מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[הגולם החולם]

מענין למה אין באותיות אדומות על דיר אל אסד שזה לצביון ערבי

 

[למה זה תשאל לשמי]

ב. 500,000₪ (בהתאם ליישוב) ממחיר הדירה המעודכן בסך 24547.77 ₪ למ"ר. בכל מקרה, מחיר הדירה לא יעלה על המחיר המוצג ללא הנחה
זה מה שכתוב בהערה של ההנחה באלעד
מה זה אומר?
[SPOILERזה מה שגרם לי לטעות, מתנצל[/SPOILER]

זה אומר שזה השומה המעודכנת של משרד השיכון, אך זה לא אומר שזה נכון...

 

[למה זה תשאל לשמי]

מענין למה אין באותיות אדומות על דיר אל אסד שזה לצביון ערבי

יש כללי תכנון של צביון חרדי למשל במפרט יש 2 כיורים.
לא ידוע לי שיש משהו דומה לערבים וגם לא כל מקום שחרדים גרו ויגורו היה מתוכנן כך למשל ההגרלה ברמות.

 

[יב כסליו]

יש כללי תכנון של צביון חרדי למשל במפרט יש 2 כיורים.
לא ידוע לי שיש משהו דומה לערבים וגם לא כל מקום שחרדים גרו ויגורו היה מתוכנן כך למשל ההגרלה ברמות.

מרפסות סוכה

 

[פריפריאלי]

כן אבל מחירי השכירות שם נמוכים ממש באזור האלפיים שקל לחודש
נראה לי זה שווה רק למי שרוצה לגור שם פחות להשקעה

כן אבל דירת ארבעה חדרים תעלה חצי מיליון שקל מה שאומר רוח של 600000 כך שזה עדיין שוה מאוד

 

[יב כסליו]

כן אבל דירת ארבעה חדרים תעלה חצי מיליון שקל מה שאומר רוח של 600000 כך שזה עדיין שוה מאוד

דירת 4 חדרים תעלה שם 620,000

 

[פריפריאלי]

דירת 4 חדרים תעלה שם 620,000

החישוב שלי אומר שדירת מאה מטר ב5700 למטר ועוד מענק של ארבעים אלף יוצא 530000 תקן אותי אם אני טועה
בכל מקרה גם אם זה 600000 זה עדיין רווח של 500000-600000 להשקעה של 620000 תראה לי עוד השקעה כזאת

 

[ירמי וולדמן]

הגרלה 2192
חמש חדרים עולה 1.5 במחיר מטרה
מה אתם אומרים שווה ?

 

[זה מה שאני]

@בית שמשניק
באתר מדלן מופיע שמחיר ממוצע בק"ג צפון (כרמי גת) זה 19400 אז יוצא שההנחה גבוהה יותר ממה שכתבת תגיד לי אם אני טועה

 

[למה זה תשאל לשמי]

הגרלה 2192
חמש חדרים עולה 1.5 במחיר מטרה
מה אתם אומרים שווה ?

יש אשכול די פעיל על הר יונה.

מידע על הר יונה

אני משלם 69.5 ש"ח בפרוייקט דושינסקיא למה לי לא מבקשים כזה מחיר? נראה לי שאולי אתה טועה יכול להיות שעדיין אין תשלום על ביטוח מעלית (בחצי שנה הראשונה) חשמל בבניין לא דולק?/לא על חשבון הדיירים? יש מנקה?

www.prog.co.il

תנסה אולי תקבל שם תשובות מדויקות יותר

 

[בית שמשניק]

למעלה מ24 שעות מפתיחת ההגרלה, ולאחר כ18K נרשמים, התמונה מתחילה להתבהר.
כמו שכבר ציינתי, ישנן כבר הרבה מאד ערים שסיכויי הזכיה בהן כבר עכשיו נמוכים ביותר, וזה כמובן רק ילך ויחמיר עוד ועוד, עד שנגיע בחלק מהמקומות כנראה גם למספרים של 1 מתוך כמה אלפים...
מכיון שהמטרה העיקרית של כל אחד מן המשתתפים בהגרלות היא בראש ובראשונה לזכות, אנו מוכרחים לקחת בחשבון את נתוני סיכויי הזכיה, כי אחרת, רוב הסיכויים הם שנמשיך ונמשיך להשתתף בהגרלות מבלי לזכות, עד שנישבר ונקנה בשוק החופשי (כמו שקרה לרבים מדי מאיתנו...).
כפי שהארכתי כבר במאמרים שלי, כאחד שעוקב מקרוב אחרי ההגרלות במשך 3 השנים האחרונות, ומלווה מקרוב זוכים רבים, הסיפור הזה של סיכויי הזכיה הוא כנראה הפקטור הכי משמעותי במשחק הזה של ההגרלות, ולכן מי שרוצה באמת ובתמים לזכות חייב לעשות 3 צעדים ולהקפיד עליהם ככל הניתן:
1. להירשם כל פעם ל3 ערים ולא פחות.
2. להירשם לכל ההגרלות בכל אחת מן הערים הללו.
3. להירשם רק למקומות עם סיכויי זכייה גבוהים בכלל העיר (לא פחות מ4-5%).
הצד השווה שבשלש הצעדים הללו הוא כמובן המיקסום של סיכויי הזכיה.
כן, אני יודע שזה הרבה יותר מפתה לזכות בדירה במרכז הארץ עם רווח של מיליון ש"ח פלוס, מאשר לזכות בדירה בפריפריה עם רווח של חצי מיליון, זה בהחלט נכון (ולכן הציבור הכללי מסתער ללא הבחנה על ת"א, רחובות וראשל"צ...) אבל התשובה לכך היא שהרבה יותר מפתה לזכות מאשר לא לזכות...
ניתן לקבוע בזהירות כי כמעט כל אלו שלא זכו במשך שנים ארוכות של השתתפות, זהו משום שהם לא משתתפים בתבונה על פי הכללים הנ"ל (יש יוצאים מן הכלל, אבל הם בודדים ממש. תאמינו לי).
ועכשיו לתכל'ס, אחרי שאנחנו מסירים מהאפשרויות שלנו את 12 הערים שרשמתי לעיל (הרשימה לפי סדר הסיכויים מהנמוך לגבוה): תל אביב, ראשל"צ, רחובות, אפרת, ירושלים, באר שבע, צור הדסה, בת ים, קרית ביאליק, טירת כרמל, בית שאן ובני עייש. (כבר עכשיו הסיכויים בכל המקומות הללו ירדו מ4% וזה כמובן רק פוחת והולך עוד ועוד), אנחנו נותרים עם 7 ערים בלבד. מהערים הללו נפחית כמובן את אכסאל ודיר אל אסד הערביות, ונותרנו עם 5 ערים בלבד: (לפי סדר הסיכויים מהגבוה לנמוך): דימונה, אלעד, רכסים, קרית גת, מגדל העמק. זו הרשימה ואין בלתה. (כל אפשרות אחרת בעצם מבזבזת לנו עיר אחת מתוך ה3 שאנו יכולים לבחור...).
נתקדם הלאה, לגבי אלעד, הזכרתי כאן בעבר שהעסק שם מורכב למדי, עקב קביעת מחיר למ"ר גבוה מאד הן בשומת 2020 והן בשומה הנוכחית (שממנה נגזרת הנחה של 500K), כך שבמקום לקבל הנחה יפה של 500K ממחיר השוק כיום, הנתונים האמיתיים נעים כנראה סביב כ300K, מה שמשאיר אותנו עם שולי רווח לא גבוהים כ"כ, כך שבחישוב 5 שנים של שכירות אנחנו יכולים לאבד כמעט את כל הרווח, ולא לשם זה התכנסנו.
[הסתייגות קלה: מי שמאד מעוניין לגור דוקא באלעד ולא נכנס לשם לשם השקעה, יתכן שבכל אופן שווה לו לשקול להיכנס (בפרט אם הוא בן מקום עם סיכויים גבוהים), כי סוף סוף יש כאן הנחה מסויימת, ואולי גם הטבה במשכנתא (נזכיר כי יש בעיה בדירות מעל 1.8 מיליון).]
אז אחרי שאנו מסירים את אלעד עקב המחיר הגבוה, נותרנו עם 4 ערים פריפיאליות וזולות, שבכולן יש גם רווחים נאים: דימונה, רכסים, קרית גת, ומגדל העמק. 2 הערים המועדפות לכאורה בין כל אלו הן קרית גת ורכסים, עקב המיקום האטרקטיבי יותר שלהם (צפי גבוה לעליית מחיר עתידית), וכמובן עקב היישוב החרדי בהם, כך שלכאורה כדאי לבחור בשתיהן.
נותרנו עם 2 מתחרות על העיר השלישית: דימונה ומגדל העמק.
דירת ממוצעת של 4 חד' בהגרלה בדימונה צפויה לעלות כ620K, ובמגדל העמק כ900K. מבדיקה שלי (ללא אחריות) דירה מקבילה בשוק החופשי בדימונה עולה כ1.2 מיליון, ובמגדל העמק כ1.35 מיליון. כך שהרווח המשוער בדימונה עומד על כ580K, ובמגדל העמק על כ450K.
מבחינת סיכויי זכיה, דימונה עומדת כרגע על 31%, בעוד שמגדל העמק עומדת על כ8.9%
מבחינת סדר ההגרלות, אין הבדל מהותי ביניהן, כי בין דימונה ובין מגדל העמק יוגרלו אחרי קרית גת ולפני רכסים (לתשומת לב כל אלו שרוצים לזכות דווקא ברכסים)
כך שעל פי כל החישובים הנ"ל דימונה מומלצת יותר (וכפי שכבר הזכיר @פריפריאלי לעיל).
עד כאן הנלע"ד בשלב זה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

מעלה לכאן טבלה

עם הסתייגות אחת ענקית...
חישוב ההנחות מבוסס על השוואה בין המחיר לאחר ההנחה בטבלאות של טל זכרי' ש@בית שמשניק העלה אל מול מחיר השוק למ"ר באתר 'מדלן'.

יש בכך לפחות 3 בעיות:
1. אין ממוצע שונה לדי' חדשות ולדי' יד שניה.
2. אין מספיק נתונים על שכונות ספציפיות, בדר"כ הנתון 'ממוצע למ"ר' יש רק על העיר.
3. ישנם ערים שהממוצע כולל גם דירות שנמכרו במחיר למשתכן...

לכן מצו"ב גם כקובץ EXCEL כך שמי שמעוניין ישנה לעצמו את המחיר למ"ר בגיליון השני והכל יתעדכן בהתאם.
אם יש למאן דהו נתוני מחיר למ"ר בשוק החופשי על בסיס משהו יותר מבוסס ומאומת - יותר מאשמח לשיתוף.

 

[בית שמשניק]

מעלה לכאן טבלהצפה בקובץ המצורף 1664489
עם הסתייגות אחת ענקית...
חישוב ההנחות מבוסס על השוואה בין המחיר לאחר ההנחה בטבלאות של טל זכרי' ש@בית שמשניק העלה אל מול מחיר השוק למ"ר באתר 'מדלן'.

יש בכך לפחות 3 בעיות:
1. אין ממוצע שונה לדי' חדשות ולדי' יד שניה.
2. אין מספיק נתונים על שכונות ספציפיות, בדר"כ הנתון 'ממוצע למ"ר' יש רק על העיר.
3. ישנם ערים שהממוצע כולל גם דירות שנמכרו במחיר למשתכן...

לכן מצו"ב גם כקובץ EXCEL כך שמי שמעוניין ישנה לעצמו את המחיר למ"ר בגיליון השני והכל יתעדכן בהתאם.
אם יש למאן דהו נתוני מחיר למ"ר בשוק החופשי על בסיס משהו יותר מבוסס ומאומת - יותר מאשמח לשיתוף.

תודה על מה שהעלית, אבל כמדומני שזה עלול מאד להטעות. וכמו שציינת בעצמך - אין שום קשר בין מחיר דירה ישנה בדימונה (600K) למחיר דירה חדשה (1.2 מיליון). ולכן הדרך הנכונה יותר היא לבדוק ביד 2 עם סינון של מרפסת ממ"ד ומעלית, וכך מקבלים מחירים של דירות חדשות (יחסית) בלבד.

 

[למה זה תשאל לשמי]

תודה על מה שהעלית, אבל כמדומני שזה עלול מאד להטעות. וכמו שציינת בעצמך - אין שום קשר בין מחיר דירה ישנה בדימונה (600K) למחיר דירה חדשה (1.2 מיליון). ולכן הדרך הנכונה יותר היא לבדוק ביד 2 עם סינון של מרפסת ממ"ד ומעלית, וכך מקבלים מחירים של דירות חדשות בלבד.

מבקשים שם של רחוב..., מה שמקשה לחפש על שכונה לא קיימת...

 

[בית שמשניק]

מבקשים שם של רחוב..., מה שמקשה לחפש על שכונה לא קיימת...

אפשר לחפש לפי עיר ולסנן בחיפוש את הפרמטרים שכתבתי, וכך מקבלים את כל הדירות החדשות בעיר. זה בהחלט נותן אינדיקציה יפה (אם כי לא ממש מדוייקת).

 

[יב כסליו]

המודעות ביד 2 לגבי דימונה 4 חדרים לאחר הסינונים המתבקשים הם בין 1,200,000 ל 1,450,000 רק ששמה מופיע רק דירות 4 חדרים של 120 מטר

 

[בית שמשניק]

המודעות ביד 2 לגבי דימונה 4 חדרים לאחר הסינונים המתבקשים הם בין 1,200,000 ל 1,450,000 רק ששמה מופיע רק דירות 4 חדרים של 120 מטר

לכן לקחתי לחומרא - 1.2 מיליון.

 

[יב כסליו]

ובמגדל העמק 4 חדרים גם כן גדולות של יותר ממאה מטר בין 1,300,000 ל1,800,000 ממוצע(מוזר...)

 

[בית שמשניק]

ובמגדל העמק 4 חדרים גם כן גדולות של יותר ממאה מטר בין 1,300,000 ל1,800,000 ממוצע(מוזר...)

ה1.8 זה דירות חריגות בגודלן. המחיר הממוצע הוא סביב 1.35

 

[יב כסליו]

ה1.8 זה דירות חריגות בגודלן. המחיר הממוצע הוא סביב 1.35

אני מנסה לחפש לפי שמות של רחובות באיזור ההגרלה אבל בהרבה מקומות כנראה עדיין לא בנוי ואין דירות ואיפה שכן זה רק דירות ישנות