טור דעה מזל טוב לשר השיכון ולציבור החרדי: שכונה חדשה (בגודל עיר וחצי) נולדה !

בית שמשניק · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
צודק 100%
איך מעלים את הרעיון?
אולי עוד נתן רוזנבלט

אולי.
אבל כדאי לחכות קודם ולראות שהמכרזים נסגרים, ושיש בהם זוכים.
יש עוד כברת דרך מסויימת שצריך לעבור עד ההגרלה.

צבי1 · 31/8/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
אולי.
אבל כדאי לחכות קודם ולראות שהמכרזים נסגרים, ושיש בהם זוכים.
יש עוד כברת דרך מסויימת שצריך לעבור עד ההגרלה.

לאחר השינויים האחרונים נראה לי שהמכרז ריווחי לקבלנים, וב"ה יצליח

תחושת בטן שלי, שההגרלות מחכים למכרז הזה ומיד אחרי התוצאות יהיה ההגרלה
להעביר החלטה שזה יוגדר שני איזורי רישום יכול לקחת זמן, ומכשולים משפטיים, של מי בעצם הסמכות?

בית שמשניק · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
לאחר השינויים האחרונים נראה לי שהמכרז ריווחי לקבלנים, וב"ה יצליח

תחושת בטן שלי, שההגרלות מחכים למכרז הזה ומיד אחרי התוצאות יהיה ההגרלה
להעביר החלטה שזה יוגדר שני איזורי רישום יכול לקחת זמן, ומכשולים משפטיים, של מי בעצם הסמכות?

זה אכן פתרון יותר מסובך. הרבה יותר קל ופשוט לפצל את המתחמים ל2 הגרלות שונות.

חני וחיים · 31/8/23

יש כתבה במרכז הנדלן על קרית גת, והביאו את החישוב המדויק למ"ר במחיר מטרה כפי שחושב ע"י צבי1.
שאפו.

אבל חשוב מאוד לשים לב שהמכרז הוא רה-תכנון כלומר שרמ"י עוד אמורה לשנות את התב"ע של הקרקע,
ששינוי תב"ע לוקח זמןןן, ובמצב הריביות הנוכחית סיכוי נמוך מאוד שמישהו יגש למכרז...

[דבר נוסף לדעתי החישוב למ"ר במחיר מטרה הינו טעות, ובדיקת מגבלת ההנחה עד ה600,000 ש"ח הוא לפני המע"מ...
ולפי"ז המכרז לא ריווחי בכל..., וגם לדבריך צבי1 הריוחיות גבולית מאוד]

szn · 31/8/23

נכתב ע"י חני וחיים:
ששינוי תב"ע לוקח זמןןן,

זה הכל בותמל
שם זה לוקח בין חצי שנה לשנה.

צבי1 · 31/8/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
זה אכן פתרון יותר מסובך. הרבה יותר קל ופשוט לפצל את המתחמים ל2 הגרלות שונות.

הפתרון של שתי הגרלות נפרדות בתאריכים שונים, יכול להכשל כי אתה מציע להקטין את כמות הערים בכל הגרלה
ושוב חזרנו לבעייה שהציבור החילוני (שהוא הרוב) יבחר את ק"ג באחת משלושת הבחירות, להשקעה

שיכולה ליהפך למגורים כשיתברר התוצאות

צבי1 · 31/8/23

נכתב ע"י חני וחיים:
יש כתבה במרכז הנדלן על קרית גת, והביאו את החישוב המדויק למ"ר במחיר מטרה כפי שחושב ע"י צבי1.
שאפו.

תודה

נכתב ע"י חני וחיים:
אבל חשוב מאוד לשים לב שהמכרז הוא רה-תכנון כלומר שרמ"י עוד אמורה לשנות את התב"ע של הקרקע,
ששינוי תב"ע לוקח זמןןן, ובמצב הריביות הנוכחית סיכוי נמוך מאוד שמישהו יגש למכרז...

עניתי לך שלדעתי זה על הקרקעות המעורבות בתוך הגושים של מגורים ד' לגובה, ולא המכרזים הפעילים

נכתב ע"י חני וחיים:
[דבר נוסף לדעתי החישוב למ"ר במחיר מטרה הינו טעות, ובדיקת מגבלת ההנחה עד ה600,000 ש"ח הוא לפני המע"מ...
ולפי"ז המכרז לא ריווחי בכל..., וגם לדבריך צבי1 הריוחיות גבולית מאוד]

בכל מקום כתוב לפני מע"מ, וב600,000 לא, אז לא נראה לי

בית שמשניק · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
הפתרון של שתי הגרלות נפרדות בתאריכים שונים, יכול להכשל כי אתה מציע להקטין את כמות הערים בכל הגרלה
ושוב חזרנו לבעייה שהציבור החילוני (שהוא הרוב) יבחר את ק"ג באחת משלושת הבחירות, להשקעה

שיכולה ליהפך למגורים כשיתברר התוצאות

אם הציבור החילוני ידע שההגרלה היא רק במערב ומיועדת לחרדים הוא פחות ייכנס לקרית גת, אלא יבחר ערים אחרות שמתאימות לו יותר, וגם אם כמה ייכנסו זה לא נורא כי הם ישכירו לחרדים. עיין ערך רמה ד' בבית שמש שהיא שכונה חרדית לכל דבר, למרות שיש בה כמה זוכי הגרלות מהציבור הכללי

חני וחיים · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
עניתי לך שלדעתי זה על הקרקעות המעורבות בתוך הגושים של מגורים ד' לגובה, ולא המכרזים הפעילים

זה לא מה שכתוב בחוברת המכרז.

נכתב ע"י צבי1:
בכל מקום כתוב לפני מע"מ, וב600,000 לא, אז לא נראה לי

מע"מ הוא תמיד בסוף התחשיב.
וגם בדוגמאות שמובא בחוברת המכרז נראה שהחישובים הם לפני מע"מ.
[למרות שיש הגיון שמגבלת ההנחה של 600,000 ש"ח תיהיה ממחיר הסופי שהוא כולל מע"מ...]

צבי1 · 31/8/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
אם הציבור החילוני ידע שההגרלה היא רק במערב ומיועדת לחרדים הוא פחות ייכנס לקרית גת, אלא יבחר ערים אחרות שמתאימות לו יותר, וגם אם כמה ייכנסו זה לא נורא כי הם ישכירו לחרדים. עיין ערך רמה ד' בבית שמש שהיא שכונה חרדית לכל דבר, למרות שיש בה כמה זוכי הגרלות מהציבור הכללי

אין קשר בין עיר חרדית בית שמש שזה רק הרחבת העיר, לעיר החילונית ק"ג שמייצרים שכונה ועיר חדשה
בשביל להצליח לשווק את ה' לחילונים משרד השיכון עבד מאוד קשה ובתיחכום גדול (לרעתינו) ועדיין זה לא 100% למרות שהחרדים בארץ מיעוט, ומלחמות של העירייה נגד החרדים, כי עתיד בית שמש הוכרע כחרדי

אין תקדים בארץ ישראל, שמכרז הלך לחרדים כשזה לא בעיר שברור שעתידה היא חרדי, היה המון נסיונות וכולם כשלו, האופציה שזה יצליח זה:
1.שהחרדים מוכנים לשלם יותר על הקרקע (לרוב לא קורה)
2.או שאין ביקוש אחר (עכו)
3.רצף של עיר חרדית
במחיר למשתכן בק"ג אין את כל השלושה

ולכן אופציית הגדרת שתי ערי רישום במכרז אם הרבה מאוד ערים באותו הגרלה בו זמנית, עדיפה

הם רק יהיו הרוב (להשקעה) וראש העיר יזמין אותם למגורים, וזה גלגל שאי אפשר לעצור

עולם כמנהגו נוהג · 31/8/23

נכתב ע"י בית שמשניק:
אם שני המתחמים יוגרלו באותו סבב, כנראה שהן חילונים והן חרדים יירשמו לשניהם, בפרט מי שקונה להשקעה.
תכנית דירה בהנחה הרי מוגבלת ל3 ערים, כך שכל אחד שנרשם לקרית גת ירצה למקסם את אחוזי הזכייה שלו.
אם משרד השיכון רוצה למנוע זאת, הוא צריך לפצל את שני המתחמים לשתי הגרלות שונות, או לחילופין להגדיר אותם כשתי ערים שונות.

עו"ד נתן רוזנבלט כבר כתב על זה בתחילת האשכול הזה נדמה לי, שבמשרד השיכון אכן עובדים על רעיונות...

עולם כמנהגו נוהג · 31/8/23

@בית שמשניק
ד"א ללא קשר לק"ג. המכרז בני עיש עבר כמעט לגמרי בהצלחה (חוץ ממתחם אחד שלא נמכר..)

רייסדור הוא אחד מהזוכים..

צבי1 · 31/8/23

נכתב ע"י שואל כעניין:
עו"ד נתן רוזנבלט כבר כתב על זה בתחילת האשכול הזה נדמה לי, שבמשרד השיכון אכן עובדים על רעיונות...

לא זכור לי
איפה?
אני נדנדתי לו כמה פעמים ולא קיבלתי מענה

עולם כמנהגו נוהג · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
לא זכור לי
איפה?
אני נדנדתי לו כמה פעמים ולא קיבלתי מענה

אנסה לחפש.. כך זכור לי.

די · 31/8/23

נכתב ע"י צבי1:
הם רק יהיו הרוב (להשקעה) וראש העיר יזמין אותם למגורים, וזה גלגל שאי אפשר לעצור

אפשר להכריז מראש שתהיה אופציה להצרחה, כלומר חרדי שיזכה במתחם הכללי יוכל להחליף עם חילוני שזכה במתחם החרדי. יש לזה תקדים מבית שמש רמה ד'-ה'.

צבי1 · 1/9/23

נכתב ע"י די:
אפשר להכריז מראש שתהיה אופציה להצרחה, כלומר חרדי שיזכה במתחם הכללי יוכל להחליף עם חילוני שזכה במתחם החרדי. יש לזה תקדים מבית שמש רמה ד'-ה'.

וזה הצליח?
רמה ה' זה שכונה ללא חרדים?
אנחנו רוצים שכונה שכולה חרדים, וצריך למצוא נוסחה שמי שנרשם בצפון לא ירשם במערב וכן להפך

חני וחיים · 1/9/23

בצפון המכרז מחולק ל20 מתחמים.
אולי אפשר להגביל את הכמות המתחמים שניתן להירשם אליהם בעיר אחת.
לדוג' ניתן להירשם ל3 ערים ובכל עיר עד 15 מתחמים...

אבל באמת אני לא יודע מה עדיף.
כי כמו שהחשש הוא שחילונים יזכו בקרית גת החרדית,
יש אפשרות שחרדים יזכו בקרית גת החילונית...

ולרוב לחרדי אין פחד לזכות בשכונה החילונית,
אבל הרבה חילונים לא ירשמו לשכונה החרדית...

כך שיותר סיכויים לחרד את השכונה החילונית מאשר לחלן את השכונה החרדית,

עיין ערך רמות ד וה בבית שמש.
ד' חרדית, וגם בה' גרים הרבה חרדים...

די · 1/9/23

נכתב ע"י צבי1:
רמה ה' זה שכונה ללא חרדים?

לא. אבל רמה ד' היא כולה חרדית. וזו המטרה שלך בקריית גת שהשכונה החרדית תהיה חרדית לגמרי.

לדעתי אם עושים משהו, עדיף שיהיה על פי תקדימים שהיו כבר ולא לעשות "חקיקה פרסונאלית" לקריית גת.

"לא חרדים" שיזכו בשכונה החרדית לכאורה ירצו להחליף לשכונה הכללית, בין אם הם רוכשים למגורים (ברור עדיף שכונה בצביון שלהם), ובין אם הם רוכשים להשקעה (השכירות בשכונה הכללית לכאורה תהיה גבוהה מבשכונה החרדית, יותר מההפרש במחיר הקנייה).