העלייה במחירי הדירות בשני המדדים האחרונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הפתיעה את שוק הנדל"ן. זאת משום שהיא מתרחשת על רקע זינוק במלאי הדירות הלא מכור לרמת שיא של 68 אלף דירות. ייתכן שעליות המחירים הללו הן מלאכותיות במידה רבה — ומוזנות על ידי מבצעי מימון מיוחדים של הקבלנים והבנקים, שנועדו להגדיל את מכירת הדירות ולמנוע ירידה במחיריהן.
ירידה חדה ומהירה במחירי הדירות היא הסיוט של מערכת הבנקאות, משום שהיא תביא לקריסה של קבלנים שנטלו הלוואות גדולות. לכן, לשני הצדדים יש עניין רב למנוע ירידה כזו. אבל ייתכן שהמאמץ הזה מצליח יתר על המידה, כי לפי מדד מחירי הדירות, מחיריהן עולים למרות הגידול בהיצע אל מול ביקוש נמוך.
בדצמבר 2023־ינואר 2024, זינקו מחירי הדירות ב-1.2% לעומת נובמבר־דצמבר 2023, שבהם המחירים עלו ב-0.7% — לאחר כמעט שנה של ירידת מחירים. עליית המחירים מתרחשת על רקע ביקוש נמוך יחסית לדירות והיצע שגדל והולך, ולכן ניתן לצפות שנמשיך לראות לחץ של המחירים כלפי מטה. זה ניכר במבצעי שיווק אגרסיביים של קבלנים, שמציעים הסדרי מימון נוחים ואפילו הלוואות של מיליוני שקלים ללא ריבית וללא הצמדה, כדי להחזיר את הקונים לשוק.
מבצעי המימון הם אטרקטיביים ובעלי ערך כלכלי גבוה לרוכשים. למשל, קבלן בקריית אונו מציע למי שירכוש דירה בפרויקט הלוואה של מיליון שקל לשלוש שנים, ללא ריבית וללא הצמדה. השווי הכלכלי של הטבה כזו מוערך ב–50 אלף שקל לשנה וב–150 אלף שקל לכל התקופה. את ההלוואה מעניק הבנק שמלווה את פרויקט הבנייה, אך הקבלן הוא זה שנושא בעלות הריבית וההצמדה למדד. במערכת הבנקאות רואים בסידור הזה דרך טובה להגדלת פעילות האשראי מול רוכשי הדירות, וגם מתן כלי לקבלנים להגדיל את המכירות. הקבלנים רואים בכך דרך טובה למנוע ירידה בשוויי הדירות.
כתבות קשורות
חודש שני של עליות במחירי הדירות — האם הטירוף חוזר? | הדר חורש
שיא של שנה וחצי: מכירות הדירות בינואר זינקו ב-33% | הדר חורש
נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מאשר את מטרת מבצעי המימון: "זו שיטה ידועה ומוכרת. הקבלנים לא רוצים להראות שהם מורידים מחירים — ובצדק, כי מי שייפגע זה מי שכבר רכש דירה. הקבלן לא רוצה שהלקוח לא יהיה מרוצה במקרה ששווי דירתו יירד".
התרגיל נסתר מהמדד
סרוגו מתאר חשש מוכר בשוק הדירות — מצב שבו רוכשי דירות ראשונות בפרויקט משלמים מחיר גבוה, ומי שבא אחריהם משלם מחיר נמוך יותר. כשיש ירידה בביקוש (כפי שקרה מאז פרוץ המלחמה), הקבלנים חוששים להיתקע עם מלאי גדול שיקשה עליהם לפרוע הלוואות לבנק, ולכן הם מחפשים דרכים לפתות לקוחות לרכוש דירות בלי להוריד את מחיר המכירה. במצבים כאלה, הקבלנים מבטיחים לרוכשים הבאים הטבות בעלות משמעית כספית, כמו מטבח משודרג או סיוע במימון, וכך הם מצליחים לשמר את מחיר הדירה.
התרגיל הזה לא נכלל בחישובים של מדד מחירי הדירות, הנקבע לפי שווי העסקות בפועל ללא ההטבות שמעניק הקבלן. זו למעשה דרך של הבנקים והקבלנים לשמר את מחירי הדירות בצורה מלאכותית. גורם בנקאי בכיר בענף המשכנתאות טוען כי "מטרת מבצעי המימון היא לסייע לקבלנים למכור דירות, ולגשר על הפער בין הביקוש הנמוך יחסית לבין ההיצע הגבוה". זו דרך אלגנטית וחמקמקה להודות באמת — לקבלנים ולבנקים אין שום עניין בירידת מחירי הדירות.
סרוגו מודה בכך: "מבצעי המימון נועדו לייצר מצב שבו מחירי הדירות לא ירדו, כי ברגע שהם מתחילים לרדת נוצר מומנטום שלילי. החודשיים האחרונים אינם משקפים תהליך ארוך טווח ועדיין לא ברור לאן זה יתפתח. דירות הן לא מניה שמחירה עולה ויוכל לרדת. בעקבות עליית מחירי הדירות מתייקרים גם הייצור, הקרקע, חומרי הבנייה והעבודה. זה מה שהביא את השכר לעובד זר ל–2,000 שקל ליום. אם מחירי הדירות ירדו ב–10%–20%, חברות יקרסו כמו מגדל קלפים אחת אחרי השנייה".
"מבצעי המימון נועדו לייצר מצב שבו מחירי הדירות לא ירדו, כי ברגע שהם מתחילים לרדת נוצר מומנטום שלילי. החודשיים האחרונים אינם משקפים תהליך ארוך טווח ועדיין לא ברור לאן זה יתפתח"
ראול סרוגו
גורם במערכת הבנקאות אומר כי ההלוואות שמעניקים הקבלנים לרוכשים הן כלי מוכר, אך נעשה בהן פחות שימוש כשהריבית הייתה נמוכה. ערכן של ההטבות האלה גדל בעקבות העלאות הריבית, מה שהפך אותן למשמעותיות מספיק כדי לאפשר לחלק מהלווים הרבים לרכוש דירה.
לדבריו, "כרגע יש היצע פנוי של דירות שלא נמכר. הכלי הזה מאפשר להפגיש בין הביקוש להיצע. הלקוח יכול לקבל את ההלוואה, וזה חוסך לו את הצורך לשלם את ריבית המשכנתאות הגבוהה. מצד הקבלן, זה כלי שמאפשר למכור דירות בתנאים טובים, שבלעדיהם הוא לא היה יכול למשוך את הלקוח. זו הטבה שיוצאת מכיסו של הקבלן, לא מהבנק".
קונספירציה או לא, התוצאה ברורה
לדברי בנקאי בכיר, ההלוואות הללו נעשות רק לאחר בדיקה שהלקוחות מסוגלים לפרוע אותן, כמו בתהליך החיתום הרגיל של לקוח שנוטל משכנתא. הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל בחן את הסוגיה הזאת, והנחה את הבנקים לוודא שמבצעי המימון האלה אינם הופכים לפיתוי ללקוחות שלא מסוגלים לעמוד בפירעון ההלוואה.
סרוגו דוחה את הסברה שהקבלנים משתפים פעולה עם הבנקים כדי למנוע ירידת מחירים, וטוען כי זוהי "קונספירציה". ייתכן שאין כאן קונספירציה, אך יש כאן תוצאה ברורה: הבנקים והקבלנים לא נותנים למחירי הדירות לרדת. הלקוחות אמנם נהנים ממבצעים והטבות ומרגישים שעשו עסקה טובה, אך העסקה הטובה יותר היא קניית דירה במחיר נמוך. בחודשים הקרובים נראה אם קרב הבלימה הזה מצליח, ואם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצליחה לחלץ ממבצעי השיווק האלה את המחיר האמיתי של הדירות.
הנושאים החמים
הנושאים החמים
