מחיר למשתכן מחיר למשתכן בבני ברק?....!

חילוש · 5/7/19

נכתב ע"י בקרוב:
[אלא א"כ ישנו אפשרות להוסיף את ההקלות ביותר בניינים אולי בשינוי תב"ע - אין לי מושג?]
מהי דעתכם?

ואז גם כיון אוויר אחד לא יהיה מהדוחס כמו בתוך ב"ב

בקרוב · 7/7/19

נכתב ע"י אידישע מאמע:
לפי תנאי המכרז תוספת השב"ס תופנה למכירה במסגרת מחיר למשתכן
ככל שהזוכים יתאגדו ויגישו התנגדויות זה רק יתקע את הפרויקט

עייני כאן ותווכחי שהתוספת הולך לשוק החופשי ולא למכיר במסגרת 'מחיר למשתכן'

https://www.prog.co.il/attachments/הורדה-2-png.485265/

nori · 7/7/19

קבלת היתרי בניה תוך חודשים ספורים לפרויקט בסדר גדל כזה היא תקות שווא ומאחז עיניים.
חבל לכם על כאבי הלב, תקחו בחשבון שזה לוקח זמן.
אני רק מזכירה שחוץ מהעיריה יש גורמים נוספים שמעורבים בדרך לקבלת היתרי בניה: הג"א, כיבוי אש, נגישות, יט"ב ועוד. ואם בפרויקט יש מסחר גם משרד הבריאות.
גם בעיריות שמאד מאד מאד באות לקראת (עיריית בית שמש למשל או ועדת הראל) התהליך לקח בין שנה לשנתיים.
וגם בקשת היתר עם הקלות (וזה בודאות יש כאן בגלל שבס וכחלון ומן הסתם עוד הקלות) יותר ארוכה מתהליך רגיל. בקיצור סבלנות...

נתן-055 · 7/7/19

1. זה לא מוסיף כלום להגיד שנה שנתיים, לזה בדיוק אנחנו מחכים למידע יותר מדויק.
2. המטרה של הזוכים היא, להבין איפה בדיוק זה אוחז, כדי שיוכלו להתארגן ולתכנן את עצמם.

nori · 7/7/19

נכתב ע"י נתן-055:
1. זה לא מוסיף כלום להגיד שנה שנתיים, לזה בדיוק אנחנו מחכים למידע יותר מדויק.
2. המטרה של הזוכים היא, להבין איפה בדיוק זה אוחז, כדי שיוכלו להתארגן ולתכנן את עצמם.

אין מידע מדויק. ולא יהיה לכם. ואם מישהו אומר לכם אחרת הוא ממציא...
מנסיון שלי בתכנון רישוי וביצוע של פרויקטים של מחיר למשתכן.
כל הלוחות זמנים שהיינו בונים ביום הראשון של הפרויקט שווים לפח אשפה. צצים עיכובים מהכוונים הכי בלתי צפויים.
היינו יושבים עם היזם ואומרים חודשיים תכנון, חודשיים עד לועדה, חודשיים מילוי תנאים להיתר, יופי היתר בניה תוך חצי שנה.
בפועל? זה לא היה קרוב למציאות וידענו את זה מראש, אבל כל קבלן חושב שהוא ימציא את הגלגל וישנה את המציאות.
דוג' לעיכובים היה פעם שאחרי התכנון הועדה התנתה את השבס כחלון בכך שחמישים אחוז יהיו דירות קטנות, וזה לא היה מהתחלה, וזה לא היה ועדה מכעיסה הם פשוט הגיעו למסקנה שזה נכון עבור הישוב. תכנון מחדש לדירות קטנות
היה פעם שאחרי שסיימנו הבנק אמר שהפרויקט לא כלכלי התחלנו תכנון מחדש עם שינויים שיעשו אותו יותר כלכלי (במקרה הזה דווקא הגדלת דירות) ואני נזכרת בפרויקט אחר שגם עמד על הקצה עם כדאיות כלכלית ובשלב מאד מתקדם הוחלט על שינוי שיטת הבניה מה שגרם לשינויים בתכנון שעכבו גם הם.
היה פעם ענין של כביש גישה לשכונה חדשה שהועדה לא הסכימה להכניס לועדה תכניות מהשכונה עד שמשרד הפנים מתחייב למימון הכביש כדי לגרום ליזמים ללחוץ על משרד הפנים.
ויש גם סתם דברים קטנים שתוקעים פרויקטים למשל שאגף שפע משנה שלוש פעמים על פתרונות לאיסוף אשפה שיהיו בשכונה החדשזה ומתכננים שוב ושוב ושוב ורצים לקבל חתימה ומבזבזים חודשיים.
ושמשרד הבריאות בכלל לא מסתכל על התכניות לפני שעוברים 60 ימי עבודה ואחרי שהוא מתיחס צריך לשנות דברים מהותיים.
מי שחושב שהוא מתעסק במדע מדויק לא מבין עד כמה הוא לא מבין.
הטיפ הכי טוב שאפשר לתת זה שזה לוקח זמן ולהתארגן בהתאם. שיבוא פה מישהו שקנה דירה על ניר (אפילו בלי מחיר למשתכן ואפילו לא שכונה חדשה ואפילו בלי הקלות וכמובן ששלושת הגורמים האלו מעכבים) ויגיד שהכל רץ והיו היתרים אחרי חצי שנה. אחרי זה נדבר..
אני לא אומרת סתם, ואני לא רוצה לעצבן או ליאש, אבל תתכננו את זה. אם לגבי תשלומים ואם לגבי השארות ממושכת בדירה שכורה. זה יקח זמן.

itay1141 · 8/7/19

היי חברים,
מזמין אתכם להצטרף לקבוצת הוואצאפ שמאגדת את כלל הזוכים במחיר למשתכן בני ברק
https://chat.whatsapp.com/Easp2NWmkxj4OmRFPQOEot

חילוש · 9/7/19

להתעמק · 9/7/19

נכתב ע"י itay1141:
היי חברים,
מזמין אתכם להצטרף לקבוצת הוואצאפ שמאגדת את כלל הזוכים במחיר למשתכן בני ברק
https://chat.whatsapp.com/Easp2NWmkxj4OmRFPQOEot

אולי לטובת אילו שאין להם וואצאפ, יפתחו קבוצה בצ'אט של ג'ימייל ?

מ. פלד · 9/7/19

נכתב ע"י להתעמק:
אולי לטובת אילו שאין להם וואצאפ, יפתחו קבוצה בצ'אט של ג'ימייל ?

מצויין

itay1141 · 9/7/19

בסדר גמור, מי שיכול שירים את הכפפה.

אני מנהל את קבוצת הוואצאפ, מתנדב לקשר בין שתי הקבוצות.

נתן-055 · 9/7/19

אולי כדאי לחכות לראות מה ייצא מהמפגש היום
שלא יפתחו לחינם

להתעמק · 9/7/19

נכתב ע"י נתן-055:
אולי כדאי לחכות לראות מה ייצא מהמפגש היום
שלא יפתחו לחינם

איזה מפגש? עדכן אותנו.

תמממממי · 9/7/19

בשביל לפתוח צריך רשימה של מיילים
לא כך?
מי שאז נרשמו אליו אמור להיות לו
נשמח אם תפתח

itay1141 · 9/7/19

יש היום מפגש בשעה שבע בערב, שפורסם בקבוצת הוואצאפ, המפגש במשרדי מדלן ביגאל אלון 57 תל אביב (המנכל לשעבר של מדלן זכה איתנו).
לכן אני ממליץ להתחבר לקבוצת הוואצאפ, או לפחות למצוא מישהו שיעדכן אתכם בהתפתחויות.
יש שם מידע חשוב, חברה מקצועיים שמבינים עניין, אנחנו רוצים ליצור התאגדות של כל הזוכים שנבוא כמקשה אחת מול הקבלן.
לינק לקבוצת הוואצאפ.
https://chat.whatsapp.com/Easp2NWmkxj4OmRFPQOEot

אני וביתי · 9/7/19

נכתב ע"י חילוש:
צפה בקובץ המצורף 505735

זה לא קשור למחיר למשתכן מדובר על בניה לאורך רחוב הירקון לכיון פרדס כץ.

נתן-055 · 9/7/19

המפגש הוא על מחיר למשתכן

חילוש · 9/7/19

מ<ביזנס>

ב"ב: מול המגדלים, פתרון מצוקת הדיור לא פחות חשוב

בעיריית בני ברק מבהירים ל'ביזנעס' בעקבות תמיהות שעלו לאחר שזו בחרה להסב שטחים מעסקים – למגורים • "אחת המצוקות הקשות במגזר החרדי היא מצוקת הדיור. העירייה פועלת להביא בשורה משמעותית כדי להקל על הבעיה האקוטית" • מבטיחים: "במקביל יאושרו שטחים נרחבים למגדלי משרדים ועסקים"

דוד שלומוביץ 09.07.2019

%D7%9E%D7%95%D7%A1%D7%9A-%D7%91%D7%99%D7%A8%D7%95%D7%A9%D7%9C%D7%99%D7%9D-%D7%90%D7%A0%D7%94-%D7%A7%D7%A4%D7%9C%D7%9F-%D7%A4%D7%9C%D7%90%D7%A9-90.jpg

המוסכים יפונו | צילום אילוסטרציה: אנה קפלן, פלאש 90
סיפורי הנדל"ן בעיר החרדית הוותיקה – בני ברק, ממשיכים לרתק את כל העוסקים בתחום. בהמשך כמעט ישיר לכתבה על שוק פרדס כץ שפרסמנו בשבוע שעבר, מתברר היום שתוכנית נוספת בעיר המיועדת להקמת כ-1,400 יחידות דיור בכ-50 בניינים תקבל תוקף עוד כחודשיים, אך לפני עליית הדחפורים על הקרקע תפצה העירייה – באמצעות החברה הכלכלית של בני ברק – כ־150 מחזיקים בשטח, רובם ללא היתר. כך מפרסם בהבלטה אתר 'כלכליסט'.

הכותב, אמיתי גזית, מדווח כי מדובר במתחם החולש על שטח של 103 דונם באזור המוסכים בשכונת פרדס כץ, ממזרח למתחם העסקים החדש של בני ברק (BBC). הגבול הצפוני של המתחם הוא רחוב הירקון, רחוב המכבים ממזרח והחשמונאים ממערב. כיום יש בשטח בעיקר מוסכים ומבנים שונים המשמשים לתעשייה מסורתית. התוכנית משנה את ייעוד הקרקע למגורים, ותאפשר לבנות במקום בניינים בגובה של עד 6.5 קומות. לדבריו, התכנון הזה מותאם לאוכלוסייה חרדית, במיוחד לזוגות צעירים וההערכה היא כי יתגוררו בשכונה החדשה כ־6,200 איש.

עוד הוא כותב כי על פי ההערכות, לאחר מתן התוקף לתוכנית צפוי שווי הקרקע להגיע לכ־425 מיליון שקל, בערך פי שניים משווייה היום. ההכנסות משיווקה יתחלקו בין עיריית בני ברק לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אך עוד לפני זה ינוכו מהסכום תשלומי פיצויים לכ־150 מחזיקים שונים בשטח – רובם נחשבים פולשים, אחרים בנו בחריגות בנייה, ללא היתר או חרגו מהוראות התוכנית בשטח.

מתווה הפינוי סוכם בין רמ"י לחברה הכלכלית של בני ברק במסגרת הסכם החכירה בין הצדדים, במסגרתו קיבלה החברה הכלכלית זכויות על הקרקע, אך גם לקחה על עצמה את עלות פינוי 150 מחזיקי הקרקע במקום. ל'כלכליסט' נודע כי החברה הכלכלית כבר הגיעה לשורה של הסכמים עם מחזיקי הקרקעות, במקביל להליכים משפטיים נגד אחרים, שגם הם צפויים להסתיים בפסיקה שתאפשר פינוי, לרוב בתמורה לפיצוי. כאשר התוכנית תקבל תוקף, החברה הכלכלית תשווק את הקרקע לקבלנים והכסף ישמש למימון הפיצויים. יתר ההכנסות משיווק הקרקע יחולקו באופן שווה בין העירייה לרמ"י.

השאלה היא, מה הוביל את העירייה הצמאה לתשלומי ארנונה לעסקים, לקחת קרקע שהייתה מיועדת במקור למגדלי משרדים בני 30 קומות ויותר, בדומה למתחם BBC, ולשנות בה את התכנון? למה לבטל 53 אלף מ"ר שנועדו למשרדים ועוד 33 אלף מ"ר שטחי מסחר, ולהמיר אותם לתוספת של כ-110 אלף מ"ר למגורים, שהם עוד 1,188 דירות? האם זה אומר ששוק הנדל"ן למסחר, תעסוקה ומשרדים הגיע לרוויה מסוימת?

גורמים המעורים בתחום ההנדסה בעיריית בני ברק מסרו ל'ביזנעס', באמצעות דוברות העירייה: "התושבים חשובים לעירייה לא פחות ממגדלי המשרדים המכניסים, ובעיריית בני ברק עמלים מזה שנים הן על חוסנה הכלכלי של העיר והן על אפשרויות המענה בה למצוקת הדיור של המגזר בכלל ובפרט של תושביה, בני המקום וכו'. ככל שאנו מעוניינים לפתח את העיר מהפן העסקי ואף עושים לשם כך צעדים רבים – אנו לא מעוניינים להעשיר את הקופה העירונית בלבד – אלא מוכנים לשנות ייעוד שתועלתו מגורים.

"אין ספק לאיש שאחת המצוקות הכי קשות במגזר החרדי היא מצוקת הדיור. העירייה פועלת כאן על מנת להביא בשורה משמעותית כדי להקל במקצת את הבעיה האקוטית – כשבמקביל, יאושרו גם שטחים נרחבים להקמת מגדלי משרדים ועסקים על מנת לחזק את אזור העסקים המוביל בגוש דן".

כמו כן בעירייה הפנו את 'ביזנעס', לטבלאות האיחוד והחלוקה שצורפו למסמכי התוכנית, מהן עולה כי שווי המתחם של תוכנית המגדלים היה 234 מיליון שקל ואילו התוכנית למגורים מכפילה כמעט את שווי הקרקע לכ-425 מיליון שקל. כך שהפסד רב בשלב הראשון בוודאי לא יקרה.

עד 60 קומות
מאידך, ואולי כתשובת המשקל, 'גלובס' מדווח, כי, הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל-אביב אישרה להפקדה להתנגדויות הציבור תוכנית מתאר מפורטת למתחם התעסוקה BBC בבני-ברק שמכפילה את שטחי התעסוקה בו, בבינוי של עד 60 קומות. בנוסף, נותנת התוכנית תמריצים לאיחוד מגרשים בהיקף זכויות גדול עוד יותר מבעבר ומאפשרת הוצאת היתרי בנייה.

תוכנית המתאר החדשה חלה על שטח של כ-400 דונם המקיף את כל שטח מתחם התעסוקה הממוקם בין רחוב ז'בוטינסקי והירקון בדרום, בן-גוריון במערב, המכבים ממזרח, וששת הימים בצפון. ואת התוכנית יזמה עיריית בני-ברק בתכנון משרד עדן בר אדריכלים

כיום, כולל אזור התעסוקה BBC של בני-ברק זכויות בנייה מאושרות ל-800 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. עד כה נבנו מתוכם כ-250 אלף מ"ר. תוכנית המתאר החדשה מביאה את שטחי לפי שתיים זכויות בנייה כ-1.6 אלף מ"ר אליהם יתווספו 270 אלף מ"ר שטחים ציבוריים שיהיו רשומים על שם העירייה ייכללו בתוך מגדלי המשרדים ויוכלו לשמור על צביון המקום בשבתות.

מי שמרוויח מהתוכנית החדשה הם מגרשים שטרם נבנו או שנבנו חלקית ועדיין יוכלו לממש את זכויות הבנייה המוגדלות. התוכנית החדשה מפיחה רוח חיים במגרש שעליו נבנה חלקית 'מרכז דן' בפינת הרחובות בן-גוריון וז'בוטינסקי הרובץ במקום כפיל לבן קרוב לעשרים שנה. מקווים כי התמריץ הכלכלי יתניע את מימוש הפרויקט.

נתן-055 · 10/7/19

אתמול במפגש היה מרתק, אני יכתוב בקצרה מה היה וכנראה בהמשך ישלחו את כל החומרים שהציגו אתמול במפגש.

דיברו על איך הולכת להיראות השכונה החדשה, מדרכות, מסחר, כבישים.
רק יכול להגיד שזה נחשב שכונה מאוד מתקדמת ברמת התכנון שלה, רכבת קלה צמודה, והרבה מאוד תעסוקה.
יש כרגע כמה דברים שמעקבים את ההיתרי בנייה, אחד מהם זה הקמת גשר הרלינג, ופתרון הקוסטי למגרשים שצמודים לרכבת.

דיברו על המחיר הצפוי של הדירות, לפי החישוב הכולל מרפסת חניה ומחסן:
דירת שלשה חדרים 85 מ"ר תעלה 1.100000
דירת 4 חדרים 105 תעלה 1.300000
לא ברור כרגע שהקבלן יבנה דירות 4 חדרים, לכאורה הוא מחויב ל20% דירות קטנות 3 ח'
והשאר יותר גדולות
כרגע לפי התכנון אמור להיות בכל קומה 6 דירות, מה שאומר ששתי דירות יהיו רק עם כיון אויר אחד,
בבינינים כאלו כנראה שלא יקבלו הקלות שבס וכחלון

מישהו אמר שדיבר עם ארזי הנגב, שאמרו שהם קיבלו כבר את המגרשים. שזה אומר שתוך חודשיים שלש מגישים את התוכניות.
כנראה שגם הקבלן לא יודע מה הולך, הקבלן זכה ביותר הגרלות ממה שהוא תיכנן.

בעיקר דיברו על החשיבות להתארגן. העלו כמה נקודות שאפשר לעזור ולקדם מול היזם והעירייה,
בהמשך אני יעלה את הקבצים הרלוונטים.

מה שכן דיברו על זה שהמפגש היה רק למי שיש וואצאפ, ואין שום תועלת שרוב הזוכים שאין להם גישה, לא יכולים להתארגן וקבל עידכונים, (לדוגמא יש דף פיסבוק שנקרא מחיר למשתכן בני ברק,
יש מישהו שמעלה שם מדי פעם הסרטות מהשטח מה עושים שם כרגע.)

הם החליטו לעלות בימים הקרובים דף נחיתה בגוגל שיהיה שם מידע על ההגרלות.

אני מוכן לעלות לכאן הסרטות ומה שצריך, אבל בסוף המטרה היא שנוכל להתאגד.
יש רעיון שעיריית בני ברק תארגן מפגש לזוכים ששם ידברו גורמים בעירייה ואנשי מקצוע.
יש עוד רעיונות רק צריך דרך לגרום לאנשים לרצות להתארגן.

מישהו העלה אפשרות להתכתב בצט' של גימייל, אין לי מספיק ניסיון לדעת אם זה פלטפורמה שיכולה לתת פתרון לכזה כמות של אנשים.
בכל מקרה אני יכתוב פה את המייל שלי ואתם רק תשלחו לי מייל עם הכותרת מחיר למשתכן, ואם יהיה כמות טובה של פונים, נוכל לעשות רשימת תפוצה שיהיה אפשר לשלוח דברים.
המייל שלי <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
עם יש למישהו רעיון יכול להתקשר אלי 0559109021 עדיף לקראת שעות הצהרים המאוחרות.

כל מי שרוצה לעמוד בראש התארגנות להיות הרוח של הקבוצה יכול בשמחה להתקשר ואני יביא לו את כל מה שצריך.

הנה משהו קטן בשבילכם:
פילוח הזוכים לפי מגורים