דיון מחירי הדירות לאן?

[עלום]

כלומר הציבור רואה את בית שמש כשכונה של ירושלים

הנהירה לבית שמש נובעת לטעמי משתי סיבות עיקריות
א. דירות חדשות
ב. הצורך בקהילה
מה שחסר בירושלים בד"כ

 

[מאז ולתמיד]

הנהירה לבית שמש נובעת לטעמי משתי סיבות עיקריות
א. דירות חדשות
ב. הצורך בקהילה
מה שחסר בירושלים בד"כ

הנהירה לבית שמש (מירושלים) נובעת מסיבה אחת.
מחיר.
כשהשכונות היחידות שמשתוות במחיר לבית שמש הן נווה יעקב ופסגת זאב, מובן שיהיו אנשים שיעדיפו עיר חרדית, ולא שכונות מתחרדות בקצה ירושלים.

 

[ש.ז.י.]

ביום שישי פורסם מדד שינויים בשוק הדירות, ירידה של 0.1% אבל בצירוף עדכונים רטרואקטיבים מדובר בירידה של 0.3% (יוני יולי ירד ל0.8 ויולי אוגוסט ירד ל0.2)
תראו איך זה נראה בחלוקה לפי איזורים (בעיקר בירושלים)
המדד הקודם

וזה המדד הנוכחי

עלייה משמעותית בחיפה והצפון, שקיזזה ירידה משמעותית בירושלים מרכז ותל אביב

 

[יצחק77]

לפי איציק יצחקי בביזפורטל הירידה היא יותר משמעותית ורק רשלונתה הפושעת של הלמ"ס
איפשרה את העיוות במדדים מה שגרם להתעוררות מסוימת בשוק להערכתו ההנחות הריאליות של הקבלנים
שמוסתרות בתוך מבצעי המימון או ריהוט הבית ודו' מגלמות הנחה של בין5-10%

נתוני הפייק של הלמ"ס וכמה עולה דירת 4 חדרים בכפר סבא?

הלמ"ס מדווחת על ירידה במחירי הנדל"ן - האם אפשר לסמוך על הנתונים שלה? ועסקאות נדל"ן ברחבי הארץ - כמה עולה דירה במתחם נוגה ביפו ומה המחיר של 3 חדרים בחולון?

www.bizportal.co.il

 

[בית שמשניק]

מחירי הדירות

תחילתה של מגמה? מחירי הדירות עברו לירידות לראשונה זה 9 חודשים​

ירידה של 0.1% במדד מחירי הדירות, לאחר חודשים רצופים של עלייה, מסמנת כי שוק הנדל"ן עשוי לחזור לשפל הכבד של 2023 • מה גרם לזינוק הדרמטי דווקא בראשית המלחמה, למה הרוכשים מחפשים עכשיו דירות "עממיות" יותר, ובאילו ערים המחירים ממשיכים לטפס?​

אריק מירובסקי19:00

ספוילר: הכתבה

האם שוק הדירות רושם שינוי? אחרי 9 חודשים שבמהלכם מדד מחירי הדירות רשם רק עליות, במדד האחרון חלה ירידה חודשית, אמנם קלילה וזניחה של 0.1%, אך עדיין מינוס. בצירוף נתונים נוספים שפורסמו בשבוע שעבר, ניתן להעריך ששוק הנדל"ן בדרך לחזור לשפל הכבד של 2023.
ההתמתנות בעליות המחירים החלה כבר לפני כחצי שנה. בשישה מתוך שבעת המדדים האחרונים נרשמה ירידה בממוצע עליות המחירים. אמנם מדד יוני־יולי האחרון היה גבוה מקודמו, אך מדובר בחריג, ובלעדיו מגמת ההתמתנות בעליות היתה רציפה. הדבר מעיד שהמינוס הקטנטן שנרשם במדד האחרון לא הגיע כרעם ביום בהיר.
במבט רחב יותר, על עשרת החודשים האחרונים, עולה כי מדד מחירי הדירות עלה ב־6.8%, אך שני שלישים מהעלייה נרשמו בחמשת החודשים הראשונים ורק שליש בחמישה האחרונים. הדבר מראה שגל העליות כבה מהר.

המחירים זינקו במלחמה​

ככלל, החריג הגדול ביותר הוא גל עליות המחירים שפקד את המדינה במלחמה. הוא מתרחש בתקופה פוליטית, כלכלית וביטחונית קשה - רקע שלרוב מדכא את שוק הנדל"ן ומהווה תורם אקטיבי לירידות מחירים. והנה, לא רק שהמחירים עלו - הם ממש זינקו בחודשיה הראשונים, וזאת לאחר 8 ירידות חודשיות רצופות במדד מחירי הדירות ב־2023. אז מה קרה?
- פרסומת -

אחת ההערכות היא שציבור רחב חיפש בנרות דירות עם ממ"ד, מה שבא לידי ביטוי ברכישה מוגברת של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה צעירות יחסית. מוערך שהחיפוש אחר מרחב מוגן הוא אחד מהגורמים הראשיים שתרמו לעליית המחירים, במיוחד בדירות יד שנייה. אלה רשמו עליות גדולות יותר מאשר הדירות החדשות.

ואולם בסופו של דבר נראה שהכלכלה אומרת את שלה והנסיבות המיוחדות של המלחמה מיצו פחות או יותר את השפעתן על מחירי הדירות. בסופו של דבר הריבית הגבוהה ועליות המחירים מקשות יותר ויותר על רכישת דירות בימים אלה, ומאלצות את הרוכשים לקחת משכנתאות גבוהות במיוחד. וכך, נראה כי הרוכשים בתקופה הנוכחית מחפשים נכסים מעט זולים יותר, ומתמקחים יותר על מחירי דירות שהם רוצים לרכוש.
לדוגמה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבאר שבע ירד ברבעון השלישי בכ־13 אלף שקל (ל־1.31 מיליון שקל) בהשוואה למחירה ברבעון השני. מגמה דומה נצפתה גם בהרצליה, בחיפה ובראשון לציון - שם ירד המחיר בקרוב ל־150 אלף שקל, ל־2.46 מיליון שקל. דווקא בתל אביב המחירים הממוצעים של דירות 4 חדרים עלו ברבעון השלישי בכ־40 אלף שקל (ל־4.87 מיליון שקל), ועוד עליות נרשמו ברמת גן ובנתניה.

התקרה של הקבלנים​

מבצעי המימון וההטבות של היזמים רשמו הצלחה יפה מבחינת הגדלת המכירות, וסיפקו מעין "הנשמה" לשוק שהיה מצוי בתרדמת. בחודשים האחרונים, נראה שהקבלנים נתקלו בתקרה שאינם יכולים לפרוץ, והשוק נעצר.

אין מידע מדויק על מבצעי ה־80/20, שכן הם לא תועדו מעולם באופן מסודר. הרקע להגייתם בסוף 2022, כשקצב מכירת הדירות החדשות ירד לרמות השפל של 2018 בעוד שהיצע הדירות היה גבוה ב־40% בהשוואה למספרן באותו שפל. הדבר גרם ליזמים ולבנקים המלווים לחפש דרכים להפטר מהמלאי הגדול. הפטנט הזה לא רק דוחה את רוב התשלומים על הדירות, אלא גם כולל הנחות משמעותיות, עקב הפטור שמקבלים הרוכשים מהצמדות שונות.
השפעת המבצעים הללו החלה להיות מורגשת במחצית השנייה של 2023. בתוך כשנה נרשמה עלייה של כ־65% במספר העסקאות שבוצעו בדירות חדשות (אחרי ניכוי הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד נוסח "מחיר למשתכן"). השיא נרשם בחודש יוני האחרון.
ואולם, יש גבול למה שניתן לעשות בשוק שנמצא במשק רווי בבעיות, כמו המשק הישראלי של 2024. אחרי העלייה היפה, נראה שהמבצעים הגיעו לסוג של תקרה והשוק נבלם. במהלך הרבעון השלישי נרשמה ירידה ממוצעת של יותר מאחוז לחודש במכירת הדירות החדשות. כשמנכים את הדירות שנמכרו במסגרת התוכניות המסובסדות, הירידה גדולה אף יותר.
- פרסומת -

באשקלון למשל נרשמה ירידה של 23% במספר הדירות החדשות שנרכשו ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני, בפתח תקווה הירידה היתה של 22%, בראשון לציון 30%, ברמת גן 25% ובבאר שבע 27%.
האם זו תופעה רבעונית, או מגמה? נראה שמדובר במגמה, שכן במקביל בנק ישראל החל להילחץ מהמבצעים הללו, בנק לאומי - מהראשונים להתיר מבצעים כאלה ליזמים - החל להגביל אותם, ורשות המסים החלה לשים עין על רוכשי הדירות ולבחון אפשרות להטיל עליהם מיסוי נוסף. כל אלה לא מנבאים עתיד ורוד לשיטה.

הפרדוקס הירושלמי​

המחוז שמוביל את ירידות המחירים הוא ירושלים. מבחינת עסקאות נדל"ן, כ־70% מהעסקאות במחוז זה מתבצעות בירושלים העיר, וכמעט 30% בבית שמש. במחוז נרשמו בכל אחד מחודשי הרבעון השלישי של השנה ירידות מחירים, בשיעור כולל של 1.7%. מצד שני, במחוז זה נרשם מספר העסקאות הרבעוני הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות (יותר מ־2,500 עסקאות). לכאורה, שני נתונים סותרים.
ואולם מחירי העסקאות שבוצעו בבירה, יכולים לרמז מה קרה. מחיר עסקה ממוצעת שבוצעה ברבעון השלישי של השנה, היה נמוך ב־5% מזה שבוצע ברבעון השני.
השינוי במחירי הדירות תלוי בגודלן. דירות 4 חדרים הוזלו ב־1.3% בין הרבעון השני לשלישי , ואילו בדירות 5 חדרים דווקא נרשמה עלייה של 3% (בדירות הגדולות יותר נרשמה ירידה של כ־9% אך המדגם קטן מידי). דבר בולט אחר בירושלים הוא העדפות הרוכשים, שכללו בעיקר דירות קטנות של עד 3 חדרים. אלה רשמו יציבות יחסית במספר העסקאות ברבעונים השני והשלישי, בעוד שנרשמה ירידה גדולה בעסקאות של הדירות הגדולות יותר.

חלק מההסבר לירידות נעוץ במכירה מאסיבית של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד בשכונות רמות וגבעת המטוס, שהורידה מהמחירים הממוצעים. חלק אחר נעוץ בתושבי החוץ, שפוקדים את ירושלים ואת בית שמש בגלים. מספרם אמנם לא גבוה, אך הם מרכזים את הרכישות שלהם במועדים סמוכים, כך שההשפעה על המחירים עשויה ללחוץ כלפי מעלה כשהם רוכשים - וכלפי מטה, בתקופה שלאחר הרכישות.
ואולם ככלל, המסר שעולה מהמספרים הוא שציבור הרוכשים הירושלמי חיפש ברבעון השלישי של השנה דירות עממיות יותר מאלה שנרכשו ברבעון השני, והיה מוכן לשלם בסוף ספטמבר כ־40 אלף שקל פחות בממוצע.

 

[בחוכמה]

מחירי הדירות

תחילתה של מגמה? מחירי הדירות עברו לירידות לראשונה זה 9 חודשים​

ירידה של 0.1% במדד מחירי הדירות, לאחר חודשים רצופים של עלייה, מסמנת כי שוק הנדל"ן עשוי לחזור לשפל הכבד של 2023 • מה גרם לזינוק הדרמטי דווקא בראשית המלחמה, למה הרוכשים מחפשים עכשיו דירות "עממיות" יותר, ובאילו ערים המחירים ממשיכים לטפס?​

אריק מירובסקי19:00

ספוילר: הכתבה

האם שוק הדירות רושם שינוי? אחרי 9 חודשים שבמהלכם מדד מחירי הדירות רשם רק עליות, במדד האחרון חלה ירידה חודשית, אמנם קלילה וזניחה של 0.1%, אך עדיין מינוס. בצירוף נתונים נוספים שפורסמו בשבוע שעבר, ניתן להעריך ששוק הנדל"ן בדרך לחזור לשפל הכבד של 2023.
ההתמתנות בעליות המחירים החלה כבר לפני כחצי שנה. בשישה מתוך שבעת המדדים האחרונים נרשמה ירידה בממוצע עליות המחירים. אמנם מדד יוני־יולי האחרון היה גבוה מקודמו, אך מדובר בחריג, ובלעדיו מגמת ההתמתנות בעליות היתה רציפה. הדבר מעיד שהמינוס הקטנטן שנרשם במדד האחרון לא הגיע כרעם ביום בהיר.
במבט רחב יותר, על עשרת החודשים האחרונים, עולה כי מדד מחירי הדירות עלה ב־6.8%, אך שני שלישים מהעלייה נרשמו בחמשת החודשים הראשונים ורק שליש בחמישה האחרונים. הדבר מראה שגל העליות כבה מהר.

המחירים זינקו במלחמה​

ככלל, החריג הגדול ביותר הוא גל עליות המחירים שפקד את המדינה במלחמה. הוא מתרחש בתקופה פוליטית, כלכלית וביטחונית קשה - רקע שלרוב מדכא את שוק הנדל"ן ומהווה תורם אקטיבי לירידות מחירים. והנה, לא רק שהמחירים עלו - הם ממש זינקו בחודשיה הראשונים, וזאת לאחר 8 ירידות חודשיות רצופות במדד מחירי הדירות ב־2023. אז מה קרה?
- פרסומת -

אחת ההערכות היא שציבור רחב חיפש בנרות דירות עם ממ"ד, מה שבא לידי ביטוי ברכישה מוגברת של דירות חדשות ושל דירות יד שנייה צעירות יחסית. מוערך שהחיפוש אחר מרחב מוגן הוא אחד מהגורמים הראשיים שתרמו לעליית המחירים, במיוחד בדירות יד שנייה. אלה רשמו עליות גדולות יותר מאשר הדירות החדשות.

ואולם בסופו של דבר נראה שהכלכלה אומרת את שלה והנסיבות המיוחדות של המלחמה מיצו פחות או יותר את השפעתן על מחירי הדירות. בסופו של דבר הריבית הגבוהה ועליות המחירים מקשות יותר ויותר על רכישת דירות בימים אלה, ומאלצות את הרוכשים לקחת משכנתאות גבוהות במיוחד. וכך, נראה כי הרוכשים בתקופה הנוכחית מחפשים נכסים מעט זולים יותר, ומתמקחים יותר על מחירי דירות שהם רוצים לרכוש.
לדוגמה, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בבאר שבע ירד ברבעון השלישי בכ־13 אלף שקל (ל־1.31 מיליון שקל) בהשוואה למחירה ברבעון השני. מגמה דומה נצפתה גם בהרצליה, בחיפה ובראשון לציון - שם ירד המחיר בקרוב ל־150 אלף שקל, ל־2.46 מיליון שקל. דווקא בתל אביב המחירים הממוצעים של דירות 4 חדרים עלו ברבעון השלישי בכ־40 אלף שקל (ל־4.87 מיליון שקל), ועוד עליות נרשמו ברמת גן ובנתניה.

התקרה של הקבלנים​

מבצעי המימון וההטבות של היזמים רשמו הצלחה יפה מבחינת הגדלת המכירות, וסיפקו מעין "הנשמה" לשוק שהיה מצוי בתרדמת. בחודשים האחרונים, נראה שהקבלנים נתקלו בתקרה שאינם יכולים לפרוץ, והשוק נעצר.

אין מידע מדויק על מבצעי ה־80/20, שכן הם לא תועדו מעולם באופן מסודר. הרקע להגייתם בסוף 2022, כשקצב מכירת הדירות החדשות ירד לרמות השפל של 2018 בעוד שהיצע הדירות היה גבוה ב־40% בהשוואה למספרן באותו שפל. הדבר גרם ליזמים ולבנקים המלווים לחפש דרכים להפטר מהמלאי הגדול. הפטנט הזה לא רק דוחה את רוב התשלומים על הדירות, אלא גם כולל הנחות משמעותיות, עקב הפטור שמקבלים הרוכשים מהצמדות שונות.
השפעת המבצעים הללו החלה להיות מורגשת במחצית השנייה של 2023. בתוך כשנה נרשמה עלייה של כ־65% במספר העסקאות שבוצעו בדירות חדשות (אחרי ניכוי הדירות שנמכרו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד נוסח "מחיר למשתכן"). השיא נרשם בחודש יוני האחרון.
ואולם, יש גבול למה שניתן לעשות בשוק שנמצא במשק רווי בבעיות, כמו המשק הישראלי של 2024. אחרי העלייה היפה, נראה שהמבצעים הגיעו לסוג של תקרה והשוק נבלם. במהלך הרבעון השלישי נרשמה ירידה ממוצעת של יותר מאחוז לחודש במכירת הדירות החדשות. כשמנכים את הדירות שנמכרו במסגרת התוכניות המסובסדות, הירידה גדולה אף יותר.
- פרסומת -

באשקלון למשל נרשמה ירידה של 23% במספר הדירות החדשות שנרכשו ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון השני, בפתח תקווה הירידה היתה של 22%, בראשון לציון 30%, ברמת גן 25% ובבאר שבע 27%.
האם זו תופעה רבעונית, או מגמה? נראה שמדובר במגמה, שכן במקביל בנק ישראל החל להילחץ מהמבצעים הללו, בנק לאומי - מהראשונים להתיר מבצעים כאלה ליזמים - החל להגביל אותם, ורשות המסים החלה לשים עין על רוכשי הדירות ולבחון אפשרות להטיל עליהם מיסוי נוסף. כל אלה לא מנבאים עתיד ורוד לשיטה.

הפרדוקס הירושלמי​

המחוז שמוביל את ירידות המחירים הוא ירושלים. מבחינת עסקאות נדל"ן, כ־70% מהעסקאות במחוז זה מתבצעות בירושלים העיר, וכמעט 30% בבית שמש. במחוז נרשמו בכל אחד מחודשי הרבעון השלישי של השנה ירידות מחירים, בשיעור כולל של 1.7%. מצד שני, במחוז זה נרשם מספר העסקאות הרבעוני הגבוה ביותר בשנתיים האחרונות (יותר מ־2,500 עסקאות). לכאורה, שני נתונים סותרים.
ואולם מחירי העסקאות שבוצעו בבירה, יכולים לרמז מה קרה. מחיר עסקה ממוצעת שבוצעה ברבעון השלישי של השנה, היה נמוך ב־5% מזה שבוצע ברבעון השני.
השינוי במחירי הדירות תלוי בגודלן. דירות 4 חדרים הוזלו ב־1.3% בין הרבעון השני לשלישי , ואילו בדירות 5 חדרים דווקא נרשמה עלייה של 3% (בדירות הגדולות יותר נרשמה ירידה של כ־9% אך המדגם קטן מידי). דבר בולט אחר בירושלים הוא העדפות הרוכשים, שכללו בעיקר דירות קטנות של עד 3 חדרים. אלה רשמו יציבות יחסית במספר העסקאות ברבעונים השני והשלישי, בעוד שנרשמה ירידה גדולה בעסקאות של הדירות הגדולות יותר.

חלק מההסבר לירידות נעוץ במכירה מאסיבית של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד בשכונות רמות וגבעת המטוס, שהורידה מהמחירים הממוצעים. חלק אחר נעוץ בתושבי החוץ, שפוקדים את ירושלים ואת בית שמש בגלים. מספרם אמנם לא גבוה, אך הם מרכזים את הרכישות שלהם במועדים סמוכים, כך שההשפעה על המחירים עשויה ללחוץ כלפי מעלה כשהם רוכשים - וכלפי מטה, בתקופה שלאחר הרכישות.
ואולם ככלל, המסר שעולה מהמספרים הוא שציבור הרוכשים הירושלמי חיפש ברבעון השלישי של השנה דירות עממיות יותר מאלה שנרכשו ברבעון השני, והיה מוכן לשלם בסוף ספטמבר כ־40 אלף שקל פחות בממוצע.

נחון חשוב שהכתב הכלכלי שכח שבאותם חודשים של תחילת 2024 הריבית ירדה והיה צפי (של הנגיד -בהצהרתו) שימשיך להוריד עוד אחוז וחצי (אחוז עד סוף 2024 ) ועוד חצי ב2025 (וכולם כך חשבו וכל מי ששכל בקדקדו רץ לקנות דירה כי צפוי עליית מחירים עם הורדת הריבית הבעיה שהתברר שההבטחות סרק
נתון מעניין נוסף הוא שמחוז ירושלים הקדים את עליית המחירים והוא גם מקדים בירידות האם אוירא דירושלים מחכים ?
מצורף הלמס מסוף 2023

 

[האברך ממיר]

נתון מעניין נוסף הוא שמחוז ירושלים הקדים את עליית המחירים והוא גם מקדים בירידות
האם אוירא דירושלים מחכים ?

חלק מההסבר לירידות נעוץ במכירה מאסיבית של דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסד בשכונות רמות וגבעת המטוס, שהורידה מהמחירים הממוצעים.
חלק אחר נעוץ בתושבי החוץ, שפוקדים את ירושלים ואת בית שמש בגלים. מספרם אמנם לא גבוה, אך הם מרכזים את הרכישות שלהם במועדים סמוכים, כך שההשפעה על המחירים עשויה ללחוץ כלפי מעלה כשהם רוכשים - וכלפי מטה, בתקופה שלאחר הרכישות.

 

[בית שמשניק]

הקבלנים ידווחו על מבצעי 20/80 במערכת רשות המסים​

המהלך בא בעקבות ביקורת על כך שהמבצעים אינם משתקפים בנתוני הלמ"ס, וכך מעוותים את חישוב מחירי הדירות במדד המחירים לצרכן • הצפי הוא שבחודשים הקרובים, יפורסם מדד מחירי דירות מעודכן, שישקף את המבצעים והטבות המימון​

ספוילר: הכתבה

ענת דניאלי לב17.11.2024

מבצעי קבלנים / צילומים: דרור מרמור, עיבוד: טלי בוגדנובסקי


הקבלנים ידווחו את הטבות המימון והמבצעים שניתנו לרוכשי הדירות לרשות המסים. לאחרונה, עלה טופס חדש לדיווח עסקאות מקרקעין באתר רשות המסים, שכולל פירוט המבצעים שניתנו לרוכשים. אך לאחר כמה ימים, הוסר הטופס לצורך טיוב הניסוחים. כעת, ההערכה ברשות המסים שהטופס המעודכן יעלה מחדש עד סוף החודש, ובעקבות כך, הקבלנים יתחייבו לדווח על המבצעים, אשר צפויים להשתקף בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).

התוספת לפירוט מבצעי המימון בטופס הדיווח של הקבלנים באה בעקבות ביקורת על כך שהמבצעים והטבות המימון, מובילים לעיוותים, בכך שאינם משתקפים בנתונים הרשמיים, ואף שהעלו את מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בתקופה הנוכחית, שוק הדירות החדשות שופע במבצעי קבלן שכוללים הטבות מימון ונקראים מבצעי "80־20" (אך ישנם מקרים של 90־10, ו־95־5). במסגרת מבצעים אלה, הרוכשים משלמים על הדירות מקדמה של 20%, ובמקום השיטה המקובלת של תוספת תשלומים במקביל להתקדמות הבנייה, הם משלימים את יתרת התשלומים רק בעת האכלוס.
דחיית התשלומים הללו מהווה הטבה ניכרת, שכן היזם במקרים רבים גם מסבסד את ההצמדות והריביות הנובעות מהסדר זה, ולכן היא מגלמת הנחה משמעותית במחיר. כעת, ההטבה גם תהיה מחויבת במסגרת הדיווח לרשות המסים, וכתוצאה מכך, הנתונים ישתקפו בקרוב במדד מחירי הדיור.

כיצד ישפיעו נתוני המבצעים על המדד?​

כפי שנחשף בגלובס, בעקבות הטענות לעיוותים בחישוב מחירי הדירות במדד, שלא כולל את ההטבות הללו, ביצעו ברשות המסים ובלמ"ס מקצה שיפורים במדידת המגמות; הצפי הוא שבחודשים הקרובים יפורסם מדד מחירי דירות מעודכן, שישקף את המבצעים והטבות המימון.

הלמ"ס נשאלו על הצפי להכנסת השינויים במדד מחירי הדירות, ונראה שההחלטות יתקבלו רק עם קבלת הנתונים מרשות המסים, כך שייתכן גם פרסום בנפרד מהמדד. "לאחר קבלת המידע, תבחן הלמ"ס שיטות אפשריות לשקלול הטבות אלו במדד מחירי הדירות", נמסר.
יהיה מעניין לראות את ההשפעה של נתוני המבצעים שישתקללו במדד מחירי הדירות בעתיד הקרוב. נזכיר כי ביום שישי האחרון, פורסם מדד מחירי הדירות של החודשים אוגוסט-ספטמבר 2024, לפיו המחירים ירדו בשיעור של 0.1% לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי-אוגוסט. אך עדיין, בשנה האחרונה, מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 6.1%. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל-2.24 מיליון שקל - ירידה של 3.7% בהשוואה למחירי העסקאות הממוצעים שבוצעו ברבעון השני של השנה.

עליות המחירים בשנה האחרונה​

יהיה מעניין לראות את ההשפעה של נתוני המבצעים במידה וישתקללו במדד מחירי הדירות בעתיד הלא רחוק . יונתן כץ הכלכלן הראשי בלידר שוקי הון נשאל על האפשרות וההשפעות של הכללת נתוני מבצעי המימון של הקבלנים במדדים של הלמ"ס. "מדובר במהלך חריג לקחת בחשבון את השפעות של מבצעי מימון על מדד מחירי הדירות. זאת משום שיש לשקלל בתוך השינוי גם את ריבית בנק ישראל והמשכנתאות. להערכתי הנתונים של מבצעי הקבלנים לא יכנסו לתוך המדד עצמו, אלא כפרסום נפרד או בפירוט המדד בסגמנטים השונים, כמו מחירי דירות חדשות או המדד ללא דירות בהנחה הממשלתית. כאשר אין כל ספק שיש במבצעים הללו הנחה במחיר הדירה. אבל אז צריך גם לשקלל את כל ההנחות על סוגיהם; אם הוא נותן מטבח חינם וציוד למשל. יש כל הזמן הנחות ודרכים של הקבלן למשוך את הקונים ה80/20 היה ועדיין מאוד קוסם לרוכשים".
כץ התייחס לעליות המחירים בשנה האחרונה והירידה הקלה שנרשמה במדד האחרון: "המדד האחרון הציג עצירה בעליות מחירי הדיור ויש סימני התמתנות שאני חושב שזה מובן, אחרי שהמחירים עלו 7% מתחילת השנה, זה ממש עליה חדה. זה לא טריוויאלי שאנשים לוקחים חוב ומשפרים דיור ומגדילים משכנתאות שלא יודע מה יהיה מחר ושיש חוסר ודאות לגבי השלכות המלחמה על הכלכלה. אני חושב שהיה בוסט והתעוררות עם ה20/80 שמשך משקי בית להגדיל את הרכישות ועכשיו הכיוון הוא התייצבות במחירי הדירות".
אם ישקללו את המבצעים - המדד יראה ירידות מחירים?
כץ השיב "בלמ"ס שמשנים מתודולוגיה, בדרך כלל הם לא מפרסמים את המתודולוגיה החדשה בהשוואה לישנה, וזו למעשה סדרת נתונים חדשה. כך שיתכן שיפרסמו מדד חדש עם הערכה כמה הוא היה חודש קודם לכן. במצב כזה של שיטת שרשור לא נראה ירידת מחירים במדד ולא השפעה רבה, גם עם הכללת מבצעי הקבלנים 80/20".

 

[האברך ממיר]

נקודה למחשבה.
אם הלמ"ס החליט להפסיק להציג נתונים בצורה גולמית, ולפרשן את השוק, אלו עסקאות לא מבטאות עליית מחירים למרות המחיר הגבוה שלהם.
אז למה הוא לא משקלל ירידות שנובעות מעסקאות במסגרת תוכניות סבסוד למיניהם. דירה שנמכרת בדירה בהנחה, נחתכת בכמה עשרות אחוזים ממחיר השוק, אבל אין בעיסקה ללמד על השוק כולו.
אתמול למשל, הובאה כאן כתבה שסיקרה את הנתונים שפרסם הלמ"ס על ירידות מחירים בשיעור 1% ב-09/24. הכותב מנתח את את הנתונים, ומציין שהמחוז שהוביל את הירידה הוא מחוז ירושלים, כאשר 70% מהעסקאות בוצעות בירושלים ומוסיף כמעט בנשימה אחת שבעיר התקיימה מכירה מסיבית של דירות בהנחה ברמות ובגבעת המטוס.
זה מעקר כמעט לגמרי מתוכן את משמעות ירידת המחירים בעיר.

 

[די]

מצד שני אי אפשר להוציא לגמרי את העסקאות של דירה בהנחה מהחשבון
לדוגמא אם 80% מהדירות במדינה יהיו בהנחה, ו20% מהדירות (הגדולות) יהיו בשוק החופשי, לחשב רק את השוק החופשי זה עיוות.

 

[esteras]

שאלה
נניח שלא מחשבנים בכלל האם מחירי הדירות ירדו או יעלו,
ואני רוצה לצורך הדוגמא להשקיע בדירה בשווי 2 מליון ש"ח, אחרי שנוריד את כל ההוצאות הנלוות לעסקה, בכמה כסף אני צריך לקנות אותה פחות בשביל שההשקעה תניב רווח? מישהו חישב את זה?

עוד שאלה
באופן גלובלי האם קיים פער במחירי הדירות בין דירה על הנייר, לדירה בנויה?

אשמח שתחכימו אותי

 

[די]

ואני רוצה לצורך הדוגמא להשקיע בדירה בשווי 2 מליון ש"ח, אחרי שנוריד את כל ההוצאות הנלוות לעסקה, בכמה כסף אני צריך לקנות אותה פחות בשביל שההשקעה תניב רווח? מישהו חישב את זה?

כל מקרה לגופו-האם וכמה מס רכישה
עו"ד (לפעמים הקבלן נותן פטור), תיווך וכו'

באופן גלובלי האם קיים פער במחירי הדירות בין דירה על הנייר, לדירה בנויה?

בפועל כיום דירה על הנייר יותר יקרה בגלל שיש בה מבצעי מימון.

 

[מקצועיות]

מצד שני אי אפשר להוציא לגמרי את העסקאות של דירה בהנחה מהחשבון
לדוגמא אם 80% מהדירות במדינה יהיו בהנחה, ו20% מהדירות (הגדולות) יהיו בשוק החופשי, לחשב רק את השוק החופשי זה עיוות.

אאל"ט גם היום הלמ"ס נותן משקל יותר נמוך לדירות בהנחה במדד מחירי הדירות.

הבעיה מתחילה שהשיעור של דירות בהנחה יוכל בחודש אחד יכול לזנק בחדות באופן חד פעמי,
והלמ"ס לא משנה את כללי המדידה לאותו חודש במיוחד,
והוא לא נותן משקל עוד יותר נמוך לדירות בהנחה.

 

[יוחנן 1]

לכל חברי הפורום בבקשה הנה סקר מעניין מאד בנושא -

דיון - מחירי הדירות בישראל לאן הסקר הגדול!!

כל הזמן דנים פה על מחירי הדירות בישראל והאם הם יעלו? או שהם ירדו? ויש ממש חילוקי דעות בין המצדדים לכאן או לכאן, ורואים את זה בהרבה אשכולות פה בפרוג. אז הגיע הזמן לסקר הגדול לקראת שנת 2025 שבו תביעו את דעתכם ונראה מה חושב הציבור. הצביעו והשפיעו. נימוקים לדעתכם תכתבו בתגובות.

www.prog.co.il

הצביעו והשפיעו.

 

[דג תמנון]

והשפיעו

הלוואי!

 

[דג תמנון]

הלוואי!

אם לא הובן, כוונתי שלהצבעה בסקר אין 'השפעה' על מחירי הדירות.
בכל אופן כשם שכתבת 'השפיעו' בהומור, כך כתבתי גם אני בהומור - ואני מתנצל אם פגעתי!

 

[יעקב הרמתי]

לכל חברי הפורום בבקשה הנה סקר מעניין מאד בנושא -

דיון - מחירי הדירות בישראל לאן הסקר הגדול!!

כל הזמן דנים פה על מחירי הדירות בישראל והאם הם יעלו? או שהם ירדו? ויש ממש חילוקי דעות בין המצדדים לכאן או לכאן, ורואים את זה בהרבה אשכולות פה בפרוג. אז הגיע הזמן לסקר הגדול לקראת שנת 2025 שבו תביעו את דעתכם ונראה מה חושב הציבור. הצביעו והשפיעו. נימוקים לדעתכם תכתבו בתגובות.

www.prog.co.il

הצביעו והשפיעו.

הצביעו ותחזרו חזרה לאשכול הנוכחי!

 

[אבי ג -]

הצביעו ותחזרו חזרה לאשכול הנוכחי!

הצביעו שם והשפיעו פה...

 

[בית שמשניק]

קבלנים

קבלני הביצוע נשארו בלי רווח, ויזמי הנדל"ן נדרשים לפתוח את החוזים והכיס​

חברות הביצוע דורשות מהיזמים לפתוח חוזי בנייה סגורים וקבועים מראש, בשל התייקרויות בשוק מעבר למדדי הלמ"ס • תוספות התשלום מגיעות כיום לעד 5% מעלויות פרויקטים • בדניה סיבוס דורשים מלמ"ס לעדכן את המדדים, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ"​

ענת דניאלי לבפורסם: 05:50עודכן: 09:20

ספוילר: הכתבה

בזמנים רגילים, יזמי נדל"ן סוגרים מול קבלני הביצוע את המחיר הסופי עבור הקמת פרויקט, ולכל היותר מצמידים אותו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה מדי חודש. אבל אנחנו לא בזמנים רגילים, והיזמים נאלצים כיום לפתוח מחדש גם חוזים סגורים, כדי לעדכן כלפי מעלה את מחירי הביצוע - וממילא גם להקטין את הרווח שהם יראו מהפרויקט.

בדוחות שפירסמה אפריקה ישראל מגורים, הוסיפה החברה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, אשר מקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם (בשל איסור כניסה של עובדים פלסטינים) וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נאמר בדוח.
עד כה, אישר דירקטוריון החברה תשלום בסך מצטבר של כ־2.1 מיליון שקל לדניה סיבוס (שגם היא מקבוצת אפריקה ישראל), בגין שני פרויקטים שבהם משמשת דניה סיבוס קבלן ראשי. נוסף לכך, אושר תשלום לשני קבלנים נוספים שאינם קשורים לחברה או לבעלי השליטה בה. בדוח ציינו כי התקבלו דרישות נוספות, והחברה בוחנת אותם.

מדד הלמ"ס לא משקף את ההתייקרות​

לפי גורמים רבים, פתיחת חוזים ותשלום נוסף לקבלני הביצוע הופכת לתופעה נפוצה. הקבלן אמנם "תקוע" עם חוזה סגור, אבל הוא מבהיר ליזם שרק תוספת תשלום תאפשר לו להשלים את הפרויקט במועד או בכלל, ו"אם לא נהיה תלויים אחד בשני, נהיה תלויים אחד ליד השני".

דניה סיבוס, מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, התייחסה אף היא בדוחותיה לדרישות התשלום הנוספות. "במגזר הפרטי, החברה הגיעה בחלק מהפרויקטים להסכמות על מתווה פיצוי מוסכם. במגזר הציבורי, גופים ממשלתיים שונים פועלים להצגת מתווה ראשוני ו/או הסדרות רלוונטיות אחרות, שניתן להסתמך עליהם באופן חלקי ושעל בסיסם ייתכן ותוכל החברה להגיע להסכמות רחבות יותר בהמשך", נאמר שם. גורם בדניה סיבוס מציין כי "היזמים הבינו שהם מעדיפים להכניס יד לכיס ולפצות את דניה, במקום להתעכב עם פרויקטים. מזמינים גדולים פיצו אותנו בסכום של עד 5% יותר מהעלות בהסכמים. חברות יזמיות שפנינו אליהן והראינו להן את המספרים - שילמו את התוספות. מדובר על כ־140 מיליון שקל בכלל הפרויקטים".
גורמים בדניה סיבוס שולחים אצבע מאשימה ללשכה המרכזית לסטטסטיקה ול"עיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל". לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלמ"ס (2.4% במדד תשומות הבנייה למגורים בשנה אחרונה) ובבחינה שביצענו הגענו לפערים משמעותיים". החברה מנהלת "דין ודברים" מול הלמ"ס, ובחודש הבא צפויה להתכנס ישיבת מועצה מיוחדת לדון בסוגיה, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ בנושא".

"פועל סיני כבר מרוויח 1,600 שקל ליום"​

יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה, אומר כי ברבים מן המקרים הדרישות לתוספות תשלום מצד הקבלנים התבררו כמוצדקות. לדבריו, "במקומות שבהם יש דרישה מוצדקת של הקבלנים - אנחנו הולכים לקראתם. בפרויקטים שלנו שעובדים עם קבלני ביצוע גדולים ואיכותיים, הסטיות מינוריות ומתנהלים בצורה הוגנת בינינו ובין הקבלנים שעובדים איתנו".
בעלים של חברת נדל"ן אחרת, מספר שתוספת התשלום מגיעה לעד 5% מהעלויות: "פותחים הרבה חוזים. לפעמים זה נגמר בהחלפת החברה ולפעמים נגמר בהסכמה בטוב, תלוי בסיטואציה. בפרויקט שאנחנו מקימים בתל אביב קבלן הביצוע סיפר שאין לו רווחיות וקיבל תוספת של 1.5 מיליון שקל בהסכמה. הוא בונה בעוד שני פרויקטים שלנו. צריך להיות גם בן אדם ולא הגיוני שאני ארוויח והוא יסייים בלי שקל. פתחנו חוזי ביצוע בעוד מגה פרויקט, אבל לבסוף החלפנו את חברת הביצוע".

"המבצעים שוחקים את הרווח"​

בתחום ההתחדשות העירונית, שם היזם משלם במהלך הבנייה את עלויות שכר הדיירים למפונים, הלחץ לסיים את פרויקט הוא לא פעם גבוה יותר, וממילא גם הדרך להבנות חדשות מול הקבלן קצרה יותר.

אלכס מריאש, מנכ"ל חברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית, מדגיש כי "בשנה האחרונה ישנה ירידה בקצב הבנייה, משך הבנייה מתעכב, והוצאות חריגות שוחקות את הרווחיות של היזמים, בנוסף למבצעי המימון שגם הם נוגסים ברווח. אבל מהצד השני, גם הקבלנים המבצעים נכנסו עם ציפייה לרווח קבלני מסוים. אנחנו כיזמים רואים את השחיקה שלהם, שנגרמת בעיקר בגלל העלייה בעלויות כוח האדם. אם בעבר היו משלמים לפועלים סביב 600־700 שקל ליום עבודה, היום כבר נתקלתי בפועלים סינים שמקבלים 1,600 שקל ליום עבודה. לצפות מהקבלן שמבצע להתמודד עם זה לבד, זה לא סביר. ויחד עם זאת, הפתרונות הם לא בהכרח להגדיל את הסכומים שמקבל הקבלן, אלא גם להקדים תשלומים ולהקל תזרימית".

אתם לא מפחדים להקדים תשלומים, ובסוף יקרוס קבלן הביצוע?
"אנחנו תמיד חוששים ובוחנים את האלטרנטיבות. בכל מקרה, בתימחורים חדשים של קבלני הביצוע אנחנו כבר רואים עליית מחירים".

 

[my sound]

הבנתי שבבני ברק הירידה דרמטית מאוד
בגינות דוד יש דירות שנמכרות ב 24 למטר