דיון מחירי הדירות לאן?

די · 31/8/23

לפי הלמ"ס מחירי הדירות בבית שמש יקרים מבני ברק

בית שמשניק · 31/8/23

נכתב ע"י די:
לפי הלמ"ס מחירי הדירות בבית שמש יקרים מבני ברקצפה בקובץ המצורף 1453078

מענין. אולם יש לשים לב שאין כאן התייחסות לגודל הדירה בחדרים או במ"ר, אלא רק לממוצע כללי. כך שיתכן מאד שרכשו בבית שמש ברבעון הזה יותר דירות גדולות, ואילו בבני ברק יותר דירות קטנות. מה שגם יכול להסביר את העלייה הלא הגיונית של 37% במחירי הדיורות בבית שמש.

בית שמשניק · 31/8/23

דירה להשכרה (צילום: שאטרסטוק)

התעניינות המשקיעים גוברת, והתשואה על השכרת דירה במגמת עלייה

העלייה במחירי השכירות לצד התמתנות העלייה במחירי הדירות הביאה לתשואה ארצית של 2.7% בממוצע ברבעון השני, בהשוואה ל־2.65% ברבעון המקביל אשתקד

דותן לוי
14:55, 31.08.23

התשואה הממוצעת על השכרת דירה עלתה בשנה האחרונה, ונכון לרבעון השני היא עומדת על 2.7% בהשוואה ל־2.65% ברבעון המקביל אשתקד. כך עולה מניתוח המבוסס על נתוני הלמ"ס שערכה קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן. מחירה של דירה ממוצעת עומד על 1.97 מיליון שקל, עלייה של כ־3.9% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ודמי השכירות הממוצעים עומדים על 4,431 שקל, עלייה של 5.7% בהשוואה לתקופה המקבילה.

בניתוח התשואה לפי גודל הדירה, ברבעון השני אשתקד התשואה הגבוהה (3.28%) היתה על דירות 2.5-3 חדרים, ועל דירות קטנות 3.11%. ברבעון השני של 2023 המגמה התחלפה, אם כי השינוי הוא מינורי ודירות קטנות של 1-2 חדרים הפכו לדירות המניבות את התשואה הגבוהה ביותר – 3.32%. בדירות 3.5-4 חדרים התשואה עומדת ממוצע של 3.06% לעומת 2.87% אשתקד.
בחינה של הנתונים לפי ערים ומספר חדרים מראה שאת התשואה הגבוהה ניתן לקבל עבור דירות 1-2 חדרים בבאר שבע, 4.04% , אחריה מדורגת חיפה עם תשואה של 3.66% עבור דירות של 1-2 חדרים, ואשקלון במקום השלישי עם תשואה של 3.65% על דירות 2.5-3 חדרים. גם בערי המרכז יש עדיין דירות המציעות תשואה מעל 3%, לדוגמה דירות של 2.5-3 חדרים בראשון לציון נהנות מתשואה של 3.41%, ודירות של 1-2 חדרים בפתח תקווה נהנות מתשואה של 3.28%. בתל אביב התשואה הממוצעת עומדת אמנם על 1.92%, וברמת גן על 2.77%, אבל במקרה זה המשקיעים לוקחים בחשבון גם את הביקושים הגבוהים לשכירות בערים אלו.
כמו כן ניתן לראות כי בשמונה מתוך 15 הערים שנבדקו עלתה התשואה, לעומת שבע ערים שבהן ירדה התשואה. בערים אשדוד, בני ברק, בת ים, חיפה, נתניה פתח תקווה ורחובות ירדו התשואות, ואילו בערים אשקלון, באר שבע, חולון, ירושלים, כפר סבא, ראשון לציון, רמת גן ותל אביב עלו התשואות.
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, אמר בשיחה ל"כלכליסט" כי העלייה במחירי השכירות בשנה האחרונה לצד עצירת העלייה במחירי הדירות הביאה לעלייה בתשואות בחלק מהאזורים בארץ: "בשטח אנחנו מרגישים את זה בעלייה בהתעניינות של משקיעים, בעיקר בפרויקטים בפריפריה שנמצאים בשלבי הפריסייל ומאפשרים למשקיעים לשלם סכום התחלתי ראשוני נמוך ובכך לצמצם את השפעת הריבית.

"אמנם עדיין אין חזרה לביקושים הגבוהים מצד משקיעים שראינו עד להעלאת מס הרכישה, אך המשקיעים שיש היום בשוק הם אלו שמחפשים הזדמנויות, רואים את מגמת עליית מחירי השכירות וצופים שלתשואה מהשכרת הדירות תצטרף גם תשואה מעליית ערך הדירות לאחר בנייתן".
נתוני יוני שהתפרסמו על ידי האוצר הראו שהמשקיעים מכרו בחודש יוני 1,451 דירות, ירידה של 37% בהשוואה ליוני שעבר, בדומה לשיעור הירידה במכירות יד שנייה. מלאי הדירות שנמצאות בידי משקיעים הוסיף לרדת, ובמהלך יוני נגרעו ממנו כ־320 דירות.

די · 31/8/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
מה שגם יכול להסביר את העלייה הלא הגיונית של 37% במחירי הדירות בבית שמש.

ייתכן שלפני שנה היו הרבה חוזים של מחיר למשתכן בבית שמש ולכן הממוצע אז היה נמוך.

szn · 1/9/23

נכתב ע"י מתייעץ צעיר:
מי שפתח היום יתד יראה בכל עמוד שני על פרויקטים מבטיחים בהטבות ענק
לי זה נתן תחושה של תחילת הירידה המיוחלת
או שאני טועה במשהו?

מי שזוכר כך יתד היה נראה לפני 2-3 שנים כשכל הקבלנים מכרו ברמה ד' (לפני העליה)
כל 2 עמ' ביתד היה פרסום של קבלן אחר ומבצעים שונים.

כמו הרוח · 1/9/23

נכתב ע"י szn:
מי שזוכר כך יתד היה נראה לפני 2-3 שנים כשכל הקבלנים מכרו ברמה ד' (לפני העליה)
כל 2 עמ' ביתד היה פרסום של קבלן אחר ומבצעים שונים.

אז היה קורונה

ר' יהונתן · 3/9/23

בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא

ההיצע גבוה והביקוש נמוך ממה שסיפרו לכם, איפה המספרים שכולם 'שוכחים' לספור, איך כניסתם של 74 אלף עולים עיוותו את הנתונים ומה הביקוש האמיתי לדירות בישראל ומה יקרה למחירי הדיור בעוד 5 שנים?

www.bizportal.co.il

לתשומת לב חברי הפורום היקר

ניק 109814 · 3/9/23

נכתב ע"י ראובן 23:
העליות התחילו באפריל 22.
זה אומר שהריבית נכון ללפני שנה מהיום ריבית הפריים עמדה על 4%.
היום היא עומדת על 6.25.

אני מדבר על הריבית הקבועה.

ניק 109814 · 3/9/23

נכתב ע"י szn:
מי שזוכר כך יתד היה נראה לפני 2-3 שנים כשכל הקבלנים מכרו ברמה ד' (לפני העליה)
כל 2 עמ' ביתד היה פרסום של קבלן אחר ומבצעים שונים.

אז הריבית במשק היה 0.1 והיום ליתר דיוק מחר...

גולש בנט · 3/9/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא

ההיצע גבוה והביקוש נמוך ממה שסיפרו לכם, איפה המספרים שכולם 'שוכחים' לספור, איך כניסתם של 74 אלף עולים עיוותו את הנתונים ומה הביקוש האמיתי לדירות בישראל ומה יקרה למחירי הדיור בעוד 5 שנים?

www.bizportal.co.il

לתשומת לב חברי הפורום היקר

כתבה מעניינת מאוד.
תודה רבה.

יבנה המקדש · 4/9/23

'ידיעות': האזהרות לגבי משבר בשוק הנדל"ן מתממשות. במהלך החודש האחרון נקלעו לקשיים 3 חברות נדל"ן והותירו מאות רוכשים בסיוט.

עוד ירושלמי · 4/9/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא

ההיצע גבוה והביקוש נמוך ממה שסיפרו לכם, איפה המספרים שכולם 'שוכחים' לספור, איך כניסתם של 74 אלף עולים עיוותו את הנתונים ומה הביקוש האמיתי לדירות בישראל ומה יקרה למחירי הדיור בעוד 5 שנים?

www.bizportal.co.il

לתשומת לב חברי הפורום היקר

מועיל ומעורר מחשבה
מומלץ לכל מי שמוטרד מ"הפער בין הביקוש להיצע".

shimשימי · 4/9/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
בישראל חסרות 190 אלף דירות? לא באמת. עוד מעט יהיו עודפי שיא

ההיצע גבוה והביקוש נמוך ממה שסיפרו לכם, איפה המספרים שכולם 'שוכחים' לספור, איך כניסתם של 74 אלף עולים עיוותו את הנתונים ומה הביקוש האמיתי לדירות בישראל ומה יקרה למחירי הדיור בעוד 5 שנים?

www.bizportal.co.il

לתשומת לב חברי הפורום היקר

לפי מה שהלה טוען
זה מזמן מחירי הדיור היו צריכים לקרוס קריסה טוטלית
הפיצולים הללו רק מוכיחים את ההיפך
שיש מחסור

תמיד מחסור מייצר דברים לא חוקיים
אני יכול לתת לזה שלל דוגמאות

אבל העובדה שבשנת 2022 מחירי הדיור עלו 20 אחוז
למרות שקצב הבנייה היה הגדול באותו זמן
ולמרות שהפיצולים לא רק שלא עצרו אלא המשיכו

מבטל את כל התיאוריה שלו...

ועכשיו אסביר מדוע

זה שיש 60 אלף התחלות בנייה-לא אומר שיש 60 אלף גמר בנייה...
כללו של דבר-לא כל שיווק =התחלת בנייה ולא כל התחלת בנייה=גמר בנייה

2.גמר הבנייה התארך ולוקח יותר זמן ממה שהיה בעבר לאכלס את הדירה
3.הכמות המדוברת היא מדבר ביחס לכל הארץ מה שמדובר על ביקושים ספיצפיים באזורי המרכז
ולכן להתייחס לכל הארץ כיחידה אחת ולהוציא נוסחה זה לא רלוונטי

GRN · 4/9/23

נכתב ע"י shimשימי:
לפי מה שהלה טוען
זה מזמן מחירי הדיור היו צריכים לקרוס קריסה טוטלית
הפיצולים הללו רק מוכיחים את ההיפך
שיש מחסור

תמיד מחסור מייצר דברים לא חוקיים
אני יכול לתת לזה שלל דוגמאות

אבל העובדה שבשנת 2022 מחירי הדיור עלו 20 אחוז
למרות שקצב הבנייה היה הגדול באותו זמן
ולמרות שהפיצולים לא רק שלא עצרו אלא המשיכו

מבטל את כל התיאוריה שלו...

ועכשיו אסביר מדוע

זה שיש 60 אלף התחלות בנייה-לא אומר שיש 60 אלף גמר בנייה...
כללו של דבר-לא כל שיווק =התחלת בנייה ולא כל התחלת בנייה=גמר בנייה

2.גמר הבנייה התארך ולוקח יותר זמן ממה שהיה בעבר לאכלס את הדירה
3.הכמות המדוברת היא מדבר ביחס לכל הארץ מה שמדובר על ביקושים ספיצפיים באזורי המרכז
ולכן להתייחס לכל הארץ כיחידה אחת ולהוציא נוסחה זה לא רלוונטי

השאלה איזה מחסור יש.
אולי המחסור הוא בדירות לקניה/שכירות במחיר נמוך?
אולי המחסור הוא לא מחסור בדירות?

השוק הפיראטי של קנאביס מוכיח שיש מחסור בקנאביס?

העליה במחירים לא מבטלת תיאוריות, אלא מסמנת שיש בשוק כוחות נוספים שמשפיעים כעת בצורה משמעותית
צריך לבודד אותם (וזה בעצם מה שכל הכתבות והדיונים מנסים לעשות...), ורק אז אפשר לדעת איך לפעול
כי, הנה, בדיוק בשנים שבהם הבניה הגיעה לשיא, גם המחירים הגיעו לשיא...

בית שמשניק · 4/9/23

כנס המשכנתאות של ישראל

מנכ"ל צמח המרמן: "אנחנו קרובים ליום כיפור של ענף הבנייה, חלק גדול מהחברות לא יעמדו בזה"

מנכ"ל אזורים, מנכ"ל צמח המרמן וראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי דיברו בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי על המצב בשוק הדיור • רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "פחות יזמים רוכשים קרקעות, והתוצאה היא ירידה ודאית בהיצע. כשהריבית תשנה את המגמה שלה, נראה עלייה של מחירי הדירות" • משה פלדמר, מבנק לאומי: "מעל 94% מהבקשות למשכנתה מאושרות. זה אומר שמגיעה אוכלוסייה טובה שיכולה לעמוד בזה"

עידן ארץ12:47

בפאנל היזמים בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי, התכנסו שלושה מיזמי הנדל"ן הגדולים בישראל ודיברו על שוק הדיור במצב הייחודי שלו היום לאור עליית הריבית, חוסר הוודאות במשק וההאטה בהתחלות הבניה.
בפתח פאנל היזמים, רון אבידן, מנכ"ל אזורים, התייחס לדבריו של מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן שדיבר קודם לכן על מאמצי שיווק הקרקעות של המשרד: "בין הכוונות של משרד השיכון לבין המציאות בשטח יש פער הולך וגדל. יש מאמצים להגדלת שיווק הקרקעות, וזה חשוב, אבל שיווק קרקעות הוא לא חזות הכל. מורגנשטרן אמר בצדק שצריך להגדיל את צד ההיצע, וזה אומר שצריך לקדם תכנון, לאשר תב"א, להשקיע בתשתיות, וזה ממשיך להתנהג כמו בעבר, בקצב מאוד איטי".

בעיני אבידן, הריבית הגבוהה במשק כמובן משפיעה, אבל אי־הוודאות במשק משפיעה עוד יותר: "רמת אי־הוודאות בשיאה כתוצאה ממגוון סיבות, כלכליות, פוליטיות וחברתיות, ואז הסקטור העסקי נעצר. הדבר הכי מסוכן לסקטור עסקי בנדל"ן הוא שההחלטות הן ארוכות טווח והסיכונים הם גבוהים, ובאי־ודאות רואים ירידה משמעותית שתלך ותגבר בהתחלות בנייה. פחות יזמים רוכשים קרקעות, והתוצאה היא ירידה ודאית בהיצע.
אבידן הוסיף כי "כשהריבית תשנה את המגמה שלה, כנראה ב-2024, והביקושים יתעוררו - הם יפגשו היצע נמוך יותר. כתוצאה מזה, נראה עלייה של מחירי הדירות. ואז מה מורגנשטרן יגיד? אנחנו לא שומעים מהלקוחות הלך הרוח של ירידת מחירים. הם בעיקר מתקשים עם הקושי בשוק המשכנתאות, ואנחנו כיזמים מביאים פתרונות בצד הפיננסי והמימוני - ויש לזה תוצאות".

"חברות בינוניות וקטנות לא יוכלו לעמוד ברמת אי־ודאות כזאת"

חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן, סיפר על המצב הפיננסי והתזרימי הקשה בענף: "קבלנים ויזמים לא יכולים לשלם היתרי בנייה, אגרות והיטלים, ומתקשים לקבל מימון ברגעים הקריטיים. לכן, יזמים מעדיפים להיות הגנתיים ולא לצאת לדרך עם פרויקטים. אני יודע על אלפי היתרים לא ממומשים, ואנחנו לא יודעים על הכל. עם ישראל סוחב על גבו נטל חוב של 400 מיליארד שקל, 200 במערכת הבנקאית והיתר במוסדית. זה אומר 30 מיליארד שקל בשנה על ריבית שעוברת מהיזמים לבנקים. יחד עם ערבויות בנקאיות, אנחנו עלולים להגיע ליום הכיפור של ענף הבנייה. רוב ההיצע, 80%, נוצר על ידי חברות וקבלנים בינוניים וקטנים. הם לא יכולים לעמוד בריביות וברמת אי־ודאות כזאת".

יובל ניסני, כתב נדל"ן בגלובס, שהנחה את הפאנל, הוסיף כי "אנחנו רואים חדשות על חברות שנקלעות לקשיים". פייגלין השיב לכך בסיפור טראגי: "אין ספק שזה מערער את ענף הבנייה. כשעיר עומדת בפני חדלות פרעון, או כשהקיבוצים עומדים לפשוט רגל, הממשלה מתגייסת לחלץ אותם ולמנות חשב מלווה ולתת הסדרים. אני מייצג 2,500 יזמים וקבלנים בהתאחדות הקבלנים, ואלו אנשים שמתמודדים עם זה שמפעלי החיים שלהם נמחקים. אחד מטובי החברים שלנו שלח יד בנפשו. הלכתי לשבעה ודיברתי עם אלמנתו ושאלתי מה קרה. היא אומרת שהבנאדם היה ב-30 פרויקטים של תמ"א 38 ששחקו את ההון שלו ואף אחד מהם לא התממש. האיש נקלע לייאוש ושלח יד בנפשו. זה לא רק כלכלי, זה מפעל חיים והחיים עצמם של אנשים".
משה פלדמר, ראש אגף פיתוח עסקי בחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי צייר תמונה אופטימית יותר: "אני רוצה להסתכל דרך משקי הבית. השנה, ביצועי משכנאות הם 80 מיליארד שקל. אם נתעלם מ-2021 ו-2022, שהיו שנות שיא, אנחנו פשוט חוזרים לסדרי הגודל של 2019-2020. נכון, הריבית עלתה וגרמה לאנשים לעצור ולחשב מסלול מחדש, אבל בסוף המנטאליות הישראליות זה להיות בעל נכס".
פלדמר הוסיף כי "הישראלי המצוי לא קונה בית כדי להשכיר, אלא כדי לגור בו. משקיעים היו 20% מהשוק והם יצאו, כי היום עדיף להשקיע בפקדונות ולקבל תשואה גבוהה ללא סיכון. אבל הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור עדיין פה. יש גם תושבי חוץ ועולים חדשים שהפוטנציאל שלהם אפילו לא בסיום. דיברו גם על התחדשות עירונית שהיא הזדמנות גדולה ליזמים, כי הם נדרשים לפחות אשראי ואפשר להגיע לעסקאות מעניינות. יש גם התגברות של קבוצות הרכישה".

"השוק הולך לכיוון של פינוי בינוי, אבל זה לא פתרון קסם"

יובל ניסני, כתב גלובס, פנה למנכ"ל אזורים רון אבידן ושאל אותו: "דובר פה על אפיקים שפונים אליהם. מה לגבי פינוי בינוי?"

אבידן השיב כי "יש העברה של משקל הכובד לפרויקטים של פינוי בינוי, כי ברמה התכנונית, אלו פחות פתרונות נקודתיים ויותר פתרונות כוללים. כל התחום הזה קשה וזו ריצת מרתון. באזורים יש 80 פרויקטים של פינוי בינוי, ולוקח שנים לקדם אותם. כל פרויקט כזה מחייב תב"א חדשה. זה הליך ארוך, ומורגנשטרן התייחס לקונפליקט שיש ליזמים ולתושבים עם ראש העיר שלא מעוניין לקדם אותו".
אבידן הסביר מה בעייתי כל כך במערכת התמריצים של ראש העיר, שמונעת לדבריו פינוי בינוי: "יש בעיה לא פתורה של גירעון בתחום הארנונה, ואז שמים לנו מקלות בגלגלים". כלומר, ההכנסה מארנונה נמוכה משמעותית מההוצאות שהעיריה נדרשת אליהן כדי לספר לתושבים שירותים עירוניים, כך שזה הופך לנטל על העירייה. "פרויקט של בינוי בינוי זה הכפלות של פי 3-5, וזה מצריך תשתיות. היזם מגיע ומקדם תכנון ומנהל תכנון של שנים עם הדיירים, צריך תשתיות שיאפשרו לעיר לקבל את ההכפלה הזאת. גני ילדים, בתי ספר וביוב. פינוי בינוי זה הכיוון שהשוק הולך אליו, אבל זה לא פתרון קסם. זה לא יפתור את הבעיות של ישראל".

יובל ניסני שאל את חיים פייגלין אם כובד המרכז עובר מהמרכז לפריפריה, ופייגלין מצטט את מנכ"ל משרד השיכון מורגנשטרן שאמר שצריך גם וגם וגם. "צריך גם התחדשות עירונית וגם פריפריה - וערים חדשות לא פרבריות, אלא מטרופולינים חדשים. לא ערי שינה של 30,000 תושבים שייגזר עליהם מראש להיות ערים עניות ומדולדלות. היום, במקום מטרופולין עם תשתיות חזקות, מודרניות וירוקות, שיציע איכות חיים, הולכים על פתרונות פרבריים".
בעיני פייגלין, זה לא שגידול האוכלוסייה מגביר את מחירי הדיור, אלא אולי להיפך: "העלייה במחירי הדירות תגביל את גידול האוכלוסייה. ישראל צריכה להיות דמוקרטית, ליברלית וחופשית, אבל היא צריכה לגדול, ומה שמגביל את הגידול שלה זה יוקר המחיה ומחירי הדיור. זה לא מאפשר לזוגות צעירים ממה לחיות. זה דורש למצוא פתרונות מחוץ לקופסה, כי מודל השכירות (ארוכת הטווח, ע"א) לא מחזיק מים".
פייגלין סיפר על קול קורא של הממשלה עם 60% שכירות ו-40% בעלות, ואמר שבעיניו "זה עובד יפה מאוד בבריטניה. זה יכול לעבוד גם כאן, אבל צריך תמריצי מס כמו שקורה בעולם. המודל של שכירות חלקית יתקדם וייתן חלק יותר גדול במאמץ הדיור הלאומי שיש כאן. נדרשת חשיבה מחוץ לקופסה".

"הצענו לשלם לקונים משכנתה עד סוף 2025, וזה גרם לשטף של עסקאות"

משה פלדמר הוסיף ש"מסתכלים ברמה הארצית כמקשה אחת, בזמן שהמרכז לא דומה לפריפריה, ובנק לאומי נותן מענה לכל המגזרים. רואים בנייה מסיבית בקיבוצים, ואת המגזר הערבי שנמצא בחיתוליו מבחינת נטילת משכנתה, אבל הוא בעל פוטנציאל גדול מאוד. צריך הסדרת רישום, אבל גם חינוך השוק והגדלת המודעות של הציבור לקבל משכנתאות". הוא מעיד שבנק לאומי "נמצאים שם עם סניפים ובנקאים דוברי השפה".

פלדמר דיבר על פתרונות מימוניים "מחוץ לקופסה" שהוא מקדם. הוא סיפר שבנק לאומי "רואים את שני סוגי הלקוחות: לקוח הקצה והיזם. צריך לתת גם ליזם תוכנית גמישה אשראית, שתיתן לו כלים במסגרת הרגולציה. לכל לקוח יש צרכים משלו, ואם יודעים לתת כלים ליזמים אפשר לסגור עסקאות. בין אם זה דיור לשכירות או משפרי דיור, שלא יכולים לשלם משכנתה נוספת. אפשר לדחות תשלומים ליזמים, וכך לאפשר כמה שנים להתארגן על הכסף. מסבסדים את הריבית ונותנים ריבית קבועה 'של פעם' ללקוחות כדי לאפשר לו להיכנס לעסקה יותר ברוגע".
פלדמר העיד כי "מעל 94% מהבקשות למשכנתה מאושרות. זה אומר שמגיעה אוכלוסייה טובה שיכולה לעמוד בזה. אנחנו מעודדים את הלקוחות לבדוק מה הם יכולים לקבל מהבנק עוד לפני שרוכשים דירה. כשמאפשרים את הכלים האלה רואים איך העסקאות יוצאות לפועל".
רון אבידן סיפר מהזווית שלו על היצירתיות במבצעים: "יש פרויקט בכפר שלם שבנייתו מסתיימת השנה, ולא כל הדירות נמכרו. יצאנו עם הצעה לשלם לקונים את המשכנתה עד סוף 2025, וזה גרם לשטף של עסקאות של אנשים שחוששים מהריבית הגבוהה כיום וחושבים שיפגשו ריבית טובה יותר בהמשך. אם קונים כדי להשכיר הלאה, נהנים בטווח הקצר משכר הדירה בלי המשכנתה שהיזם כבר שילם. היום זה יתרון כשיש דירות חדשות שהן למסירה רק עוד 3-4 שנים. אם הדירה תימסר רק עוד כמה שנים, אפשר להביא 20 או 10 אחוז הון עצמי, והלקוח יפגוש את שוק המשכנתאות רק עוד 3-4 שנים, כשהוא מקווה לפגוש ריבית נמוכה יותר שתחייב אותו בתשלומי משכנתה נוחים יותר. זה אחד המסבירים המשמעותיים מאחורי תוצאה המכירות של אזורים כמו שהיא פורסמה".
*** גילוי מלא: כנס המשכנתאות של ישראל נערך בשיתוף עם בנק לאומי

3040* · 4/9/23

דווקא עליה כה תלולה של 20% בשנה אחת מוכיחה שלא עומדת מאחוריה מאום מלבד פסיכולוגיה
נפל דבר עם הריבית שהוכיחה כמה שוק הנדל"ן יציב הרבה פחות משחשבו ולעומת זאת מסורבל להחריד
מרגע שהמשקיעים מדירים את רגליהם משוק הנדל"ן נפילה במחירים היא עניין של זמן
כל המתווכים שאני מדבר איתם במצב רוח נפול ללא עסקאות ואומרים לי שאין מה לעשות המחירים בירידה תלולה והמוכרים עדיין לא משלימים עם זה
אני מנסה למכור דירה בביתר במחיר רגיל ולא זז כלום כבר חודשיים

גולש בנט · 4/9/23

מנכ״ל משרד השיכון: זה מה שיקרה למחירי הדיור בשנה הבאה

www.globes.co.il

מנכ״ל משרד השיכון חושף בכנס גלובס ולאומי: זה מה שיקרה למחירי הדיור בשנה הבאה

מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן דיבר על מה צפוי בשוק הדיור בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי • "האתגר שלנו הוא היצע, היצע והיצע. בסביבת הריבית החדשה אנו צריכים להיות פרואקטיביים ויצירתיים, לא לעשות את אותו דבר ולקוות שיתפוס" • "אם נצליח ביעד השיווקים השנה, אני מאמין שמחירי הדיור ייבלמו ואולי אפילו נראה ירידה"

האם יש בשורה בירידה הצנועה במחירי הדירות מתחילת השנה? מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן סבור שהשאלה שצריך לשאול היא אחרת. "השאלה היותר מעניינת היא האם קורה פה משהו שהוא רק נגזרת של הריבית, ואז באמת זה אירוע שתלוי רק בריבית וכשהיא גבוהה יש איזשהו מצג שלא מייצג את המצב האמיתי של ירידה. ליזמים קשה לממן, אין תזרים, אין רוכשים ובאופן טבעי נוצרת ירידה מלאכותית במחירים, שתחזור אלינו בבומרנג", כך אמר מורגנשטרן בשיחה עם סגן עורכת גלובס דרור מרמור בכנס המשכנתאות של גלובס ובנק לאומי.

עוד מוסיף מורגנשטרן כי אמנם לריבית יש השפעה ענקית על מחירי הדיור, אך ניתן לראות שהחל משנת 2010 ישנה קפיצה משמעותית בהיצע. "אם נסתכל על זה רגע אחד בקפיצות של 5 שנים, אנו יכולים לראות קפיצה של כמעט פי 2 בשיווקים ואפשר לראות עלייה של פי 2 בכמויות המתוכננות. בסופו של דבר אי אפשר להתעלם מכך שמשרד השיכון, רמ"י ומינהל התכנון עושים עבודה החל מ-2015, הגענו ל-50 אלף שיווקי קרקעות ב-2015, ובשנתיים האחרונות הגענו ליותר מ-100 אלף".

אתה מתייחס לתקופה של ריבית אפסית. זה נגמר.
"נכון, האתגר שלנו הוא 3 דברים, היצע, היצע והיצע. איך אנו עושים היצע? באמצעות שינויים במחיר מטרה - גם מחיר מטרה באזור המרכז, גם שינויים שעשינו בתקצוב הפיתוח ועוד. בסביבת הריבית החדשה אנו צריכים להיות פרואקטיביים ויצירתיים, לא לעשות את אותו דבר ולקוות שיתפוס. השבוע יש ארבעה מכרזים שנכשלו בעבר ושמים עליהם 150 מיליון שקל מהתקציב כדי להוריד עלויות פיתוח. יש כסף תקציבי לסבסד עלויות פיתוח. אנו מאמינים שבשלושת-ארבעת החודשים הקרובים, נגיע ליעד של 90 אלף שיווקים בשנת 2023 ונעבור את הרף בע"ה של 60 אלף עסקאות. אם נתמיד בזה, מגמת העצירה, בלימת העלייה ואף ירידה היא לא מגמה שנמצאת פה כאפיזודה חולפת, אלא כמשהו שיישאר איתנו הרבה זמן. יש עוד היצע, המגזר הכפרי, עד היום הסתכלו עליו ככמה מאות יחידות דיור או עשרות, אבל רמ"י יכולה להביא לעשרות אלפי יחידות דיור שמשווקים במגזר הכפרי".

בזמנו אמרת שאולי עדיף שלא תעשו כלום כי כוחות השוק יפתרו את הבעיה. אז ירדתם מהתאוריה הזאת?
"לא, כשנכנסתי לתפקיד אמרו היה פעם מע"מ אפס, היה מחיר מופחת, מחיר מטרה, מחיר למשתכן. אני אומר השוק עשה מספיק סיבובים, היזמים התרגלו למחיר מטרה. אני חושב שלא צריך לחפש תוכנית שתיקרא על שם של שר, יש תוכנית שאנו מכניסים בה תיקונים, הקטנו הנחות באזור המכרז ממיליון למקסימום 500 אלף שקל. ובכל הארץ, קבענו הנחה של 20-25% על מחיר דירה, עם מגבלה של עד 500 אלף שקל".

העיקר זה להפסיק להמציא ג'וקרים חדשים בשוק אבל המצאתם ג'וקר חדש ישן. לתת 50 אלף שקל צ'ק למי שבונה דירה ב-600 אלף - זה לא תרופה אמיתית.
"קודם כל זה לא קורה בחלל ריק, זה לא הדבר היחיד שאנחנו עושים. כמו שאמרנו מיליארד שקל להמרצת נדל"ן ותכנון, זה דברים שקורים במקביל. לקיחת משכנתה היא אתגר, אבל ההון העצמי לרכישת דירה הוא אתגר לא פחות. אז כשקונים דירה בהנחה, בשמו הכוללני היום, זה הנחה מההון העצמי, כשאדם רוכש דירה ב-2-3 מיליון שקל זה עדיין לא בר השגה. כשאנו מסתכלים על תוכנית משלימה, אמרנו יש אנשים שרוצים לרכוש דירה שהונם העצמי לא עולה על מאה אלף שקל".

יש דירות כאלו שעולות עד 600 אלף שקל?
"בדקנו וראינו שיש למעלה מ-7,000 דירות כאלה. אולי עוד ארבעה חודשים אחרי שנבדוק את עצמנו נגיד צריך להרחיב את התוכנית, וייתכן ונגיד שלא הזיזה ולא עשתה משהו משמעותי ושתיגמר. אבל כשאנחנו מסתכלים היום, הרבה תוכניות שיווקו רק בשוליים או רק במרכז. היום יש תמימות דעים שאין פתרון אחד למישהו אחד, עלינו לעשות גם וגם וגם, מבחינתנו זה חלק מפרוטיפוליו של פתרון לאוכלוסייה".

דיברתם על סבסוד לפריפריה, דירות בהנחה, 50 אלף שקל על דירות ב-600 אלף שקל, בסוף אתם החרדים דואגים למגזרכם.
"אז אני אשמח לבוא ולשתף את הציבור כולו. כרגע קרוב ל-6,000 איש נרשמו למענק יד שנייה. אנחנו לא מזהים מגמה מסוימת בין הנרשמים, רואים התפלגות נורמלית, לא יודעים לזהות אוכלוסיות, לא מזהים אנומליה כלשהי. אני מעריך שגם כשנבחן את עצמנו אחרי שהמענקים האלה יוענקו נראה התפלגות נורמלית של האוכלוסייה, והעתיד יוכיח על ההווה. לגבי השאלה הזאת, יבש לי כבר הפה מרוב לבוא ולדבר על הנושא הזה, אבל אני אגיד ככה, אף אחד לא מתבלבל, רואים שאני חרדי, אם יש למישהו ספק שכחרדי אני צריך לא לדאוג לחרדים, אז אני אומר פה אני דואג לחרדים, אם מישהו חושב שלא אדאג ללא חרדים, אז אני לא איכשל, אני דואג לחרדים כמו לשאר חלקי האוכלוסייה".

- פרסומת -

והעובדה שמתכננים שתי ערים נוספות בנגב לחרדים בלבד, והעובדה שמתכננים שכונות לחרדים בלבד, זה נכון תכנונית, כלכלית וחברתית?
"להסתכל על חרדים ולהגיד שכולם זהים, זו טעות. יש חרדים שרוצים לגור בעיר נפרדת ולא מעט חרדים שרוצים לגור בערים הטרוגניות. צריך להקים ערים חרדיות כי יש ציבור שרוצה לגור בעיר חרדית. כשהיה דיון בוועדה המחוזית, ראשי רשויות בנגב התנגדו להקמת הערים. אמרנו שלהקים עיר זה אתגר, ושאלנו אותם אם הם יוכלו לקחת 2,000-3,000 יח"ד לחרדים, ואלה ערים שיש להן שיווקים של למעלה מ-10,000 יח"ד, אבל כל אחד מהם אמר - 'תשים אצל שכני'".

בסוף ממשלת ישראל היא המתכננת, ולא ראשי הערים. החיים ביחד זו מטרה.
"קרית גת עיר מעורבת, בעכו בשוק חופשי זכתה קבוצת חרדים, וזו עיר מעורבת, כל הערים שאנו משווקים בהן הן ערים מעורבות, נמשיך לעשות את זה. את העיר כסיף לקח 15 שנה עד שההקמה שלה התחילה לצאת לפועל, גם חריש לקח 15 שנה, מדובר בעיר אחת שתקום והיח"ד הראשונות שלה ישווקו באביב שנה הבאה".

"אנו מקיימים שולחנות עגולים כדי להחליט איפה יהיו הפתרונות התחבורתיים והעסקיים, כסיף מוקמת כעיר שיהיו בה תשתיות תחבורה ותעסוקה ובריאות, היא תשמש פתרון מגורים לאוכלוסייה מסוימת ותתן שירותים כדי שתוכל לעמוד על הרגליים".

"מעריך שהמגמה שרואים עכשיו תלווה אותנו עד 2026"

בנתיים, הציבור קורס תחת נטל המשכנתאות בריבית החדשה. עד כמה תתערבו בשוק הזה?
"אני יכול לומר שיש שאלה עד כמה בנק ישראל והבנקים במדינת ישראל שמרניים ואולי שמרניים מדי. האם משכנתה ל-30 שנה זה הטווח המקסימלי? אולי צריך יותר שנים. האם היחס בין הון עצמי למימון שאנו נותנים מספיק טוב? אולי צריך להרחיבו. מצד שני, ככל שנאפשר ליותר אנשים לרכוש דירה ביתר קלות, מה זה יעשה לביקושים?".

"בנק ישראל יש לו את המדיניות שלו, אנחנו לא אחראים עליו. אנו רואים את מה שיש אצלנו היום וזו המשכנתה המסובסדת. אנו מניחים שהשנה יהיו 10,000 בתי אב שיגישו בקשה למשכנתה מסובסדת. אבל המנגנון מסורבל ובקרוב נשתף גם את היועצי משכנתאות כדי להבין איך אנו מייעלים את המנגנון אצלנו של הוצאת תעודת זכאות. המדינה משקיעה מאות מיליונים לסבסוד משכנתאות, את הכסף צריך לטייל ולייעל. אנחנו לא בטוחים שהיום זה נעשה בצורה הכי אפקטיבית, כי זה דבר שלא נגעו בו למעלה מעשור".

כשאתה עוזר לאנשים לקחת משכנתה מסובסדת אתה מגדיל ביקושים.
"אנחנו לא הולכים להגדיל, אלא לדייק. מכלי שלא נותן פתרון כי הוא הפך להיות שולי להרבה אנשים נוטלי משכנתה, לתת את זה באמת למי שצריך. אנחנו לא חושבים שזה יגדיל ביקושים, זה יאפשר למי שלא מסוגל היום לקחת משכנתה לדייק את הכלי הזה שייתן פתרון".

בנתיים פתרון השכירות לטווח ארוך לא קיים בתנאי השוק הנוכחיים. המכרזים נכשלים בזה אחר זה.
"שוק השכירות לטווח ארוך, אפרופו הריבית, נפגע יותר מכל מה שאנחנו מדברים. המדינה השקיעה במשך עשור הרבה מאוד כסף לפתח את השכירות, אני לא איכנס לחשכ"ל או לבנק ישראל, כן לתת ערבות מדינה כן או לא, אנו כמדינה צריכים להשקיע הרבה יותר בשוק השכירות. במועצת רמ"י הקרובה נביא גם למרכז וגם לפריפריה דחיית תשלומים משמעותית של נתיים בתשלום על קניית הקרקע, מעבר למה שעשינו היום".

הפנים להייטק: בקריית מלאכי מצפים לכניסת תעשיות עתירות ידע
דיברנו עד כמה קשה ליזמים לקנות היום קרקע, התחום של ההתחדשות העירונית במדינת ישראל יכולה לצמוח יותר חזק, וזה לא קורה. המדינה סמכה על כוחות השוק שיצמחו לבד, וזה לא קורה.
"הרבה פרויקטים שלא היו כלכליים הפכו לכלכליים, הרבה פרויקטים שהיו צריכים קרקע משלימה הפכו לכלכליים. אנחנו היום רואים ששליש מהתחלות הבנייה בהיתרים שיוצאים הם מהתחדשות עירונית, התחדשות עירונית קורמת עור וגידים. בוא לא נשכח, יזם בדרך כלל צריך לרכוש קרקע, הריבית גבוהה ויש חוסר יכולת להתממן בעלויות גבוהות, אז בהתחדשות עירונית לא צריך לבוא ולקנות קרקע. אנו רואים את זה עובד ואיך זה מתרחב, ניקח עיר כמו קרית גת, יש גם ערים אחרות, ההתחדשות העירונית מגיעה גם לשם. המספרים מדברים, העלייה שחווינו בשנים האחרונות מאוד משמעותית ואנו צופים שזה יעלה".

האם אתה יכול להבטיח לציבור פה, עם ההתחדשות העירונית וכל מה שדיברנו עד עכשיו, שהספינה שינתה כיוון והמחירים ירדו?
"הנבואה אנו יודעים ניתנה למי, אבל אני מסתכן ומעריך שהמגמה שאנו רואים עכשיו תמשיך ללוות אותנו עד 2026".

shimשימי · 4/9/23

@גולש בנט

בקשר לדיור שאז אמרת שיש דירות ב2.3 חדשות בבני ברק
בסוף לא הבאת את הפרטים לבירור
אודה לך אם תביא את זה

עוד ירושלמי · 4/9/23

הודעת בנק ישראל הרגע
הוועדה החליטה להותיר את הריבית על כנה, אך רואה היתכנות לא מבוטלת להמשך העלאה של הריבית בהחלטותיה הבאות, ככל שסביבת האינפלציה לא תמשיך להתמתן בהתאם למצופה. תוואי הריבית יקבע בהתאם לנתוני הפעילות והתפתחות האינפלציה, זאת על מנת להמשיך ולתמוך בהשגת יעדי המדיניות.

גולש בנט · 4/9/23

נכתב ע"י shimשימי:
@גולש בנט

בקשר לדיור שאז אמרת שיש דירות ב2.3 חדשות בבני ברק
בסוף לא הבאת את הפרטים לבירור
אודה לך אם תביא את זה

תתקשר ותבדוק.
למה אתה חושב שאני עובד אצלך?
אגב גם בפרויקט אוסישקין יש 4 חדרים ב2.2.
גם בפרויקט של זלצמן יש דירת 5 חדרים ב2.5.
זה אמנם פרדס כץ, אבל זה גם משקף ירידת מחיר נאה מאוד.