דיון מחירי הדירות לאן?

[בנקאי]

הם חיכו עד שהמניות יגיעו לתחתית ואז הם לא רוכשים סתם חברות נדל"ן, אלא רוכשים חברות מסוימות שהם יודעים שהם חזקות.
והחכמה היא לקנות בזול בדיוק כמו שהבנקים עשו.

ואם אתם רוצים להיות חכמים כמו הבנקים אז אל תקנו את הדירות במחירי שיא כפי שהם עכשיו, אלא תחכו עד שיגיעו לשיא הירידה.

מאיפה נדע אם הגיעה שיא הירידה או שהשיא עוד לפנינו?
אולי כדאי להסתכל על הבנקים שחושבים שירידות מחירי הנדל"ן (וכתוצאה מכך ירידות שווי המניות של החברות שעוסקות בנדל"ן) הגיעו לשיא, וללמוד מהם?

 

[shimשימי]

שמת לב שמספר הדירות הריקות בישראל עולה בקצב מהיר?
איך אתה מסביר את זה?
תיאורית המחסור בדירות בישראל לא מבוססת מספיק. גם בין גורמי המפתח בנושא הדיור במדינה אין תמימות דעים לגבי זה. מדובר על המצב נכון להיום, לא כל שכן בעתיד.
(במאמרים המתפרסמים בתקשורת אכן יש תמימות דעים...)

קודם כל לא קשור לתיאוריה או לא תיאוריה
בסופו של דבר יש שוק חופשי
והשוק החופשי הוביל למצב שהמחירים המשיכו להרקיע שחקים
ממילא מה זה באמת משנה אם יש מחסור או לא?



ומממילא כל השאלה היא רק האם כמות הדירות שבונים היום תדביק את הקצב או לא

 

[מנגנת]

ממילא מה זה באמת משנה אם יש מחסור או לא?

ומממילא כל השאלה היא רק האם כמות הדירות שבונים היום תדביק את הקצב או לא

נראה לי שלא הבנתי את דבריך... נשמע סותר

 

[shimשימי]

נראה לי שלא הבנתי את דבריך...

אנסה להסביר
מחירי הדיור
הם תוצאה של שיווי משקל בין כמות הקונים לכמות המוכרים
בעצם כמו כל שוק

עכשיו מה שמייצר את עליית המחירים או ירידת המחירים
כלומר כמות קונים ומוכרים שווה בכל נקודה (היינו בכל אזור או בכל שכונה או בכל פרמטר של דירה כלשהי)

זה מלא דברים
זה המוצר עצמו זה עלות המוצר ועוד שלל דברים
בינהם גם המחסור בדיור או הצפי למחסור וכו

אבל ייתכן בהחלט מצב שבו לא יהיה כל כך מחסור בדיור ומחירי הדיור יהיו גבוהים מאוד
ומאידך יתכן מצב שיהיה מחסור גדול בדיור ומחיר הדיור יהיו נמוכים

כי מחסור זה פרמטר אחד

ולכן אמרתי שאם עד היום המחירים היו גבוהים אז זה לא באמת משנה כמה מחסור ויש (או שאין)
כי זה שוק חופשי

 

[shimשימי]

הוספת בסוף את המילים נשמע סותר
אז אני בהודעה הזאת יסביר למה זה לא סותר

כי כהמשך לצה שרשמתי
יוצא שבעיקר מה שמשנה זה שכל הפרמרטים שמשפיעים על מחירי הדיור
ישארו כפי שהם כדי שמחירי הדירות לא ירדו
נניח ריבית עולה -זה סיבה לירידית מחירי הדיור
אבל אם כמות השיווקים ישארו כפי שהם אז המחיר מצד הפרמטר הזה אמור להישאר אותו דבר
ולא משנה אם באמת יש מחסור או שאין

 

[מנגנת]

shimשימי
מובן שיש יותר מפרמטר אחד שמשפיע על מחירי הדיור.
כשכתבת שכל השאלה היא האם הבניה תדביק את הקצב הובן מכך שבעיניך הכל תלוי במידת המחסור, (שהנחת הבסיס שלך היא שהוא קיים) יותר מאשר השפעת שאר הגורמים.

מאחר ובעיני המחסור המדובר מוטל בספק גדול, ובנוסף מבחינת צרכנות נבונה רכישת דירה אינה דבר נכון כבר מזה זמן מה (ואמנע מלפתוח כאן פולמוס גדול יותר בנידון), ויש לי הסברים אחרים למציאות המחירים הקיימת, לדעתי אין בסיס אמיתי לפלטפורמת המחירים הזו ועל אחת כמה וכמה לעליות עתידיות.
מה שמחזיק את המצב הנוכחי אלו השפעות התנהגותיות. יש היתכנות שהשפעות התנהגותיות ימשיכו את התהליך של עליית מחירי הדירות. אך זה שזה עשוי לקרות לא מעיד שעומד הגיון כלכלי אמיתי מאחורי זה.

 

[shimשימי]

מובן שיש יותר מפרמטר אחד שמשפיע על מחירי הדיור.
כשכתבת שכל השאלה היא האם הבניה תדביק את הקצב הובן מכך שבעיניך הכל תלוי במידת המחסור, (שהנחת הבסיס שלך היא שהוא קיים) יותר מאשר השפעת שאר הגורמים.

אוקי אז זהו שלא כמו שהסברתי.

אך זה שזה עשוי לקרות לא מעיד שעומד הגיון כלכלי אמיתי מאחורי זה.

היגיון כלכלי?
רוב הדברים בארץ ובעולם עובדים ממש בלי היגיון כלכלי
מציע לך לקרוא את הספר הנהדר של "דן אריאלי" של "איך הכסף עובד עלינו"

יש עשרות ומאות דוגמאות שהוא נותן שם על היגיון הזוי של אנשים
ואם את תולה שההיגיון ינצח
אז מציע לך לעשות חישוב מסלול מחדש

 

[מנגנת]

אוקי אז זהו שלא כמו שהסברתי.

היגיון כלכלי?
רוב הדברים בארץ ובעולם עובדים ממש בלי היגיון כלכלי
מציע לך לקרוא את הספר הנהדר של "דן אריאלי" של "איך הכסף עובד עלינו"

יש עשרות ומאות דוגמאות שהוא נותן שם על היגיון הזוי של אנשים
ואם את תולה שההיגיון ינצח
אז מציע לך לעשות חישוב מסלול מחדש

מה שאמרתי הוא בדיוק זה- החלק הפסיכולוגי שעומד מאחורי ההתנהגות של הציבור ניצח את ההגיון הכלכלי המורכב מתנאי שוק רגילים, ביקוש והיצע ריבית וכיו"ב.
וזה הדבר היחיד הנכון שמסביר את מציאות המחירים הנוכחית, ולא שום מחסור מדומיין כזה או אחר.

גם הפתרון אגב יצטרך לבוא לפי ההבנה הזו.

 

[shimשימי]

מה שאמרתי הוא בדיוק זה- החלק הפסיכולוגי שעומד מאחורי ההתנהגות של הציבור ניצח את ההגיון הכלכלי המורכב מתנאי שוק רגילים, ביקוש והיצע ריבית וכיו"ב.
וזה הדבר היחיד הנכון שמסביר את מציאות המחירים הנוכחית, ולא שום מחסור מדומיין כזה או אחר.

גם הפתרון אגב יצטרך לבוא לפי ההבנה הזו.

באופן כללי הניסיון לשנות ציבור שלם לתודעה שונה
בכל מישור לא צולחת(על אף היותה הגיונית)

תסתכלי שכל יומיים נפתחים פה אשכולות של תסכול
מחירי החתונות יקרים
מחירי הדיור יקרים
מחירי המזון יקרים
מחירי הביגוד יקרים
מחירי הכובעים יקרים
הנופשים יקרים
הפאות יקרות
ועוד שורה ארוכה של דברים

ולמרות כל התיסכולים עולם כמנהגו נוהג

באופן כללי רק אסון רציני יוביל את החברה לשינוי
וכל עוד זה לא יקרה
אז העולם בעוד עשר שנים ככל הנראה יראה כפי שהוא היום
ורק יותר מודרני ויותר צורך ויותר ויותר

 

[מקצועי בלבד]

מאיפה נדע אם הגיעה שיא הירידה או שהשיא עוד לפנינו?
אולי כדאי להסתכל על הבנקים שחושבים שירידות מחירי הנדל"ן (וכתוצאה מכך ירידות שווי המניות של החברות שעוסקות בנדל"ן) הגיעו לשיא, וללמוד מהם?

שוק ההון מגיב הרבה יותר מהר מאשר שוק הנדל"ן, ואם מחירי הדירות אמורים לרדת בהתאם אז יש לדירות עוד הרבה מאד לאיפה לרדת.

 

[מנגנת]

באופן כללי הניסיון לשנות ציבור שלם לתודעה שונה
בכל מישור לא צולחת(על אף היותה הגיונית)

לא אמרתי שהפתרון יהיה לשנות את התודעה של הציבור.
אמרתי שצריך להבין את התמונה הנכונה כדי להביא פתרון נכון.

היו לנו כאן פרויקטורים שקיבלו משאבים אדירים לפתרון מצוקת הדיור, שאחזו שקיים מחסור דירות, ולכן הפנו את המשאבים לתוספת בניה ולא לכיוונים אחרים. הבנה אחרת היתה מביאה רעיונות אחרים לפתרון.

(לא סגורה על זה שאכן היתה להם מטרה אמיתית בהורדת המחירים. ושמירה על רמות מלאי עתידיות גם היא דבר חשוב. אבל איך שזה הוצג לציבור כפעולות לפתרון המצוקה תוך שימוש בקרדיט ציבורי ענק לנושא- היה במקרה הטוב טעות.)

 

[פרוגפרוגנדה]

לדעתי מחירי הדירות נובעים ממשכנתאות מאד גבוהות
שנלקחים פה בקלות לצרכי דיור
ולמדינה יש אפשרות לשלוט בזה
וראיה לדברי שמחירי השכירות פה (יחסית) עדיין שפויים

 

[כמו הרוח]

הנדל"ן בישראל מתקרר? אלו הערים שלא מפסיקות להתייקר

נתונים מסקרנים המגיעים מאתר יד-2, הציגו כי הזינוק החד ביותר בשכר דירת שלושה חודשים בהשוואה לרבעון הקודם הוא בעיר הרצליה שם המחירים זינקו ב-6%. ומי עוד ברשימה

www.ice.co.il

 

[הקרמלין במוסקבה]

הנדל"ן בישראל מתקרר? אלו הערים שלא מפסיקות להתייקר

נתונים מסקרנים המגיעים מאתר יד-2, הציגו כי הזינוק החד ביותר בשכר דירת שלושה חודשים בהשוואה לרבעון הקודם הוא בעיר הרצליה שם המחירים זינקו ב-6%. ומי עוד ברשימה

www.ice.co.il

חסום

 

[szn]

הם חיכו עד שהמניות יגיעו לתחתית ואז הם לא רוכשים סתם חברות נדל"ן, אלא רוכשים חברות מסוימות שהם יודעים שהם חזקות.
והחכמה היא לקנות בזול בדיוק כמו שהבנקים עשו.

לא מבין מנין הביטחון שהירידות נגמרו, הרי אם הסיבה שחברות הנדלן נחתכו בבורסה זה בגלל הריבית,
מנין שהריבית לא תעלה עוד? וא"כ תמשיך הירידה עוד.

ואם הסיבה לירידות בבורסה זה בגלל שיש צפי לירידה מחירים כי המחירים הגיעו לשיא, אז אם עד עכשיו המחירים ירדו קצת, ולדעת חלק מהחברים כאן זה המחירים יפלו עוד, זה רק אומר שהנפילה בבורסה תמשיך.
(ואולי 2 הסיבות שכתבתי הם סיבה אחת ותלויות אחת בשניה)

נ.ב. צריך לשים לב שחלק מהבנקים השקיעו בחברות התחדשות עירונית, שאין שם עלות קרקע כלל, לא קרן וגם לא עלות ריבית על הקרקע, כך שיש כאן פחות סיכון, מצד שני כשהשוק קפוא יש חברות שיתקשו להתחיל בהריסה ובניה, בגלל שצריך למכור 30% בפריסייל, ועלות המימון לבניה עלתה בכפול.

 

[shimשימי]

כל רגע - הפד האמריקאי: העלאות ריבית נוספות צפויות השנה כדי להילחם באינפלציה

"לתהליך להורדת האינפלציה חזרה יש עוד דרך ארוכה" כך אמר ראש הבנק המרכזי פאוול לקונגרס.נרוב בכירי הפד צופים להעלות את הריבית עוד השנה, אמר היו"ר

www.kore.co.il

אם ארצות תעלה ריבית
לכאורה לא יהיה מנוס וגם ישראל תעלה את הריבית שוב

דבר שבוודאות יגרום להשפעה על מחירי הדיור

 

[מקצועי בלבד]

לא מבין מנין הביטחון שהירידות נגמרו, הרי אם הסיבה שחברות הנדלן נחתכו בבורסה זה בגלל הריבית,
מנין שהריבית לא תעלה עוד? וא"כ תמשיך הירידה עוד.

ואם הסיבה לירידות בבורסה זה בגלל שיש צפי לירידה מחירים כי המחירים הגיעו לשיא, אז אם עד עכשיו המחירים ירדו קצת, ולדעת חלק מהחברים כאן זה המחירים יפלו עוד, זה רק אומר שהנפילה בבורסה תמשיך.
(ואולי 2 הסיבות שכתבתי הם סיבה אחת ותלויות אחת בשניה)

נ.ב. צריך לשים לב שחלק מהבנקים השקיעו בחברות התחדשות עירונית, שאין שם עלות קרקע כלל, לא קרן וגם לא עלות ריבית על הקרקע, כך שיש כאן פחות סיכון, מצד שני כשהשוק קפוא יש חברות שיתקשו להתחיל בהריסה ובניה, בגלל שצריך למכור 30% בפריסייל, ועלות המימון לבניה עלתה בכפול.

אוקיי אז אני לא הולכת לתת פה ניתוח של המניות, ולא התכוונתי שאין מצב שהם ירדו עוד קצת, אבל החברות החזקות הם בגדול הגיעו לאזור התחתון של הירידות שלהם, ושוק ההון זה גם שוק של תחזיות, ואם הצפי הוא שבעוד שנה הם ירוויחו קצת או אפי' יפסידו וכדו', אז מחיר המניות שלהם יורד כבר עכשיו בהתאם לכך, וכהצפי הזה מתממש לא בהכרח שתהיה עוד ירידה משמעותית.
ובגדול זה לא משנה אם הם הגיעו לשי הירידות או שלא, עצם זה שהם קונים את החברות האלו בחצי מחיר זה כבר מאד טוב בשביל הבנקים, גם אם אולי בעוד חצי שנה הם היו יכולים לקנות אפי' ביותר זול.

 

[יוחנן 1]

מרכז העיר פתח תקווה - המחירים יורדים עד 7%. ויש לכך סיבה טובה

המחירים יורדים: דירות 4 חדרים כבר נמכרות ב-26-28 אלף שקל למטר ויש גם בפחות. המוכרים מתפשרים, גם בדירות קטנות. מה הסיבה וכמה עולה דירה באזור הכי רועש וצפוף בעיר?

www.bizportal.co.il

 

[hishtadlut]

לראשונה: פרויקט מגורים לחרדים עם בניין של 20 קומות | כלכליסט

נפרצה תקרת הבנייה לגובה למגזר החרדי: מיזם שמקודם בשכונת רוממה בירושלים יכלול 5 מגדלים בני 400 דירות

www.calcalist.co.il

 

[ר' יהונתן]

מרכז העיר פתח תקווה - המחירים יורדים עד 7%. ויש לכך סיבה טובה

המחירים יורדים: דירות 4 חדרים כבר נמכרות ב-26-28 אלף שקל למטר ויש גם בפחות. המוכרים מתפשרים, גם בדירות קטנות. מה הסיבה וכמה עולה דירה באזור הכי רועש וצפוף בעיר?

www.bizportal.co.il

ממש נכון
מי שהיה לאחרונה במרכז העיר פ''ת רואה המון שלטים של דירות למכירה