ריאיון עם צבי סטפק מלפני כמעט שנה על הצפוי ב2023 בשוק הנדל"ן - חכם עדיף מנביא!
TheMarker |
שוק ההון
צבי סטפק: "מחירי הדירות קרובים מאוד לבלימה — ואחריה ירידת מחירים"
צבי סטפק, מייסד ובעלים משותף של בית ההשקעות מיטב, חושב שהריבית הנמוכה אחראית ליותר מ–50% מהתייקרות הדירות ■ לדבריו, הקבלנים מבלפים כשהם אומרים שהמחירים עולים מפני שהמלאי מצטמצם ■ סטפק ממליץ לא לקנות עכשיו דירה — ומסכים עם בנימין נתניהו לגבי אחד הפתרונות למצב
18 באוקטובר 2022
"זה לא זמן נכון לקנות דירה, ולילדים והנכדים שלי אני לא ממליץ לעשות את זה עכשיו", אומר צבי סטפק, מייסד ובעלים משותף של בית ההשקעות מיטב. "ההערכה שלי היא שמחירי הדירות קרובים לבלימה, ובהסתברות גבוהה מאוד אם ניפגש בדצמבר, כבר נראה אותה — ואחרי כן תהיה ירידת מחירים".
לדברי סטפק, "בלימה זה לא אומר ממש התייצבות, אבל במקום לעלות בקצב שנתי של 18%,
עליית המחירים החודשית תהיה בשיעור של 0.1%–0.2% — ותשקף קצב של 2% בלבד בשנה הקרובה. לאור האינפלציה, שתהיה גבוהה יותר, זו תהיה ירידת מחירים ריאלית.
"להערכתי, ב–2023 האינפלציה תרד ל–2.5%–3%, ובמהלכה מחירי הדירות גם יירדו נומינלית. לכן, זו תהיה ירידה כפולה — גם נומינלית וגם ריאלית. עם זאת, הירידה לא תהיה חדה. זה תהליך כלכלי הדרגתי ודירות ככלל הן מוצר שמגיב באיחור להתפתחויות".
את התחזית הזאת נותן סטפק אחרי שהוא מזכיר כי התבדה בהערכה הקודמת שלו על שוק הדיור בישראל: "אני צריך להכות על חטא. אמרתי שמחירי הדירות היו אמורים להיעצר כבר לפני שלוש־ארבע שנים, והם המשיכו לעלות".
צבי סטפק
תפקיד: מייסד ובעלים משותף של בית ההשקעות מיטב דש
גיל: 76
מצב משפחתי: נשוי + 3
מגורים: תל אביב
השכלה: בעל תואר ראשון בהיסטוריה כללית ובהיסטוריה של עם ישראל, ותואר שני במינהל עסקים, שניהם מאוניברסיטת תל אביב
הפעם, הוא סבור, זה יהיה אחרת. סטפק תמך בתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון, והציע לממשלות עבר פתרונות רלוונטיים, לתפיסתו, להתייקרות הדירות. את השיחה איתו בנושא זה אנחנו מקיימים לקראת כנס "פסגת הנדל"ן" של מרכז הנדל"ן שבו ייקח חלק. הכנס יתקיים באילת בשבוע הבא, ב–23–25 באוקטובר.
זוגות ויחידים צעירים שמתעניינים ברכישת דירה לראשונה בחייהם, מקווים מאוד שסטפק צודק, אבל באותה נשימה יתקשו להאמין לדבריו. הם שמעו את הפוליטיקאים מדברים על האטה בהתייקרות הדירות, לא בלימה ובטח שלא הוזלה, וראו איך מחירי הדירות עלו מסוף 2008 ועד היום ב–152% — לעומת 67% בבריטניה, 91% בגרמניה ו–105% בארה"ב.
סטפק מזכיר כי העלות הכוללת של רכישת דירה גדלה בשיעור גבוה יותר — שכן היא כוללת, לצד מחיר הדירה, את התייקרות המשכנתא בשל גידול בסכום ההלוואה שנוטלים הרוכשים (פועל יוצא של התייקרות הדירות), והחל מהשנה גם את
עליית הריבית במשק, שמייקרת את המשכנתאות.
למה אתה אופטימי לגבי ירידת המחירים בשוק הדירות?
"כי כיום כל הגורמים מתחברים לכיוון הזה. גמר בנייה גדול יותר בגלל התחלות הבנייה המואצות, התובנה שמחלחלת בקרב הציבור שהמדינה תהיה חייבת לתת מענה לבעיה — וההשפעה החיובית של הריבית. זו רק שאלה של זמן, סבלנות וזה יגיע".
כמה באמת הריבית תשפיע על כל זה?
"בנק ישראל עשה יעני מחקר על זה — 'יעני' כי אני מתייחס בחשדנות למחקר שממצאיו הם שחלקה של הריבית, בתקופה שהייתה אפסית, היה רק 20% בעליית מחירי הנדל"ן, והשאר קשור בבעיית ההיצע שהממשלה לא טיפלה בה.
"שטויות. החלק של הריבית, שאותה קובע בנק ישראל, היה דומיננטי עד היום — יותר מ–50% מהתייקרות הדירות היה בגללה. אבל אני לא מאשים את הבנק. הריבית היא כלי שמיועד לתחומים הרבה יותר רחבים מדיור. הייתה הצדקה מלאה לזה שהיא תרד: שיקולים של צמיחת המשק, עידוד היצוא ועוד.
"אבל כמו שהריבית מילאה תפקיד בהאצת התייקרות הדירות, בקרוב היא תשחק תפקיד בבלימתה. בעבר היה כדאי לאנשים להשתמש בהון העצמי כדי לקנות דירה ולהשכיר אותה — גם כי בבנק הם לא קיבלו דבר על הכסף הזה, וגם כי המשכנתא הייתה זולה.
"כיום, אתה גם משלם ריבית גבוהה יותר על המשכנתא, והיא אפילו גבוהה מהתשואה מהשכרה, שהיא בערך 2.5% — כך שכל מאזן הכדאיות השתנה. לאיש עסקים עם הרבה כסף כדאי כיום לגור בשכירות ולא בבעלות, בהנחה שהוא יודע לייצר תשואות גבוהות על הכסף שלו.
"במצב הנוכחי, אפילו אם לא תרוויח ממניות או מעסקים, באג"ח של ממשלת ישראל לחמש שנים תקבל תשואה של 2.5% נטו. גם למי שלא בונה על התשואה הצנועה מהשכרה, אלא על הרווח ממכירת הדירה בהמשך במחיר גבוה יותר, לא בטוח שזו עסקה משתלמת.
עברו לתצוגת גלריה
"אם הדירה שלו להשקעה היא לא הראשונה בבעלותו, הוא ישלם מס רכישה של 8%, שימחק שלוש שנים של תשואה מהשכרה. כלומר, הוא תלוי בזה שמחיר הדירה יעלה בשיעור שיפצה על זה".
"לא מדברים מספיק על רכישת דירה לנכדים"
מה עוד אמור לעזור למחירי הדירות לרדת?
"הרכיב הפסיכולוגי. רוכש פוטנציאלי שרואה התחלה של ירידה מעדיף לחכות. ואז מה קורה? משפרי הדיור שהמתינו עם מכירת הדירה הקודמת שלהם בציפייה לעליית ערך, ייכנסו ללחץ אטומי. נראה גם יותר מודעות מכירה כאלה, וגם התפשרות על המחירים כדי לסגור עסקה. כלומר, המחירים יירדו גם בשוק יד שנייה.
"בעולם הכלכלי נהוג לומר כי כשמחיר של מוצר עולה, קונים ממנו פחות, ולהפך. יש שני מוצרים שהחוק הזה לא עובד עליהם: דירות ומניות. הציבור עט על המניות דווקא כשהמחירים בעלייה. באווירה הנוכחית בשוק ההון, הציבור מוכר מניות — ורואים את זה בקרנות הנאמנות. כשהשוק יתחיל להתאושש ולעלות — הציבור יקנה מניות. אותו דבר קורה בדירות.
"בגדול, צריך שני דברים כדי להוריד את מחירי הדירות: רצון ויכולת. האם למדינה יש רצון? גם על זה אפשר להתווכח, ויש כאלה שאומרים כי משום שכ–70% ממשקי הבית מחזיקים דירה בבעלות, אז למה שנרצה שמחיר הנכס שלהם יירד?
"אבל גם אם הרצון של המדינה להוריד מחירים לא קיים כעת, הוא יהיה קיים. אנחנו מתקרבים לנקודה שבה יהיה זעם ציבורי על הממשלה, תהיה אשר תהיה, מצד כל מי שאין ביכולתו להגיע לדירה. הזעם הזה יגרום למקבלי ההחלטות להבין שתפקידם מותנה בכך שימצאו פתרון לבעיה".
דיברת על הביקושים לדירות להשקעה בשל הריבית. אם היו פחות משקיעים מצבנו היה טוב יותר?
"אם רוכשי הדירות היו רק מי שעוברים לגור בהן, חד־משמעית המצב היה טוב יותר. לא מדברים מספיק על הקדמת רכישות מצד הורים, סבים וסבתות שרוצים לעזור לילדים ולנכדים, וכבר כשהם בני 16 קונים להם דירה — כי הם חוששים שהמחירים ימשיכו לעלות והם לא יוכלו לקנות דירה בהמשך".
ואיך יודעים שהפער הזה בין ביקושים מצד מי שבאמת גר בדירה שקנה, לכל היתר, הוא הבעיה?
"לפי ההערכות, מספר הדירות שצריך לספק כיום לשוק — לפי גודל וגיל האוכלוסייה ושיעור הגירושים — הוא 50–55 אלף בשנה. בעבר, כשהאוכלוסייה הייתה קטנה יותר, המספר הזה היה נמוך יותר — ובעתיד, ככל שהיא גדלה, הוא יצטרך להיות גבוה יותר.
"אבל בשנים הקודמות, להוציא את הקורונה ששיבשה את התמונה, מספר הדירות שבנייתן הסתיימה תאם את הצורך האמיתי של האוכלוסייה. אלא שהביקושים היו למספר גבוה יותר של דירות. הפער הזה הוא שלחץ את המחירים למעלה, אחרת, היה איזון בין ההיצע לביקוש".
עברו לתצוגת גלריה
"לא מאמין ב'לתת להם לדבר אחד עם השני'"
סטפק ציין את הכבדת הריבית העולה על החזר המשכנתאות, והדבר אכן הביא בחודשים האחרונים לירידה בנפח המשכנתאות החדשות. אבל הרכיב השני במשוואה של הוזלת הדירות עדיין חסר — המחירים ממשיכים לעלות.
ביוני, סך המשכנתאות שנטל הציבור מהבנקים ירד ב–0.8% ביחס לחודש הקודם, ביולי הוא צנח ב–15% ובאוגוסט ב–4.7%. ביולי־אוגוסט עלו מחירי הדירות ב–1.9% בהשוואה ליוני־יולי, כך לפי הפרסום האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
קבלנים אומרים כי הסיבה לכך היא הצטמצמות המלאי של הדירות הזמינות למכירה. לטענתם, גם אם הביקושים יורדים, המלאי יורד בקצב גבוה יותר.
"זה בלוף, וזה מצחיק אותי", אומר על כך סטפק. "יש מספיק היצע של דירות למכירה גם כיום. יש כמה מיתוסים שעוטפים את עולם הנדל"ן. אחד מהם הוא שמחירי הדירות הם בכיוון אחד: תמיד בעלייה — כמו שחושבים על שוק המניות. קל להפריך את המיתוס הזה עם עובדות וסטטיסטיקות, ואפשר ללמוד גם קצת מהעולם.
"בארה"ב מחירי הדירות מתחילים לרדת וההערכה היא שיירדו ב–20% ב–12 החודשים הקרובים. מחירי הדירות בקנדה יורדים, גם בניו זילנד".
את כל זה כבר קוראים הישראלים — ושואלים 'מה איתנו?'
"ישראל נמצאת בחלל? היא לא מושפעת מאותם גורמים שהמדינות האלה מושפעות מהם? בשנות ה–60, כשהמשק היה ב
מיתון, מחירי הדירות ירדו עד מלחמת ששת הימים. בשנות ה–70 הם ירדו ריאלית בגלל האינפלציה הגבוהה, וגם בשנות ה–80 עם משבר מניות הבנקים, מחירי הדירות בחלק מהשנים ירדו. בין 1996 ל–2008 המחירים שוב ירדו ריאלית. רק אחרי כן אנשים השתכנעו שהדירות תמיד מתייקרות".
אולי הם חשבו שאין סיבה שלא יעלו — בהתחשב בגידול באוכלוסייה, שטח המדינה והתחלות הבנייה שלא מדביקות את הביקושים.
"לכל זה אני עונה את הדבר הבא: ישראל מתפרשת על פני 21 אלף קמ"ר בתוך הקו הירוק, והאמירה שאין מספיק קרקעות היא ישראבלוף. אדמה יש מספיק ולבנות לגובה אפשר. דיברנו על שאלת הרצון של המדינה להוריד את מחירי הדירות — וכאן נכנסת שאלת היכולת, שתלויה בהרבה מהלכים שנצטרך לעשות.
"לדעתי, משרדי השיכון והבינוי, האנרגיה והתשתיות והתחבורה — צריכים להתאחד. בעבר חשבתי גם על משרד האוצר, אבל די ירדתי מזה. התשתיות הבסיסיות צריכות להיות בתיאום עם פעילות משרד השיכון, ואני לא מאמין ב'לתת להם לדבר אחד עם השני'. בראש המשרד האחוד הזה יעמוד שר אחד שיחליט. אלא שלהצעה הזו אני נותן סבירות נמוכה — זה עניין פוליטי ומסובך".
"מה זה 'המדינה תיתן'. הקרקעות הן שלנו"
ואם נשים את זה בצד, אילו פתרונות המדינה יכולה ליישם?
"לגבי עניין הביקושים הפסיכולוגיים והקדמת הרכישות שציינתי קודם, אני מציע להנפיק אג"ח שיהיו צמודות למדד הדיור. הרעיון הזה פשוט מאוד, והוא מופיע גם בתוכנית הכלכלית שפירסם באחרונה ראש הממשלה לשעבר, בנימין נתניהו. דיברתי על זה בזמנו עם כחלון כשהיה שר האוצר.
"המטרה העיקרית היא שכל אותם אנשים שקונים דירה כיום רק כי הם חוששים שהמחירים ימשיכו לעלות ולא יוכלו לעשות זאת בהמשך — יפסיקו לחשוש. במקום לשים את הכסף על דירה הם ישימו אותו על האג"ח האלה, ויממשו אותן כשבאמת ירצו לעבור לגור בדירה משלהם. חלק מההצעה הייתה שכדי לא לעוות את השוק, רק משקיעים פרטיים — ולא מוסדיים — יוכלו לקנות את האג"ח האלה.
"הצגנו את הרעיון בזמנו לדרג המקצועי באוצר שהתנגד (ההצעה הועלתה בעבר גם על ידי פרופ' אבי שמחון, לשעבר יו"ר המועצה הלאומית לכלכלה — אבל אגף החשב הכללי באוצר, בהובלת רוני חזקיהו בזמנו, התנגד; א"פ). באוצר אמרו שאם מחירי הדירות ימשיכו לעלות ב–10% בכל שנה, אז החוב לרוכשי האג"ח האלה יגדל, וכך גם החוב הלאומי כולו ועמו יחס החוב־תוצר — מה שיגרום לחברות הדירוג להוריד את הדירוג של ישראל ויביא לאסון. זה נשמע כמו בדיחה".
למה בדיחה?
"כי כשבקורונה יחס החוב־תוצר קפץ להרבה יותר מ–60%, האפקט היה מזערי. אג"ח צמודות למדד הדיור היו משפיעות באופן מהותי יותר רק אם מחירי הדירות היו ממשיכים לעלות ב–10% בכל שנה מחדש. אני אמרתי אז לאוצר שאם הם מסרבים כי לדעתם זה באמת עלול לקרות, אז הם משדרים מסר מטומטם לשוק.
"אבל מעבר לזה, נניח שהמחירים היו עולים כך, גם ההכנסות של המדינה ממיסוי הנדל"ן ומכירת קרקעות בבעלותה היו גדלות. החיסרון בתוכנית הזו הוא שלעומת היכולת לרכוש דירה בשילוב של הון עצמי ומשכנתא, כדי לקנות אג"ח צמודה — אתה יכול להשתמש רק במה שיש לך. לצורך הדוגמה, במקום לקנות עם מיליון שקל דירה של 2 מיליון, אתה משקיע את המיליון האלה באג"ח הצמודות — אבל אז אתה מוגן רק מחצי מעליית המחיר של הדירה שחשבת לקנות".
והבעיה הזו לא מספיק מהותית כדי לייתר את כל הפתרון הזה?
"זה לא יוריד את כל הביקושים העודפים, אבל חלק ניכר מהם כן, וזה מייצר ציפיות להמשך ירידת מחירים. מעבר לצד הביקושים, יש גם פתרונות בצד ההיצע — כמו עידוד השכרה לטווח ארוך עם תמריצים ליזמים. זה יצטרך להיות בבניינים שלמים בייעוד להשכרה, ובהנחה של 20% על מחירי השכירות בשוק החופשי.
שכונה במודיעין. "ש גם פתרונות בצד ההיצע — כמו עידוד השכרה לטווח ארוך עם תמריצים ליזמים"צילום: אמיל סלמן
"כדי שזה יהיה גורם משפיע, יש לבנות מסה של דירות להשכרה — מינימום אותם 150 אלף שתיכננה 'דירה להשכיר' הממשלתית לבנות, כשבינתיים אוכלסו רק כ–2,000. בנוסף, יש עשרות אלפי משרדים ישנים שפועלים בבנייני דירות, בעיקר במרכז. אלה דירות שהוסבו למשרדים בניגוד לחוק, ולעיריות לא היה אכפת כי הן מקבלות ארנונה עסקית גבוהה יותר. אפשר לעשות חוק שיחייב כל משרד כזה בבניין מגורים להתפנות בתוך שנתיים־שלוש.
"בגזרת המיסוי אפשר לקדם הצעות שהושמטו מחוק ההסדרים — כמו לתת הנחה במס רכישה למשפרי דיור שימכרו את דירתם הקודמת בתוך שנה מרכישת הדירה החדשה, או לתמרץ בעלי קרקעות לשחרר אותן דרך פטור לתקופה מוגבלת ממס שבח על קרקעות שנרכשו לפני 2014".
ואז ישאלו למה לתת מתנה למי ש"דגר" על הקרקע.
"אם לא נותנים הטבות מופלגות, זה כדאי. אפשר גם לנהוג בשיטת המקל והגזר: ככל שלא תשחרר את הקרקעות שבבעלותך לבנייה, תשלם יותר מס".
אתה חושב שהמדינה צריכה לתת קרקעות בחינם ליזמים בחלק מהאזורים?
"בפריפריה הרחוקה, בוודאי. הקרקע שם, למשל בבית שאן, גם ככה זולה. מה זה 'המדינה תיתן'? המדינה זה אנחנו, הקרקעות הן שלנו, ו'המדינה' רק מנהלת אותן. היא לא עושה שום טובה.
"אבל קרקעות כאלה צריך לתת עם התחייבות למחיר דירה הנמוך ביותר, כמו במחיר למשתכן, שהצליחה לבלום ואז להוריד סמלית את המחירים ב–2018, לפני סחרור מערכות הבחירות — שגם תרם לרכיב הפסיכולוגי בביקושים וגרם לאנשים לקנות דירות".
קרקעות בחינם בפריפריה, שיורידו שם את המחירים — זה מה שיביא לשם אנשים? מה עם שיפור הזדמנויות התעסוקה, החינוך ואפשרויות הבילוי?
"ככל שהאוכלוסייה בפריפריה תגדל, באופן טבעי ייווצרו שם מרכזי תעסוקה".
אוקיי, ובמרכז — המדינה גם צריכה לספק קרקעות בחינם?
"כן, אבל רק במחיר למשתכן".
מה דעתך על שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, שבה המציע את המחיר הגבוה ביותר על הקרקע הוא הזוכה? בנק ישראל הצביע על זה כאחת הסיבות לעלייה במחירי הדיור.
"נכון, אני נגד השיטה הזו. מחיר הקרקעות היה המאיץ הכי גדול לעליית מחירי הדיור, והקרקעות התייקרו יותר מהדירות".
בעשור האחרון ויותר, השקעה במדד ת"א נדל"ן הניבה תשואה גבוה יותר מאשר דירה להשכרה. ההשוואות האלה בכלל מלמדות משהו על העתיד?
"לדעתי, בהחלט כן — אבל לא במובן שזה ימשיך להיות כך, אלא להפך. כמי שחושב שמחירי הדירות לפני בלימה, ואז ירידה, במניות של חברות שבונות דירות, כמו שהעלייה אצלן הייתה גדולה מזו של מחירי הדירות — כך גם כשהמחירים יירדו המניות יירדו בצורה חדה יותר, בעיקר בחברות הממונפות".
מצד שני, דיברת על התחדשות עירונית והשכרה כפתרונות אפשריים. בחברות בבורסה שמתמקדות בשני התחומים הללו, היית משקיע?
"צריך לבחון כל חברה בנפרד. בעיקרון, בהתחדשות עירונית כן, כי הרווחיות שם לדעתי תהיה גבוהה. לגבי קרנות הריט שמשכירות דירות, לדעתי זה מוקדם מדי. אני חושב שהמדינה תצטרך לתת הטבות נוספות כדי שיהיה היקף מספיק גדול של בנייה".
ובכלל, מה אתה חושב על המצב בשוקי ההון כיום?
"יש שורה של בעיות. אחת, כמובן, היא האינפלציה שגוררת העלאת ריבית, שבתורה מורידה את מחירי האג"ח הממשלתיות ומעלה את התשואה שלהן — ובכך יוצרת אלטרנטיבה למניות.
"אנחנו עדים לתהליך שבו משקיעים מתאימים מחדש את תיקי ההשקעות שלהם, ומסבים חלק מההשקעות לאג"ח ממשלתיות של ארה"ב, למשל, שנותנות תשואה של כ–4% במח"מים (משך חיים ממוצע; א"פ) של שנתיים, שלוש ועשר שנים. בעיני המשקיעים, זה מספיק אטרקטיבי.
"יש גם בעיה של אמינות הבנקים המרכזיים, כמו בבריטניה, שהבנק והממשלה דיברו בקולות הפוכים. זה לא משרה ביטחון בשווקים. תוסיף לזה את מלחמת רוסיה־אוקראינה עם כל בעיות שרשרת האספקה והסיכון לשימוש בנשק גרעיני באירופה, את המתיחות בין סין לטייוואן ואת המשבר בתעשיית השבבים — ותקבל תמונה שלא מעודדת השקעה במניות.
"עם זאת, אני רוצה להדגיש שבתפיסה שלי, בכל עת צריך להחזיק במניות, גם כשאתה לא רואה תמונה ורודה — רק לעשות זאת בשיעור נמוך יותר ממה שהמשקיעים היו רגילים קודם לכן. הנסיבות השתנו וצריך לשנות דיסקט.
"באופן פרקטי יותר, עצם הרגישות של השוק לשינוי של 0.2% במדד המחירים לצרכן בחודש בודד, שינוי שבינינו לא אומר יותר מדי — זה מצב לא בריא. בטווח הקצר, נתוני האינפלציה השוטפים ישפיעו על השווקים ולצדם דו"חות הרבעון השלישי. יש ציפיות שונות מהם מצד השחקנים בשוק. ברור שאם הדו"חות יהיו מאכזבים, זה לא יוסיף בריאות לשווקים".
הנושאים החמים
הנושאים החמים
www.bizportal.co.il
