טור דעה למה דווקא קבוצת רכישה?

[שעיה שור]

נתון אחד שלא מוזכר מספיק
וחשוב להביא אותו בחשבון,

על פניו
מבחינה סטיסטית,
היסטורית קבוצת רכישה יותר מסוכנת
מאשר רכישה מקבלן לדוגמא.

(אני כותב ביחס לפרויקטים שכבר היו בעבר
בלי לנבא כמובן מה יהיה בעתיד)

השאלה מה אתה מגדיר מסוכן? האם שהחברים בקבוצה יפסידו את הכסף שלהם? האם שהפרויקט יתקע? האם שזה לא יהיה ריווחי?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

השאלה מה אתה מגדיר מסוכן? האם שהחברים בקבוצה יפסידו את הכסף שלהם? האם שהפרויקט יתקע? האם שזה לא יהיה ריווחי?

אין שום סיכוי בדרך הטבע שמישהו יפסיד כאן את כספו, יש בהחלט אפשרות של מניעת רווח.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

נתון אחד שלא מוזכר מספיק
וחשוב להביא אותו בחשבון,

על פניו
מבחינה סטיסטית,
היסטורית קבוצת רכישה יותר מסוכנת
מאשר רכישה מקבלן לדוגמא.

(אני כותב ביחס לפרויקטים שכבר היו בעבר
בלי לנבא כמובן מה יהיה

הייתי אומר ששניהם לא מסוכנים על הבסיס של הכסף, השאלה רק לגבי הרווח העתידי, שזה בשניהם לא ידוע

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני חושב שהיום, הרווח העיקרי בקבוצת רכישה, הוא לא חיסכון בעלויות הבניה, כי למה שלקבוצת רכישה הבניה תהיה יוצר זולה, אם כבר הפוך, קבלן מנוסה יודע ויכול להשיג יותר בזול לעומת קבוצת רכישה ללא ניסיון.
הרווח העיקרי הוא בחיסכון של רווח יזמי שהוא כ 15%, זה הרווח העיקרי בקבוצת רכישה
כי מיסוי, בדרך כלל יש מס רכישה לפי דירה בנויה (בפרט אם זה מנוהל טוב ויש גורם מארגן)
ויש מעמ על עלות הקרקע ועלות הבניה!
ועלות מימון הגם שחוסכים מימון של ערבות בנקאית שיש ליזם אבל עלות המימון לקבוצת רכישה יותר יקר.
מה שנשאר זה החיסכון של הרווח היזמי + מעמ.

ברור, לזה הכוונה.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

אז הנה הפרטים היותר מדוייקים
אני הופך את זה לאותיות קידוש לבנה
כי לדעתי זה קריטי
ואשמח להתייחסות הרב @עו"ד נתן רוזנבלט ושאר חברי הפורום

בשירשור פה נכתב מספר פעמים
שהמחירים באופקים ונתיבות הינם מעל 13,000 ש"ח למטר
וא"כ ירוחם שהיא עיר שלכאורה "שווה קצת פחות" אבל עדיין היא בערך באיזור שתי הערים הנ"ל אז עדיין הקבוצת רכישה שמוכרת ב כ 10,000 שקל למטר יוצאת ריווחית

אז הנה דיוק נתונים

המחירים באופקים אינם 13,000 אל"ש למטר !!!

זה נכון שב"פריסיילים" מוכרים במחירים האלה ואף ביותר גבוה ..
אבל זה עדיין לא אומר שזה המחיר

רוצים הוכחה ?
בבקשה !
הנה מצורפת מודעה מיתד נאמן ביום שלשי האחרון
(כדי לא לעשות פירסום האסור בפורום , טשטשתי חלק מהספרות של מספר המודעה בפירסום , אבל המחירם ממש ברורים... )

שבו יש דירות חדשות מוכנות לכניסה מיידית במחירים של 11,500 אל"ש למטר !

ואני מכיר עוד דירות חדשות העומדות לכניסה מיידית במחיר שהוא אפילו פחות מזה !
(קצת יותר מ 11,000 אל"ש למטר )

מה שבעצם אומר שכל מה שאתם מכירים ומדברים על מחירים של 13,000 אל"ש למטר באופקים /נתיבות
זה רק בכל העיסקאות של 7% ו 93% שכל משרד תיווך חרדי ש(לא)מכבד את עממו טרח להפיץ ולשווק בתקופה האחרונה .ועיין בעיתונות של המגזר ואכמ"ל .
שזה אומר שזה בעצם עיסקאות שהם של משקיעים (או במילים פחות מכובסות - עסקאות של "אברכים") שיחד עם הבטחה שבהמשך יעלו המחירים
ויחד עם זה שהיו צריכים לשים עכשיו פחות מ 100,000 שקל על הדירה שלהם
אז הם התפתו (ולדעתי נפלו..) ורכשו במחיר כזה שהוא הרבה יותר גבוה מהמחיר של דירות חדשות העומדות כרגע לאיכלוס
אני כותב מידיעה , רוב רובם של הרוכשים בפריסיילים של אפיקי הנחל והמסתעף .. הינם עם שמות משפחה של אנ"ש .




נחזור לירוחם

אם כמו שכתבתי שאכן מחירם האמיתי של דירות חדשות באופקים הינו 11,500 למ"ר ומטה ...
וזה בדירות חדשות המוכנות כעת לאיכלוס !
אז וודאי שבירוחם שלכל הדעות הינה עיר פחות אטרקטיבית המחירים צריכים להיות הרבה פחות !
והם אכן הרבה פחות כמו שכתב הרב @בן מלך 2 ואחרים .


ובאמת ראיתי שהתפרסמה באותו עיתון הנ"ל (עמוד 76)
מודעה -
אני מצטט -

דירה בירוחם בקריה החרדית 4 חדרים בנין חדש מעלית , 3 כו"א , מרפסת סוכה
950,000 ש"ח

ושימו לב מדובר על בנין חדש , 4 חדרים והמחיר שיווק הינו 950 אל"ש
וכידוע ליודעי חן ..
שבין המחיר שיווק שבעיתון ועד למחיר סגירה יש פער , וכלפי מטה ...



ואם כן אני אחזור ואשאל את מה ששאלתי בסוף שבוע שעבר , ודנו בזה , אבל בלי נתונים
אבל עכשיו אני מעלה נתונים

אם כן מה הבשורה בקבוצת הרכישה הזאת ?????

הרי מבחינת המחיר אין פה מציאה גדולה !
(גם לדעת החולקים עלי , לא נראה שיש מה לחלוק , אבל אדרבה ואדרבה אשמח אם מישהו יעלה טענות אחרות עם הוכחות ,)
בכ"א גם לדעת החולקים המקסימום שבמקסימום שאולי אולי עוד יכול להיות זה שהקבוצת רכישה תוזיל ב כ 100,000 אל"ש
אבל האם זה שווה את הכאב ראש של הקבוצת רכישה ?
עוד דבר - האם זה שווה את הריביות שהולכים לשלם בקבוצת הרכישה ???
שבחשבון שלי זה יצא סכום מאוד גבוה
שכמובן שאם נסחב ונתקע במשך תהליך הבניה , אז זה יוצא סכומים ממש מטורפים .

ככה שלכאורה ההמלצה צריכה להיות שאין כאן כל בשורה לציבור .



האם אני צודק ?
אשמח לחכמת ההמונים !

 

[Mmillit]

הרוכש דירה ברמה ד'

כנראה לא מכיר את אופקים .......

אם יש באופקים 100 דירות ב 11,500 למט"ר בתוך יום אחד הם יחטפו

מוכרים עכשיו בימים אלו לאנ"ש קבוצת רכישה באופקים בשכונה החדשה דירת 3 חדרים (נראה לי ללא אופציה) ב1150,000 בלבד , הדירות נחטפות ......

הדירה 4 חדרים בירוחם כנראה מדובר בבנינים של פרויקט אילת השחר שזה דירות 4 חדרים של כ 82 מט"ר בלבד , יש חלק מהדיירים שאומרים שהיה עדיף לעשות את הדירה 3 חדרים ולא 4 , כי כך היה פחות צפוף .............

 

[szn]

שבו יש דירות חדשות מוכנות לכניסה מיידית במחירים של 11,500 אל"ש למטר !

לדעתי הטעות נמצאת בגודל הדירות, המחיר הזה לא לדירות של 100 מטר אלא לדירות יותר גדולות
וידוע לכולם שככל שהדירות יותר גדולות המחיר למטר יורד.
(לא התקשרתי אבל כך עושים שיווק...)


אותה טעות יש גם כאן:

דירה בירוחם בקריה החרדית 4 חדרים בנין חדש מעלית , 3 כו"א , מרפסת סוכה
950,000 ש"ח

כתבו כאן כבר שהדירות הנ"ל בגודל 82 מטר
כמו שכתב כאן @בן מלך 2 : https://www.prog.co.il/threads/למה-דווקא-קבוצת-רכישה.1019112/page-9#post-14425066

הדירות של @עו"ד נתן רוזנבלט יכולות להגיע למעל 100 מטר כפי שכתב כאן:

טור דעה - למה דווקא קבוצת רכישה?

לא זכיתי להבין אם אתה כותב שאתה בטוח שהמחיר לדירת 4 חדרים בבנין חדש הינה 850 אל"ש אנשים רוצים בשורה כלכלית . צריך לזכור שתאוריית השוק היעיל נכונה רק ביחס לשוק ההון ולא ביחס לשוק הנדל"ן, כלומר בשוק ההון לא שייך שהאדם הקטן יגיד על מניה מסוימת שהיא נראת לו זולה כי את המניה הזאת יש להרבה, והמידע...

www.prog.co.il

לא חושב שזה נכון לעשות סיבוב ביתד של יום שלישי, ואז לבוא ולהקשות כאן קושיות
צריך לצאת מהעיתון לשטח ולדעת פרטים יותר מדוייקים על גודל הדירות וכו'

(מאמין שתוכל למצוא ביתד מודעות על דירות בזול בנתיבות בפרויקט של כרמל, וזה לא משקף את המחירים באמת)