דיון מחירי הדירות לאן?

rachelevanon

משתמש סופר מקצוען
זה כבר צריך לעבור לפורום למעלה של פרסום ושיווק:)
בכל מקרה לדעתי זה דבר שיבחן רק בפרספקטיבה של זמן.

הם גם מתעלמים בנונשלנטיות מהמציאות שחלק מהמחיר הוא אמתי.
למרות הסרטון ההוא של הקבלן. ולכן יש גבול עד כמה המחירים יכולים לצנוח.

יש עלויות בניה - קשיחות.
עלויות מיסים - נניח שהן "גמישות". (אם המדינה תוותר)
עלות קרקע - גמיש. היצע וביקוש.
עלות פיתוח - בערים כמו בית שמש וי-ם - עלות משמעותית, טופוגרפיה הררית סלעית.
זה לגבי עלות דירה חדשה.
תקראי פה את צורת השיווק שלהם: מרתק ממש
https://headstart.co.il/project/42462
 

rachelevanon

משתמש סופר מקצוען
הם גם מתעלמים בנונשלנטיות מהמציאות שחלק מהמחיר הוא אמתי.
למרות הסרטון ההוא של הקבלן. ולכן יש גבול עד כמה המחירים יכולים לצנוח.

השאיפה שלהם לגרום למשבר ברמה של המשבר שהיה באירלנד בתחילת שנות האלפיים, הם מדברים עליו ללא הרף.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
יש עלויות בניה - קשיחות.
עלות בניה מחושבת ע"י הקבלנים לפי 5000 ש"ח למ"ר, וזה הדבר היחיד הקשיח כאן,
שזה 400,000 ש"ח לדירה 80 מ"ר, וזה לא משנה אם הדירה בדימונה, או בתל אביב, מה שאומר, שיש לדירות הרבה לאיפה לרדת.
 

y&m

צוות הנהלה
מנהל
מנוי פרימיום
עיצוב גרפי
כתיבה ספרותית
עלות בניה מחושבת ע"י הקבלנים לפי 5000 ש"ח למ"ר, וזה הדבר היחיד הקשיח כאן,
שזה 400,000 ש"ח לדירה 80 מ"ר, וזה לא משנה אם הדירה בדימונה, או בתל אביב, מה שאומר, שיש לדירות הרבה לאיפה לרדת.

עלויות קרקע ופיתוח הן חינם?
(בבי"ש עלות פיתוח מגולמת בכ-,200,000-300,000 ש"ח לדירה, זאת מניפולציה?)

וגם לדעתך המחיר הזה הוא לפני עלויות נוספות.
(גם סופגניה לא עולה לפי מחירי עלות מוצריה...)
 
נערך לאחרונה ב:

nori

משתמש מקצוען
עיצוב ואדריכלות פנים
עלות בניה מחושבת ע"י הקבלנים לפי 5000 ש"ח למ"ר, וזה הדבר היחיד הקשיח כאן,
שזה 400,000 ש"ח לדירה 80 מ"ר, וזה לא משנה אם הדירה בדימונה, או בתל אביב, מה שאומר, שיש לדירות הרבה לאיפה לרדת.
זה לא מדויק.
עלויות הדירה משתנות בין דימונה לתל אביב.
לדוג' עלות בניה במגדל יקרה יותר.
עלות חניה תת קרקעית מיקרת משמעותית את הבניה (זה באמת ההבדל הכי משמעותי בין פריפריה למרכז)
עלות בניה באזור הררי.
ועוד כמה משתנים.
אבל בחלק מקרים את בהחלט צודקת (למשל מודיעין עילית ודימונה יחסית עלויות הבניה דומות)
 

הושיענו

משתמש רשום
עלות בניה מחושבת ע"י הקבלנים לפי 5000 ש"ח למ"ר, וזה הדבר היחיד הקשיח כאן,
שזה 400,000 ש"ח לדירה 80 מ"ר, וזה לא משנה אם הדירה בדימונה, או בתל אביב, מה שאומר, שיש לדירות הרבה לאיפה לרדת.

ולכן ממחר יתחילו למכור דירות ב400.000 ש"ח

בהנחה שהממשלה תוותר על כל הנתח שלה - עלות מחיר קרקע, מע"מ, מיסים וכו.
( לא שאני חושב שזה יקרה פעם)
מה עם כל ההוצאות הנוספות
תכנון
רשימת יועצים למיניהם
תקורה
שיווק
בצ"מ
מדדים
רווח יזמי
וכו וכו וכו?????
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום

yudit10

משתמש סופר מקצוען
עיצוב גרפי
ואצל החילונים לא? קרוב לעבודה ולמרכזי הבילוי. ועדיין יש יותר חילונים מחרדים ותל אביב אחת.
שהמחירים ירדו בתל אביב זה הזוי כמו שהם ירדו בבני ברק. ואם זה יקרה זה יהיה בכל מקום באופן יחסי.
בתל אביב יש כמה פרמטרים שיכולים לגרום שאולי יווצר יותר היצע מביקוש
מה שפירטתי למלעה:
1. עתודות בניה לגובה
2. גידול טבעי נמוך עד נמוך מאוד
3. מתחילים לקנות דירה בגיל מבוגר יחסית
 

nori

משתמש מקצוען
עיצוב ואדריכלות פנים
ולכן ממחר יתחילו למכור דירות ב400.000 ש"ח

בהנחה שהממשלה תוותר על כל הנתח שלה - עלות מחיר קרקע, מע"מ, מיסים וכו.
( לא שאני חושב שזה יקרה פעם)
מה עם כל ההוצאות הנוספות
תכנון
רשימת יועצים למיניהם
זניח. האדריכל שהוא המתכנן היקר ביותר בתמונה (משמעותית) מרויח בין 4500 ל8500 ליח"ד בפרויקטים של בניה רוויה ברמה ממוצעת (הפרויקטים שאנחנו מכירים).
גג הוצאות תכנון הייתי אומרת 12-15 אלף לדירה.
היזם זו באמת שאלה טובה.... כי אף אחד לא יהיה יזם אם הוא לא עושה מזה כסף טוב.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
(בבי"ש עלות פיתוח מגולמת בכ-,200,000-300,000 ש"ח לדירה, זאת מניפולציה?)
זה וודאי לא בכל מקום.

ומחירי קרקע זה בדיוק הבועה.
כי איך יכול להיות שאותה דירה עולה בדימונה 400,000 ש"ח
ובתל אביב 2,500,000 ש"ח?
לדוג' עלות בניה במגדל יקרה יותר.
עלות חניה תת קרקעית מיקרת משמעותית את הבניה (זה באמת ההבדל הכי משמעותי בין פריפריה למרכז)
עלות בניה באזור הררי.
ועוד כמה משתנים.
זה הבדלים מאד קטנים יחסית,
וזה וודאי לא מצדיק את הפער.
 

תפוח אדמה

משתמש מקצוען
מנוי פרימיום
עיצוב גרפי
D I G I T A L
בדיוק הפוך.
3 שנים שאין כמעט תזוזה במחירי הנדל"ן, ויש תחילת עליות ריבית.
ויש כתבה עדכנית, אולי בהמשך אני יעלה.
3 שנים שאין תזוזה במחירי הנדל"ן?
אנחנו קנינו דירה שעלתה כעת 700 אלף, ונקנתה לפני ארבע שנים בלבד ב... 450 אלף שקל.
ראינו את המסמכים הרלוונטיים.
 

rachelevanon

משתמש סופר מקצוען
אבל מי אמר שזה קשור לכתבות שהבאתי?
לא נראה לי שכל כלכלן שצופה ירידת מחירים, ממומן מהם.

את כולן העלית מהבלוג הישן של מחאת הדיור.

הם מלקטים רק חומר שעוסק בירידת מחירים למרות שעל כל כתבה כזאת יש שתי כתבות שצופות עלייה או קפאון. הם מתעלמים לגמרי בחלק מהחומרים שהם מעלים מנתונים קריטיים וחלק מהכתבות הן גם כתבות של מומחים מטעמם או כתבות שנכתבו בעקבות המחאה שלהם ובעקבות אמירות שהם השמיעו. אי אפשר לדון בחומר שמוטה רק לצד אחד.

שוב אני לא עקבתי בשנתיים האחרונות אחרי המחאה הזאת, היות שקלטתי שזה :

1. לא רלוונטי לציבור החרדי מכמה וכמה סיבות.
2. הם דיברו בנחרצות ב2016 על משבר משמעותי בבועה. אנחנו ב2020- זה לא קרה.
3. היות שהם לא עורכים סינון לחומרים שלהם ומבחינתם כל מה שנכתב, גם הוא לא מדויק וגם אם כלכלנים בכירים מאד מתנגדים לו- הוא ראוי להעלאה כיוון שהוא משרת את האינטרס השיווקי שלהם.
4. לא אהבתי את הפרקטיקה התוקפנית שלהם כלפי כל אדם שמעז לקנות דירה לעצמו או לילדיו רק כי זה לא משרת את אג'נדת הישיבה על הגדר שלהם.
 

nori

משתמש מקצוען
עיצוב ואדריכלות פנים
בתל אביב יש כמה פרמטרים שיכולים לגרום שאולי יווצר יותר היצע מביקוש
מה שפירטתי למלעה:
1. עתודות בניה לגובה
2. גידול טבעי נמוך עד נמוך מאוד
3. מתחילים לקנות דירה בגיל מבוגר יחסית
אבל יש אליה הגירה חיובית תמיד.
לא משנה איפה אתה גר באילת או בחיפה. למרבית הצעירים החילונים יש שאיפה לגור בתל אביב. ואת הדבר הזה עוצר רק המחיר. הגדל והרצון של אוכלוסיה לגור בה יעלה על כל היצע. זה אפילו לא דומה לבני ברק (מי רוצה לגור שם חוץ מבני המקום?)
 

rachelevanon

משתמש סופר מקצוען
כי איך יכול להיות שאותה דירה עולה בדימונה 400,000 ש"ח
ובתל אביב 2,500,000 ש"ח?

בגלל הצע וביקוש. וזה תמיד היה ככה. זה לא שרק בעקבות משבר הדיור המחירים בתל אביב עלו.
מאז ומעולם הפער הזה היה קיים.
הכי מגוחך במחאת הדיור זה שהם רוצים לייצר אותה כדי שהם עצמם יוכלו לקנות באזורי ביקוש.
זה יעלה שוב את המחיר. מייד.
 

y&m

צוות הנהלה
מנהל
מנוי פרימיום
עיצוב גרפי
כתיבה ספרותית
ומחירי קרקע זה בדיוק הבועה.
כי איך יכול להיות שאותה דירה עולה בדימונה 400,000 ש"ח
ובתל אביב 2,500,000 ש"ח?

זאת לא בועה,
זה משחק היצע וביקוש.
אם לא יהיה ביקוש המחיר ירד.

ואגב דירה חדשה בדימונה עולה 400,000 ש"ח?

אם נלך על קרקע פרטית.
מחיר כלשהו יהיה לה.
נמוך יותר או נמוך פחות.
מחיר יהיה.

(על קרקעות ממשלתיות נניח שאפשר לומר תנו אותן חינם לזו"צים)
 

nori

משתמש מקצוען
עיצוב ואדריכלות פנים
זה וודאי לא בכל מקום.

ומחירי קרקע זה בדיוק הבועה.
כי איך יכול להיות שאותה דירה עולה בדימונה 400,000 ש"ח
ובתל אביב 2,500,000 ש"ח?

זה הבדלים מאד קטנים יחסית,
וזה וודאי לא מצדיק את הפער.
אני לא מתוכחת על זה שהביקוש הוא המרכיב הכי משמעותי בפער.
אבל עלות הקרקע משפיעה גם על עלות הבניה כי אז בונים גם לעומק (חניונים) ולגובה וזה מיקר. משמעותית.
עלות דירה של בניה במגדל יכולה בכיף להיות פי 1.5 מדירה בבנין מגורים קלאסי של 4 קומות וחניה פתוחה.
 

מקצועי בלבד

Moderator
מנהל
מנוי פרימיום
בגלל הצע וביקוש. וזה תמיד היה ככה. זה לא שרק בעקבות משבר הדיור המחירים בתל אביב עלו.
מאז ומעולם הפער הזה היה קיים.
ברור שבגלל היצע וביקוש, וזה מה שכתבתי,
אבל מעולם הפער הזה לא היה כזה גדול,
וכל דבר שתלוי בהציע וביקוש, יכול להשתנות ע"י היצע וביקוש.
 

rachelevanon

משתמש סופר מקצוען
וכל דבר שתלוי בהציע וביקוש, יכול להשתנות ע"י היצע וביקוש.
נו. הנה נקודת הפרקטיקה.
זה יכול לגמרי ללכת בתל אביב לו יצוייר שמספיק אנשים ישתכנעו מקבוצת המחאה וישבו על הגדר (לצערם הרב ולמרות הכסף הענק ופרויקט ההדסטארט והכינוסים בכיכר כבר ארבע שנים זה לא קורה).

זה כמעט לא יכול ללכת בבני ברק, אני לא מצליחה לדמיין ציבור חרדי ענק יושב במשך שנים על הגדר וחי בשכירות במטרה משותפת לייצר לחץ בשביל להוריד את מחירי הדירות בבני ברק.
 

אסתי3311

משתמש סופר מקצוען
זה כמעט לא יכול ללכת בבני ברק, אני לא מצליחה לדמיין ציבור חרדי ענק יושב במשך שנים על הגדר וחי בשכירות במטרה משותפת לייצר לחץ בשביל להוריד את מחירי הדירות בבני ברק.
ציבור שיושב על הגדר לא מקטין את יחסי היצע/ ביקוש. הוא רק גורם לניקוז הלחץ- ביקוש לזמן מאוחר יותר. (ומממילא מקפיץ את המחירים) וע"ע תוכנית מע"מ אפס של יאיר לפיד שגרמה ללא מעט צעירים להמתין והקפיצה בבום גדול את המחירים ביום שהתוכנית נפלה.

הקטנת היחס הנ"ל הוא על ידי קניה בפריפריה ושחרור הלחץ מאזור המרכז.

(אז אולי בעצם אנחנו היחידים שיכולים להוריד את המחירים... ;) )
 
נערך לאחרונה ב:
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קמז

א הַלְלוּיָהּ כִּי טוֹב זַמְּרָה אֱלֹהֵינוּ כִּי נָעִים נָאוָה תְהִלָּה:ב בּוֹנֵה יְרוּשָׁלִַם יְהוָה נִדְחֵי יִשְׂרָאֵל יְכַנֵּס:ג הָרֹפֵא לִשְׁבוּרֵי לֵב וּמְחַבֵּשׁ לְעַצְּבוֹתָם:ד מוֹנֶה מִסְפָּר לַכּוֹכָבִים לְכֻלָּם שֵׁמוֹת יִקְרָא:ה גָּדוֹל אֲדוֹנֵינוּ וְרַב כֹּחַ לִתְבוּנָתוֹ אֵין מִסְפָּר:ו מְעוֹדֵד עֲנָוִים יְהוָה מַשְׁפִּיל רְשָׁעִים עֲדֵי אָרֶץ:ז עֱנוּ לַיהוָה בְּתוֹדָה זַמְּרוּ לֵאלֹהֵינוּ בְכִנּוֹר:ח הַמְכַסֶּה שָׁמַיִם בְּעָבִים הַמֵּכִין לָאָרֶץ מָטָר הַמַּצְמִיחַ הָרִים חָצִיר:ט נוֹתֵן לִבְהֵמָה לַחְמָהּ לִבְנֵי עֹרֵב אֲשֶׁר יִקְרָאוּ:י לֹא בִגְבוּרַת הַסּוּס יֶחְפָּץ לֹא בְשׁוֹקֵי הָאִישׁ יִרְצֶה:יא רוֹצֶה יְהוָה אֶת יְרֵאָיו אֶת הַמְיַחֲלִים לְחַסְדּוֹ:יב שַׁבְּחִי יְרוּשָׁלִַם אֶת יְהוָה הַלְלִי אֱלֹהַיִךְ צִיּוֹן:יג כִּי חִזַּק בְּרִיחֵי שְׁעָרָיִךְ בֵּרַךְ בָּנַיִךְ בְּקִרְבֵּךְ:יד הַשָּׂם גְּבוּלֵךְ שָׁלוֹם חֵלֶב חִטִּים יַשְׂבִּיעֵךְ:טו הַשֹּׁלֵחַ אִמְרָתוֹ אָרֶץ עַד מְהֵרָה יָרוּץ דְּבָרוֹ:טז הַנֹּתֵן שֶׁלֶג כַּצָּמֶר כְּפוֹר כָּאֵפֶר יְפַזֵּר:יז מַשְׁלִיךְ קַרְחוֹ כְפִתִּים לִפְנֵי קָרָתוֹ מִי יַעֲמֹד:יח יִשְׁלַח דְּבָרוֹ וְיַמְסֵם יַשֵּׁב רוּחוֹ יִזְּלוּ מָיִם:יט מַגִּיד (דברו) דְּבָרָיו לְיַעֲקֹב חֻקָּיו וּמִשְׁפָּטָיו לְיִשְׂרָאֵל:כ לֹא עָשָׂה כֵן לְכָל גּוֹי וּמִשְׁפָּטִים בַּל יְדָעוּם הַלְלוּיָהּ:
נקרא  3  פעמים

ספירת העומר

לוח מודעות

למעלה