חייב להוסיף
אל תבינו אותי לא נכון
אני מאמין שהמחירים במדינת ישראל יעלו (בטווח הממש קרוב ,או בטווח שאחריו... )
אבל פה מגיע האבל הגדול !!!
שימו לב הולך להיות מאוד מרתק בעוד 3 שנים לכל הרוכשים שקנו על פי המלצת ודחיפת ה"יועצי נדלן" או יותר נכון משווקי הדירות באנ"ש ב"פריסליים"
ואני יסביר
אני מכיר באופן אישי כמה וכמה אנשים שהשתכנעו ורכשו דירות בפרי סייל , (שבכלל לא באמת פרי סייל) בכמה מקומות שבהם אמנם תנאי התשלום שלהם הם פנטסטיים , אבל למעשה הם רכשו במחיר גבוה משמעותית ממחיר השוק
אני יתן דוגמא
יש פרוייקט בנתניה בשכונת עיר ימים הצעירה
ששם אתה יכול לקנות דירת 3 חדרים 82 מטר רק ב 175,000 שקל
דהיינו ב - 7% בלבד ואת כל היתרה באיכלוס ללא הלוואת קבלן וללא הצמדה למדד ועם אפשרות הסבה
נשמע חלומי , לא ?
ואכן כמו שכתבתי אני מכיר כמה שקנו שם
ובמיוחד הם מתגאים גם בזה שיש אפשרות הסבה לפני האיכלוס (שזה נושא בפני עצמו שזה פשוט פייק , כי גם אם הקבלן נותן לך את האפשרות הזאת , הבנק לא נותן לך , ואז מה תעשה ??? , ובכלל איך תראה ללקוח את הדירה , הרי הקבלן נותן לך אפשרות להיכנס לדירה רק פעם בחודשיים ביום שלישי ביו 1 ל 2 בצהריים ... , ככה אפשר למכור דירה ???)
הבעיה היא שמי שלא שם לב - מחיר הדירה הוא 2.5 מיליון שקל
עכשיו , מה שהם שכחו זה אכן לבדוק באופן אישי ועצמאי את השוק
הם סמכו על הבטחות היועץ/ת נדל"ן שבטיח/ה שהצרפתים יקנו את זה אפילו בשלוש מיליון
מבדיקה עם מתווכים בנתניה יוצא שאין מצב לשלם על 3 חדרים בפארק הים הצעירה יותר מ 2.2 מיליון שקל !!!!
(וחלקם אף אמרו הרבה פחות !!!)
סתם ככה אם אתם רוצים השוואה בדיוק היום ראיתי פרוייקט בפארק הים בנתניה
שאין ויכוח שזו שכונה הרבה יותר טובה מעיר ימים הצעירה (שסך הכל מנסה להידמות לעיר ימים ואולי ... היא אכן תהיה בסוף כמו עיר ימים )
ושם מוכרים דירת 4 חדרים של 101 מטר ב 2,850,000
והאיכלוס בדצמבר 2025
אחרי החשבון הזה השאלה שנשאלת היא מה יהיה בעוד 3 שנים
כאשר מאות מאנ"ש מרוכשי הפריסייל בעיר ימים הצעירה יבואו למכור את הדירה
ולכאורה אם אכן היום המחיר הוא 2.2
שזה הערכה הכי גבוהה שקיבלתי ממתווכים נתנייתים !!! וחלקם דיברו על הרבה פחות!!!
אז גם אם המחיר יעלה בעוד 20% שזה השערה יפה ולכאורה חלום טוב ויתכן שגם יהיה סביר !
אז בעצם נחשב 20% מ2.2 מיליון (שזה המקסימום של המחיר האמיתי כיום )
יוצא שהמחיר יעלה בעוד 440,000 שקל
הוי אומר שהם יוכלו למכור את הדירה ב 2,200,000+440,000= 2,640,000
ובהתחשב שעל כל רכישה כזאת יש לפחות כ 11% הוצאות נלוות (8 מס + 2 תיווך + 1 עו"ד ויועץ משכנתא , ואני לא מדבר על תיווך במכירה )
הוי אומר שהקונים של היום הוציאו/מוציאים על הדירה הזאת כ 2,800,000 שקל
ותשימו לב שאנחנו מדברים על תסריט שמסתמך על כך שמחירי הדירות יעלו ב20% (שיתכן שבעקבות השארת ריבית גבוהה המחירים לא יעלו ב 20% , אבל נניח שכן...)
מה יעשו בעוד 3 שנים כל הרוכשים החכמים של היום ?
ימכרו ב 2.6 מיליון ??? (בואו נהיה לארג'ים נוסיף להם עוד 100,000 שקל , ונגיד שאפילו שהם יהיו לחוצים במכירה בכל אופן הם יצליחו לקבל עוד 100,000 שקל , )
באיזה אופציה הם יבחרו ???
האם הם ימכרו במחיר שבו הם יפסידו ???
או שהם ינסו להישאר עם הדירה ולקחת משכנתאות /הלוואות (במידה וימצאו יועץ משכנתאות קומבינטור ... שידע לסדר להם כאלה משכנתאות/הלוואות )
אבל אז הם יצטרכו להניח כ 2,800,000 שקל כאשר השכירות ל 3 חדרים באיזור תהיה סביב 5,000 שקל למטר
וההחזר החודשי על כזה סכום הוא כ 14,000 שקל
האם הם יעמדו בתוספת החזר של עוד כ 8,000- 9,000 שקל כל חודש ???
איזה מוטיבמציה תהיה להם להוציא כל חודש כזה סכום , ולא בשביל להרוויח !!!
אלא רק כדי שיחכו בסבלנות שהדירה תגיע למחיר שאתה הם שילמו עליה ואז הם יוכלו למכור אותה , וכמובן שאז יצטרכו להוסיף לתחשיב עוד עשרות אלפי שקלים של ריביות , כי על כזה סכום גדול רק על שנה אחת הריביות יותר ממאה אלף שקל נוספים !!! , גם אם נגיד שהריבית תהיה פחות מ 5% (שבכזאת עיסקה עם מינוף כזה גבוהה ועם הלוואות משלימות וכו' כנראה שהריבית תהיה יותר גבוהה !!!
זה השאלה שלדעתי צריכה להישאל .
והשאלה הבאה בתור כמובן תהיה , מה דבר כזה ישליך על השוק ???
מה דעתכם ???
הדוגמא שהבאתי היא מנתניה
אבל באותה מידה
אני יכול להביא דוגמאות ממקומות נוספים
אבל הרעיון ברור
מקווה שהרעיון ברור
ואשמח לקרוא את דעתכם
דיון מחירי הדירות לאן?
