פסגות במסר חריג למשקיעים: מחירי הנדל"ן בדרך לרדת בקרוב
בפעם הראשונה, בית השקעות משמעותי בחיים הכלכליים המקומיים, מדבר על הפיל שבחדר - מחירי הנדל"ן; בפסגות מזהירים את המשקיעים שהלחץ על הקבלנים גדול והם עלולים להיקלע למצוקת נזילות, מה שילחץ את מחירי הדירות מטה, כבר בשנה הקרובה
בפעם הראשונה שבית השקעות מרכזי בחיים הכלכליים המקומיים מדבר על "הפיל שבחדר" ומעביר מסר ללקוחות שלו: הלחץ על הקבלנים גדול, כותב ללקוחות פסגות כלכלן המאקרו מתן שטרית, ורק ילך וייגבר ככל שהריבית תעלה והתשלומים על המשכנתאות יעלו. זה להערכת פסגות, יובלי לירידת מחירים כבר בשנה הקרובה.
"נתוני המשכנתאות ממשיכים להעיד על התקררות צד הביקוש בשוק הדיור לצד עלייה בסיכונים, כאשר בחודש אוקטובר מספר המשכנתאות ("ביצועים") עמד על 5,811, בנתון הנמוך ביותר מאז ספטמבר 2018.לרוב בתחילת החודש אנו מקבלים נתונים על הריביות הממוצעות בשוק ואת היקף המשכנתאות, שבחודש אוקטובר הסתכמו בכ-6 מיליארד שקל לעומת כ-7.7 מיליארד בחודש הקודם. חלק מהירידה היא בשל חגי תשרי, אך לא רק, שכן מדובר במגמה על רקע עליית הריבית שהולכת ועולה.
ממצאים נוספים (ומטרידים) מתוך הדו"חות האחרונים שפורסמו: המשכנתא הממוצעת זינקה לשיא כל הזמנים של יותר ממיליון שקל (השיא הקודם היה ביולי האחרון 1.042 מיליון), וההחזר החודשי הממוצע זינק מ-5,121 שקל ל-5,703 שקל, וזה עוד לפני העלאת הריבית האחרונה מ-2.75% ל-3.25%. כדי לסבר את האוזן, ההחזר החודשי הממוצע טרום קורונה עמד על כ-3.5 אלף, זינוק של כ-60%.
"בהתאם לזינוק בהחזר החודשי הממוצע, כך משקל הביצועים לפי יחס החזר הגבוה (30-40%) ממשיך לטפס כאשר באוקטובר עלה מ-44.9% ל-46.4%, שיא כל הזמנים, מה שאגב מצביע על כך שהעלייה בשכר הממוצע במשק לא מפצה על התייקרות המשכנתאות.
"מספר המשכנתאות שנלקחו באחוז המימון הגבוה שבין 60% ל-75% מתוך סך כל מספר המשכנתאות (או במילים אחרות הביצועים באחוז המימון הגבוה מתוך כלל הביצועים) הגיע לשיא כל הזמנים בסדרת הנתונים ועומד על 46.4%, בעוד ערב משבר הקורונה המספר עמד על כ-38.5%.
"מספר המשכנתאות שנלקחו עבור דירות להשקעה עמד על 645, הנתון הנמוך ביותר מאז 2011. כמובן שמספר המשכנתאות עבור דירות להשקעה במגמת ירידה מאז תחילת השנה על רקע מס
הרכישה שחזר ל-8% ועלויות המימון שהולכות ומטפסות, וכמו כן, לאחר עשור ישנה אלטרנטיבה חסרת סיכון" כותבים בפסגות ללקוחות שלהם.
"במבט קדימה" הם אומרים "תשלומי המשכנתא צפויים להמשיך להתייקר שכן בנק ישראל צפוי להמשיך לעלות את הריבית בהחלטה הקרובה שתתקיים בינואר לרמה של 3.50%-3.75%, אך החדשות הטובות לנוטלי המשכנתאות הן שמחזור העלאות הריבית צפוי להגיע למיצוי ברמה זו.
"בכל הנוגע למחירי הדיור, נתוני המשכנתאות מתווספים לשורה ארוכה של נתונים המצביעים על התקררות בצד הביקוש, וכל זאת לצד היצע שהלך וגדל משמעותית בשנה האחרונה. ככל שהחולשה בביקוש תימשך, כך הלחץ על תזרים המזומנים של הקבלנים ילך ויעלה. בינתיים, נראה שהם עדיין נהנים מהעודפים של השנים האחרונות, אך כל זאת עשוי להשתנות במהלך השנה הקרובה. אנו מעריכים כי מחירי הדיור יתחילו לרדת במבט ל-2023" הם מסיימים את הניתוח המשמעותי הזה.
מאידך כתבה בישראל היום
מחירי הדירות לא ירדו גם אם ישווקו 100,000 דירות בשנה
בראיון ראשון ל”נדל”ן היום” חושף אליאב בן שמעון, המשנה למנכ”ל קבוצת ‘עץ השקד’, את משנתה של אחת מקבוצות הנדל”ן הוותיקות והחזקות בענף, הפועלת מזה שלושה עשורים מתחת לרדאר ועל הדרך בנתה אלפי דירות מצפון לדרום
שיווק של 100,000 דירות בשנה הפך מעין שם קוד, שלכאורה אם נפעל על-פיו, שנה אחר שנה, מחירי הדירות בישראל ירשמו סוף סוף ירידה.
האמנם? עו״ד אליאב בן שמעון, המשנה למנכ”ל 'עץ השקד נדל”ן' ומנהל הזרוע היזמית בחברה, לא מאמין להצהרות. לגישתו, מחירי הדירות בישראל יציבים, וגם אם הענף חווה עצירה, זו רק עוד מכה קלה בכנף. אחרי הכל, הוא מזכיר, מדינת ישראל, מתנהגת כמדינה מערבית אך מתמודדת מול אתגרי תשתית כמדינות עולם שלישי. נצרף לזה את הביקושים הגואים לדיור, מהארץ ומחו”ל – והרי לנו מתכון בטוח לעליית מחירי הדיור.
״כל עוד הביקוש לדיור עדיין קשיח, המדינה מוכרת קרקעות לכל המרבה במחיר ומשך הזמן של ההליכים והחסמים הבירוקרטים נותרו כשהיו, הרי שמחירי הדירות בישראל ימשיכו לרשות עליה גם ב-2023, גם אם בשיעור מתון יותר”, אומר בן שמעון בראיון ראשון ל”נדל”ן היום”.
“אני אגלה לך סוד ידוע בקרב לא מעט מבכירי הענף, אבל פחות מדובר”, הוא ממשיך, “גם אם ישווקו בהצלחה מידי שנה, קרקעות לבנייה של 100,000 יח”ד, מחירי הדירות בישראל לא ירדו. למה? כי בישראל לא ערוכים ברמת המעטפת והתעשיות הנלוות לביצוע והשלמת בנייה בכמות כזו. לא יהיה מי שיספק את כמות התשומות כגון: בטון, ברזל, מוצרי גמר נבחרים, אין מספיק כוח אדם כבודקי תוכניות, מתכננים, מהנדסים בכירים, קונסטרוקטורים ועוד. ואם יגידו “יש כאלה ונעמוד בכל” אזי מחירי התשומות המרכזיות יעלו בצורה משמעותית מה שיתבטא במחיר הסופי של הדירה”.
זה ראיון ראשון שמעניק עו״ד בן שמעון, 55 בתפקידו כמשנה למנכ”ל ‘עץ השקד נדל”ן’. בכלל, ראיון ראשון לחברת הנדל”ן ‘עץ השקד’, אחת מהחברות הוותיקות והגדולות בענף שפועלת “מתחת לרדאר”. החברה נוסדה לפני כ-36 שנה כמנהלת הפרויקטים של צה”ל, וחתומה על בנייה של אלפי דירות רק מהשנים האחרונות, עם צפי לבנייה משמעותי דומה. החברה בונה כ-2,000 דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, עוד כ-1,300 יחידות דיור - במסגרת פרויקט התחדשות עירונית (בשיתוף החברות א.חבר, וא.ד.מ.ר.ל) בקרית ים, ואלפי דירות נוספות המקודמות בכל הארץ, בתל אביב, בת ים, יוקנעם, ירושלים, בית שמש, לוד, חדרה ורכסים.
מדוע החברה, הנחשבת אחת המובילות בשוק, פעלה מתחת לרדאר כל השנים, ומה מביא לשינוי בתפיסה?
בן שמעון: “התשובה נגזרת מאופי האנשים המובילים את ‘עץ השקד’ ועובדיה. הקבוצה מתמקדת בייזום, הנדסה וביצוע מקצועיים ואיכותיים, תוך מתן השירות ומסירת המוצר המוגמר ברמה הגבוהה ביותר ללקוח. ל’עץ השקד’ 23 אתרים פעילים בביצוע וביזום הקבוצה בכל רחבי הארץ, מדובר בנתון שגם אם נרצה לא מאפשר לנו יותר להישאר מתחת לרדאר. ככל שהעשיה של הקבוצה הולכת וגדלה ברמה היזמית, כך החשיפה של הקבוצה בפני קהל הלקוחות הולכת וגדלה. רואים אותנו יותר מבעבר, חוקרים עלינו ומבינים את השונות, מתוקף האיכות הכללית שקבוצת ‘עץ השקד’ מביאה בפרויקטים אותם היא יוזמת, בונה ומשווקת”.
התמקדות בדיור להשכרה
בן שמעון הצטרף לקבוצת ‘עץ השקד’ אחרי שש שנים מאתגרות ומשמעותיות בענף הנדל”ן, כמנכ”ל התאחדות הקבלנים בוני הארץ. ״עבדתי מול מספר ממשלות, שלושה שרי אוצר, ארבעה שרי שיכון, וכלל הגורמים הקשורים לענף בתקופות מאתגרות לענף: המחאה החברתית הגדולה ב-2011, מחנק האשראי, משבר הסאב-פריים העולמי, תוכנית מע”מ אפס, מחיר למשתכן ומצוקת כוח האדם”, אומר בן שמעון.
לדבריו, נכון להיום, שהריביות על המשכנתא גבוהות, החברה תשים דגש, בין היתר בפרויקטים של דיור להשכרה. מדיניות זו מתקשרת למהלך שביצעה 'עץ השקד' ביוני 2022, אז חברה לחברת הביטוח 'הראל' אשר רכשה חמישית (20%) מפעילות 'עץ השקד נדל”ן' (הזרוע היזמית), תמורת כ-60 מיליון שקלים (לפי שווי של כ-300 מיליון שקל), במטרה להקים חברה משותפת שתבנה דירות בייעוד לשכירות ארוכת טווח. לאחרונה הצטרף לשורות החברה מנכ״ל רשות מקרקעי ישראל לשעבר, עדיאל שמרון כדי לקחת פיקוד על כל זרוע השכירות לטווח ארוך.
“קבוצת 'עץ השקד' שמה לעצמה יעד להיות שחקן מוביל בתחום הדיור להשכרה בשנים הקרובות, לצד המשך הגידול בתחומי היזמות המסורתיים", ממשיך בן שמעון, "אחרי הכל, תחום הדיור להשכרה נמצא בצמיחה משמעותית ועתיד להוות עבורנו אחד ממנועי הצמיחה העיקריים״.
האם עלית הריבית עשויה לחסל את שוק הדיור להשכרה, ומה הממשלה צריכה לעשות?
“ברור שעליית הריבית תקשה על התנהלות שוק הדיור להשכרה ותוביל לירידה בשיעור הרווחיות - התשואה מהשכרה, אך באופן חד משמעי היא לא תחסל אותו. עלויות המימון הן מרכיב אחד מתוך מכלול העלויות של פרויקט דיור להשכרה, כמו גם מרכיב עלות הקרקע, הפיתוח והבנייה. המשמעות הצפויה בהתייקרות רכיב עלויות המימון תתבטא במחירי הקרקע המיועדת להשכרה במכרזי מדינה. הממשלה חייבת להמשיך לפתח ולשכלל את שוק שכירות ארוכת טווח דווקא בעת הזאת, כדי למנוע פגיעה ולעודד פרויקטים. הייתי מציע למדינה לנקוט בשני צעדים, הראשון – הגדרת ייעוד הקרקע בשלב התכנון, התב”ע כקרקע לדיור להשכרה ארוכת טווח, והשני – מתן ערבויות מדינה לרכיב הכספי המימוני״.
האטה במכירות - לא לאורך זמן
קבוצת ‘עץ השקד’ החלה את פעילותה תחת השם ״מגורי מודיעין״ והקימה, בין היתר, את שכונות המגורים למשרתי הצבא והמרכזים המסחריים בישוב רעות ואת השכונות הצבאיות של ראש העין, בהיקף של כ-3,000 יחידות דיור. בשנת 2006 הוקמה ‘קבוצת עץ השקד’ על-ידי היזם יו”ר והבעלים, אבי מנדלר, כך שהקבוצה מחזיקה בשתי זרועות מרכזיות: ‘עץ השקד נדל”ן’ – זרוע היזמות, ו’עץ השקד הנדסה’ – זרוע ההנדסה והביצוע. בשנת 2014 הצטרף לקבוצה יניב שפטניצקי כמנכ"ל ושותף בחברת הביצוע "עץ השקד הנדסה". כיום עוסקת הקבוצה ביזמות וביצוע קבלני בדגש על פרויקטים למגורים, התחדשות עירונית, דיור להשכרה ופרויקטים של משרדים ומסחר במיקומים מרכזיים בישראל ומעסיקה כ-200 עובדים, מתוכם מעל 70 מהנדסים.
עם כל הותק והניסיון, האם תשקלו שיתופי פעולה עם חברות בענף?
“אנו מובילים לא מעט פרויקטים עם שותפים הרבה מאוד שנים. שותפות טובה יכולה לתרום לכל הצדדים ולאפשר היקפי עבודה גדולים יותר. בעת הזאת, שאנו בתקופה שבה ריבית בנק ישראל עולה, מרווחי הריבית גדלים, דרישת ההון העצמי גדלה וקיימת החמרה של תנאי ודרישות המימון והליווי - נראה יותר שיתופי פעולה עסקיים שיבואו לידי ביטוי בעסקאות חדשות עתידיות, כולל שיתופי פעולה בין יזמים לגופים מוסדיים. קל וחומר במקרים בהם יזמים רכשו קרקע, או זכו במכרז במחיר גבוה והם מתקשים להוציא את הפרויקט לפועל לאור הדרישות הפיננסיות החלות היום".
פינוי ובינוי בפריפריה. אתם מביאים את הבשורה?
"אנחנו נמצאים בשלבי תכנון מתקדם של מ
ינוי ובינוי בפריפריה. אתם מביאים את הבשורה?
"אנחנו נמצאים בשלבי תכנון מתקדם של מספר פרויקטים של פינוי-בינוי, כגון פרויקט משמעותי בהיקפו בקרית ים, חיפה וגם באזורי ביקוש מובהקים כגון רמת גן. ההבדלים מבחינת הכדאיות הכלכלית הם משמעותיים. על מנת לאפשר יציאה של פרויקטים כאלה בפריפריה יש לתת מענה כלכלי ליזם, בדמות אחוזי בנייה מוגברים משמעותית או זכויות עודפות בפרויקט אחר, קביעת היטל השבחה בשיעור אפס באופן גורף וביטול המטלות הציבוריות ופיתוח התשתיות שהרשות המקומית דורשת מהיזם. כמו-כן נדרש לתת מענקים והטבות מס ליזמים הפועלים בפריפריה. אם לא כן, קיים חשש מהותי שיזמים חסרי ניסיון ואחריות יזרו חול בעיני הדיירים ללא כל בסיס כלכלי ובבוא העת ימצאו עצמם בבעיה מהותית".
בן שמעון: ״כל מכרז שאנו משתתפים בו נבדק בחברה בתהליך מוסדר וקפדני. אנו לא ניגשים למכרזים שמייצרים תחושת חוסר נוחות. החברה נמצאת כיום בשלב צמיחה בחייה העסקיים שבא לידי ביטוי בהגדלת תחומי הפעילות והעצימות, ולא נסכן את זה".
יש חשש מירידות מחירים?
״מגמת מחירי הנדל"ן והדיור בישראל נמצאת בעליה הדרגתית כבר כמעט 15 שנה, ואף על פי כן שנת 2022 עמדה בסימן של עליה חסרת תקדים והיא תולדה של גורמים רבים. לצד זאת, העלאת ריבית בנק ישראל היא בעלת השלכות רבות על השוק ונותנת את אותותיה על ענף הנדל"ן למגורים, בפרט לאחר שנים רבות בהן הורגלנו לריבית נמוכה מאוד. כתוצאה מכך, רק חברות עם הון עצמי זמין וגדול מספיק, הנהנות מיציבות פיננסית וממלאי דירות גדול יחסית, ישרדו את התקופה. בטווח הזמן הקרוב אני מעריך שנראה תהליך של התכנסות בשוק, כמו שקורה היום בהרבה מגזרים, כך שהחלשים יתקשו לשרוד, והחזקים יתחזקו עוד יותר״.
מה עם רוכשי הדירות?
״עליית הריבית עשויה להפוך לאתגר ממשי ומשמעותי גם עבור רוכשי הדירות שהתשלום החודשי שלהם על החזר המשכנתא עולה. הם עלולים לגלות שהקושי לרכוש דירות היום יתגבר עוד יותר, ולכן כיום הקונים מעדיפים “לשבת על הגדר” ולהמתין לירידות מחירים, מה שמוביל להאטה מלאכותית במכירות. למרות זאת, בשונה ממדינות אחרות בעולם, עליית הריבית בישראל לאורך השנים, לא באה לידי ביטוי בירידה או עצירה של עליות מחירי הדיור. העלאת הריבית משפיעה גם על מחירי השכירות שנגזרים מהביקוש, וככל שהריבית נמוכה יותר, משקי הבית מעדיפים לרכוש דירה על פני תשלום של שכירות. עם זאת, גם אם יש חברות שחוות עכשיו האטה במ
מה אתה מציע לממשלה הבאה?
“הממשלה צריכה להקים ולחדש את פעילות קבינט הדיור שיפעל מתוך ראיה כוללת להגדלת היצע הדירות והפעילות השוטפת בשוק. הקבינט חייב לכלול את כלל הגופים והרשויות הקשורים בתכנון, שיווק וביצוע הבנייה תחת קורת גג אחת, כאשר במקביל יש לגבש תוכנית רב שנתית של כעשר שנים שתהיה מעוגנת בחוק ולא תהיה תלויה בבחירות נוספות או בקיומה של ממשלה. התוכנית תכלול בנייתן של כ-800 אלף יח”ד לאורך 10 שנים כשמדי שנה יבנו כ-80 אלף יחידות דיור. אין ספק ששחרור קרקעות מאסיבי והפשרתן לבנייה הוא כלי חשוב והכרחי, אבל כדי לבלום את עליות המחירים ולהגדיל את המחסור בהיצע, הממשלה צריכה לשכלל ולייעל את מנוע ההתחדשות העירונית בעיקר באזורי הביקוש ולפתח מנגנון כלכלי שיאפשר את קיומם של פרויקטים מסוג זה בפריפריה. במקביל צריך לפעול לייעול שיטת הרישוי בארץ, מה שמחייב גם תוספת משמעותית של כוח אדם איכותי לאגפי ההנדסה ברשויות. רק ממשלה יציבה לאורך קדנציה של ארבע שנים המקדמת תוכניות ממשלתיות לדיור ציבורי, שכירות לטווח ארוך והתחדשות עירונית, תוכל לפתור את משבר הדיור"
מחירי הדיור זה כבר בכותרות החדשות.
