוציאים שפנים מהכובע,
ורוכבים על הטרנד כמו כולם, אני לא פוסל את ההצעות שלהם צריך לבדוק כל דבר לגופו אבל לדעתי אין מה להתרגש.

אני אישית ממש לא מתרשם מהצעות 20/80 ומוזר מאוד שאנשים שבחייהם לא חלמו לקנות דירה בעיר חילונית שהם לא מכירים פתאום רצים לקנות בנתניה/ אור יהודה וכדומה, יהיה מעניין לראות בעוד 4 שנים את כל מאות המשקיעים החרדים שהשקיעו בנתניה האם הצליחו להרויח שקל מהרכישה, רק תקחו בחשבון שבנתניה יש ויהיו בהמשך אלפי דירות בשיווק בו זמנית ומעניין איך כ"כ הרבה אנשים מהציבור החרדי בטוחים שהמחירים שם יקפצו במיליון שקל
בהצלחה

אסטרטגיה נדלן · 3/4/24

רוצה לקנות דירה, אין לי הון עצמי": על תופעה חדשה ומסוכנת בשוק הנדל"ן

דור הטיקטוק מסתער: "משקיעים" צעירים מגיעים למשרדי המכירות, מבקשים לשלם מקדמה של 10% דרך הלוואה ולמכור את הדירה לפני שהיא מוכנה מבלי להשקיע שקל - מה הסיכונים, למה חלק מהיזמים מסרבים והאם המדינה צריכה להתערב?

שיחה אחת עם יזם שמוכר דירות באזור הצפון חושפת תופעה מדאיגה, שקשורה בעיקר למשקיעים צעירים. לאחרונה, כך הוא מספר, צעירים מגיעים למשרד המכירות של פרויקט הבוטיק שלו ורוצים לרכוש דירה. עד כאן הכל בסדר, אלא שהם מבקשים לעשות זאת ללא הון עצמי.

בשלב הזה הם אומרים: "קנינו דירה בישראל, בלי שקל". דירות בבנייה (שלומי יוסף)
"הנה רק דוגמא אחת", הוא מספר לנו על התופעה המדאיגה. "השבוע נכנס אלינו למשרד בחור צעיר, בן 25 בערך, ומבקש ממנהלת המכירות לראות דירות. הוא עמד עם נציג המכירות מחוץ לפרויקט, דמיין את הבניין וכיווני הדירות דרך התשריט שקיבל וחזר למשרד כדי לנהל משא ומתן. המשא ומתן לא היה ארוך, הוא לא התעקש על המחיר יותר מדי. ההפתעה הגיעה כשהיא שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם".
מי שמכיר את דור הטיקטוק, זה שרוצה לרשום רווחים מהירים ללא ידע מקדים בנדל"ן, שרוצה לגור בדירות פאר מבלי שעבד יותר מכמה חודשים ספורים בחייו, יודעים שהפיתוי לעסקאות כאלה עבורם הוא גדול. לאחרונה דיווחנו כאן על תופעה מדאיגה אחרת של דור הטיקטוק, במסגרתה "יזמים צעירים" מציעים לרכוש דירות במחיר זול במיוחד בבאר שבע או דימונה ולמכור כעבור זמן קצר ברווח של 150-200 אלף שקל. מה שהם לא לוקחים בחשבון זה את תשלומי מס השבח, עלויות חד פעמיות של פתיחת תיק, שמאי, מתווך ברוב המקרים ועוד - שגורמים לרווח להישחק, עד כדי כך שהוא מתאפס.

אז מה קורה במסגרת התופעה החדשה שאנחנו עדים לה בשבועות האחרונים? "המשקיעים הצעירים", כך הם מגנים את עצמם, ניגשים למשרדי מכירות שבהם היזמים מציעים לרכוש דירות במבצע מימון, 90/10, ומבקשים לקנות דירה בלי שיש להם שקל ביד. איך זה קורה? פשוט, הם מציעים לקבלן 10% משווי הדירה, 180 אלף שקל נניח (דירת 3-4 חדרים בפריפריה), כשאת היתרה הם ישלימו לו בעוד שנתיים וחצי, כשהבניין יהיה מוכן.
"כשהמשווקת שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם הוא אמר 'זה פשוט, אני לוקח הלוואה לכל מטרה מהבנק, נותן לכם 200 אלף שקל ובעוד שנתיים וחצי נדבר", סיפר אותו יזם. הצעיר, כמו רבים אחרים שמנסים את מזלם לרכוש דירה בדרך הזאת, ממש לא מתכוונים לקחת משכנתא בעוד שנתיים וחצי. הם גם לא מתכוונים לעבוד ממש קשה בתקופה הזאת. הם בונים על אפשרות מכירה לפני שהפרויקט יהיה מוכן, כי הם מאמינים בעליית ערך הדירה.
במקרה הזה, היזם סירב לעשות עסקה כזאת, משום שדוח האפס שלו כבר הוגש. אבל במקרים אחרים, הוא מספר, הדבר עשוי ליצור הטעיה בשוק - מצד אחד כלפי רשות המסים, שמדווחת על עסקה של 1.8 מיליון שקל מבלי שניתנה תמורה אמיתית ומצד שני - כלפי הרוכשים שיושבים על הגדר ומקבלים נתונים מוטים.
אותם צעירים לא מבינים מה הם עושים - הם צריכים לשלם את מדד תשומות הבנייה הצמוד (היזם פוטר אותם מכמה חודשים ראשונים, אבל מה הלאה?) - ומה יקרה אם מחיר הדירה לא יעלה בצורה משמעותית והם יצטרכו למהר ולמכור את הנכס במחיר הפסד (הם לא מאמינים לזה ומעבר לכך - הם מחייבים את הקבלן בחוזה שיאפשר להם למכור את הדירה לצד שלישי, כשהשיווק מתחיל שנה קודם)? בינתיים, הם משלמים רק לעורך הדין, לא פותחים תיק ולא מביאים שמאי. כן - קראתם נכון, הם רוכשים דירה בלי הון עצמי, דרך הלוואה מסוכנת, לכל מטרה, שלפי חוקי הבנק אינה אמורה לשמש למשכנתא או לרכישת נכס.

הסיכון הזה הוא גדול, אבל לא רק ללקוח. החשש האמיתי הוא שעסקאות כאלה מסכנות גם את הקבלנים וגם את הבנקים, משום שיכולת ההחזר של המשקיעים הצעירים תחת סימן שאלה גדול.
"הסבת זכויות זה לא העברת גרביים, זו דירה. יש כאן עלויות עסקה. המוכר יצטרך לשלם מס שבח ויגלגל אותו על כתפי הרוכש במסגרת הרווח שהוא צפוי לקטוף וגם הרוכש ישלם מס רכישה. יש כאן עלויות עסקה שלא חושבים עליהם והם עושים טעות", אומר לביזפורטל עו"ד חגי אדורם המייצג חברות בנייה. "יכול להיוץ שבסופו של דבר, אם יהיה הפסד הון, מישהו יצטרך לשלם את הכסף מהכיס. לא בכדי חברות הבנייה עומדות על רגליהן האחרונות לא לבצע הסבת זכויות, כפי שדור הטיקטוק מבקש - אלא בתנאי ששולם 100% מערך הדירה, כולל הצמדה, ודבר שני - עד שקיבלת מפתחות, חזקה, בדיוק כדי להימנע מהתרגילים האלה. דור הטיקטוק רוצה לשלם 10% ולקבל אופציה לדירה, אבל זו לא דירה, הוא רוצה לגלגל אותה לשוק האופציות. יש על זה מגבלות, גם מבחינת פרק הזמן שאפשר להשתמש באופציה, וגם מבחינת רף המיסוי".

תופעה מסוכנת. עו"ד חגי אדורם (פרטי)
מי צריך להתערב?
"הציבור מודע לסכנות החדשות, לכן ראוי שהרגולטור הרלוונטי יתערב ובהתקדם. אחד מהם יכול להיות הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון וגם הממונה על הגנת הצרכן במשרד התעשיה והמסחר. אני מזכיר שצריך להיזהר, דירה היא לא קורקינט חשמלי. חייבים לפנות לעורך דין ושמאי מומחה, לאנשי מסים. להבין את ההשלכות".
למה חלק מהקבלנים מסכימים?
"קבלנים שמסכימים לזה, לא הייתה רוצה לקנות אצלם דירה. הם תקועים וצריכים להראות טראפיק, 'דוח אפס'. אלה לא מכירות אמיתיות. הבנקים המלווים מאוד קפדניים באמצעות הסכמני הליווי שלהם, הם קובעים מה הרף המינימלי שייחשב לדירה, אוסרים על התרגילים האלה. המשקיעים הצעירים הם סוחרי אופציה שעובדים אחד על השני. כולם רוצים לגזור קופון, אבל צריך לוודא שיש דירה ולוודא שיש בטוחה, יש ערבות חוק מכר שתבטיח את הכסף שלנו, גם אותם 10% שהם משלמים צריך להיות מלווה בערבות. אם יהיה כשל - או שהבנק יעיף את הקבלן, או שידרוש את החזרת הכסף, כשהוא צמוד למדד. היינו עדים לחברות שהשאירו 'בורות' מאוד גדולים, תרתי משמע, באתרים ולמערכת הפיננסית וכמובן - לרוכשים. אסור להסתנוור מנייר צלופן - בסוף הזול עולה ביוקר".

אסטרטגיה נדלן · 3/4/24

לא יאומן הדאגה שלהם.
מעניין היכן ארגוני החסד שלא יוצאים בקריה הנרגשת תתעוררו!!!

בלוף אחד גדול.
אין מחסור אלא להיפך יש היצע שלא היה כאן שנים, ואין רוכשים אלא רק אנשים שמתפתים לקול קריאת תתעוררו,

אין מה להיות בלחץ כעת המחיר כלפי מטה, וצריך להשים לב היכן יש באמת את ההנחה המשמעותית ולא רק מבצעי מימון וכדומה ועל חשבון זה המחיר יותר גבוה מהמחיר הרגיל בשוק ועין ערך....

ודרך אגב אני רק חושב לעצמי על כל רוכשי הדירות בפרויקטים שנמכרו שם הרבה דירות לזו"צ ומכרו להם חלום על התעשרות וכדומה, וכשיגיע שלב לפני האכלוס והשלמת רכישה, יועלו לפתע למכירה הרבה דירות ולא יהיה קונים,
ואולי מרוב דירות שיועמדו למכירה ע"י אותם רוכשים.

כלל 1: מי שאין לו אפשרות להשלים רכישה שלא יגש לקניית דירה אפילו שכעת צריך להניח רק 5%,
ומבטיחים לו שיוכל למכור ברווח של 100% על הכסף ויותר,
כלל 2: לבדוק היטיב האם המבצעי מימון לא מיקרים את מחיר הדירה והמחיר של דירה דומה בנויה או בתשלומים רגילים יותר זולה, (ולצערי הרבה מהפרויקטים המשווקים אצלנו במגזר הם כאלו).

אבא של משה · 4/4/24

נכתב ע"י אסטרטגיה נדלן:
רוצה לקנות דירה, אין לי הון עצמי": על תופעה חדשה ומסוכנת בשוק הנדל"ן
דור הטיקטוק מסתער: "משקיעים" צעירים מגיעים למשרדי המכירות, מבקשים לשלם מקדמה של 10% דרך הלוואה ולמכור את הדירה לפני שהיא מוכנה מבלי להשקיע שקל - מה הסיכונים, למה חלק מהיזמים מסרבים והאם המדינה צריכה להתערב?

שיחה אחת עם יזם שמוכר דירות באזור הצפון חושפת תופעה מדאיגה, שקשורה בעיקר למשקיעים צעירים. לאחרונה, כך הוא מספר, צעירים מגיעים למשרד המכירות של פרויקט הבוטיק שלו ורוצים לרכוש דירה. עד כאן הכל בסדר, אלא שהם מבקשים לעשות זאת ללא הון עצמי.

בשלב הזה הם אומרים: "קנינו דירה בישראל, בלי שקל". דירות בבנייה (שלומי יוסף)
"הנה רק דוגמא אחת", הוא מספר לנו על התופעה המדאיגה. "השבוע נכנס אלינו למשרד בחור צעיר, בן 25 בערך, ומבקש ממנהלת המכירות לראות דירות. הוא עמד עם נציג המכירות מחוץ לפרויקט, דמיין את הבניין וכיווני הדירות דרך התשריט שקיבל וחזר למשרד כדי לנהל משא ומתן. המשא ומתן לא היה ארוך, הוא לא התעקש על המחיר יותר מדי. ההפתעה הגיעה כשהיא שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם".
מי שמכיר את דור הטיקטוק, זה שרוצה לרשום רווחים מהירים ללא ידע מקדים בנדל"ן, שרוצה לגור בדירות פאר מבלי שעבד יותר מכמה חודשים ספורים בחייו, יודעים שהפיתוי לעסקאות כאלה עבורם הוא גדול. לאחרונה דיווחנו כאן על תופעה מדאיגה אחרת של דור הטיקטוק, במסגרתה "יזמים צעירים" מציעים לרכוש דירות במחיר זול במיוחד בבאר שבע או דימונה ולמכור כעבור זמן קצר ברווח של 150-200 אלף שקל. מה שהם לא לוקחים בחשבון זה את תשלומי מס השבח, עלויות חד פעמיות של פתיחת תיק, שמאי, מתווך ברוב המקרים ועוד - שגורמים לרווח להישחק, עד כדי כך שהוא מתאפס.

אז מה קורה במסגרת התופעה החדשה שאנחנו עדים לה בשבועות האחרונים? "המשקיעים הצעירים", כך הם מגנים את עצמם, ניגשים למשרדי מכירות שבהם היזמים מציעים לרכוש דירות במבצע מימון, 90/10, ומבקשים לקנות דירה בלי שיש להם שקל ביד. איך זה קורה? פשוט, הם מציעים לקבלן 10% משווי הדירה, 180 אלף שקל נניח (דירת 3-4 חדרים בפריפריה), כשאת היתרה הם ישלימו לו בעוד שנתיים וחצי, כשהבניין יהיה מוכן.
"כשהמשווקת שאלה אותו איך הוא מתכוון לשלם הוא אמר 'זה פשוט, אני לוקח הלוואה לכל מטרה מהבנק, נותן לכם 200 אלף שקל ובעוד שנתיים וחצי נדבר", סיפר אותו יזם. הצעיר, כמו רבים אחרים שמנסים את מזלם לרכוש דירה בדרך הזאת, ממש לא מתכוונים לקחת משכנתא בעוד שנתיים וחצי. הם גם לא מתכוונים לעבוד ממש קשה בתקופה הזאת. הם בונים על אפשרות מכירה לפני שהפרויקט יהיה מוכן, כי הם מאמינים בעליית ערך הדירה.
במקרה הזה, היזם סירב לעשות עסקה כזאת, משום שדוח האפס שלו כבר הוגש. אבל במקרים אחרים, הוא מספר, הדבר עשוי ליצור הטעיה בשוק - מצד אחד כלפי רשות המסים, שמדווחת על עסקה של 1.8 מיליון שקל מבלי שניתנה תמורה אמיתית ומצד שני - כלפי הרוכשים שיושבים על הגדר ומקבלים נתונים מוטים.
אותם צעירים לא מבינים מה הם עושים - הם צריכים לשלם את מדד תשומות הבנייה הצמוד (היזם פוטר אותם מכמה חודשים ראשונים, אבל מה הלאה?) - ומה יקרה אם מחיר הדירה לא יעלה בצורה משמעותית והם יצטרכו למהר ולמכור את הנכס במחיר הפסד (הם לא מאמינים לזה ומעבר לכך - הם מחייבים את הקבלן בחוזה שיאפשר להם למכור את הדירה לצד שלישי, כשהשיווק מתחיל שנה קודם)? בינתיים, הם משלמים רק לעורך הדין, לא פותחים תיק ולא מביאים שמאי. כן - קראתם נכון, הם רוכשים דירה בלי הון עצמי, דרך הלוואה מסוכנת, לכל מטרה, שלפי חוקי הבנק אינה אמורה לשמש למשכנתא או לרכישת נכס.

הסיכון הזה הוא גדול, אבל לא רק ללקוח. החשש האמיתי הוא שעסקאות כאלה מסכנות גם את הקבלנים וגם את הבנקים, משום שיכולת ההחזר של המשקיעים הצעירים תחת סימן שאלה גדול.
"הסבת זכויות זה לא העברת גרביים, זו דירה. יש כאן עלויות עסקה. המוכר יצטרך לשלם מס שבח ויגלגל אותו על כתפי הרוכש במסגרת הרווח שהוא צפוי לקטוף וגם הרוכש ישלם מס רכישה. יש כאן עלויות עסקה שלא חושבים עליהם והם עושים טעות", אומר לביזפורטל עו"ד חגי אדורם המייצג חברות בנייה. "יכול להיוץ שבסופו של דבר, אם יהיה הפסד הון, מישהו יצטרך לשלם את הכסף מהכיס. לא בכדי חברות הבנייה עומדות על רגליהן האחרונות לא לבצע הסבת זכויות, כפי שדור הטיקטוק מבקש - אלא בתנאי ששולם 100% מערך הדירה, כולל הצמדה, ודבר שני - עד שקיבלת מפתחות, חזקה, בדיוק כדי להימנע מהתרגילים האלה. דור הטיקטוק רוצה לשלם 10% ולקבל אופציה לדירה, אבל זו לא דירה, הוא רוצה לגלגל אותה לשוק האופציות. יש על זה מגבלות, גם מבחינת פרק הזמן שאפשר להשתמש באופציה, וגם מבחינת רף המיסוי".

תופעה מסוכנת. עו"ד חגי אדורם (פרטי)
מי צריך להתערב?
"הציבור מודע לסכנות החדשות, לכן ראוי שהרגולטור הרלוונטי יתערב ובהתקדם. אחד מהם יכול להיות הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון וגם הממונה על הגנת הצרכן במשרד התעשיה והמסחר. אני מזכיר שצריך להיזהר, דירה היא לא קורקינט חשמלי. חייבים לפנות לעורך דין ושמאי מומחה, לאנשי מסים. להבין את ההשלכות".
למה חלק מהקבלנים מסכימים?
"קבלנים שמסכימים לזה, לא הייתה רוצה לקנות אצלם דירה. הם תקועים וצריכים להראות טראפיק, 'דוח אפס'. אלה לא מכירות אמיתיות. הבנקים המלווים מאוד קפדניים באמצעות הסכמני הליווי שלהם, הם קובעים מה הרף המינימלי שייחשב לדירה, אוסרים על התרגילים האלה. המשקיעים הצעירים הם סוחרי אופציה שעובדים אחד על השני. כולם רוצים לגזור קופון, אבל צריך לוודא שיש דירה ולוודא שיש בטוחה, יש ערבות חוק מכר שתבטיח את הכסף שלנו, גם אותם 10% שהם משלמים צריך להיות מלווה בערבות. אם יהיה כשל - או שהבנק יעיף את הקבלן, או שידרוש את החזרת הכסף, כשהוא צמוד למדד. היינו עדים לחברות שהשאירו 'בורות' מאוד גדולים, תרתי משמע, באתרים ולמערכת הפיננסית וכמובן - לרוכשים. אסור להסתנוור מנייר צלופן - בסוף הזול עולה ביוקר".

אתה נותן שירות ייעוץ לגבי השקעות?
אתה מתעסק בזה?

אסטרטגיה נדלן · 4/4/24

נכתב ע"י אבא של משה:
אתה נותן שירות ייעוץ לגבי השקעות?
אתה מתעסק בזה?

תשאל בפורום ואני ישתדל לעזור.
לעצמי.

אבא של משה · 4/4/24

נכתב ע"י אסטרטגיה נדלן:
תשאל בפורום ואני ישתדל לעזור.
לעצמי.

איך אני ישאל על משהו ספציפי בפורום ציבורי

אלופים · 4/4/24

תשאל בצורה שחבר שלך שאל אותך מה המומחים מציעים?

yhuda · 4/4/24

נכתב ע"י אלופים:
תחשוב מה יהיה אם לא תצליח/ תוכל למכור את הדירה לפני השלמת הרכישה תצטרך לשלם 5 מיליון יש לך דבר כזה?

לא מדובר ב5 מליון
אתה חישבת את ה250 בתור 5 אחוז,
זה כולל 2 אחוז תיווך + הוצאות עו"ד ותשלומים נוספים
אתה צריך להוריד מהחישוב יותר מ60 אש"ח
זה מביא למחיר פחות מ4 מליון.

יהודית מביתר · 4/4/24

נכתב ע"י cyp:
מה דעתך על ההצעה יותר ריאלית ומיידית????
דירה בקריות, מחולקת ל2 מושכרת כבר ב4700 ברוטו, כניסה מיידית,
אחרי חתימות פינוי בינוי, ייתכן ןכבר יש הערת אזהרה ליזם,
990000 אלף!!
צריכה גם פה להביא 250 אלף הון עצמי, אם זו דירה ראשונה וגם אם זו שניה אפשר להשיג 70 אחוז,
המשכנתא משולמת מיידית, האזור בתנופת בנייה מטורפת, רוב הסיכוי לרווח של מאות אלפים וודאי,
לעומתץ דירה של 5/95 הקבלן מראש לוקח גבוה והסיכוי להרוויח נמוך או אפילו אפשר להפסיד במידה ותהיה הצפה של דירות למכירה בפרוייקט ותהיו לחוצים עם הכסף ותורידו מחירים

נ.ב אני לא מציעה את העסקה הזו, רק נותנת דוגמא לעסקה ריאלית יותר

את יודעת על דירה כזו, אני אשמח לשמוע.

cyp · 4/4/24

נכתב ע"י יהודית מביתר:
את יודעת על דירה כזו, אני אשמח לשמוע.

הדירה הזו נמכרה, אבל אם את מחפשת משהו בסגנון אז תפני אלי בפרטי או במייל אתן לך פרטים של המתווך-
cyp.prig בג'ימיל

GPS · 4/4/24

נכתב ע"י cyp:
מה דעתך על ההצעה יותר ריאלית ומיידית????
דירה בקריות, מחולקת ל2 מושכרת כבר ב4700 ברוטו, כניסה מיידית,
אחרי חתימות פינוי בינוי, ייתכן ןכבר יש הערת אזהרה ליזם,
990000 אלף!!
צריכה גם פה להביא 250 אלף הון עצמי, אם זו דירה ראשונה וגם אם זו שניה אפשר להשיג 70 אחוז,
המשכנתא משולמת מיידית, האזור בתנופת בנייה מטורפת, רוב הסיכוי לרווח של מאות אלפים וודאי,
לעומתץ דירה של 5/95 הקבלן מראש לוקח גבוה והסיכוי להרוויח נמוך או אפילו אפשר להפסיד במידה ותהיה הצפה של דירות למכירה בפרוייקט ותהיו לחוצים עם הכסף ותורידו מחירים

נ.ב אני לא מציעה את העסקה הזו, רק נותנת דוגמא לעסקה ריאלית יותר

אינני רוצה להתייחס לעסקה כזו או אחרת, רק צריך לזכור את החסרונות של דירה יד שניה, מול דירה בפריסייל.

א. בישראל שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר, עיקר הרווחים בהשקעה בנדל"ן צריכה להתמקד על השבחת הנכס ולא על דמי השכירות.
סטטיסטית השבחת הנכס הכי משמעותית היא בבעלות על דירה החל משלבי הפריסייל (מכירה מוקדמת-לפני התרי בנייה) עד לאיכלוס (ויש גם עלייה יפה בשנה, שנה וחצי שלאחר המסירה, אך פחות משמעותית),
דירה יד 2 כבר עבר לה שלב זה ואז היא היא נהנת אמנם מעליית ערך אך לא כ"כ דרמתית.

ב. ברכישה בדירה חדשה בשלבי הפריסייל בלבד! אתה יכול להנות מהוזלה משמעותית של כ 10% פחות ממחיר השוק, כך שדירה שעלותה מליון ש"ח יכולה להרכש ב 900,000 ש"ח בלבד (כן, אני מכיר רוכשים שרכשו במחיר כזה, צריך לדעת לזהות מוקדם...), דבר שכמעט ולא קיים בדירה יד שניה.

ג. דירה יד שניה דורשת הון עצמי גבוה, כך שלמרבית מהמשקיעים זה בלתי אפשרי (בעלי דירה שנייה ומעלה), ואילו ברכישה בשלבי פריסייל הדבר הרבה יותר אפשרי.

ד. דירה יד שנייה דורשת כאב ראש מול השוכרים, וכן הוצאות תחזוקה וניהול שותפות דבר הנוגס מרווחי השכירות, בצירוף ההנחה כי ממוצע, חודש בשנה הדירה תהיה ריקה משוכרים. דברים המקשים על הוצאות משק הבית הממוצע.

רק תעשו טובה לעצמכם,
אם אתם הולכים על פריסייל אז תבדקו היטב היטב שהוא אכן מוזל בצורה משמעותית ממחיר השוק.
כאן אפשר לעשות המון כסף...
וכאן לצערי הרבה מאוד נופלים....

cyp · 4/4/24

נכתב ע"י משי האמיתי:
אינני רוצה להתייחס לעסקה כזו או אחרת, רק צריך לזכור את החסרונות של דירה יד שניה, מול דירה בפריסייל.

א. בישראל שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר, עיקר הרווחים בהשקעה בנדל"ן צריכה להתמקד על השבחת הנכס ולא על דמי השכירות.
סטטיסטית השבחת הנכס הכי משמעותית היא בבעלות על דירה החל משלבי הפריסייל (מכירה מוקדמת-לפני התרי בנייה) עד לאיכלוס (ויש גם עלייה יפה בשנה, שנה וחצי שלאחר המסירה, אך פחות משמעותית),
דירה יד 2 כבר עבר לה שלב זה ואז היא היא נהנת אמנם מעליית ערך אך לא כ"כ דרמתית.

ב. ברכישה בדירה חדשה בשלבי הפריסייל בלבד! אתה יכול להנות מהוזלה משמעותית של כ 10% פחות ממחיר השוק, כך שדירה שעלותה מליון ש"ח יכולה להרכש ב 900,000 ש"ח בלבד (כן, אני מכיר רוכשים שרכשו במחיר כזה, צריך לדעת לזהות מוקדם...), דבר שכמעט ולא קיים בדירה יד שניה.

ג. דירה יד שניה דורשת הון עצמי גבוה, כך שלמרבית מהמשקיעים זה בלתי אפשרי (בעלי דירה שנייה ומעלה), ואילו ברכישה בשלבי פריסייל הדבר הרבה יותר אפשרי.

ד. דירה יד שנייה דורשת כאב ראש מול השוכרים, וכן הוצאות תחזוקה וניהול שותפות דבר הנוגס מרווחי השכירות, בצירוף ההנחה כי ממוצע, חודש בשנה הדירה תהיה ריקה משוכרים. דברים המקשים על הוצאות משק הבית הממוצע.

רק תעשו טובה לעצמכם,
אם אתם הולכים על פריסייל אז תבדקו היטב היטב שהוא אכן מוזל בצורה משמעותית ממחיר השוק.
כאן אפשר לעשות המון כסף...
וכאן לצערי הרבה מאוד נופלים....

יש יתרונות לכאן ולכאן, ובאמת בפריסייל היום הקבלנים מגלמים כבר במחיר חלק מהרווח שלך, זה שיקול משמעותי ואין היום הרבה דירות כאלו בפחות ממחיר שוק אלא אפילו ביותר,
בדירה יד שנייה חתומה פינוי בינוי או תמ"א עם התפתחות עירונית סביבתית גבוהה יש צפי גדול לעליית מחירים דרסטית, אתן דוגמא, הציעו לנו לרכוש דירה בשלב מתקדם מאד בתמ"א קו ראשון לים חצי שנה עלייה לקרקע במחיר של 1500000, נשמע הרבה??? באתר הקבלן מוכר את הדירות שיבנה בקומה הגבוהה, דירות 4 חדרים החל מ2500000, רווח עצום תוך 3 שנים בערך,

אלופים · 4/4/24

נכתב ע"י yhuda:
לא מדובר ב5 מליון
אתה חישבת את ה250 בתור 5 אחוז,
זה כולל 2 אחוז תיווך + הוצאות עו"ד ותשלומים נוספים
אתה צריך להוריד מהחישוב יותר מ60 אש"ח
זה מביא למחיר פחות מ4 מליון.

העניין הוא לא 5 מיליון אלא השלמת העיסקה

אלף אורות · 4/4/24

אין מתנות חינם. אני לא מאמינה בכל השיטות האלו לעשות כסף. מי שמנסה בדרך כלל נופל.
צריך לזכור שפרנסה משמיים וגם מי שכביכול מרויח, לא בטוח שהרווח הזה נשאר אצלו.
עדיף תמיד לעשות השתדלות ברמה שלא תסכן אותם וזהו.
לגבי שטיגליץ, יצא לי להיות בוובינר שלה ולא אהבתי בכלל בלשון המעטה.
באופן כללי אני לא אוהבת שמתעסקים עם סכומי כסף גדולים כאילו זה משחק ילדים. זה לא מראה על רצינות. לא יודעת לגביה באופן אישי, אבל בוובינר היה נראה שהיא משווקת את העסק כאילו זה משחק ילדים.

דאון · 4/4/24

נכתב ע"י משי האמיתי:
אינני רוצה להתייחס לעסקה כזו או אחרת, רק צריך לזכור את החסרונות של דירה יד שניה, מול דירה בפריסייל

כאדם מקצועי תוכל לפרט מעלות בהשקעה בדירה קיימת על פני פריסייל?

GPS · 5/4/24

לשאלתך,

כמו בכל דבר
פחות סיכון, פחות רווח...

להלן עיקר המעלות ברכישת דירה יד שנייה להשקעה

א. המעלה הגדולה ביותר ברכישת דירה יד שניה למשקיעים זה שיש לך נכס נוסף שאתה יכול למשכן אותו ובכסף שתביא ממנו תעשה עוד הרבה יותר כסף בהשקעות פריסייל...
(כמובן בעסקאות זולות בצורה משמעותית ממחיר השוק... אין הרבה כאלה, נקודה)
דבר שאין לך ברכישת דירה בפריסייל בלבד.

ולכן לבעלי הון עצמי גבוה אין מה לגעת בדירות יד 2, זה כאב ראש מיותר וכסף קטן, הנכס לא עולה כמו דירות חדשות, כי ככה זה, ביקוש מעלה את המחיר, ומה לעשות המציאות היא שבפועל יש יותר ביקוש לדירות חדשות.

ב. בד"כ יש רישום בטאבו – ניתן לרשום בעלות קניינית במיידי.

ג. אין מדד תשומות הבניה – אין הפתעות מבחינת התקציב והוצאות כספיות בלתי צפויות, כיום במרבית הפרוייקטים החדשים זה מוצהר כלא צמוד למדד, אך בהלוואת קבלן ההלוואה עצמה בד"כ צמודה למדד... כן, כן, גם כשאמרו לכם שזה עם פטור מלא ממדד... הכוונה בד"כ רק למחיר הדירה ולא להלוואה...

ד. ניתן להתמקח במו"מ על המחיר.

ו. ניתן למצוא נכסים במתחמים להתחדשות עירונית – השבחה גבוהה מאוד בעתיד, אך לו"ז לא ידוע ופעמים ממושך מאוד.... דבר שאין בפריסייל שהזמן ידוע מראש.

ז. שכונה קיימת ולא באתר בנייה שניתן לבקר בה בשעות שונות של היום כדי להתרשם ממצבה. לדוגמא כדי לבדוק את מידת הרעש הסביבתי, להתרשם מאפשרויות החנייה וכו'.
בד"כ אופי השכונה כבר מבוסס, כמו גם מוסדות עירוניים, כבישים, מדרכות ותחבורה ציבורית מסודרת, אתה יודע בדיוק למה אתה מגיע, אם כי זה פחות רלוונטי למשקיעים.

ח. קונים נכס ללא הפתעות כפי שקורה לא פעם בדירות יד ראשונה מקבלן שבתסריטים הכל נראה חלום, ובשטח... לך תתווכח... כמובן תלוי בכל קבלן לפי אמינותו.

י. הרוכשים מוצאים עצמכם גרים בתוך אתר בנייה עם רעשים, אבק ולכלוך. הדבר יכול להימשך מספר שנים עד שמסתיימת בניית כל השכונה. בדירות יד 2 זה לא קורה בד"כ.

יא. אין אלמנט של סיכון פשיטת רגל של היזם/הקבלן – למרות הביטחונות על פי חוק מכר, במידה והקבלן יפשוט רגל, עדיין יגרמו לכם נזקים. (דאגות ולחץ נפשי, מחיר הדירה עלול להשתנות, תאריך מסירת הדירה עלול להידחות, דבר שיגרור אחריו הוצאות כספיות נוספות כמו מעבר זמני למקום אחר ועקב כך תשלום שכר דירה, תיווך, הובלה כפולה, עו"ד וכו').

החסרונות הבולטים ברכישת דירה יד 2

א. סטנדרט בנייה מיושן יותר, תשתיות ישנות עם סיכוי גבוה יותר לתקלות הנובעות מבלאי טבעי. המשמעות הינה הוצאה על שיפוצים וכו'

ב. לא תמיד ניתן למצוא דירה עם חניה בטאבו – מצוקת חניה, במקומות מסויימים זה בעיה קשה מאוד.

ג. בבניינים היותר ישנים – אין מחסן פרטי.

ד. אין הנחות פריסייל ברכישה בדומה לדירות יד ראשונה מקבלן

ה. אין אחריות שנת בדק כמו בדירות יד ראשונה מקבלן.

ו. רוב הבניינים הישנים אינם עמידים בפני רעידות אדמה ואינם כוללים ממ"ד ו/או מרפסת שמש.

אלו עיקרי הדברים,
מקווה שהועלתי...

szn · 5/4/24

נכתב ע"י cyp:
דירה בקריות, מחולקת ל2 מושכרת כבר ב4700 ברוטו, כניסה מיידית,
אחרי חתימות פינוי בינוי, ייתכן ןכבר יש הערת אזהרה ליזם,
990000 אלף!!

חתימות לא אומר כלום האם המתחם כלכלי והאם העיריה רוצה לקדם,
יש בקריות (ובכל הארץ) לא מעט מתחמים שיש חתימות אבל א"א להוציא לפועל כל עוד אין התכנות כלכלית.

גם הערת אזהרה לא משנה כלום, זה רק אומר שהיזם תפס את המתחם
ומי שימכור את הדירה הלאה יצטרך להחתים את הקונה בשביל לעשות העברת בעלות .

מה שכן משנה לעסקה טובה, זה מתחם יש לו כבר תחילת שינוי תבע ויש כדאיות כלכלית
(שמאות תקן 21 ורווח של לפחות 17%)

כתבתי כאן כמה כללים לעסקאות פינוי בינוי טובות:

דיון - מחירי הדירות לאן?

יכול להיות שיש אנשים שמוכנים לשלם על דירה בגינות דוד קצת יותר מדירה רגילה בבני ברק. זה גם מוזר כמי שמכיר את הפרוייקט הייטב מצד אחד איכות הדיירים גבוהה אבל הבניה צפופה מאד יש בניינים שחסומים מכל הכיוונים חלק נמצאים ממש על גהה יש רק 4 בניינים עם חזית לגינה שגם קוצצה בחצי ללא עץ אחד לרפואה רק...

www.prog.co.il

וגם כאן:

עזרה - יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה. הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי. אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז. בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז]. יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18. האם...

www.prog.co.il