T
heMarker |
נדל"ן
קצב מכירת הדירות נחתך, אז איך זה שהמחירים לא באמת יורדים?
בחודשים האחרונים נבלמה עליית מחירי הדירות, אך היזמים אינם מורידים מחירים ■ גורמים לא מעטים בענף טוענים שלא מן הנמנע כי ב-12 החודשים הבאים יחזרו המחירים לעלות בקצב לא פחות מהיר, לנוכח חוסר האונים שמגלה הממשלה בטיפול בתחלואי הענף
הדר חורש
20:18, 15 ביוני 2023עודכן ב-21:20, 15 ביוני 2023
החדשות הטובות מבחינת רוכשי הדירות הן שעליית מחירי הדירות נבלמה בחודשים האחרונים. החדשות הפחות טובות הן שהיזמים, וכנראה שגם מוכרי הדירות מיד שנייה, אינם מורידים את המחירים.
בניכוי עסקות מחיר למשתכן, שהן רבע מהשוק ומחיריהן אינם משקפים את המתרחש בשוק החופשי, עלה
מדד מחירי הדירות החדשות בשיעור של 0.1%, שאין להתייחס אליו כשינוי החורג מטווח הטעות הסטטיסטית. לאחר סימנים לירידות מחירים קלות בחודשים הקרובים, נראה שבשוק
אין מגמה של שחיקת מחירים, למרות ההאטה הדרמטית במכירת הדירות, המקיפה את מרבית אזורי המדינה.
נוכח הירידה החדה בביקוש הצליחו היזמים להקטין את ההיצע, כשהם מצליחים, בעזרת הבנקים, לעמוד בגידול במלאי הדירות הלא מכורות ובצמצום תזרים המזומנים. היזמים מצליחים לעמוד בלחץ הגובר כי חלק גדול ממלאי הדירות הלא מכורות, שהגיע כבר ל-53 אלף, אינן דירות קיימות אלא רק דירות שיש להן היתרי בנייה, וחלק גדול מהן כלל לא החל להיבנות. ההוצאה העיקרית של היזמים הייתה על הקרקעות, שבחלק מהמקרים נרכשו בעסקת קומבינציה או בעסקות התחדשות עירונית, שהתשלום בהן נעשה באמצעות הקצאת דירות ולא במזומן.
כמו כן, למרות שינוי המגמה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות החדשות עלו ב-12 החודשים האחרונים ב-10.3%. המדד הכללי עלה ב-9.8%. גורמים לא מעטים בענף טוענים שלא מן הנמנע שב-12 החודשים הבאים
יחזרו המחירים לעלות בקצב לא פחות מהיר, לנוכח חוסר האונים שמגלה הממשלה בטיפול בתחלואי הענף.
בחלוקת מדד מחירי הדירות לאזורים, ניכרת התייצבות באזורים שנחשבו פגיעים יותר לירידת מחירים. עוד ניכרת ההתייצבות באזור תל אביב, שבו נרשמה ירידה של יותר מ-50% בהיקף העסקות וכן עלייה של 1.3% במחירים.
באזור המרכז, המשקף את הפריפריה הקרובה לתל אביב - שאליה נסוגו הרוכשים המתקשים לקנות דירות באזור תל אביב־רמת גן־גבעתיים - נרשמו הירידות החדות ביותר, בשיעור של 1.9%. ירידות של 1.3% נרשמו במחוז הצפון. בדרום עלה המדד ב-1.4% ויציבות נרשמה בירושלים ובחיפה.
לנתונים האזוריים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה יש להתייחס בזהירות, במיוחד בתקופה של מיעוט עסקות בשוק החופשי ועלייה משמעותית במשקל עסקות הדירות המסובסדות שאינן משקפות את מצב השוק.
מדד שכר הדירה עלה בשיעור גבוה יחסית של 0.4%. למדד זה השפעה רבה על מדד המחירים לצרכן, והוא משקף עלייה בשכר הדירה הממוצע שמשלמים שוכרי הדירות בתקופה האחרונה. בשוק השכירות מדווחים על עלייה בביקוש כתוצאה מדחיית רכישה של דירה ראשונה על ידי זוגות צעירים, ריבוי תוכניות התחדשות עירונית, ירידה במספר המשקיעים בדירות להשכרה וכישלון כמעט מוחלט של תוכנית הממשלה לפיתוח שוק השכירות לטווח ארוך.
עם זאת, הלשכה אינה מודדת את שיעור העלייה החודשית בשכר הדירה, אלא רק את שכר הדירה הממוצע ששולם במהלך החודש - הן על ידי מי ששכר הדירה שלהם עלה והן על ידי מי שלא חידשו חוזה או עברו דירה. בבדיקת חוזים מתחדשים נמצא כי מי שחידשו חוזה במאי נאלצו לשלם 3.6% יותר, ושוכרים חדשים התבקשו לשלם שכר דירה הגבוה ב-8.6% משכר הדירה ששילם הדייר היוצא. אלה שיעורי התייקרות גבוהים, המעידים ששכר הדירה ממשיך לעלות בקצב משמעותי, אך הם אינם חריגים ביחס לחודשים הקודמים וקשה להסיק מהם על קצב עליית שכר הדירה בישראל.
דיון מחירי הדירות לאן?
