המשך
האם יש כרגע בשטח ירידת מחירים?
∎ הנה גרף מאתר מדלן, ובו רואים את הממוצע הארצי. חשוב לציין- מדובר בגרף של דירות 4 חדרים, שהן הנפוצות בישראל, ויותר חשוב- זהו גרף של דירות יד שניה בלבד, ולכן- אין פה שום השפעה של דירות מחיר למשתכן.
ניתן לראות שבחמשת החודשים הראשונים של 2019 המחירים בירידה. בשלושת החודשים הראשונים הירידה היתה בקצב של 7,300 שקל בחודש, ומאז התגברה ל 9,000 שקל בחודש:
.
.
.
∎ מדד הלמ"ס האחרון הציג ירידה חזקה במחירי דירות חדשות:
.
.
.
∎ חברת הנדל"ן גזית גלוב, מחזיקה במכון מחקר, שמפרסם מדד מחירי דירות משל עצמו. מדד זה עובד בשיטת "המכירות החוזרות" שנהוגה גם בארה"ב. (מסתכלים רק על נכסים שנמכרו פעמיים, ואפשר לראות כמה השתנה המחיר על פני תקופת הזמן שעברה).
במדד הארצי שלהם העליה האחרונה נרשמה בפברואר 2019 אבל מאז החלה ירידה שהולכת ומתחזקת:
.
.
.
∎ השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים, מפרסם סקירת מחירים פעם ברבעון. מדובר בסקירה עצמאית, ללא קשר לכחלון וללא קשר ללשכה לסטטיסטיקה. מהסקירה שלו מסתבר שגם בעיר שאין בה הרבה קרקע פנויה, ויש הרבה ביקוש לגור בה – המחירים יכולים לרדת- ובחדות:
.
.
באמצע נובמבר 2019 אוהד דנוס הופיע בטלוויזיה:
.
.
לפי המחיר הכי מעודכן בתל אביב, של 2,770,000 ש"ח, היתה ירידה שנתית של 11% אבל זו בעצם ירידה של 14.3% אם משווים לשיא שנרשם לפני 3 שנים.
.
.
קצת על מינוף-
איך ירידת מחיר של 12% גורמת למשקיע לאבד 46% מכספו:
משקיע שרכש דירה נאלץ לשלם עליה מס רכישה של 8% ועוד כ 3% על מתווך, עורך דין וכל מיני אגרות. הוא הפסיד 11% ממחיר הדירה כבר בהתחלה.
אם המשקיע הזה קנה בת"א בסוף 2016, הוא צבר מאז, לפי השמאי דנוס, ירידת ערך של 12% , ולכן הוא כבר 23% מופסד.
אל תחשבו שהשכירות שהוא קיבל מהווה מקור רווח בשבילו. התשואה השנתית שלו היא כ 2.5% בלבד, אבל אחרי מס-השכרה, תחזוקה שוטפת והתיישנות המבנה נשאר מזה בערך 2% , ואחרי שזוכרים שהכסף שהוא משלם בתור ריבית משכנתא פשוט "נשרף" ומהווה הוצאה לכל דבר, מגלים שהוא נשאר עם כמעט 0% הכנסה שוטפת.
אבל בגלל המינוף ההפסד חמור בהרבה-
לדוגמא, משקיע שהביא מיליון שקל חסכונות, לקח משכנתא, וקנה דירה ב 2 מיליון שקל, ממונף עכשיו פי 2 .
הפסד של 23% ביחס לערך דירה של 2 מיליון יוצא 460 אלף שקל.
אבל ההפסד של 460 אלף שקל ביחס למיליון שהמשקיע הביא מהחסכונות שלו, זה בעצם 46% הפסד! כמעט חצי מההון ההתחלתי.
.
.המשך בהודעה הבאה
האם יש כרגע בשטח ירידת מחירים?
∎ הנה גרף מאתר מדלן, ובו רואים את הממוצע הארצי. חשוב לציין- מדובר בגרף של דירות 4 חדרים, שהן הנפוצות בישראל, ויותר חשוב- זהו גרף של דירות יד שניה בלבד, ולכן- אין פה שום השפעה של דירות מחיר למשתכן.
ניתן לראות שבחמשת החודשים הראשונים של 2019 המחירים בירידה. בשלושת החודשים הראשונים הירידה היתה בקצב של 7,300 שקל בחודש, ומאז התגברה ל 9,000 שקל בחודש:
.
.
.
∎ מדד הלמ"ס האחרון הציג ירידה חזקה במחירי דירות חדשות:
.
.
.
∎ חברת הנדל"ן גזית גלוב, מחזיקה במכון מחקר, שמפרסם מדד מחירי דירות משל עצמו. מדד זה עובד בשיטת "המכירות החוזרות" שנהוגה גם בארה"ב. (מסתכלים רק על נכסים שנמכרו פעמיים, ואפשר לראות כמה השתנה המחיר על פני תקופת הזמן שעברה).
במדד הארצי שלהם העליה האחרונה נרשמה בפברואר 2019 אבל מאז החלה ירידה שהולכת ומתחזקת:
.
.
.
∎ השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים, מפרסם סקירת מחירים פעם ברבעון. מדובר בסקירה עצמאית, ללא קשר לכחלון וללא קשר ללשכה לסטטיסטיקה. מהסקירה שלו מסתבר שגם בעיר שאין בה הרבה קרקע פנויה, ויש הרבה ביקוש לגור בה – המחירים יכולים לרדת- ובחדות:
.
.
באמצע נובמבר 2019 אוהד דנוס הופיע בטלוויזיה:
.
.
לפי המחיר הכי מעודכן בתל אביב, של 2,770,000 ש"ח, היתה ירידה שנתית של 11% אבל זו בעצם ירידה של 14.3% אם משווים לשיא שנרשם לפני 3 שנים.
.
.
קצת על מינוף-
איך ירידת מחיר של 12% גורמת למשקיע לאבד 46% מכספו:
משקיע שרכש דירה נאלץ לשלם עליה מס רכישה של 8% ועוד כ 3% על מתווך, עורך דין וכל מיני אגרות. הוא הפסיד 11% ממחיר הדירה כבר בהתחלה.
אם המשקיע הזה קנה בת"א בסוף 2016, הוא צבר מאז, לפי השמאי דנוס, ירידת ערך של 12% , ולכן הוא כבר 23% מופסד.
אל תחשבו שהשכירות שהוא קיבל מהווה מקור רווח בשבילו. התשואה השנתית שלו היא כ 2.5% בלבד, אבל אחרי מס-השכרה, תחזוקה שוטפת והתיישנות המבנה נשאר מזה בערך 2% , ואחרי שזוכרים שהכסף שהוא משלם בתור ריבית משכנתא פשוט "נשרף" ומהווה הוצאה לכל דבר, מגלים שהוא נשאר עם כמעט 0% הכנסה שוטפת.
אבל בגלל המינוף ההפסד חמור בהרבה-
לדוגמא, משקיע שהביא מיליון שקל חסכונות, לקח משכנתא, וקנה דירה ב 2 מיליון שקל, ממונף עכשיו פי 2 .
הפסד של 23% ביחס לערך דירה של 2 מיליון יוצא 460 אלף שקל.
אבל ההפסד של 460 אלף שקל ביחס למיליון שהמשקיע הביא מהחסכונות שלו, זה בעצם 46% הפסד! כמעט חצי מההון ההתחלתי.
.
.המשך בהודעה הבאה