זה כבר תלוי לקוח, רוב האנשים לא מתכוונים ולא יכולים לעשות עסקה נוספת, כך שאין סיבה לדחות את תשלום המס.
מעבר לזה, לדעתי להרבה אנשים הולכת להיות בעיה להשלים את הרכישה בסוף, כי לא יאשרו להם משכנתאות בסכום שהם צריכים.
נקודה נוספת, גם אדם שרוכש בפריסייל ובהנחה ממחיר השוק, כשמדובר בדירה שניה בהרבה מקרים לא יישאר עם הרבה רווח, ולכן חשוב לדעת לעשות החישוב של כל ההוצאות כי אף אדם לא רוצה לגלות אחרי 4 שנים של השקעה שהוא יוצא עם רווח פעוט אם בכלל...
אתה ממש ממש צודק שזה תלוי לקוח,
אך צריך לדעת
שיש פרויקטים מסויימים מאוד שכמעט ואין שום סיכוי לסיכון בצורך להשלמת העסקה, ויש סיכוי גבוה לרווחים נאים מאוד עד גדולים מאוד, אך לזה צריך סייעתא דשמיא למציאת פרויקט שיהיה לו את התנאים דלהלן (מלבד התנאים שכתבתי של פוטנציאל השבחה גבוה ומחיר נמוך ממחיר השוק וכו'):
א. תשלום 15/85 ולא הלוואת קבלן (בד"כ 10/90 זה הלוואת קבלן שמגבילה יציאה באמצע העסקה).
ב. אפשרות מכירת הנכס קודם האיכלוס, ובמילים אחרות קודם השלמת העסקה (85, עכ"פ לאחר סיום מכירת הדירות הזהות בפרויקט שיש פריסיילים בודדים שמסכימים לזה בתנאים).
ג. מסירת מפתח בטווח של 3-4 שנים לפחות (פחות מזמן זה אין זמן מספיק לנכס לעלות, בהתחשב שסטיסטית ממוצע עליית נכס בישראל היא 5-6% (לשנה ע"כ עדיף קבלת מפתח כמה שיותר מאוחר) וצריך לזכור שזה ממוצע חציוני של כלל הדירות כולל יד 2 אך בדירות חדשות הממוצע הוא יותר מזה (אין לי נתונים מדוייקים) ונמצא לסיכום שמפריסייל מובחר אפשר להגיע לרווחים משמעותיים מאוד.
ד. אין אפשרות לקבלן למסור את הדירה לרוכשים קודם לזמן המרוחק הנ"ל גם אם סיים את בניית הפרוייקט (בד"כ ממוצע 3 שנים מספיק לסיום בניית מגדל של 20 קומות)
ה. ישנם פרויקטים שהחברה מצהירה שיכולה לסיים את בניית הפרויקט תוך 3 שנים למשל (או בזמן סיום הבנייה מיד) וזה אכן תאריך מסירת המפתח בפועל לכל דיירי הבניין שרכשו אחרי הפריסייל, אבל כהטבת פריסייל הקבלן מאשר לרוכשי דירות הפריסייל שלא יוכל למסור להם לפני 4 שנים (ויותר) מהרכישה.
תנאי זה הוא ביטחון נוסף למי שלא יכול להשלים את העסקה, משום שברגע שרוב דיירי הבניין מאוכלסים
יש ביקוש דרמטי לרכישה ואיכלוס מיידי (כי חוץ מזה שהבניין חדש ומזמין יותר, הוא גם פותח ביקוש של קהל יעד של משפרי דיור (ולא משקיעים) שהם מוכרים את ביתם הקודם לצורך איכלוס מיידי, בקיצור, יש ביקוש וכשיש ביקוש גבוה אין כמעט סיכון בכך שלא יצליח למכור את הדירה ולהמנע מהשלמת העסקה,
ואגב ביקוש זה גם מתורגם לעליית ערך הנכס בצורה יפה יותר) כך שתנאי פריסייל זה מלבד בטחון מימון הוא גם השבחת נכס משמעותית.
ו. ביטחון נוסף להשלמת העסקה היא
הידיעה על קיומה של הלואת בלון (זה לא קשר לתנאי רכישת פריסייל רק לשם ידיעת בטחון בלבד) שפירושה שבמקרה ולא מצאת רוכש שישלים במקומך את העסקה, אפשר למשכן את הדירה הנרכשת, לקחת משכנתא מלאה על כל השלמת העסקה, אך לשלם חודשית לבנק רק ריביות ללא הקרן (אפשר לעשות את זה עד 3 שנים) שבזה הרבה מאוד אנשים יכולים לעמוד, ויותר מזה, במצב זה צריך לזכור שפעמים אפשר גם להרוייח מזה א. לבנתיים אתה מקבל דירה חדשה לידך, אפשר להשכיר אותה במחיר משמעותי של דירה חדשה מקבלן ולכסות את תשלום הרביות והרבה פעמים אף להשאר עם עודף. ב. לזכור את עליית הנכס בתקופה הראשונה לאיכלוס (היא גבוהה באופן משמעותי).
אגב מי שכתבתי שאני מכיר שמשווק פרוייקטים בודדים מובחרים בפריסייל, הוא שם דגש על כל התנאים החשובים האלה ג"כ ואני מכיר באופן אישי כמה וכמה משקיעים שרכשו אצלו וממש מרוצים.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
