"תהיה עלייה משמעותית בשכר הדירה"
אירית ליברמן כלכלנית ושמאית: "אולי אני נביאת זעם, אבל מחירי הנדל"ן לא יירדו בישראל"
איציק יצחקי | 21/01/2023 08:14
(87)
נושאים בכתבה
מחירי הדירות נדלן שמאות שמאי
"אתה יודע", פותחת הכלכלנית ושמאית המקרקעין אירית ליברמן את הראיון, "ראיתי אצלכם הרבה מאוד הערכות של אנשי מקצוע, שותפים לדרך, אבל דעתי שונה משלהם. ואני רוצה להבהיר כבר בהתחלה - הסיבה המרכזית לעליית המחירים בישראל שונה מכל מה שאמרו עד עכשיו".
ליברמן ניהלה בעבר את מחלקת המקרקעין בעיריית תל אביב יפו. כיום היא פועלת בתחום השמאות, אבל גם בייעוץ מוניציפלי וקידום תכניות.
אני סקרן.
"התשובה היא פשוטה - קצב הגידול השנתי הממוצע של האוכלוסייה הוא קצב גבוה של 2% בשנה. במדינות ה-OECD הוא שלילי או אפסי. קצב הבניה לא מדביק את קצב הילודה בארץ. הביקוש לדירות עולה על ההיצע".
ואיך הריבית משפיעה?
"המצב הנוכחי רק מקשה כי מצד אחד, הריבית עלתה מאוד אז אנשים הפסיקו לקחת משכנתאות. מצד שני, היום, מי שלא חייב למכור לא מוכר, מי שחייב למכור - מוכר. יש הורדות מחירים נקודתיות, בכמות לא גדולה, בגלל שאנשים התחייבו וצריכים למכור. במקביל, היזמים מתעקשים לא להוריד מחירים. הם עושים מבצעים, אבל הם כלולים במחיר. הם נותנים לך דמי שכירות של שנה על חשבונם, או לשלם 20 אחוז בחתימה ו-80 בסוף. מצאתי אפילו 10/90. קבלנים התנגדו בעבר שתמכור את הדירה שקנית בזמן הבניה. אבל היום מאפשרים את זה, עוד לפני התשלום האחרון. הם רוצים להקל על הרוכשים, ועדיין - לא מורידים מחירים. יותר מזה, מי שלא חייב לבנות - לא בונה".
איפה ההיגיון? יש עלויות מימון.
"אם יתחילו לבנות העלויות יגדלו. בינתיים הוא מימן הקרקע, אז עכשיו יהיו לו הוצאות בניה. יש כאלה שהם בעסקאות קומבינציה, אז פחות נורא. אבל רובם לא יודעים אם יצליחו למכור. לכן, רבים עוצרים התחלות בניה. הירידה היא רק בפרטיים החייבים למכור. בטווח הארוך תהיה קפיצה".
ואולי, לא דיברנו על זה - בעיקר חוסר בהיצע.
"אנחנו לא מתמודדים על ההיצע. הדרך היחידה היא הפשרת קרקעות. רמ"י והמדינה - האינטרס שלהם הוא כלכלי. מצד אחד הם רוצים להכניס כמה שיותר כסף, מצד שני צריך יותר הפשרות. השילוב הזה הוא קשה. ירידת המחירים אמורה לבוא משם. אם הפשרת הקרקעות הייתה בשיטה יותר סוציאלית ולא למרבה במחיר, זה היה מצליח. ההנחה הזאת הייתה צריכה להיות מגולגלת לצרכנים. הדרך של עליית הריבית לא עוזרת, במקרה שלנו - בגלל ההיצע המאוד נמוך והביקוש הקשיח. כך לא מורידים מחירים"
מי שקורא את מה שאת אומרת חושב עכשיו: למה היא לא מדברת על ירידה? היא לא רואה שיש בלימה בשוק?
"לפני משהו כמו 15 שנה, הייתה תקופה שבה לא היו שוכרים משרדים בישראל. בעיקר בתל אביב, בנו ובנו, אבל השוכרים לא באו. אנשים חשבו שהמחירים יירדו. זה לא קרה. אנשים השכירו ב-0 דמי שכירות רק עבור חיסכון בתשלום ארנונה. כל בניית המשרדים קפאה. אבל מה? המחירים לא ירדו. ואז נוצרה בועת הייטק, באו ושכרו שטחים דומים. זה מה שיקרה גם במגורים. יכולים לדבר על ירידה, אבל זה לא יקרה".
איך באמת ישפיע המשבר בהייטק על תחום המשרדים?
"גם זאת שאלה מעניינת, אבל אני חושבת שהמחירים לא יירדו. הם מאוד גבוהים, אבל זה יהיה סטטי. שם אני לא רואה קפיצה, כי המצב של ההייטק לא ישתפר בצורה מוגזמת בעתיד הקרוב. אבל במגורים - בסוף אנשים צריכים מקום לחיות. יש קטע היברידי, היום אנשים עובדים מהבית ולא באים למשרד. מצד שני, האוכלוסיה גדלה. אנשים מזדקנים והמון מתגרשים ולכן צריך עוד מגורים, בית לכל גרוש. מה שהיה במשרדים, יקרה גם במגורים. מצטערת להיות נביאת זעם, אבל המחירים לא יירדו בישראל. אני לא אומרת 'רוצו לקנות', ואפשר לשבת ולהמתין. אבל ירידה - לא תהיה".
והנה שאלה של סטודנט בשיעור ראשון למאקרו. מה יקרה כעת למחירי השכירויות?
"אני רואה עליה צפויה משמעותית - קודם כל מהסיבה הפשוטה שהעלו תעריף של הפטור ממס על שוכרי דירה 5,470 שקל".
נו באמת. לשנינו ברור מה זה ייצור - פחות כסף שחור. ועליית מחירים של ידי בעלי הדירות.
"יכול מאוד להיות. אבל בסוף - אנשים שיוכלו לעלות לתעריף הזה יעלו. הריבית עלתה, אנשים קנו להשקעה, כל העלות עלתה והם צריכים לאזן עלויות ולהחזיר את הכסף. איך? בדמי שכירות. בגלל עליית הריביות אני מאמינה שדמי השכירות, בטח במרכז תל אביב, יעלו. אני רואה את זה בכל חידוש חוזה בתל אביב - עוד 10%-5%. הדבר ימשיך לאור עליית הריביות".
אז ריבית עולה - שכירות עולה. ריבית יורדת - השוק חוזר לעצמו ושוב מתקן כלפי מעלה. האזרחים מיואשים.
"אני כלכלנית במקצועי, ואני מסכימה עם הגישה שהיא תרד. היא לא תרד בשנה הקרובה למה שראינו ב-2022, אבל כבר רואים שהאינפלציה מתמתנת, בדיוק כפי שקרה בחודש האחרון. בנק ישראל השיג את מטרתו. יש הטוענים שהגענו למיצוי עם העליות. בפעם האחרונה חשבנו שהנגיד יעלה בפחות, אבל זה יקרה בפעם הבאה. אולי עוד רבע אחוז. לא משהו משמעותי".
מה המדיניות החדשה של ביבי-סמוטריץ', שרוצים להפחית את הארנונה, תעשה? הרי בסוף, נותנים לנו בארנונה - אבל נוגסים לנו במשכנתאות.
"בלימת עליית הארנונה היא לא משמעותית. למשקי הבית יש הוצאות יותר גבוהות כמו חשמל ומשכנתאות. אלה ההוצאות היותר גדולות בחיים שלנו. אבל מה כן יקרה? אתה מקבל חינוך ותרבות וניקיון רחובות מהעיריות. מצד אחד זה לא יועיל משמעותית למשקי הבית, מצד שני זה יכול לפגוע בשירותים שמקבלים מהרשות שלהם. אף אחד לא אמר שהם יסבסדו ארנונה. הרשויות עשויות להיפגע".
נוטלי המשכנתאות שסובלים מעלייה של, נניח, 1000 שקל לכל מיליון שקל בגלל הפריים - לא יגרמו לשוק לתקן מעט למטה בגלל שכושר ההחזר יירד?
"אני לא חושבת שזה ימתן, אבל כן יגרום למשהו אחר. החל מהתקופה הקרובה, אנשים ירכשו דירות בהתאם ליכולות שלהם. אנשים בעלי הון עצמי מסוים, עם דירה ראשונה, יכלו עד היום לקחת עם הון עצמי מסוים, לתת 25% משווי הדירה, ועוד 75% בהחזר משכנתא. ואז מה עשו? קנו דירה טיפה יקרה או גדולה למידות שלהם. במצב הנוכחי בריבית הזאת, אנשים יבינו שזה קצת כבד. הם צריכים להחזיר על בית של 3 מיליון שקל 2 מיליון, נניח, ואולי יהיה קשה. השוק לא יעצור, אבל יקנו דירות צנועות יותר".
הפריפריה התרחבה.
"אז במקום מרכז תל אביב, הם יילכו למזרח תל אביב, או רמת גן או חולון. יאתרו דירות טיפה זולות יותר, במיקום שהם פחות היו רוצים. מה שחשוב הוא שיוכלו לעמוד בזה".
מחירי הדיור זה כבר בכותרות החדשות.
