מחיר למשתכן חרדים לנווה שמיר

[avi11]

אני לא יכול כ"כ להביא לך ראיות מבית שמש, כי ברוב הפרויקטים בעיר זה או קבוצות רכישה או שיש מחיר למשתכן. אבל בבני ברק אפשר לראות קבלנים שבונים כך דירות שכולם לשוק חופשי, וגם בירושלים באזורים יקרים.

לא הייתי משווה לבני ברק ששם הכל צפוף מלכתחילה, יש מעלות בלגור בעיר לכל דבר ויש גם חסרונות. לבוא ולגור בבית שמש ולהצטופף ולנצל את זה שכולם כבר קנו את הדירות שלך כי הם כפופים למחיר למשתכן זה לא הוגן.
בירושלים במקומות הכי צפופים זה לא כזה גרוע... מה עוד שמדובר בהרבה מהמקרים שמגיעים לחגים. ובלי קשר הקרקעות יקרות+++ ואם היו מרווחים יותר רובם לא היו יכולים לרכוש שם.

ברשות השידור בירושלים למרות שזה מקום מאד יקר אקה נדל"ן בנה שם בצורה יחסית מרווחת וסבירה ונתן דירות טובות מאד למחיר למשתכן

 

[די]

לכל מי שלא מבין למה אני מתפוצץ כ"כ מהענין הזה אם אין לי שם דירה, זה הפחד העיקרי שלי - שקבלנים אחרים בכל הארץ ישכפלו את ההתנהלות הזו, ובעצם יעקרו מהשורש את כל הכדאיות של דירה בהנחה (שאני חסיד גדול שלה), על ידי מריחת זמן והמתנה ארוכה של הזוכים.

זה לא חדש שקבלנים מתעכבים. מה ששומעים את זה במחיר למשתכן זה כי אנשים זוכים בהגרלה לפני היתר בניה אז הם מצפים שכבר יתחילו לבנות, לעומת לפני מחיר למשתכן שלא היית שומע בכלל על העיכובים כי זה לא מעניין אף אחד.

לא חושב שאם תעשה להם שיימינג זה יעזור משהו. קבלנים לא מתעכבים כדי לדפוק את הרוכשים אלא כי יש להם בעיות של מימון וכדומה (וכדי לקבל מימון צריך להציג רווחיות מספיקה).

אם אתה דואג לזוכי מחיר למשתכן, אז אלי יוחנן רצה להחזיר את המכרז מחוסר רווחיות. אם זה היה קורה, כנראה הקרקע הייתה משווקת בלי מחיר למשתכן כמו כל הפרויקטים האחרונים (נתיב וולפסון נווה עמים וכו') ואז הרבה פחות אנשים היו מקבלים דירה בהנחה.

 

[avi11]

קבלנים לא מתעכבים כדי לדפוק את הרוכשים

אף אחד לא האשים שהקבלן קם כל בוקר ושואל איך הוא דופק את הרוכשים.
הטענה היא שהוא נותן יותר מקום לרווחיות שלו למרות הנזקים הענקיים לרוכשים ופחות מתחשב בהם.

זה שהם זכו במחיר למשתכן ואין להם ברירה זה לא תירוץ, קח לדוגמא את אופק שלי [אין לי עניין לשווק... כבר השכרתי.... ב"ה] הקבלן הוסיף שקעים מעבר למה שהוא היה חייב במחיר למשתכן. דירות קצת יותר גדולות [בס"מ] מעבר למה שהוא חייב [בשונה מאחרים שמורידים בס"מ].

קבלן נורמלי והוגן צריך להתחשב ברכושי מחיר למשתכן כאילו הם רוכשים רגילים, מ2 סיבות, גם הם שילמו במיטב כספיהם והוא הרוויח עליהם טוב מאד! וגם השם שלו נהרס כשהוא מפיק 'פנינות חמד' כאלו...

 

[די]

קבלן נורמלי והוגן צריך להתחשב ברכושי מחיר למשתכן כאילו הם רוכשים רגילים, מ2 סיבות, גם הם שילמו במיטב כספיהם והוא הרוויח עליהם טוב מאד! וגם השם שלו נהרס כשהוא מפיק 'פנינות חמד' כאלו...

מה שכתבתי שהקבלן לא בא לדפוק את הרוכשים זה לגבי העיכוב בהתחלת הבנייה שזה בגלל מימון וכדומה.

לגבי בניינים צפופים התשובה היא שתלוי במגרשים, מגרש רחב שמיועד לשתי בניינים מטבע הדברים הוא יהיה צפוף. גם באופק שלי יש בניינים צפופים כי זה מגרש רחב שמיועד לשתי בניינים (אם כי שם זה על צלע הר אז יש הרבה דירות שלא מוסתרות). אין שום קבלן שיקבל מגרש שמיועד לשתי בניינים ויבנה שם רק בניין אחד. אולי הקבלן הנדיב ייתן רווח של עוד מטר או שניים אבל בזה מסתיימת הנדיבות שלו.

 

[לארג']

אתה יודע אולי איזה בניינים שייכים להגרלה הנ"ל?
מצ"ב מפת הפרוייקט מהאתר של הקבלן

הוא כבר מכר לשוק חופשי?

 

[avi11]

מה שכתבתי שהקבלן לא בא לדפוק את הרוכשים זה לגבי העיכוב בהתחלת הבנייה שזה בגלל מימון וכדומה.

דבר ראשון אם אין לך כסף אל תיגש למכרז על חשבון רוכשים תמימים.
דבר שני הוא יכל לבנות ממזמן אבל הוא לא התספק במה שהוא קיבל והוא רצה יותר ויותר ולכן זה התעכב

 

[avi11]

מחפש מידע על סורג לדירה במחיר זול גם כשאני עושה רק סורג אחד.
לחילופין מישהו מ312א או בניין ליד שעושה הזמנה ואוכל להצטרף אליו.

תודה רבה

 

[LibbyP]

אתה יודע אולי איזה בניינים שייכים להגרלה הנ"ל?
מצ"ב מפת הפרוייקט מהאתר של הקבלן

 

[האברך ממיר]

זה לא חדש שקבלנים מתעכבים. מה ששומעים את זה במחיר למשתכן זה כי אנשים זוכים בהגרלה לפני היתר בניה אז הם מצפים שכבר יתחילו לבנות, לעומת לפני מחיר למשתכן שלא היית שומע בכלל על העיכובים כי זה לא מעניין אף אחד.

מה שכתבתי שהקבלן לא בא לדפוק את הרוכשים זה לגבי העיכוב בהתחלת הבנייה שזה בגלל מימון וכדומה.

לגבי בניינים צפופים התשובה היא שתלוי במגרשים

הטענה פה היא בעיקר, שהזוכים נענשו כאן בגלל ניסיון של הקבלן לבנות עוד כמה מטרים. זה גם גרם לציפוף הבניינים וגם גרם להמתנה חסרת תוחלת. בעיניי, זה הזוי שקבלן מעכב את הבניה אך ורק משום שהוא רוצה לבנות מעבר לאחוזי הבניה בהם הוא זכה במכרז.
בשלב כלשהוא דובר, שחלק מתנאי המכרז במחיר למשתכן, זה למסור את הדירות תוך 40 חוד'. לא ידוע אם בסוף הדרישה הזאת נכללה במכרזים, אבל אני חושב שבמקומות כמו מחיר למשתכן זה חובה.
ההמתנה הארוכה במגרשים אלו דייקא היא בגלל עיכובים באישור כל הבקשות שלו להקלות, בקשות שהיו סיבות מספקות מדוע לא לאשר אותם בצורה הזאת.
לא לחינם, הבניה במגרשים האחרים כבר מסתיימת, ובאלו עדיין חולמים.

 

[האברך ממיר]

אם אתה דואג לזוכי מחיר למשתכן, אז אלי יוחנן רצה להחזיר את המכרז מחוסר רווחיות. אם זה היה קורה, כנראה הקרקע הייתה משווקת בלי מחיר למשתכן כמו כל הפרויקטים האחרונים (נתיב וולפסון נווה עמים וכו') ואז הרבה פחות אנשים היו מקבלים דירה בהנחה.

אתה צודק בעניין הזה, שאם הוא היה מחזיר את המכרז זה בסוף היה יוצא לשוק חופשי. כמו הקבלנים שהזכרת שהמגרשים שלהם נכללו כבר במכרז של מחיר למשתכן, ובסוף המכרז בוטל והם יצאו לשיווק במכרזים רגילים.
אבל הסיבה שהוא רצה להחזיר את המגרשים, זה בגלל שהוא לא תכנן לזכות בכל כך הרבה מגרשים.
הוא הגיש הצעות רבות, כדי לזכות לכל הפחות במגרש אחד. בסוף של דבר, אף אחד לא התמודד במקביל, כמו שאפשר לראות במכרז, שרק קבלן נוסף התמודד חוץ ממנו בכל המכרז הזה. כתוצאה מכך הוא זכה בכל המגרשים שהוא הגיש עליהם הצעות.
מי שספג את הנזק זה הזוכים.
אני מגביל את מה שכתבתי, שהמידע הזה הוא ממה ששמעתי מאחד מגדולי הפעילים בשכונה עוד מימי קדם, מתקופת ההגרלות הראשונות בשכונה. לא לוקח אחריות, ואין לי איך לבסס את הטיעונים.

 

[די]

מתוך התב"ע למגרשים 382-384
382-384 4 בניינים בכל מגרש, סך הכל בכל המתחם המרכזי של אלי יוחנן 380-385 היה אמור להיות 20 בניינים לפי התב"ע

בפועל הוא בנה רק 13 בניינים כמו שרואים בתמונה לעיל (הבניין בפינה השמאלית למטה שייך למתחם אחר. ויש מאחורה עוד שתי בניינים מוסתרים)

מתוך פרוטוקול העירייה לגבי מגרש 383-385 (החצי המערבי של המתחם, בין רחוב פרנק לרחוב פרנקל) הקלה מספר
2, מבוקש 6 בניינים במקום 10.

בקיצור הקבלן בנה הרבה פחות בניינים מהתב"ע ומי שיש לו תלונות שיפנה למי שכתב את התב"ע.

 

[די]

בשלב כלשהוא דובר, שחלק מתנאי המכרז במחיר למשתכן, זה למסור את הדירות תוך 40 חוד'. לא ידוע אם בסוף הדרישה הזאת נכללה במכרזים, אבל אני חושב שבמקומות כמו מחיר למשתכן זה חובה.

יש תנאי כזה אבל הוא לא בין הרוכשים לקבלן, אלא בין הקבלן לרמ"י, ובפועל כמעט שום קבלן לא עומד בתנאי הזה ואין עליו אכיפה.

 

[האברך ממיר]

מתוך התב"ע למגרשים 382-384
382-384 4 בניינים בכל מגרש, סך הכל בכל המתחם המרכזי של אלי יוחנן 380-385 היה אמור להיות 20 בניינים לפי התב"ע

צפה בקובץ המצורף 1428954
בפועל הוא בנה רק 13 בניינים כמו שרואים בתמונה לעיל (הבניין בפינה השמאלית למטה שייך למתחם אחר. ויש מאחורה עוד שתי בניינים מוסתרים)
צפה בקובץ המצורף 1428956
מתוך פרוטוקול העירייה לגבי מגרש 383-385 (החצי המערבי של המתחם, בין רחוב פרנק לרחוב פרנקל) הקלה מספר
2, מבוקש 6 בניינים במקום 10.
צפה בקובץ המצורף 1428964

בקיצור הקבלן בנה הרבה פחות בניינים מהתב"ע ומי שיש לו תלונות שיפנה למי שכתב את התב"ע.

משום מה ברור לך שמי שבונה פחות בניינים ממה שמופיע בתב"ע הוא צדיק שמתכוון לרווח את הבנייה.
אבל המציאות מוכיחה אחרת.
בתב"ע מופיע 157 יח"ד, והא ביקש לבנות 188.
חוץ מזה, שמכך שהפיחות בכמות הבניינים מוגדרת כהקלה, אתה יכול ללמוד שמדובר בציפוף.
מהסיבה הפשוטה. יזם שבונה 6 בניינים במקום 10, חוסך שטח בין הבניינים, ומנצל יותר את המתחם.

 

[בית שמשניק]

אביב בנייה הגיעה להסדר בתביעה בפרויקט בבית שמש - שמנעה ממנה למכור את הדירות

על פי הסדר הגישור בין מרדכי אביב לתובעים בשכונת נווה שמיר החדשה, תובע שיהיה מעוניין לרכוש את הדירה יוכל לעשות זאת בתוך שבועיים, במחיר המקורי שהוצע לו בתוספת 18....

www.nadlancenter.co.il

מה היה שם בדיוק? החברה התחרטה בגלל עליות המחירים? ומה זו הפשרה הזו של 18.5% תוספת? למה הרוכשים צריכים להוסיף משהו חוץ מהמדד?

 

[avi11]

יש תנאי כזה אבל הוא לא בין הרוכשים לקבלן, אלא בין הקבלן לרמ"י, ובפועל כמעט שום קבלן לא עומד בתנאי הזה ואין עליו אכיפה.

לדעתי התנאי הזה קיים אבל הוא חל רק אחרי היתר בניה. ברגע שהתירו לעשות הגרלות עוד לפני היתר בניה א"א להגיע בתלונה לקבלן על עיכוב בגלל ההיתר בניה שיכול לארוך שנים. ובאמת אחרי היתר בניה רוב רובם של הקבלנים עומדים ב40 חודשים

 

[די]

משום מה ברור לך שמי שבונה פחות בניינים ממה שמופיע בתב"ע הוא צדיק שמתכוון לרווח את הבנייה.
אבל המציאות מוכיחה אחרת.
בתב"ע מופיע 157 יח"ד, והא ביקש לבנות 188.
חוץ מזה, שמכך שהפיחות בכמות הבניינים מוגדרת כהקלה, אתה יכול ללמוד שמדובר בציפוף.
מהסיבה הפשוטה. יזם שבונה 6 בניינים במקום 10, חוסך שטח בין הבניינים, ומנצל יותר את המתחם.

תוספת דירות זו הקלה קלאסית שכל קבלן ביקש במסגרת הקלות שבס כחלון.

לא אמרתי שהוא צדיק אבל גם אי אפשר לומר עליו להיפך, לפי התב"ע הצפיפות הייתה לכאורה עוד יותר גדולה.

כנראה מה שהוא עשה זה להגביה קצת את הבניינים האמצעיים, ולהנמיך את החיצוניים, להגדיל קצת את האמצעיים ולהוריד בניינים חיצוניים כדי שיהיה פחות צפוף ופחות דירות חסומות ממה שהיה יוצא אם היה בונה לפי התב"ע (כמובן שהוא לא צדיק אלא דואג לאינטרס של עצמו שכמה שיש פחות דירות חסומות הוא יוכל למכור יותר בקלות).

 

[די]

לדעתי התנאי הזה קיים אבל הוא חל רק אחרי היתר בניה. ברגע שהתירו לעשות הגרלות עוד לפני היתר בניה א"א להגיע בתלונה לקבלן על עיכוב בגלל ההיתר בניה שיכול לארוך שנים. ובאמת אחרי היתר בניה רוב רובם של הקבלנים עומדים ב40 חודשים

מצורף לדוגמא מתוך המכרז של ד'4.
המועד הקובע זכייה במכרז (7/2019)
שלב בנייה 42 - טופס 4.
תוך 44 חדשים כלומר 3/2023.
למותר לציין שיש הרבה קבלנים בד'4 שלא סיימו לבנות.
כמו שכתבתי זה חוזה בין רמ"י לבין הקבלן (אין לרוכשים זכות תביעה על התחייבות זו לפי פסיקת בימ"ש)

 

[בית שמשניק]

מצורף לדוגמא מתוך המכרז של ד'4.
המועד הקובע זכייה במכרז (7/2019)
שלב בנייה 42 - טופס 4.
תוך 44 חדשים כלומר 3/2023.
למותר לציין שיש הרבה קבלנים בד'4 שלא סיימו לבנות.
כמו שכתבתי זה חוזה בין רמ"י לבין הקבלן (אין לרוכשים זכות תביעה על התחייבות זו לפי פסיקת בימ"ש)
צפה בקובץ המצורף 1429361

באמת שאני לא מבין למה אתה כ"כ מתאמץ להגן על הקבלן הנ"ל. עזוב רגע את הקטע החוקי של ההקלות, הצפיפות, וזמן ההמתנה. האם לדעתך זה בסדר מבחינה מוסרית שלאחר 4.5 שנים מההגרלה, כשרוב הקבלנים בשכונה כבר מסרו את דירותיהם לזוכים, הבן אדם עדיין לא הביא טרקטור לחפור ב2 מגרשים שזכה בהם? עם יד על הלב, אם הייתי אתה זוכה באחד המתחמים הללו האם לא היית מתפוצץ? גם בסדום הכל היה חוקי למהדרין...

 

[לארג']

בלי לקלקל את החגיגה, שימו לב שבמפרט של הדירות כתוב שזה מגרש 305 - הווי אומר שמדובר בהגרלה 996(מגרשים 305 306), אולי בהמשך התמונה תתבאר יותר...

בתוכנית כתוב מגרש-326 אז זה הגרלה 989-לא?
בזמן הקרוב יקראו לזוכים לבחור דירות?

 

[LibbyP]

בתוכנית כתוב מגרש-326 אז זה הגרלה 989-לא?
בזמן הקרוב יקראו לזוכים לבחור דירות?

היתה להם תקלה באתר והעלו את תוכניות מגרשים 305 ו306 לעמוד של הגרלה 989.
כעת עמוד הגרלת 989 מתוקן עם התכניות הנכונות של מגרשים 326 ו327, העמוד של 996 עוד לא מעודכן, אבל כפי שראינו התכניות כבר קיימות.