דיון מחירי הדירות לאן?

[כמו הרוח]

שוק ה'מחיר למשתכן' החל להפשיר.
מה דעתכם, יש לה השפעה על שוק הדיור?

להפשיר?

 

[יעקב הרמתי]

להפשיר?

כלומר עבר 7 שנים מהזכייה וניתן למכור אותה, והשוק מוצף בעוד כמה דירות למכירה.

 

[esteras]

כלומר עבר 7 שנים מהזכייה וניתן למכור אותה, והשוק מוצף בעוד כמה דירות למכירה.

אבל הזכאות העיקרית של המחיר למשתכן הם רוכשי דירה ראשונה,
על כל מכירה שתהיה צריך להיות גם קנייה

 

[קוראים לי #C]

והשוק מוצף בעוד כמה דירות למכירה.

באזורים שהיה בהם ריכוז גבוה כן
כללית ודאי לא יהיה שנוי כי

אבל הזכאות העיקרית של המחיר למשתכן הם רוכשי דירה ראשונה,
על כל מכירה שתהיה צריך להיות גם קנייה

 

[משי האמיתי]

סוף עידן: תל אביב, בת ים ובני ברק לא מאריכות את תמ"א 38, והיא תפקע בסוף אוגוסט​

סוף עידן: תל אביב, בת ים ובני ברק לא מאריכות את תמ"א 38, והיא תפקע בסוף אוגוסט

יומיים לאחר הודעת מנהל התכנון על כך שלא יינתנו הארכות נוספות להגשת תוכניות מחליפות לתמ"א 38 עבור רשויות שמעוניינות בהארכתה, מסתמן כי תפקע ב-3 ערים מרכזיות...

www.nadlancenter.co.il

 

[יצחק77]

אתמול הופץ בבני ברק מהדורה נוספת של מגזין הפרסום "טאבו"
ובו כתבה יפה על ההיסטוריה של בני ברק
מפי אחד מהמתווכים המובילים בבני ברק
אבל בצורה סמויה מנסה לשכנע במילים מכובסות שהנה הנה המחירים ממשיכים לעלות
אחד הנתונים שצדו את עיני הוא כותב שבבני ברק נעשות 2000 עסקאות בשנה ו1000 דירות נוספות למלאי
לגבי עסקאות הייתי לוקח את הנתון הזה של 2000 עסקאות בצורה סקפטית אבל אין לי נתונים אדרבה מי שיכול להוציא ממדלן נתון וודאי אודה לו מאד
בכל אופן לגבי המלאי ודירות בבניה
יש אלפי דירות בשלבים שונים של בניה בעיקר בפרדס כץ והצפון אבל לא רק ,מאות בהתחלת בניה גם במרכז העיר
שלא מכורות מידיעה ועוד מאות שמחזיקים היתר ועדיין לא בונים
והמדד הבולט הוא יתד נאמן של היום יום ג' שקפץ בכ10% בכמות המודעות למכירה בבני ברק מאזור ה400 למעל 450
דירות למכירה תופס כמעט חצי מהלוח היום יותר מכל הערים החרדיות יחד
להזכירכם לפני שנה וחצי היו ביתד של יום ג' כ 120 דירות למכירה בבני ברק
השוק בידים שלכם הקונים ואל תתפתו לפרסומות נהלו משא ומתן עיקש בהצלחה

 

[גולש בנט]

אתמול הופץ בבני ברק מהדורה נוספת של מגזין הפרסום "טאבו"
ובו כתבה יפה על ההיסטוריה של בני ברק
מפי אחד מהמתווכים המובילים בבני ברק
אבל בצורה סמויה מנסה לשכנע במילים מכובסות שהנה הנה המחירים ממשיכים לעלות
אחד הנתונים שצדו את עיני הוא כותב שבבני ברק נעשות 2000 עסקאות בשנה ו1000 דירות נוספות למלאי
לגבי עסקאות הייתי לוקח את הנתון הזה של 2000 עסקאות בצורה סקפטית אבל אין לי נתונים אדרבה מי שיכול להוציא ממדלן נתון וודאי אודה לו מאד
בכל אופן לגבי המלאי ודירות בבניה
יש אלפי דירות בשלבים שונים של בניה בעיקר בפרדס כץ והצפון אבל לא רק ,מאות בהתחלת בניה גם במרכז העיר
שלא מכורות מידיעה ועוד מאות שמחזיקים היתר ועדיין לא בונים
והמדד הבולט הוא יתד נאמן של היום יום ג' שקפץ בכ10% בכמות המודעות למכירה בבני ברק מאזור ה400 למעל 450
דירות למכירה תופס כמעט חצי מהלוח היום יותר מכל הערים החרדיות יחד
להזכירכם לפני שנה וחצי היו ביתד של יום ג' כ 120 דירות למכירה בבני ברק
השוק בידים שלכם הקונים ואל תתפתו לפרסומות נהלו משא ומתן עיקש בהצלחה

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/047/04_24_047b.pdf

לפי הלמ"ס נמכרו בבני ברק 1026 דירות וב-2023 - 639 דירות.
הנתונים הללו של הלמ"ס הם רק לדירות יד 2, כך שלא מופקע שביחד עם דירות חדשות יש קרוב ל-2,000 דירות שנמכרו בשנים 2021 ו-2022 (אין לי נתונים מ-2021, אבל הגיוני שנמכרו אז הרבה דירות).

אבל אינני מבין מדוע אתה נשאר מקובע שהמחירים לא יעלו או יירדו, הרי שלל הנתונים שקיבלנו בחודשים האחרונים מהלמ"ס/יד 2/מידע נדל"| מראים שהשוק חזר לעלות בחמישה חודשים האחרונים.

ואגב, רוב הדירות החדשות שנבנו בבני ברק במתחם הסופרים//שחר העיר/רייסדור/מ.ב.צ/דנגור על הפארק/ברוט-אבוחצירה/גינות דוד - מכורות, כך שאני לא מבין על מה אתה מתבסס.

 

[אסטרטגיה נדלן]

ואגב, רוב הדירות החדשות שנבנו בבני ברק במתחם הסופרים//שחר העיר/רייסדור/מ.ב.צ

1.דווקא הרוב לא מכור,
וזה אפילו לא קצה הפרויקטים שקיימים כיום בשוק בבני ברק,
2.אמנם נרכשו הרבה דירות ברחוב הירקון אבל רובם משקעים שמעוניינים לעשות סיבוב,
והשוק יוצף בעוד שנתיים שוב, כך שההיצע גדול בבני ברק אפילו (בזהירות) גדול מהביקוש,

 

[יצחק77]

https://www.cbs.gov.il/he/mediarelease/DocLib/2024/047/04_24_047b.pdf

לפי הלמ"ס נמכרו בבני ברק 1026 דירות וב-2023 - 639 דירות.
הנתונים הללו של הלמ"ס הם רק לדירות יד 2, כך שלא מופקע שביחד עם דירות חדשות יש קרוב ל-2,000 דירות שנמכרו בשנים 2021 ו-2022 (אין לי נתונים מ-2022, אבל הגיוני שנמכרו אז הרבה דירות).

אבל אינני מבין מדוע אתה נשאר מקובע שהמחירים לא יעלו או יירדו, הרי שלל הנתונים שקיבלנו בחודשים האחרונים מהלמ"ס/יד 2/מידע נדל"| מראים שהשוק חזר לעלות בחמישה חודשים האחרונים.

בני ברק עלתה ב2022 בלי פרופורציה להיצע,
דירות 5 חדרים תקועות כנראה שאין הרבה שיכולים לשלם והמחירים שם יורדים לאט אבל בטוח
דירות 3 עם אופ' או 4 גדולות נמכרות יותר אולי בגלל שאנשים התיאשו מלקנות 5???
בכל אופן גם אחרי התעוררות השוק בבני ברק די מנומנם
ומה שמשך את הגרף קצת למעלה זה הימורי הפריסייל בצפון בני ברק
מדלן סובל מהטיות
ויד2 זה דמיונות של אנשים ! לא מכירות! וגם ביד 2 יש הרבה ירידות מחיר
בכל אופן הכסף תם-הריבית יקרה -יוקר המחיה- ובעיקר שפע דירות בבני ברק מביא אותי למסקנה
שלגבי בני ברק המחירים לא יעלו וכנראה גם יתכן ירידה מסוימת בפרט בדירות הגדולות
אגב לגבי מתחם הסופרים הרוב זה מחיר למשתכן
אבל בהירקון יש המון מציאות
מוכרים שם פנטהאוס 6 חדרים במחיר של 5 ואין קונה

 

[גולש בנט]

בני ברק עלתה ב2022 בלי פרופורציה להיצע,
דירות 5 חדרים תקועות כנראה שאין הרבה שיכולים לשלם והמחירים שם יורדים לאט אבל בטוח
דירות 3 עם אופ' או 4 גדולות נמכרות יותר אולי בגלל שאנשים התיאשו מלקנות 5???
בכל אופן גם אחרי התעוררות השוק בבני ברק די מנומנם
ומה שמשך את הגרף קצת למעלה זה הימורי הפריסייל בצפון בני ברק
מדלן סובל מהטיות
ויד2 זה דמיונות של אנשים ! לא מכירות! וגם ביד 2 יש הרבה ירידות מחיר
בכל אופן הכסף תם-הריבית יקרה -יוקר המחיה- ובעיקר שפע דירות בבני ברק מביא אותי למסקנה
שלגבי בני ברק המחירים לא יעלו וכנראה גם יתכן ירידה מסוימת בפרט בדירות הגדולות

דווקא דירות 4-5 חדרים עלו הרבה יותר באופן יחסי מדירות 3 חדרים.
הימורי פריסייל? ימים יגידו. בינתיים מי שקנה לפני חצי שנה, כבר מורווח 5%.
יד 2 דמיונות.
מידע נדל"ן זה קשקוש.
בכנות, אין לי מה לענות לך.
אחרי המדד הנמוך האחרון, עלו הסיכויים שהרבית תרד וברור לכולם שהיא כבר לא תעלה.
אין שפע דירות בבני ברק, בהתחשב ב-2000 דריות שנמכרות בה בשנה.
המחירים ממשיכים וימשיכו לעלות לפחות בשנתיים-שלוש הקרובות.

אולי אולי עוד שנתיים-שלוש בגלל ההצפה של הפריסייל תהיה עצירה של העליות ואולי ירידה מסוימת.

 

[גולש בנט]

1.דווקא הרוב לא מכור,
וזה אפילו לא קצה הפרויקטים שקיימים כיום בשוק בבני ברק,
2.אמנם נרכשו הרבה דירות ברחוב הירקון אבל רובם משקעים שמעוניינים לעשות סיבוב,
והשוק יוצף בעוד שנתיים שוב, כך שההיצע גדול בבני ברק אפילו (בזהירות) גדול מהביקוש,

אני מכיר נתונים אחרים.
מתחם הסופרים הרוב זה מחיר למשתכן שהכל מכור כבר מלפני כמה שנים.
גם השאר הרוב מכור - מידיעה אישית.

 

[יצחק77]

בדקתי כעת ביד2 מתוך 75 דירות 5 ח'
19 הורידו מחיר 4 העלו היכן ראית עלית מחיר ביד 2 ???

 

[גולש בנט]

בדקתי כעת ביד2 מתוך 75 דירות 5 ח'
19 הורידו מחיר 4 העלו היכן ראית עלית מחיר ביד 2 ???

גם אם מישהו הוריד מחיר לפני שנה זה יראה לך.
ועד לפני חצי שנה היו ירידות מחירים.
אז זה לא מראה כלום.
תפלח מתי הורידו מחירים ותעדכן פה.
כמו"כ מי שמפרסם ואחרי יומיים משנה מחיר זה פחות רלוונטי.

 

[יעקב הרמתי]

כמה עלה דירת 3 חדרים בבני ברק לפני שנה, וכמה עולה היום?
(דירה לא מקבלן)

 

[גולש בנט]

תובנה מעניינת של המתווך אשכנזי במגזין "טאבו" בעבר הנדלן בבני ברק תומחר יותר מערי גוש דן, אך כיום בני ברק היא מהערים הזולות במרכז.

לכן אני חושב שבני ברק תעלה בשנים הקרובות יוצר מכל הערים סביבה.

 

[יצחק77]

כמה עלה דירת 3 חדרים בבני ברק לפני שנה, וכמה עולה היום?
(דירה לא מקבלן)

ממדלן קשה להתרשם משום שהמ"ר לא מדוייק בלשון המעטה בפרט בדירות הישנות
אבל זה נא בין 27000-25000 בפ"כ קרית הרצוג ל29-31 במרכז העיר
ועדיין לא רואים היקף רחב של שינוי כדי להגיד שיש עליה או ירידה משום שבאמת לכל דירה יש מאפיינים מאד ספציפים מכמה דירות בודדות שבדקתי באזור שלי שקבלו מחיר גבוה היתה סיבה נוספת כמו אופ' או חניה ואפשרות ליחידה וכדו'
לפי יועצי המכנתאות השוק עדיין מדשדש
אבל המתווכים מנסים בכל הכוח לשדר על התעוררות ועליה קרובה בנסיון פטטי להעיר את השוק
כך שנתוני אמת קשים להשגה

 

[יעקב הרמתי]

ממדלן קשה להתרשם משום שהמ"ר לא מדוייק בלשון המעטה בפרט בדירות הישנות
אבל זה נא בין 27000-25000 בפ"כ קרית הרצוג ל29-31 במרכז העיר
ועדיין לא רואים היקף רחב של שינוי כדי להגיד שיש עליה או ירידה משום שבאמת לכל דירה יש מאפיינים מאד ספציפים מכמה דירות בודדות שבדקתי באזור שלי שקבלו מחיר גבוה היתה סיבה נוספת כמו אופ' או חניה ואפשרות ליחידה וכדו'
לפי יועצי המכנתאות השוק עדיין מדשדש
אבל המתווכים מנסים בכל הכוח לשדר על התעוררות ועליה קרובה בנסיון פטטי להעיר את השוק
כך שנתוני אמת קשים להשגה

אם המחיר לא עלה- יש לה משמעות אחת- ירידה!
ובהתאם לאינפלציה, אם המחיר עלה בהתאם לאינפלציה זה אומר שהמחיר לא עלה ולא ירד

 

[יצחק77]

גם אם מישהו הוריד מחיר לפני שנה זה יראה לך.
ועד לפני חצי שנה היו ירידות מחירים.
אז זה לא מראה כלום.
תפלח מתי הורידו מחירים ותעדכן פה.
כמו"כ מי שמפרסם ואחרי יומיים משנה מחיר זה פחות רלוונטי.

אם המחיר לא עלה- יש לה משמעות אחת- ירידה!
ובהתאם לאינפלציה, אם המחיר עלה בהתאם לאינפלציה זה אומר שהמחיר לא עלה ולא ירד

כעת בדקתי יסודי ביד 2 מתוך 153 דירות 3 ח' 51 הורידו מחיר לא לפני שנה אלא ב3 ח' האחרונים וחלקם אפי' פעמייים
14 העלו מחיר, אלו הנתונים של המוכרים עדיין לא של המכירות !
ידידי גולש בנט אפי' לשיטתך שאתה נשען על דמיונות של מוכרים ביד 2 הנתונים מראים על ירידה/ קפאון אז על איזה נתונים אדוני מסתמך

תובנה מעניינת של המתווך אשכנזי במגזין "טאבו" בעבר הנדלן בבני ברק תומחר יותר מערי גוש דן, אך כיום בני ברק היא מהערים הזולות במרכז.

לכן אני חושב שבני ברק תעלה בשנים הקרובות יוצר מכל הערים סביבה.

בכוונה לא כתבתי את שם המתווך משום שאינני מתיחס לאנשים אלא לדעות ועדיף כך
אבל מותר לי לחלוק עליו משום שעדיין בני ברק נמדדת ביחס למגזר החרדי ולא ביחס לגבעת שמואל
ששם ההכנסה המשותפת לזוג חוצה את ה40-50K
בעוד שרוב עמך בבני ברק רחוק מזה ואני עדיין חושב שכל הפלפולים הנכונים לכשעצמם
אבל מנותקים מהנתון הזה לא יעמדו בטווח הרחוק במבחן המציאות,זו גם דעה וזכותך המלאה לחלוק עליה

 

[esteras]

לא רוצה להכניס את הנושא הפוליטי של גיוס בני הישיבות,
אבל אם המצב כפי שנראה היום, כנראה יהיה לזה השפעה משמעותית על מחירי הדירות בערים המבוקשות,
עוד עניין, הרבה ממשלמי ה20 80 למיניהם יכולים להתקשות לסיים את המכירה שלהם,
מדברים על כמה אלפים כל חודש לאברך, דתות- מעונות,
מסכימים?

 

[משי האמיתי]

אני חושב שבני ברק תעלה בשנים הקרובות יותר מכל הערים סביבה.

אפשרות אחת שאכן המחירים בב"ב יעלו שוב (לא הייתי מגזים שיעלו יותר מהערים הסמוכות, אבל תעלה...).

אך אפשרות אחרת היא שמזה שזה לא עלה עד עכשיו (ולהיפך ירד באחוזים מערכי הנדל"ן באזור) כנראה שיש כאן סיבה אמיתית לכך, ואם יש סיבה יתכן והיא נשארה וע"כ אין סיבה שתהיה בב"ב עלייה דרסטית.

תשאל אותי מה יכולה להיות הסיבה?

א. יתכן שלציבור החרדי יש "תקרת זכוכית" שמתקשים לפרוץ בכל הקשור לערכי הנדל"ן הגבוהים בעיר, אחרי הכל עם כל הכבוד לב"ב ולתושביה היקרים היא במדד הכלכלי חברתי אשכול 2, האוכלוסייה לא יכולה לשלם כ"כ הרבה על דירה.

ב. אפשרות נוספת היא שמאחר ובעשור האחרון שכונת פרדס כץ עברה תהליך התחרדות מסיבי יתכן שזה פתח באופן בו זמני היצע ענק לדירות נוספות בעיר, תהליך שעדיין מתמשך וע"כ, כשיש היצע גדול המחיר מתאזן אל מול הערים הסמוכות שממשיך בסטטיסטיקת עליית ערכי הנדל"ן המקובלת בישראל מזה שני עשורים.

ג. בכל מקרה בל נשכח שבני ברק היא מדינה בפני עצמה ויש לה כללים משלה, בעיקר בתחום הנדל"ן.... (הרחבות ויח"ד...) ערים אחרות לא דומות בכי הוא זה אליה ואין עיר הדומה לה הניתנת להשוואה, נקודה.