יוקר המחיה + מחירי הדיור

[yudit10]

לגמרי מסכים, במיוחד ביחס למינוח ״רבית דרבית״
אבל בפעם האחרונה שבדקתי חרשים לא שומעים גם טקסט מודגש עם קו תחתון...
בכל מקרה אם את מנטרלת את השכירות/המשכנתא אז נותר לך רק הרביות ובזה ודאי ששוק ההון הרבה יותר טוב גם בלי המינוף
מה גם שכפי שכתבתי במינוף של80% הנדל״ן כבר נשאר הרחק הרחק מאחור, אפי׳ במינוף הרבה יותר קטן הרווחים כבר גדלים משמעותית

נמאס לי כבר לחזור על מה שאני כותבת 50 פעם.
ממליצה לך לפתוח אקסל,
ולכתוב בעצמך את רווח ההון בשוק ההון אחרי 20 שנה
ולהוריד את הוצאות השכירות
את רווח ההון בשוק הנדל"ן של סכום כפול אחרי 20 שנה
ולהוריד את ההוצאות למשכנתא,


תחזור עם תשובות מספריות
כמו שאני הבאתי
ואחרי זה נדבר.

 

[yudit10]

גם אני הבנתי ככה (לאו דווקא ממנה ספציפית, מכל הלך הרוח באשכול ובאשכול המקביל.)
כנראה שזהו רוח הדברים.
צריך מאוד לשים לב ולהזהר, כי המסקנה שאני הסקתי עד כה מהאשכול היא שהוא לא בא לעודד השקעות נבונות
אלא לשכנע זוגות צעירים ונלהבים לקחת את הכסף שההורים נתנו להם בעמל לחתונה ולהשקיע אותו בשוק ההון במקום לקנות איתו דירה.
(דבר שמעצים את הסכנה, כי במקרים רבים השקעות של אנשים כאלו ספציפית עלולות להתרסק ביתר קלות)

תודה על התגובה.
אני רוצה קודם כל להוכיח שגם בהנחה שיש אכן עליה של 7% בשוק ההון
עדיין ההון לא יהיה בסוף יותר מאשר אם קונים דירה.
אחרי זה אני אביא בעז"ה פירוט של הרבה מעלות חשובות למה כן לקנות דירה ולא להשקיע את הכסף בשוק ההון.

 

[מקצועי בלבד]

תודה על התגובה.
אני רוצה קודם כל להוכיח שגם בהנחה שיש אכן עליה של 7% בשוק ההון
עדיין ההון לא יהיה בסוף יותר מאשר אם קונים דירה.
אחרי זה אני אביא בעז"ה פירוט של הרבה מעלות חשובות למה כן לקנות דירה ולא להשקיע את הכסף בשוק ההון.

כבר הסברתי לך קודם, למה החישוב שעשית לא נכון.
וההפרשים הם גדולים מאד, ובוודאי כשמדברים על דירה שנייה, לטובת שוק ההון, או כל השקעה אחרת שמניבה 7% בממוצע רב שנתי.

 

[yudit10]

כבר הסברתי לך קודם, למה החישוב שעשית לא נכון.
וההפרשים הם גדולים מאד, ובוודאי כשמדברים על דירה שנייה, לטובת שוק ההון, או כל השקעה אחרת שמניבה 7% בממוצע רב שנתי.

לא דברתי על דירה שניה בכלל.
מדובר פה על דירה ראשונה.
ומסתבר שזה מה שמבינים רוב האנשים שקוראים את האשכול.
ראי כאן:

גם אני הבנתי ככה (לאו דווקא ממנה ספציפית, מכל הלך הרוח באשכול ובאשכול המקביל.)
כנראה שזהו רוח הדברים.
צריך מאוד לשים לב ולהזהר, כי המסקנה שאני הסקתי עד כה מהאשכול היא שהוא לא בא לעודד השקעות נבונות
אלא לשכנע זוגות צעירים ונלהבים לקחת את הכסף שההורים נתנו להם בעמל לחתונה ולהשקיע אותו בשוק ההון במקום לקנות איתו דירה.
(דבר שמעצים את הסכנה, כי במקרים רבים השקעות של אנשים כאלו ספציפית עלולות להתרסק ביתר קלות)

 

[java]

ומסתבר שזה מה שמבינים רוב האנשים שקוראים את האשכול.

במחשבה שניה אני נזכרת שאמרו את זה במפורש וזה לא רק מבין השורות.
אני לא אחפש עכשיו הודעות כי אין לי פנאי לכך,
ואני צריכה לעבוד כדי לשלם את המשכנתא שלי
אבל משפטים כמו 'בשביל מה צריך לקנות דירה?' או 'מה הבעיה לחיות בשכירות כל החיים?'
נאמרו כאן במפורש, לא פעם ולא פעמיים.

 

[yudit10]

כבר הסברתי לך קודם, למה החישוב שעשית לא נכון.
וההפרשים הם גדולים מאד, ובוודאי כשמדברים על דירה שנייה, לטובת שוק ההון, או כל השקעה אחרת שמניבה 7% בממוצע רב שנתי.

אגב
לא בדיוק קבלתי כל הסבר לגבי דירה ראשונה.
זה שבמודיעין עילית השכירות של דירת 3 חדרים היא פחות מהממוצע במדלן,
זה:
א. נקודתי. כי בהרבה מקומות בארץ זה הפוך.
ב. זה הפיך, וזה בהתאם לביקוש. מה שאומר שיתכן שעוד 5 שנים זה ישתנה לרעה.

 

[הושיענו]

המשנה במסכת אבות מלמדת אותנו כלל "חכמים היזהרו בדבריכם"

בשבוע האחרון נפתחו כאן כמה אשכולות לאור מצוקת הדיור מה יותר נכון לעשות עם כספי הון עצמי האם שווה יותר להשקיע את ההון העצמי שיש ולרכוש נכס או להשקיע בשוק ההון וכד'

מחלק גדול מההודעות שנכתבו כאן ע"י ניקים מכובדים הובן ( ואל תגיבו שכן כתבנו ולא כתבנו, כי בשורה האחרונה זה מה שאני הבנתי וזה מה שאחרים הבינו) ששווה הרבה יותר להשקיע בשוק ההון או השקעות כאלו ואחרים ולא שווה לרכוש נכס למגורים או להשקיע בנדלן למגורים בארצנו הקדושה (כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים, אל תחסכו בהוצאה הזאת כי תשלמו על זה ביוקר בהמשך)

חשוב לי לכתוב את דעתי בצורה מאד נחרצת, אם אין לכם כסף מיותר ובמקרה חלילה של הפסד תבכו על הכסף הזה אז תתרחקו כמו מאש מכל ההשקעות האלו ומכל הפיתויים האלו מדובר בקורת גג שלכם ואל תשחקו בשטויות ולבסוף תתחרטו ותהיו חלילה מהצועקים לשעבר,
במהלך ההיסטוריה לא היה אחד שרכש נכס כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים ולאחר קבלת ברכת רבו שהפסיד את כספו ( כמובן שיש סיכון מסוים כמו בכל עסקה )

מבחינתי הדיון הזה הסתיים,
אם יהיה אחד שימנע מלהשקיע את הכסף שההורים/הוא בעצמו חסכו מפיתם בשוק ההון, והיה זה שכרי......................

​

 

[מקצועי בלבד]

לא בדיוק קבלתי כל הסבר לגבי דירה ראשונה.

א. המשכנתא יותר יקרה ממה שחישבת והיא וודאי לא פחות מהשכירות.
ב. אין קשר בין עליית מחירי דירות לקנייה, לבין עליית מחירי השכירות, ואין שום כלל שאומר שזה אמור להיות 3% בשנה, פעם זה היה הרבה יותר, ויכול להיות שבהמשך זה יהיה פחות מ 3% לשנה או יותר מזה.
ג. חישבת שההחזר על המשכנתא זה 840,000 ש"ח סך הכל, ואין דבר כזה, ההחזר יהיה מינימום, 950,000-980,000 ש"ח.
ד. אם הם חסכו להרחבת הדירה 150,000 ש"ח אין סיבה שבשכירות הם לא יחסכו את זה, ואז כשהם משקיעים גם את זה, צריך לחשב גם את הרווחים מזה.
ה. גם בשוק ההון הם יכולים לעשות מינוף, שאולי יהיה פחות מהמינוף בדירה, אבל עדיין אפשרי.
אחרי שתחשבי את זה, נראה איזה עוד אי דיוקים יש בחישוב שעשית.

 

[מקצועי בלבד]

מדגישה שוב, שמבחינתי כל מה שדיברתי עד עכשיו, [בכל האשכולות על הדירות, וההשקעות] זה רק על קניית דירה להשקעה. [דירה שנייה]
ובדירה למגורים ישנם שיקולים נוספים.

 

[yudit10]

א. המשכנתא יותר יקרה ממה שחישבת והיא וודאי לא פחות מהשכירות.
ב. אין קשר בין עליית מחירי דירות לקנייה, לבין עליית מחירי השכירות, ואין שום כלל שאומר שזה אמור להיות 3% בשנה, פעם זה היה הרבה יותר, ויכול להיות שבהמשך זה יהיה פחות מ 3% לשנה או יותר מזה.
ג. חישבת שההחזר על המשכנתא זה 840,000 ש"ח סך הכל, ואין דבר כזה, ההחזר יהיה מינימום, 950,000-980,000 ש"ח.
ד. אם הם חסכו להרחבת הדירה 150,000 ש"ח אין סיבה שבשכירות הם לא יחסכו את זה, ואז כשהם משקיעים גם את זה, צריך לחשב גם את הרווחים מזה.
ה. גם בשוק ההון הם יכולים לעשות מינוף, שאולי יהיה פחות מהמינוף בדירה, אבל עדיין אפשרי.
אחרי שתחשבי את זה, נראה איזה עוד אי דיוקים יש בחישוב שעשית.

א. במקרה של בדיקה במספר ערים המשכנתא כן יוצאת זולה יותר.
ב. לכן בדיוק זה סיכון ממש לכסף.
ג. גם אם נוסיף עוד 100 אלף ש"ח על הוצאות למדכנתא עדיין הפער בשווי ההון רחוק מלהיות משמעותי.
ד. אם השכירות עולה יותר יקשה עליהם לעשות את זה, מה גם שזה שמישהו קנה דירה, לא אומר שהוא לא יכול בכלל למנף בשוק ההון. הוא יכול לעשות את זה אותו הדבר עם ה150 אלף ש"ח.

 

[מקצועי בלבד]

א. במקרה של בדיקה במספר ערים המשכנתא כן יוצאת זולה יותר.

אין דבר כזה!!! את יכולה לתת לי ריביות, ואני יעשה לך חישוב.

 

[Deleted member 64624]

גם אני הבנתי ככה (לאו דווקא ממנה ספציפית, מכל הלך הרוח באשכול ובאשכול המקביל.)
כנראה שזהו רוח הדברים.
צריך מאוד לשים לב ולהזהר, כי המסקנה שאני הסקתי עד כה מהאשכול היא שהוא לא בא לעודד השקעות נבונות
אלא לשכנע זוגות צעירים ונלהבים לקחת את הכסף שההורים נתנו להם בעמל לחתונה ולהשקיע אותו בשוק ההון במקום לקנות איתו דירה.
(דבר שמעצים את הסכנה, כי במקרים רבים השקעות של אנשים כאלו ספציפית עלולות להתרסק ביתר קלות)

פיסכולגית נדלן נשמע יותר בטוח,
אבל מי שקונה מניות וניירות ערך אחרים בפיזור גדול הוא בכלל לא מסתכן יותר ממי שמשקיע את הכסף בנדל"ן.

אם מישהו חושב שהבורסה מחר תתרסק בשלושים או ארבעים אחוז שידע שביום שזה יקרה גם מחירי הדירות יירדו באותו הרגע גם כן בצורה קיצונית

ובמקרה של ירידות המינוף [המשכנתא] פועלת לרעת המשקיע, כי מי שקנה דירה במליון שקל והיה לו 300,000 הון עצמי והוא לקח משכנתא של 700,000 והיה ירידה של שלושים אחוז הוא בעצם הפסיד את כל כספו!

 

[אהבת עולם]

למה לא?
ברור שמחירי השכירות עולה עם ריבית דריבית!

הם עולים בצמוד למדד פחות או יותר.
לא ריבית דריבית.

 

[אהבת עולם]

הדיונים פה על מינוף בשוק ההון תאורטים לגמרי. כי פשוט אין דרך לעשות את זה עם הלוואה כנגד המניות . טכנית...

 

[yudit10]

ובמקרה של ירידות המינוף [המשכנתא] פועלת לרעת המשקיע, כי מי שקנה דירה במליון שקל והיה לו 300,000 הון עצמי והוא לקח משכנתא של 700,000 והיה ירידה של שלושים אחוז הוא בעצם הפסיד את כל כספו!

תיאורטית זה נשמע מפחיד
בפועל אין מציאות כזו
כי אין מצב של ירידת מחירים בשווי כזה תוך מס' חודשים
ואם הדירה הורידה 30% מערכה תוך 10 שנים
בעשור הזה שולם כבר מחצית המשכנתא
מה שאומר שעדיין ההון העצמי שלהם שווה 300 אלף ש"ח

(מה שאין כן במניות, שאם הן ירדו, גם כל הכסף של השכירות הלך באמת לפח.)

 

[yudit10]

אגב,קופת גמל אפשר לשעבד ולקבל כנגדה הלוואה בריבית נמוכה עד שיעור של 80% משווי הקופה
לדוגמא הכנסתי לקופת גמל 200,000 וקיבלתי הלוואה של 160,000 בריבית של 2
אחוז והקופת גמל השיגה %8 בשנה בשקלול המינוף הרווח עולה ל 12 אחוז בשנה

לא מצליחה להבין את הבשורה הגדולה שבהלוואות מול קופות גמל.
בד"כ טווח השנים שלהם קצר מאוד, עד 7 שנים
מה שאומר החזרי הלוואה כמעט בלתי הגיוניים.

לעומת זאת בכל בנק אפשר לקבל הלוואה רגילה בסכומים כאלה ברבית נמוכה

 

[yudit10]

ובמקרה של ירידות המינוף [המשכנתא] פועלת לרעת המשקיע, כי מי שקנה דירה במליון שקל והיה לו 300,000 הון עצמי והוא לקח משכנתא של 700,000 והיה ירידה של שלושים אחוז הוא בעצם הפסיד את כל כספו!

כן, היא יכולה להיות גם שווה פחות....



מי אמר?

https://www.hon.co.il/מחשבון-מחירי-הדירות/?sent=1&M1=01&Y1=1990&M2=01&Y2=2009&Sum2Calc=1000000

אפשר גם להפסיד חצי מיליון.

ראי מה שכתבי כאן:

תיאורטית זה נשמע מפחיד
בפועל אין מציאות כזו
כי אין מצב של ירידת מחירים בשווי כזה תוך מס' חודשים
ואם הדירה הורידה 30% מערכה תוך 10 שנים
בעשור הזה שולם כבר מחצית המשכנתא
מה שאומר שעדיין ההון העצמי שלהם שווה 300 אלף ש"ח

(מה שאין כן במניות, שאם הן ירדו, גם כל הכסף של השכירות הלך באמת לפח.)

כמו"כ, להבנתי, כל ירידות המחירים שמובאים במחשבון הן ככל הנראה על דירה באזור שנשאר באותו רמת ביקוש לאורך כל השנים.
כלומר דירה באזור נחשב שנשאר אזור נחשב, או דירה בפריפריה שנותרה פריפריה.
אבל,
ברור לכל בר דעת, שאזור פירפריה שהתחזק, המחירים שם עולים ללא קשר לעלית מחירי הדיור, כי האזור 'השתדרג'
מה שקורה זה שהרבה אזורים שהיו בעבר פריפריה בציבור החרדי התחזקו והיום הם נחשבים ערי מרכז.
ולכן מי שקונה דירה במקום כזה, בוודאות מלאה מחירי הדירות יעלו שם.

 

[yetitis!]

אני עם משכנתה בפרברים של 2500 בחודש
בלי הלוואות נוספות
דירה גדולה
היה לנו הון עצמי של 200000 (חלק מההורים וחלק אנחנו)

רק רציתי לומר שיש מציאות כזו

אה, ועוד משהו
הדירה כבר שווה היום 120 אלף יותר מבשעת הקניה (לפני שנתיים)

 

[yetitis!]

ועוד משהו לכל מי שממליץ על השכירות
קרובי משפחה קרובים קרובים שלי עם מס' מכובד של ילדים ונשואים
גר בשכירות עד היום בלי דירה!!!
מתגלגל בין דירות (עד היום מעל 8)
ולא מבחירה...

כאחת שרואה את הענינים מקרוב
זה לא מומלץ בכלל! בלש' המעטה

 

[Deleted member 64624]

ועוד משהו לכל מי שממליץ על השכירות
קרובי משפחה קרובים קרובים שלי עם מס' מכובד של ילדים ונשואים
גר בשכירות עד היום בלי דירה!!!
מתגלגל בין דירות (עד היום מעל 8)
ולא מבחירה...

כאחת שרואה את הענינים מקרוב
זה לא מומלץ בכלל! בלש' המעטה

מי שקונה דירה להשקעה ולא למגורים
גם כן יוכל להתגלגל בין דירות לדירה