יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[היועץ]

תשובת היועץ:
1. בעיקרון כן. אלא שהבנק מתייחס לכך שאל משכנתא חדשה ויבקש לבצע את כל הבדיקות ובהתאמה לנהלי העבודה והוראות בנק ישראל התקפים כיום. כמו : מטרת ההלוואה ,אחוז המימון ,כלומר היחס שבין יתרת החוב + המשכנתא החדשה לעומת שווי הדירה העכשווי, יכולת החזר וכו'
2. בעקרון הכלל הוא שהתשלום החודשי לא יעלה על 1/3 מההכנסה . אבל אינו דומה זוג צעיר שיש לו הכנסה של 6000 ש"ח והוא מבקש משכנתא שההחזר שלה עומד על 2000 ש"ח לזוג עם 5 ילדים עם אותם נתונים....
3. חיובי.
4. ללקוח מוכר ,קל יותר לבנק לאשר את המשכנתא כאשר הנתונים שתוארו לעיל גבוליים.
5. אין הבדל בין רכישת דירה להרחבה.
6. קיים שוני בהתיחסות של הבנקים לדירה חולקת. יש בנקים שלא מוכנים לתת משכנתא לדירה מחולקת . אבל גם הבנקים שיסכימו לתת משכנתא יבקשו מהשמאי להוריד מערך הדיר את עלות השבת המצב לקדמותו. כך שסכום המשכנתא שניתן יהיה לקבל נמוך יותר.

כמה שניסיתי לפרט, אני מעריך שלא קיבלת תשובות ברורות לשאלותיך.

הנושא מורכב מאד לכן חובה להתייעץ עם מומחה על המקרה הספציפי.
בברכה
היועץ

 

[היועץ]

נא ניתן לכתוב על משכנתאות באופן כללי - במסגרת הפורום.
לגבי גובה ההחזר החודשי ,את יכולה להיכנס למחשבון המשכנתא שבאתר שלי
ולקבל תשובות מדויקות.
הכתובת היא : http://www.mash-mish.co.il/
להיכנס ללשונית טפסים ועזרים ולבחור מחשבון משכנתא

אשמח לשמוע אם הצלחת להיעזר במחשבון
בברכה
היועץ

 

[היועץ]

תשובת היועץ:
תנסי לכתוב במספרים .
היות ואם אכן כפי שאת כותבת, שיש לך הון עצמי של 70%, את זקוקה למשכנתא של 30% בלבד.
אם כן ,מדוע יש צורך לצרף את דירת ההורים ??
בברכה
היועץ

 

[עגורן]

ליועץ
1. היות ואתה עונה לכמה אנשים ביחד, רצוי שתגיב עם ציטוט (בצד שמאל למטה).
2. באתר שלך, באזור של: באפשרותכם לבחור את אחת מחבילות הייעוץ שלפניכם
לתשלום לחץ כאן. לא פועל.
3. בהצלחה

 

[היועץ]

ליועץ
1. היות ואתה עונה לכמה אנשים ביחד, רצוי שתגיב עם ציטוט (בצד שמאל למטה).
2. באתר שלך, באזור של: באפשרותכם לבחור את אחת מחבילות הייעוץ שלפניכם
לתשלום לחץ כאן. לא פועל.
3. בהצלחה

1. תודה על ההערה .
2. בדקתי ,וזה עובד .נסה שוב. אודה על עדכון, האם הצלחת ?
3. תודה

 

[popsi]

1. במשכנתא על בסיס משתנה 5, כמה הבנק יכול לעדכן את הריבית, נניח שלפני כ-5 שנים הריבית היתה 2.4 עד איזה מחיר הבנק יכול לעדכן את הריבית כל 5 שנים, האם לפי נוסחא קבועה וידועה מראש או המחיר העכשוי כמה שבא להם.

2. מהו עמדת הבנק על הרחבה לפי היתר, האם כמו עיסקה חדשה לגמרי ושווה לעשות סבב בבנקים או שהבנק הולך לקראת הלקוח.

3. מהו עלות השירות שלכם, באתר לא ראיתי שום איזוכר לגבי מחיר השירות.

 

[saral]

בוקר טוב ותודה רבה - רעיון מדהים
מכרנו דירה וכמובן כיסינו את המשכנתא.
היה לנו משכנתא עם תנאים מעולים.
עכשיו אנחנו צריכים לקחת משכנתא על הדירה החדשה - האם אפשר עדיין "לגרור" את המשכנתא? (עברו 3 חודשים מאז ששילמנו את כל המשכנתא ולא אמרנו להם משהו על "לגרור" אותו לדירה חדשה)

 

[היועץ]

בוקר טוב ותודה רבה - רעיון מדהים
מכרנו דירה וכמובן כיסינו את המשכנתא.
היה לנו משכנתא עם תנאים מעולים.
עכשיו אנחנו צריכים לקחת משכנתא על הדירה החדשה - האם אפשר עדיין "לגרור" את המשכנתא? (עברו 3 חודשים מאז ששילמנו את כל המשכנתא ולא אמרנו להם משהו על "לגרור" אותו לדירה חדשה)

לצערי התשובה היא שלילית.

בבכרה
היועץ

 

[קפוצון]

יש לנו משכנתא שלקחנו לפני 4 וחצי שנים בתנאים טובים.
היינו רוצים להאריך את השנים בשביל שההחזרים יהיו יותר קטנים.
האם יש דרך לעשות את זה במשכנתא קיימת? או רק על ידי לקיחת משכנתא חדשה?
כי משכנתא חדשה לא נקבל עם תנאים טובים ואז יצא שכרו בהפסדו.

ישנה אופציה שנקראת פריסה מחדש רוב פקידי המשכנתאות בבנק ויועצי המשכנתאות לא מודעים לכך !

פריסה מחדש אומרת שאת מגישה לבנק בקשה לפרוס את המשכנתא מחדש ליותר החזרים ממה שהתחייבת , בכדי שתעני ע"י הבנק את צריכה לשכנע למה את מעונינת מה השתנה בנתונים האישיים שלך שמקשים עלייך לשלם את מלוא הסכום ולשלוח פקס למחלקת משכנתאות שבהנהלה הראשית (מקווה שהפקיד בבנק ידע לתת לך)

התהליך הזה קצת קשה משום שאין דיון מול אדם אלא התנהלות בפקסים

בפריסה מחדש הבנק יכול לשנות את גובה הריבית אבל לא את תמהיל המשכנתא

לנו יש משכנתא שמורכבת מ- 95% ריבית פריים , כרגע בנק ישראל לא מאשר לקחת כזו משכנתא אלא רק עד 30% מהחזר המשכנתא אם היינו ממחזרים את המשכנתא היינו נאלצים לקחת רק 30% פריים , לכן הגשנו בקשה לפריסה מחדש הריבית עלתה מעט אבל זה היה שווה, כמו כן בפריסה מחדש אין צורך בשמאות וכל התהליך של לקיחת משכנתא .

בהצלחה!!

 

[חנה4]

ישנה אופציה שנקראת פריסה מחדש רוב פקידי המשכנתאות בבנק ויועצי המשכנתאות לא מודעים לכך !

פריסה מחדש אומרת שאת מגישה לבנק בקשה לפרוס את המשכנתא מחדש ליותר החזרים ממה שהתחייבת , בכדי שתעני ע"י הבנק את צריכה לשכנע למה את מעונינת מה השתנה בנתונים האישיים שלך שמקשים עלייך לשלם את מלוא הסכום ולשלוח פקס למחלקת משכנתאות שבהנהלה הראשית (מקווה שהפקיד בבנק ידע לתת לך)

התהליך הזה קצת קשה משום שאין דיון מול אדם אלא התנהלות בפקסים

בפריסה מחדש הבנק יכול לשנות את גובה הריבית אבל לא את תמהיל המשכנתא

לנו יש משכנתא שמורכבת מ- 95% ריבית פריים , כרגע בנק ישראל לא מאשר לקחת כזו משכנתא אלא רק עד 30% מהחזר המשכנתא אם היינו ממחזרים את המשכנתא היינו נאלצים לקחת רק 30% פריים , לכן הגשנו בקשה לפריסה מחדש הריבית עלתה מעט אבל זה היה שווה, כמו כן בפריסה מחדש אין צורך בשמאות וכל התהליך של לקיחת משכנתא .

בהצלחה!!

תודה, אין מילים על המידע, נבדוק אותו.

 

[היועץ]

איך מעדכן הבנק את הריבית המשתנה כל 5 שנים ?

1. במשכנתא על בסיס משתנה 5, כמה הבנק יכול לעדכן את הריבית, נניח שלפני כ-5 שנים הריבית היתה 2.4 עד איזה מחיר הבנק יכול לעדכן את הריבית כל 5 שנים, האם לפי נוסחא קבועה וידועה מראש או המחיר העכשוי כמה שבא להם.

2. מהו עמדת הבנק על הרחבה לפי היתר, האם כמו עיסקה חדשה לגמרי ושווה לעשות סבב בבנקים או שהבנק הולך לקראת הלקוח.

3. מהו עלות השירות שלכם, באתר לא ראיתי שום איזוכר לגבי מחיר השירות.

תשות היועץ:
1. במסלולי המשכנתא "משתנה כל 5 שנים" (צמודה או לא צמודה) הריבית מורכבת משני נתונים. " ריבית עוגן" + " מרווח" .
"ריבית העוגן" - נקבעת בהתאם לתשואות האג"ח במועד קבלת ההלוואה.
ה "מרווח" - נקבע בהתאם לרמת הסיכון בהלוואה הספציפית.
הפרמטרים הקובעים את רמת הסיכון הם: מטרת ההלוואה (הלוואה לכל מטרה יקרה יותר מהלוואה לרכישה או להרחבה) , אחוז המימון ומצבו הכלכלי של הלקוח, וכו'
לאחר 5 שנים תתעדכן הריבית . אבל, לבנק מותר לעדכן רק את מרכיב ה"עוגן", ואילו המרווח נשאר ללא שינוי.
לכן : לדוגמא - הלוואה שנלקחה במסלול "משתנה כל 5 שנים" בריבית של 2.4% שהורכבה מעוגן של 1.4% + מרווח של 1% .
כעבור 5 שנים במידה והעוגן עלה ל 2% .הריבית החדשה תורכב מהעוגן החדש + המרווח הישן. כלומר 2% +1% = 3% .
על פי תקנות בנק ישראל - העוגן לא נקבע באופן שרירותי על ידי הבנקים, אלא אך ורק על ידי בנק ישראל וכל הבנקים כפופים אליו.
את טבלת העוגנים ניתן למצוא באתר בנק ישראל.

 

[היועץ]

1. במשכנתא על בסיס משתנה 5, כמה הבנק יכול לעדכן את הריבית, נניח שלפני כ-5 שנים הריבית היתה 2.4 עד איזה מחיר הבנק יכול לעדכן את הריבית כל 5 שנים, האם לפי נוסחא קבועה וידועה מראש או המחיר העכשוי כמה שבא להם.

2. מהו עמדת הבנק על הרחבה לפי היתר, האם כמו עיסקה חדשה לגמרי ושווה לעשות סבב בבנקים או שהבנק הולך לקראת הלקוח.

3. מהו עלות השירות שלכם, באתר לא ראיתי שום איזוכר לגבי מחיר השירות.

תשובת היועץ:
בתשובה נפרדת התייחסתי לשאלה מספר 1
2. הרחבה ע"פ היתר דינה כרכישה לעניין הריבית שידרוש הבנק .לעתים, בגלל העובדה שבכל הרחבה מבצעים גם עבודות שיפוץ הישן והתאמה לתכנון החדש. יבקש הבנק לפצל את ההלוואה לשני מטרות . הרחבה -בריבית נמוכה + שיפוץ בריבית גבוהה יותר.
יש להשתדל ולהוכיח לבנק כי כל הסכום המבוקש מיועד להרחבה ולא לשיפוץ.
3. לגבי עלות התשלום. יש להיכנס לדף הבית, לגלול לתחתית הדף עד לפרק האומר : " באפשרותכם לבחור את אחת מחבילות הייעוץ שלפנכם"
תשומת לב שמדובר ברעיון חדשני. ולכן עלות השרות נמוכה במיוחד. הלקוח מקבל תמהיל משכנתא המורכב בהתאם לנתוניו האישיים. ואמצעותו הוא מבצע את "סבב הבנקים" ובאפשרותו לחזור ולהתייעץ באיזה בנק לבחור. קראו על הכל הסבר מורחב באתר.
בכתובת : http://www.mash-mish.co.il/

 

[פיטפוט]

שאלתי פה בעבר אך לא קיבלתי תשובה מוסמכת,
אנחנו רוצים לקנות דירה בפרויקט. הדירה נבנתה לפני 3 שנים ועדיין אין אישורי טאבו.
האם יש בנק שיתן לנו משכנתא על סמך הצהרת עו"ד אודות צפי קבלת האישור? (אישור טאבו יהיה בטוח רק יכול לקחת עוד כמה חודשים - עד שנה)

 

[מזל בן הרוש]

שלום רב,
אשמח להשתמש בשירותי היועץ המקצועיים והברורים.

יש לנו דירה עם משכנתא בתנאים טובים שמתאימים לנו.
אנחנו רוצים להרחיב את הדירה ויש כבר אישורים וכו' לכל ההרחבה.
יש לי מס' שאלות:
- מבחינת הבנק אני יכולה להגדיל את המשכנתא בתנאים הנוכחים בשביל ההרחבה או שנצטרך משכנתא חדשה?
- במידה וצריך חדשה זה יכול להיות משכנתא בנוסף לקיימת או שנצטרך לקחת חדשה על כל הסכום ולשלם את הנוכחית ולוותר על התנאים הטובים שלה?
- השמאי שיתן הערכה לשווי הדירה מתייחס לשווי לפני ההרחבה או אחרי? לענין המשכנתא.
- כמה אחוזים משווי הדירה ניתן לקחת משכנתא כיום?

תודה רבה.

 

[היועץ]

קבלת משכנתא להרחבה

שלום רב,
אשמח להשתמש בשירותי היועץ המקצועיים והברורים.

יש לנו דירה עם משכנתא בתנאים טובים שמתאימים לנו.
אנחנו רוצים להרחיב את הדירה ויש כבר אישורים וכו' לכל ההרחבה.
יש לי מס' שאלות:
- מבחינת הבנק אני יכולה להגדיל את המשכנתא בתנאים הנוכחים בשביל ההרחבה או שנצטרך משכנתא חדשה?
- במידה וצריך חדשה זה יכול להיות משכנתא בנוסף לקיימת או שנצטרך לקחת חדשה על כל הסכום ולשלם את הנוכחית ולוותר על התנאים הטובים שלה?
- השמאי שיתן הערכה לשווי הדירה מתייחס לשווי לפני ההרחבה או אחרי? לענין המשכנתא.
- כמה אחוזים משווי הדירה ניתן לקחת משכנתא כיום?

תודה רבה.

תשובת היועץ
- כל כסף חדש שניתן הוא משכנתא חדשה . והריבית תהיה בהתאם לתנאי היבית בעת מתן ההלוואה החדשה.
- אין צורך לפרוע את המשכנתא הקיימת ,אלא רק לקחת סכום נוסף בהתאם לצורך כיום. ולרשום שעבוד נוסף על הדירה לטובת הבנק.
- במידה וכל הסכום הנוסף ניתן להרחבה ,אפשר לקבל עד 70% מערך בדירה לאחר השיפוץ
- יש להמציא לשמאי את היתר הבניה + התוכניות + החוזה עם הקבלן המרחיב .ולבקש הערכה לגבי שווי לאחר ההרחבה.

אני מבין שאתם כבר לא זוג צעיר בתחילת חייו.
לכן חשוב לבנות תמהיל להלוואה הנוספת, שיביא בחשבון את כל תנאי המשכנתא הקיימת וכן את האפשרויות שלכם בעתיד , כאשר הילדים יגיעו לגיל נישואין.

בהצלחה
היועץ

 

[היועץ]

שאלתי פה בעבר אך לא קיבלתי תשובה מוסמכת,
אנחנו רוצים לקנות דירה בפרויקט. הדירה נבנתה לפני 3 שנים ועדיין אין אישורי טאבו.
האם יש בנק שיתן לנו משכנתא על סמך הצהרת עו"ד אודות צפי קבלת האישור? (אישור טאבו יהיה בטוח רק יכול לקחת עוד כמה חודשים - עד שנה)

תשובת היועץ:
הפרשנות למצב של " עדין אין אישור טאבו" כפי שאתם כותבים רבים ומגוונים.
יש לראות את הצהרת העו"ד אודות הצפי לקבלת טאבו ועל פיו לתת את התשובה.
אתם יכולים להעביר אלי בפקס 0722606417 .

בברכה
היועץ

 

[סמוי]

איני יודע למה כוונתך "באופן אישי" אתה מופיע תחת שם "סמוי".
אענה באופן כללי : על פי החוק מוגבל , בתוך תקופת מוגבלותו -אינו יכול לקבל הלוואה מכל סוג ובוודאי שלא משכנתא.
גם לאחר תקופת המוגבלות , הבנקים לא אוהבים לתת משכנתא.
רק לאחר מספר שנים ,כאשר ההתנהלות בחשבון תקינה ,וניתן להתרשם שהמוגבל "לא יחזור לסורו"
יש אפשרות לשכנע את הבנק לאשר משכנתא.
בהצלחה
היועץ

ומה באשר גרירת משכנתא מדירה קיימת לדירה החדשה?

 

[היועץ]

ומה באשר גרירת משכנתא מדירה קיימת לדירה החדשה?

תשובת היועץ:
אכן, גרירה להבדיל מהלוואה חדשה, אינה אסורה ע"פ בנק ישראל.
אישור הגרירה תלוי ברצונו הטוב של הבנק.
אם הלקוח "עשה בעיות" לבנק בעבר, הוראות קבע חזרו וכו' ,הבנק ינצל את ההזדמנות להיפטר ממנו ולא יאשר לו את הגרירה.
אך אם למרות ההגבלה הלקוח השתדל לשלם את התשלומים החודשיים, גם אם לפעמים היו פיגורים, סביר להניח שהבנק יאשר את הגרירה .
כמובן שאין להגיש בקשה לגרירה אם כרגע יש פיגור בהחזר ההלוואה.

בהצלחה
היועץ

 

[היועץ]

הוראות בנק ישראל בקשר למיחזור משכנתא

ישנה אופציה שנקראת פריסה מחדש רוב פקידי המשכנתאות בבנק ויועצי המשכנתאות לא מודעים לכך !

פריסה מחדש אומרת שאת מגישה לבנק בקשה לפרוס את המשכנתא מחדש ליותר החזרים ממה שהתחייבת , בכדי שתעני ע"י הבנק את צריכה לשכנע למה את מעונינת מה השתנה בנתונים האישיים שלך שמקשים עלייך לשלם את מלוא הסכום ולשלוח פקס למחלקת משכנתאות שבהנהלה הראשית (מקווה שהפקיד בבנק ידע לתת לך)

התהליך הזה קצת קשה משום שאין דיון מול אדם אלא התנהלות בפקסים

בפריסה מחדש הבנק יכול לשנות את גובה הריבית אבל לא את תמהיל המשכנתא

לנו יש משכנתא שמורכבת מ- 95% ריבית פריים , כרגע בנק ישראל לא מאשר לקחת כזו משכנתא אלא רק עד 30% מהחזר המשכנתא אם היינו ממחזרים את המשכנתא היינו נאלצים לקחת רק 30% פריים , לכן הגשנו בקשה לפריסה מחדש הריבית עלתה מעט אבל זה היה שווה, כמו כן בפריסה מחדש אין צורך בשמאות וכל התהליך של לקיחת משכנתא .

בהצלחה!!

הבהרת היועץ:
1.לידיעה כללית - פקיד הבנק בו מתנהלת המשכנתא שלכם, חייב !! להיות איש הקשר בין הלקוח ובין ההנהלה . ולכן, הוא אמור להדריך אתכם איך לפנות להנהלה ואלו טפסים עליכם למלא.
הוא מחויב להעביר את פנייתכם להנהלה, ולוודא כי ההנהלה התייחסה לפנייתכם ואף שלחה עבורכם תשובה.
בכל מקרה בו הפקיד אינו נוהג כך, באפשרותכם לפנות למנהל הסניף. ואם גם זה לא עוזר, ניתן לפנות למח' פניות הציבור של הבנק. הכתובת ומספר הפקס מפורסמים באתר הבנק.

2.ליתר דיוק - פריסה מחדש ניתן לבצע רק למסלול ריבית הפרים. והסיבה היא, היות וריבית הפרים בנויה כ- פריים + % מסויים או פריים -% מסויים, אין הבדל באורך תקופת ההלוואה. היות ועם כל שינוי בפריים הריבית תתעדכן בהתאם. זו גם הסיבה שבמסלול הפריים אין הבדל בריבית אם ההלוואה נפרסת ל10 ,15 או 20 שנה.

בעקרון, במקרה זה הבנק לא היה צריך להעלות את הריבית, אבל הוא ניצל את ההזדמנות.... הוא יודע שהלקוח יודה לו על כך גם אם הריבית תהיה גבוהה מעט...
מצד שני הבנק רשאי לסרב לבצע את הפריסה. כך שאין לבוא אליו בטענות...

3. לעומת זאת במסלולים האחרים לא ניתן לבצע פריסה מחדש היות והריבית נגזרת מאורך התקופה .וזה מחייב כבר העמדת הלוואה מחדש. וכפיפות להוראות בנק ישראל העדכניות.

בברכה
היועץ

 

[אודם]

תשובת היועץ:
יש להבדיל בין שתי מקרים. רכישת דירה להשקעה. או שיפור דיור.

2. משפרי דיור - לא מחוייבים במס רכישה על הדירה הנרכשת, ובתנאי שיתחייבו למכור את דרתם הנוכחית תוך שנה וחצי מהרכישה .יש להמציא לרשות המיסים חוזה מכירה בטרם חלפו שנה וחצי מהרכישה.
בהצלחה
היועץ

לכל מקבלי הייעוץ הנ"ל שימו לב שיש לשלם עד חודשיים מתאריך המכירה את מס הרכישה ע"מ להימנע מגרירת קנסות ותהליכים לא נעימים, ובאם מכרתם את הדירה הראשונה תוך חודש וחצי תקבלו החזרים,
בהצלחה