יוקר המחיה + מחירי הדיור

[חני בנני]

אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהם מעוניינים להמשיך להתגורר במרכז ליד ההורים/ קהילה
ואם הסכום הזה אין אפשרות לרכוש דירה.

חבל שרוב האנשים כאלה מקובעים.....

 

[רפ]

חבל שרוב האנשים כאלה מקובעים.....

ובכלל חבל שאנשים לא מוכנים לגור בקראוונים.

 

[חני בנני]

ובכלל חבל שאנשים לא מוכנים לגור בקראוונים.

מה ההשוואה?
יש מקומות מקסימים עם קהילות פורחות בפריפריה,
למה לגור במחסן טחוב בבני ברק או ירושלים ולשלם על זה משכורות שלמות?

 

[הושיענו]

הכלל אומר שככל שמספר הנתונים גדול יותר (=מספר השנים) הססטיסטיקה יותר מדויק.
לקחת סטטיסטיקה של 30 שנה יהיה מדויק יותר מסטטיסטיקה של 15 שנה.

יש באג במחשבון בשנים 1990-1995 ( לא היה ירידה של 65 בשנת 1994 )

 

[רפ]

מה ההשוואה?
יש מקומות מקסימים עם קהילות פורחות בפריפריה,
למה לגור במחסן טחוב בבני ברק או ירושלים ולשלם על זה משכורות שלמות?

כי יש כל מיני דברים שאת לא לוקחת בחשבון, שהחשוב ביניהם הוא מקום עבודה, וכבר כתבתי את זה כמה פעמים באשכולות שונים.

 

[רפ]

יש באג במחשבון בשנים 1990-1995 ( לא היה ירידה של 65 בשנת 1994 )

יכול להיות שיש באג של ירידה.
(באותה מידה יכול להיות שיש איזשהו באג בחישוב של העליה)
בכל מקרה, כשמסתכלים על העבר אפשר לחשב כמה היתה העליה הממוצעת.
כשמנסים לנבא את העתיד, צריך לקחת בחשבון גם את הצורה של הגרף של העליה, אם העליה קבועה אז באמת אפשר לחשב הלאה באותה צורה, אבל אם העליה מתמתנת צריך לקחת גם את זה בחשבון. צריך ללמוד בשביל זה סטטיסטיקה.

 

[הושיענו]

יכול להיות שיש באג של ירידה.
(באותה מידה יכול להיות שיש איזשהו באג בחישוב של העליה)
בכל מקרה, כשמסתכלים על העבר אפשר לחשב כמה היתה העליה הממוצעת.
כשמנסים לנבא את העתיד, צריך לקחת בחשבון גם את הצורה של הגרף של העליה, אם העליה קבועה אז באמת אפשר לחשב הלאה באותה צורה, אבל אם העליה מתמתנת צריך לקחת גם את זה בחשבון. צריך ללמוד בשביל זה סטטיסטיקה.

זה הגרף של ההיסטוריה

 

[בעצם...]

יש באג במחשבון בשנים 1990-1995 ( לא היה ירידה של 65 בשנת 1994 )

זה מבוסס על מדד מחירי הדירות של הלמ״ס שהחל רק ב1994

 

[בעצם...]

זה בסדר מותר לטעות.
וגם מותר לתקן.
אין לי מושג למה עשו פה כזה רעש.

הכל מותר, השאלה איך?

 

[הושיענו]

מתוך ויקיפדיה - משבר הדיור

 

[אסתי H]

ובכלל חבל שאנשים לא מוכנים לגור בקראוונים.

אני מוכנה. בילדותי גרנו בקארוון עם נופיים עוצרי נשימה. תמצאי לי ואעבור.

 

[רפ]

אני מוכנה. בילדותי גרנו בקארוון עם נופיים עוצרי נשימה. תמצאי לי ואעבור.

חחח...
יש גם אנשים שמוכנים לגור בפריפריה.

 

[אסתי H]

חחח...
יש גם אנשים שמוכנים לגור בפריפריה.

תלוי מה היא פריפריה... חברתי מאופקים אמרה שהיא בחיים לא תגור בירוחם כי זו פריפריה...

 

[yudit10]

במקרה, בחישוב שהיא העלתה מחירי השכירות גבוהים מהמקובל בשוק כך שגם ההתייקרות תיספג

נניח שאת קונה דירה במודיעין עילית,
שווי הדירה 1,300,000 ש"ח.
ההון עצמי, הוא 600,000 ש"ח.
המשכנתא, היא 700,000 ש"ח.
החזר חודשי למשכנתא למשך 20 שנה, הוא 3800 ש"ח.
אחרי 20 שנה, כמה כסף יש להם בסך הכללי? תשובה: 1,300,000 ש"ח.

עכשיו נניח ובמקום לקנות את הדירה הזאת, אז שכרתם אותה.
התשלום חודשי לשכירות, זה 3800 ש"ח. [כמו התשלום של המשכנתא]
ואת ה600,000 ש"ח, לקחתם והשקעתם בצורה שמניבה לכם תשואה נגיד רק 6% בשנה בממוצע, [אחרי מסים]
כמה כסף יהיה לכם אחרי 20 שנה תשובה: 1,924,281 ש"ח.
ואם השקעתם בצורה שהתשואה השנתית היא 7% בממוצע [אחרי מסים] אז כמה כסף יהיה לכם בסוף התקופה? תשובה: 2,321,810 ש"ח.

אני מקווה שעכשיו זה מובן.

במקרה, בחישוב שהיא העלתה מחירי השכירות גבוהים מהמקובל בשוק כך שגם ההתייקרות תיספג

זה לא ממש מדויק בלשון המעטה.
יש לי עוד כמה סיבות חשובות למה כן כדאי לקנות דירה,
אבל קודם כל בא נעשה סדר בכספים, ואחרי זה נעבור לשיקולים האחרים.

כמובן שאני מדברת על קנית דירה למגורים.

מחירי השכירות ש @מקצועי בלבד הביאה אינם גבוהים מהשוק, ודווקא מחירי המשכנתא גבוהים מהרגיל בשוק.

אז ככה.

א. לגבי המחיר החודשי.
נכון להיום דירת 3 חדרים בבית שמש עולה 1.3 מליון ש"ח.
לשכור דירת 3 חדרים עולה בין 3500-3800 ש"ח.
משכנתא ל-20 שנה מקבלים בד"כ 500 ש"ח לכל מאה אלף ש"ח
במיוחד כאן כשמדברים על אחוזים נמוכים יחסית משווי הדירה
כך שהמשכנתא תעלה 3500 ש"ח לחודש מקסימום.

ב. עליית ערך הדירה, כולם כאן הסכימו שהדירות עולות ב-2% לשנה (זה אלה המקילים)
מה שאומר שגם השכירות עולה בשלב מסוים.
ולכן נחשב עליה כל 5 שנים ב-10%.

ג. התרחבות המשפחה- צורך בדירה גדולה יותר
בד"כ דירת 3 חדרים לא מספיקה למשפחה חרדית ברוכת ילדים, מה שאומר שצריך להרחיב מתי שהוא.
זה שקנה דירה- יכול להוציא אופציה בכ150 אלף ש"ח.
זה ששכר- צריך לעבור לדירה גדולה יותר.
ואת זה נחשב בהמשך סכום גבוה יותר לשכירות כמקובל לדירת 4 חדרים.


ועכשיו הבה נבדוק למי יש יותר הון אחרי 20 שנה.

זה שקנה את הדירה, יש לו דירת 4 חדרים, ששווה בהנחה שיש עליה של רק 2%, בלי ריבית דריבית, 2,170,000 ש"ח
ההוצאות שלו הם: 840 אלף למשכנתא + 150 אלף להוספת חדר, ביחד: 990
רווח בניכוי הוצאות: 1,180,000

זה שהשקיע בשוק ההון, אמנם יש לו 2,321,810
אבל ההוצאות שלו כדלקמן:
5 שנים ראשונות 3500 ש"ח בחודש, סה"כ: 210,000 ש"ח
5 שנים הבאות 3850 ש"ח בחודש, סה"כ: 231,000 ש"ח
5 שנים הבאות הוא צריך גם דירה גדולה יותר, כאמור, ולכן המחיר לחודש יהיה כ5,200 ש"ח לחודש, סה"כ: 312,000 ש"ח
5 שנים הבאות 5750 ש"ח בחודש, סה"כ: 345,000 ש"ח.
סה"כ הוצאות על דיור: 1,098,000 ש"ח
רווח בניכוי הוצאות: 1,223,810 ש"ח

ההפרש הוא רק 43 אלף ש"ח!!!

כל זה כשחישבתי את עליית ערך הדירה למגורים בלי ריבית דריבית!
אם נחשב עליית ערך דירה עם ריבית דריבית, נגיע ל-2,303,218
ובניכוי הוצאות :1,313,218

כלומר הפרש של 89,408 לטובת זה שרכש דירה!


ואם זה שקנה דירה, היה לוקח את הסכומים שהשני שהשקיע בהון היה צריך להשקיע בשכירות,
ומשקיע בשוק ההון, שזה כ108 אלף ש"ח, רק 10 שנים, היו לו כעת עוד :212,452!

סך כל ההפרש לטובת זה שקנה את הדירה: 301,860!!!


את כל זה אני כותבת עוד לפני שלל שיקולים חשובים ביותר שלפיהם עדיף לגור בדירה משלך ולא לשכור, כפי שאפרט בהמשך.

 

[chiclook]

זה לא ממש מדויק בלשון המעטה.
יש לי עוד כמה סיבות חשובות למה כן כדאי לקנות דירה,
אבל קודם כל בא נעשה סדר בכספים, ואחרי זה נעבור לשיקולים האחרים.

כמובן שאני מדברת על קנית דירה למגורים.

מחירי השכירות ש @מקצועי בלבד הביאה אינם גבוהים מהשוק, ודווקא מחירי המשכנתא גבוהים מהרגיל בשוק.

אז ככה.

א. לגבי המחיר החודשי.
נכון להיום דירת 3 חדרים בבית שמש עולה 1.3 מליון ש"ח.
לשכור דירת 3 חדרים עולה בין 3500-3800 ש"ח.
משכנתא ל-20 שנה מקבלים בד"כ 500 ש"ח לכל מאה אלף ש"ח
במיוחד כאן כשמדברים על אחוזים נמוכים יחסית משווי הדירה
כך שהמשכנתא תעלה 3500 ש"ח לחודש מקסימום.

ב. עליית ערך הדירה, כולם כאן הסכימו שהדירות עולות ב-2% לשנה (זה אלה המקילים)
מה שאומר שגם השכירות עולה בשלב מסוים.
ולכן נחשב עליה כל 5 שנים ב-10%.

ג. התרחבות המשפחה- צורך בדירה גדולה יותר
בד"כ דירת 3 חדרים לא מספיקה למשפחה חרדית ברוכת ילדים, מה שאומר שצריך להרחיב מתי שהוא.
זה שקנה דירה- יכול להוציא אופציה בכ150 אלף ש"ח.
זה ששכר- צריך לעבור לדירה גדולה יותר.
ואת זה נחשב בהמשך סכום גבוה יותר לשכירות כמקובל לדירת 4 חדרים.


ועכשיו הבה נבדוק למי יש יותר הון אחרי 20 שנה.

זה שקנה את הדירה, יש לו דירת 4 חדרים, ששווה בהנחה שיש עליה של רק 2%, בלי ריבית דריבית, 2,170,000 ש"ח
ההוצאות שלו הם: 840 אלף למשכנתא + 150 אלף להוספת חדר, ביחד: 990
רווח בניכוי הוצאות: 1,180,000

זה שהשקיע בשוק ההון, אמנם יש לו 2,321,810
אבל ההוצאות שלו כדלקמן:
5 שנים ראשונות 3500 ש"ח בחודש, סה"כ: 210,000 ש"ח
5 שנים הבאות 3850 ש"ח בחודש, סה"כ: 231,000 ש"ח
5 שנים הבאות הוא צריך גם דירה גדולה יותר, כאמור, ולכן המחיר לחודש יהיה כ5,200 ש"ח לחודש, סה"כ: 312,000 ש"ח
5 שנים הבאות 5750 ש"ח בחודש, סה"כ: 345,000 ש"ח.
סה"כ הוצאות על דיור: 1,098,000 ש"ח
רווח בניכוי הוצאות: 1,223,810 ש"ח

ההפרש הוא רק 43 אלף ש"ח!!!

כל זה כשחישבתי את עליית ערך הדירה למגורים בלי ריבית דריבית!
אם נחשב עליית ערך דירה עם ריבית דריבית, נגיע ל-2,303,218
ובניכוי הוצאות :1,313,218

כלומר הפרש של 89,408 לטובת זה שרכש דירה!


ואם זה שקנה דירה, היה לוקח את הסכומים שהשני שהשקיע בהון היה צריך להשקיע בשכירות,
ומשקיע בשוק ההון, שזה כ108 אלף ש"ח, רק 10 שנים, היו לו כעת עוד :212,452!

סך כל ההפרש לטובת זה שקנה את הדירה: 301,860!!!


את כל זה אני כותבת עוד לפני שלל שיקולים חשובים ביותר שלפיהם עדיף לגור בדירה משלך ולא לשכור, כפי שאפרט בהמשך.

 

[chiclook]

5757 שכירות בבית שמש זה צריך להיות לפחות 6 חדרים.
כל זה ב150000...

 

[בעצם...]

זה לא ממש מדויק בלשון המעטה.
יש לי עוד כמה סיבות חשובות למה כן כדאי לקנות דירה,
אבל קודם כל בא נעשה סדר בכספים, ואחרי זה נעבור לשיקולים האחרים.

כמובן שאני מדברת על קנית דירה למגורים.

מחירי השכירות ש @מקצועי בלבד הביאה אינם גבוהים מהשוק, ודווקא מחירי המשכנתא גבוהים מהרגיל בשוק.

אז ככה.

א. לגבי המחיר החודשי.
נכון להיום דירת 3 חדרים בבית שמש עולה 1.3 מליון ש"ח.
לשכור דירת 3 חדרים עולה בין 3500-3800 ש"ח.
משכנתא ל-20 שנה מקבלים בד"כ 500 ש"ח לכל מאה אלף ש"ח
במיוחד כאן כשמדברים על אחוזים נמוכים יחסית משווי הדירה
כך שהמשכנתא תעלה 3500 ש"ח לחודש מקסימום.

ב. עליית ערך הדירה, כולם כאן הסכימו שהדירות עולות ב-2% לשנה (זה אלה המקילים)
מה שאומר שגם השכירות עולה בשלב מסוים.
ולכן נחשב עליה כל 5 שנים ב-10%.

ג. התרחבות המשפחה- צורך בדירה גדולה יותר
בד"כ דירת 3 חדרים לא מספיקה למשפחה חרדית ברוכת ילדים, מה שאומר שצריך להרחיב מתי שהוא.
זה שקנה דירה- יכול להוציא אופציה בכ150 אלף ש"ח.
זה ששכר- צריך לעבור לדירה גדולה יותר.
ואת זה נחשב בהמשך סכום גבוה יותר לשכירות כמקובל לדירת 4 חדרים.


ועכשיו הבה נבדוק למי יש יותר הון אחרי 20 שנה.

זה שקנה את הדירה, יש לו דירת 4 חדרים, ששווה בהנחה שיש עליה של רק 2%, בלי ריבית דריבית, 2,170,000 ש"ח
ההוצאות שלו הם: 840 אלף למשכנתא + 150 אלף להוספת חדר, ביחד: 990
רווח בניכוי הוצאות: 1,180,000

זה שהשקיע בשוק ההון, אמנם יש לו 2,321,810
אבל ההוצאות שלו כדלקמן:
5 שנים ראשונות 3500 ש"ח בחודש, סה"כ: 210,000 ש"ח
5 שנים הבאות 3850 ש"ח בחודש, סה"כ: 231,000 ש"ח
5 שנים הבאות הוא צריך גם דירה גדולה יותר, כאמור, ולכן המחיר לחודש יהיה כ5,200 ש"ח לחודש, סה"כ: 312,000 ש"ח
5 שנים הבאות 5750 ש"ח בחודש, סה"כ: 345,000 ש"ח.
סה"כ הוצאות על דיור: 1,098,000 ש"ח
רווח בניכוי הוצאות: 1,223,810 ש"ח

ההפרש הוא רק 43 אלף ש"ח!!!

כל זה כשחישבתי את עליית ערך הדירה למגורים בלי ריבית דריבית!
אם נחשב עליית ערך דירה עם ריבית דריבית, נגיע ל-2,303,218
ובניכוי הוצאות :1,313,218

כלומר הפרש של 89,408 לטובת זה שרכש דירה!


ואם זה שקנה דירה, היה לוקח את הסכומים שהשני שהשקיע בהון היה צריך להשקיע בשכירות,
ומשקיע בשוק ההון, שזה כ108 אלף ש"ח, רק 10 שנים, היו לו כעת עוד :212,452!

סך כל ההפרש לטובת זה שקנה את הדירה: 301,860!!!


את כל זה אני כותבת עוד לפני שלל שיקולים חשובים ביותר שלפיהם עדיף לגור בדירה משלך ולא לשכור, כפי שאפרט בהמשך.

ראשית אתייחס לציטוט שלי
ביחס לדירה במודיעין עילית מחיר השכירות הוא 3,200, כך שמה שאמרתי ביחס לדבריה מדוייק להפליא
מעבר לזה דירת 4 חד׳ חדשה ניתן לשכור ב4,000 ₪ לחודש.
אלו נתונים מהחיפושים שלי אחרי דירה להשכרה אלו ההצעות שהיו לי בחודשיים האחרונים.
אז תעדכני את הנוסחה שלך (אם נותרה לך אנרגיה)

מעבר לכך מחירי השכירות למיטב ידיעתי אינם עולים ביחס ישיר לעליית מחיר הדירה.
במידה וכן, אחוז התשואה מדירה למגורים היה נותר זהה בכל תנאי שוק והוא לחלוטין לא.
ככל שמחיר הדירה גבוה יותר התשואה שהיא מניבה נוטה להיות נמוכה יותר באחוזים.

בנוסף אין שום טעם לחשב עליית ערך דירה ברבית דרבית כי אין שם רבית דרבית
אין רבית שמצטרפת לקרן ומניבה אף היא רבית

אז כל נתון בפני עצמו לוקה באי-דיוק קל והסה״כ עלול לצאת רחוק מאד מהמציאות בשטח

 

[קצרה]

מההורים

פה כבר צריך שגם ההורים יסכימו לחגיגת ההשקעות המוצעת .
שבדיוק כגודל הסיכוי לרווח בה , כך גודל הסיכון.

ההורים מביאים את הכסף כשקונים דירה ולצורך המוצר הזה בלבד.
הם מעוניינים לדאוג לקורת גג לילדים - והכסף הזה לא מיועד מבחינתם להשגת הון עבור בני הזוג.

 

[מקצועי בלבד]

כמובן שאני מדברת על קנית דירה למגורים.

אז קודם כל לפני שאני נכנסת לנתונים, אז בנושא דירה למגורים כבר כתבתי,
שיש חילוק בין דירה למגורים, לבין דירה להשקעה.

קודם כל, יש לחלק בין דירה למגורים [ראשונה] שאין עליה מסים, לדירה שנייה שיש עליה מסים.
דבר שני, מסתבר שבתקופה של 20 שנה תהייה עליית ערך מסוימת, כמה? אף אחד לא יודע.
דבר שלישי, יש גם השקעות בנדל"ן שיכולות להניב תשואה יפה.
וכל מקרה, וצורת השקעה, צריך לדון לגופו של דבר.

ועכשיו נעבור לנתונים

מחירי השכירות ש @מקצועי בלבד הביאה אינם גבוהים מהשוק, ודווקא מחירי המשכנתא גבוהים מהרגיל בשוק.

כמו שכתבו לפני, דיברתי על דירה במודיעין עילית, ששם שוכרים דירת 3 חדרים בפחות מ3800 ש"ח.
ומשכנתא בסכום כזה ל20 שנה, אין בפחות מ 3800 ש"ח בממוצע לחודש!!
גם אם בהתחלה משלמים פחות, אח"כ ההחזרים עולים, [עם עליית הריבית, והמדד] וגם שיש את ביטוח המשכנתא שעולה עוד כסף.

כל זה כשחישבתי את עליית ערך הדירה למגורים בלי ריבית דריבית!
אם נחשב עליית ערך דירה עם ריבית דריבית, נגיע ל-2,303,218

אז כמו שנכתב כבר, אין ריבית דריבית בדירות.
ולעניין מחירי השכירויות, כבר נכתב, שזה ממש לא עולה באותו קצב, וגם אם כן, תתחילי לחשב זאת ממחיר של 3200 ש"ח שכירות.

ההוצאות שלו הם: 840 אלף למשכנתא + 150 אלף להוספת חדר, ביחד: 990

קודם כל, כשלוקחים משכנתא ל20 שנה של 700,000 ש"ח, אין מצב בעולם שההחזר יהיה פחות מ 950,000 - 980,000 ש"ח, שזה בריביות הכי טובות בשוק, וכמובן שצריך להוסיף גם את הביטוח משכנתא, שזה עוד כמה עשרות אלפי ש"ח במשך השנים.
דבר נוסף, התוספת של ה 150,000 ש"ח לשיפוץ, מאיפה? כמובן משכנתא, אז תוסיפי ריביות עוד כמה עשרות אלפי ש"ח, ותגדלי את ההחזר החודשי.
נתון נוסף שאני יכולה להוסיף לך, שבמקרה של הקניית דירה, ההשקעה היא עם מינוף, כי לקחו משכנתא, ואם תבדקי מה יהיה בשוק ההון עם מינוף אפי' קטן יותר, תגיעי להבדלים עצומים, בין השקעה שמניבה 7% לשנה בממוצע רב שנתי, [עם ריבית דריבית] לבין ההשקעה בדירה שמניבה 2% לשנה בממוצע רב שנתי.

מכאן תעשי את החישובים שוב.

ושוב, אני מדגישה הדוגמה באה להסביר את נושא ההשקעה בדירה!
אבל מבחינת דירת מגורים ראשונה, ברור שזה שונה.

פה כבר צריך שגם ההורים יסכימו לחגיגת ההשקעות המוצעת .
שבדיוק כגודל הסיכוי לרווח בה , כך גודל הסיכון.

ההורים מביאים את הכסף כשקונים דירה ולצורך המוצר הזה בלבד.
הם מעוניינים לדאוג לקורת גג לילדים - והכסף הזה לא מיועד מבחינתם להשגת הון עבור בני הזוג.

לא דיברתי על להשקיע את הכסף של דירת המגורים.

קודם כל, יש לחלק בין דירה למגורים [ראשונה] שאין עליה מסים, לדירה שנייה שיש עליה מסים.
דבר שני, מסתבר שבתקופה של 20 שנה תהייה עליית ערך מסוימת, כמה? אף אחד לא יודע.
דבר שלישי, יש גם השקעות בנדל"ן שיכולות להניב תשואה יפה.
וכל מקרה, וצורת השקעה, צריך לדון לגופו של דבר.

 

[yudit10]

5757 שכירות בבית שמש זה צריך להיות לפחות 6 חדרים.
כל זה ב150000...

מדובר על עוד 15 שנה.
לא היום.