יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

משכנתאות · 7/3/18

נכתב ע"י מלכה בול:
שלום וברכה!
שמעתי הרבה על המושג "מחזור משכנתא" ורציתי לשאול: אנחנו לקחנו לפני חמש שנים משכנתא של 290 אל"ש למשך 25 שנה, כאשר חצי צמוד למדד וחצי לא, אני לא יודעת בדיוק כמה אחוזים הריביתת
סתם מעניין אותי לדעת, בסכומים כאלו גם שווה למחזר משכנתא, או שרק בסכומים גבוהים יותר?

כמו"כ אם אנחנו קונים דירה יקרה יותר ומגדילים את המשכנתא ל-600 אל"ש ל20 שנים הבאות, כמה נחזיר כל חודש?

תודה רבה.

כדאי למחזר כי צמוד למדד זה לא כדאי.
רק השאלה היא האם באותו בנק או בבנק אחר. צריך לראות את רכוז יתרות של המשכנתא . מצלצלים לבנק והם שולחים במקום. בהצלחה

יעקב בנט · 8/3/18

נכתב ע"י צחוקית פרגית:
1. האם הדרך היחידה לקבל הלוואת בלון היא אך ורק ע"י שהבנק לוקח בחשבון את היכולת להפוך אותה למשכנתא? או שאפשר גם אחרת?
2. האם יש גמחים שנותנים תנאי החזר כמו הלוואת בלון או רק בפריסת תשלומים?
3. האם יש יועצי מדשכנתאות שעוזרים בגמחים גם או רק בבנקים?

1. הלוואת בלון אינה אמורה להפוך למשכנתא רגילה, אלא ניתנת לשנתיים שלוש לכל היותר, כאשר במשך אותם שנתיים שלוש הלווה משלם רק את הריבית ולא מחזיר כלל מהקרן, ובסיום התקופה הבלון "מתפוצץ" ואז ההלוואה נפרעת במלואה - "במכה אחת". יש כזו אופציה למחזר הלוואת בלון להלוואה ארוכת טווח, אבל הבנקים לא אוהבים כ"כ לעשות את זה, מכיוון שזה מראה על לקוח שאינו מסוגל לעמוד בהתחייבויותיו כמו זו שהתחייב לפרוע בתום התקופה וכעת מבקש לפרוס מחדש, ובמקרה שמאשרים ייתכנו ריביות גבוהות כתוצאה מכך שהלקוח "שבוי".
2. יש כאלו גמחים, צריך לברר.
3. בגמ"חים אין מקום להזדקק לשירותיו של יועץ, מכיון שעיקר התועלת בייעוץ היא איך לחסוך מה שיותר בתשלומי הריבית, מה שלא קיים בגמ"ח.

יעקב בנט · 8/3/18

נכתב ע"י זרובבלה:
ומה לגבי הפעימות הבנקאי המליץ לי לקחת עכשיו את כל הקבועה והמשתנה בגלל עלות הכסף. האם זה כדאי?
לא בקשו ממני ערב בכלל

יש הגיון בדברי הבנקאי. זה גם עשוי לחסוך לך בעלות הדירה הצמדה עתידית למדד תשומות הבניה ככל שתחול.

Duvid TBD · 7/5/18

שלום ליועץ משכנתאות היקר!

קיבלתי הצעה בפועלים איפה אני מנהל חשבון תקין

70% על הדירה סכןם של 773000
קל"צ 30 שנה 4.5
פריים + 0 = 1.6 30 שנה
משתנה כל חמש לא צמוד 30 שנה 4.35

הסוכמים זה בערך שלי קצת יותר בקבעוה 10-20 אלף שח

האם אני יכול לקבל יותר טוב?

אני מנסה למכור את הדירה שלי ואז אני יצטרך פחות מ 60% בערך 620000

מה הית ממליץ?

היועץ · 7/5/18

נכתב ע"י Duvid TBD:
שלום ליועץ משכנתאות היקר!

קיבלתי הצעה בפועלים איפה אני מנהל חשבון תקין

70% על הדירה סכןם של 773000
קל"צ 30 שנה 4.5
פריים + 0 = 1.6 30 שנה
משתנה כל חמש לא צמוד 30 שנה 4.35

הסוכמים זה בערך שלי קצת יותר בקבעוה 10-20 אלף שח

האם אני יכול לקבל יותר טוב?

אני מנסה למכור את הדירה שלי ואז אני יצטרך פחות מ 60% בערך 620000

מה הית ממליץ?

א. צריך לבדוק האם התמהיל שהוצע לך, מתאים לך באופן אישי (פריסה, מסלולים וכו')
כמובן בהתייחס ליכולות ולמצב כלכלי העכשווי והעתידי.
ב. על פניו נראה, ( לא בדקתי את היכולות שלך) שניתן לקבל תנאים טובים יותר.
ג. יש לקחת בחשבון שבנקים אחרים, במידה ויציעו תנאים טובים יותר, יבקשו שתפתחו חשבון עו"ש אצלם ותעבירו אליהם את הפעילות.

בהצלחה

Duvid TBD · 8/5/18

נכתב ע"י היועץ:
il/

האתר שלך לא עובד

Duvid TBD · 9/5/18

שלום קיבלתי הצעה מבנק איגוד 70 % מימון

214000 פריים +0 20 שנה
436000 קלצ 20 3.8 % שנה
123500 בלון צמוד מדד 24 חודשים 2.7 %.

האם זה הצעה טובה?

תודה רבה!!

היועץ · 9/5/18

לצערי, לא הבנת את סעיף א' בתשובתי. ולצערי הגדול יותר רוב נוטלי המשכנתאות אינם מבינים זאת.
לתשומת לבם של כל מי שעומד לפני קבלת משכנתא כי תמהיל משכנתא חייב להיות מותאם ללקוח הספציפי. לכן אין טעם וגם לא ניתן להתייחס לתמהילים שונים..... שמוצעים ע"י בנקים שונים....ללקוחות שונים.... מבלי להכיר היטב את הלקוח הספיציפי.
להבנת טובה יותר של הנאמר לעיל. מצורף בקובץ פלייר שפרסמתי לפני שנים רבות עוד בהיותי מנהל תחום המשכנתאות בבנק פאג"י.

משכנתאות · 9/5/18

נכתב ע"י Duvid TBD:
שלום קיבלתי הצעה מבנק איגוד 70 % מימון

214000 פריים +0 20 שנה
436000 קלצ 20 3.8 % שנה
123500 בלון צמוד מדד 24 חודשים 2.7 %.

האם זה הצעה טובה?

תודה רבה!!

בפריים ניתן לקחת בחלק מהבנקים 257000 ולהקטין בקלץ. בכל אופן ניתן פה בשנוי התמהיל לחסוך משמעותי.
בהצלחה

דעת · 9/5/18

נכתב ע"י היועץ:
לצערי, לא הבנת את סעיף א' בתשובתי. ולצערי הגדול יותר רוב נוטלי המשכנתאות אינם מבינים זאת.
לתשומת לבם של כל מי שעומד לפני קבלת משכנתא כי תמהיל משכנתא חייב להיות מותאם ללקוח הספציפי. לכן אין טעם וגם לא ניתן להתייחס לתמהילים שונים..... שמוצעים ע"י בנקים שונים....ללקוחות שונים.... מבלי להכיר היטב את הלקוח הספיציפי.
להבנת טובה יותר של הנאמר לעיל. מצורף בקובץ פלייר שפרסמתי לפני שנים רבות עוד בהיותי מנהל תחום המשכנתאות בבנק פאג"י.

אין ספק שהנקודה הזאת גם קיימת. (חוששני שבציבור שלנו היא משמעותית הרבה פחות מאשר בציבור הכללי)
אבל ברור שיש משכנתא טובה יותר וטובה פחות בעצם, בלי קשר לנתוני הלוקח. שברור שגם זה מושפע מהתמהיל וההרכב לא פחות מאשר גובה הריבית.
בכ"מ לענ"ד שני ההצעות הנ"ל לא משהו...

Duvid TBD · 14/5/18

שלום לכולם.

מה אתם חושבים כדאי לקחת פריים או שווה להחליף את זה לקלצ

האם הפריים הולך לעלות?

מה רמת הסיכון?

nati480 · 14/5/18

יש לי שאלה תיאורטית שהציקה לי, אולי מחוסר ידע אבל אשמח לתשובה.

למה שווה לבנק לתת משכנתאות?

אם הם נותנים לי 600,000 שקל ל20 שנה, בסיום התקופה הם מקבלים חזרה את הקרן + משהו כמו 200,000 בערך מהריביות.

אני לעומת זאת, אחרי 20 שנה פחות או יותר כיסיתי את שווי הדירה מהשכירויות (לפי חשבון של 4.5% - 5 לשנה), שילמתי להם את החוב ונשארתי עם הדירה ביד.

למה בעצם כשאני מגיע לבנק לבקש משכנתא הם לא רצים ותופסים את הדירה לפני?

כן אני יודע שאחרי 10 דירות זה כבר נחשב עסק ויורד הרבה מהשכירות וכן מיסים נוספים על דירות מרובות, בנוסף אני מתאר לעצמי שיש הגבלות של בנק ישראל בנושא אבל מאחורי כל בנק הרי עומד בנאדם בסופו של דבר, למה הוא לא קונה כמויות של דירות?

אשמח לתשובה!
תודה מראש

דוכסוסטוס · 14/5/18

לקראת בקשת משכנתא יש לי גם כמה שאלות.

1. האם אוכל לקבל סכום נוסף כחלק מהמשכנתא עבור רכישת ריהוט.
2. יש לי הלוואה בנקאית שיורדת מהחשבון שלי ומכוסה בהוראת קבע מההורים, האם זה עשוי לפגוע בהערכת יכולת ההחזר שלי.

תודה מראש על רוח ההתנדבות והעזרה, תזכו למצוות.

A052 · 14/5/18

נכתב ע"י nati480:
למה שווה לבנק לתת משכנתאות?

הבנק מרוויח הרבה יותר ממה שתיארת...
פשוט מלתת הלוואות...
אין לו עלויות של שיפוצים וכו' ולא צריך לנהל את הנכס. ובמקום להרוויח 5% שנתי (ללא עלויות ניהול) על דירה הוא מרוויח לפעמים גם 16% (בלי עלויות בכלל מלבד אחוזים בודדים של "חובות מסופקים") שנתי על הלוואות.

A052 · 14/5/18

נכתב ע"י דוכסוסטוס:
לקראת בקשת משכנתא יש לי גם כמה שאלות.

1. האם אוכל לקבל סכום נוסף כחלק מהמשכנתא עבור רכישת ריהוט.
2. יש לי הלוואה בנקאית שיורדת מהחשבון שלי ומכוסה בהוראת קבע מההורים, האם זה עשוי לפגוע בהערכת יכולת ההחזר שלי.

תודה מראש על רוח ההתנדבות והעזרה, תזכו למצוות.

1. לא לוקחים זאת כהלוואה על ריהוט (זו תהיה הלוואה רגילה ולא בעלויות של משכנתא), אלא לוקחים יותר ממה שצריך באמת, ומשתמשים במה שנשאר אצלכם ולא שולם על השיפוצים או למוכר כתשלום על ריהוט.
2. לכאורה כן, אולי יועץ יוכל לסדר, אבל עדיף שתסדר זאת כמה חודשים לפני המשכנתא שיעבור רשמית לחשבון ההורים. אא"כ אתם מרוויחים מספיק גם בשביל ההחזר של ההלוואה הנ"ל וגם בשביל המשכנתא. היות והכנסה מחשבון ההורים לצורך החזר ההלוואה הבנק לא אמור לחשב, היות וזו לא משכורת רשמית וכדו'.

nati480 · 14/5/18

נכתב ע"י A052:
הבנק מרוויח הרבה יותר ממה שתיארת...
פשוט מלתת הלוואות...
אין לו עלויות של שיפוצים וכו' ולא צריך לנהל את הנכס. ובמקום להרוויח 5% שנתי (ללא עלויות ניהול) על דירה הוא מרוויח לפעמים גם 16% (בלי עלויות בכלל מלבד אחוזים בודדים של "חובות מסופקים") שנתי על הלוואות.

אשמח אם תרחיב בהסבר. מזה ה16% ?

היועץ · 15/5/18

נכתב ע"י Duvid TBD:
שלום לכולם.

מה אתם חושבים כדאי לקחת פריים או שווה להחליף את זה לקלצ

האם הפריים הולך לעלות?

מה רמת הסיכון?

תשובת היועץ:
ראשית - אף אחד לא באמת יכול לדעת. היות והנסתרות לה' אלוקינו...
שנית - לא כתבת מה הריבית בקל"צ ולכמה זמן נפרס מסלול זה. נתונים אלו הם מרכיב מכריע בשיקול.
שלישית - על פי המדיניות של בנק ישראל כיום, העלאת ריבית בנק ישראל תתבצע רק לקראת סוף 2018 או תחילת 2019, תלוי בקצב האינפלציה. ברגע שיוחלט להעלות את הריבית, ההעלאה תהיה במינון נמוך ,מקסימום 0.25% . בנק ישראל יבחן כיצד השפיעה העלאה זו על המשק ורק לאחר מספר חודשים יבדוק שוב האם נכון להעלות שוב את הריבית. וכן הלאה. כלומר יש לנסות ולשער כמה זמן ייקח לבנק ישראל להעלות את הריבית עד לגובה ריבית הקל"צ המשולמת כיום. יש לזכור שבכל הזמן הזה הרווח הוא שלך,
בגדול - ההיגיון אומר שלא כדאי לוותר על מסלול הפריים לטובת מסלול הקל"צ

היועץ · 15/5/18

נכתב ע"י nati480:
יש לי שאלה תיאורטית שהציקה לי, אולי מחוסר ידע אבל אשמח לתשובה.

למה שווה לבנק לתת משכנתאות?

אם הם נותנים לי 600,000 שקל ל20 שנה, בסיום התקופה הם מקבלים חזרה את הקרן + משהו כמו 200,000 בערך מהריביות.

אני לעומת זאת, אחרי 20 שנה פחות או יותר כיסיתי את שווי הדירה מהשכירויות (לפי חשבון של 4.5% - 5 לשנה), שילמתי להם את החוב ונשארתי עם הדירה ביד.

למה בעצם כשאני מגיע לבנק לבקש משכנתא הם לא רצים ותופסים את הדירה לפני?

כן אני יודע שאחרי 10 דירות זה כבר נחשב עסק ויורד הרבה מהשכירות וכן מיסים נוספים על דירות מרובות, בנוסף אני מתאר לעצמי שיש הגבלות של בנק ישראל בנושא אבל מאחורי כל בנק הרי עומד בנאדם בסופו של דבר, למה הוא לא קונה כמויות של דירות?

אשמח לתשובה!
תודה מראש

תשובת היועץ:
יש כלל שאומר : "כל אחד בעבודה שלו"....
בנק עוסק במסחר בכסף ולא במסחר בנדל"ן.
הבנק "קונה" כסף כלומר מקבל פיקדונות מגורמים שונים במבקשים לקבל ריבית קבועה אך בטוחה.
ולכן משקיע את כספי הפקדונות בהשקעות בטוחות גם אם הן מניבות תשואה נמוכה יחסית. הבנק "מתפרנס" מהמרווח בין עלות הכסף שהוא קונה -כלומר הריבית שהוא משלם לבעלי הפיקדונות. לבין הכסף שהוא מוכר, כלומר הריבית שהוא מקבל מהלווים. השקעה בדירות כרוכה בסיכון,, גם אם נמוך, עדין הוא קיים.( נזקים לדירה, שוכרים שלא משלמים, וכן גם ירידת ערך הנכס עלולה להתרחש...) לא חסרים משקיעים שהשקיעו בדירות והפסידו..
אגב, החישוב שלך לגבי הריבית שאתה משלם לבנק שגוי.
על כל 100,000 ש"ח הלוואה לתקופה של 20 שנה ובריבית של 4.5% תשלם מידי חודש 633 ש"ח ובמשך כל ה 20 שנה 151,836 ש"ח כלומר הבנק הרוויח עליך 51.8% . ולא 33% כפי שכתבת.

היועץ · 15/5/18

נכתב ע"י Duvid TBD:
שלום ליועץ משכנתאות היקר!

קיבלתי הצעה בפועלים איפה אני מנהל חשבון תקין

70% על הדירה סכןם של 773000
קל"צ 30 שנה 4.5
פריים + 0 = 1.6 30 שנה
משתנה כל חמש לא צמוד 30 שנה 4.35

הסוכמים זה בערך שלי קצת יותר בקבעוה 10-20 אלף שח

האם אני יכול לקבל יותר טוב?

אני מנסה למכור את הדירה שלי ואז אני יצטרך פחות מ 60% בערך 620000

מה הית ממליץ?

תשובת היועץ
כפי שכתבתי בעבר, הפורום אינו מיועד למתן יעוץ פרטני. היות ויעוץ ללא הכרה מעמיקה של הלקוח, אינו יעוץ מקצועי, ועלול להטעות את השואל.

A052 · 15/5/18

נכתב ע"י nati480:
אשמח אם תרחיב בהסבר. מזה ה16% ?

מה זה מזה?
בהלוואות רגילות למשקי בית (לא משכנתאות) או במסגרת האשראי (אוברדראפט) הבנק עלול לבקש 16% ריבית, ובכל מקרה גם 8% ריבית שווה יותר לבנק, היות ואין לו עלויות ניהול.