מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י הגולם החולם:
תודה
אבל הטבלה לא ברורה לי מספיק.
טור ראשון - מחיר בהגרלה לדירת 5 חדרים?
טור שני - מחיר בהגרלה לדירת 5 חדרים (נכון?)
טור שלישי - מחיר בשוק חופשי.

הטור השני זה הרווח. דהיינו הפער בין מחיר דירה בשוק החופשי למחיר הצפוי בהגרלה

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
נקודה מעניינית: עד היום בכל ההיסטוריה של ההגרלות, ברוב רובם של המקרים (למעט מקרים יוצאי דופן של דירות עם גינות ענקיות), ככל שהדירה היתה גדולה יותר, כך הרווח עליה היה גבוה יותר, מהסיבה הפשוטה שכל מ"ר נרכש בהנחה, ולכן יותר מ"ר = יותר הנחה.

זה נכון במחיר למשתכן הישן... אבל לא בתוכנית מחיר מטרה.
ההנחה בתוכנית מחיר מטרה מוגדרת כ 20% משווי הדירה, עד תקרה של 300K ש"ח.
זאת אומרת שברגע שחישוב ה 20% על הדירה עוקף את ה 300K (בדירות של מעל 1.500M)
כל מ"ר נוסף עולה כמו השווי המקורי למ"ר. ללא הנחה.
ככה שיוצא שבדירה גדולה (מעל המחיר הנ"ל) אחוזי ההנחה יורדים.
לא שזה לא שווה, כי בכל אופן המחיר המקורי הוא גם פחות ממחיר השוק, ועדיין יש הנחה גבוהה.
אבל אחוזי הרווח נעצרים ברגע שמחיר הדירה עובר את הרף.
לכן הרווח על דירה קטנה - גבוה יותר.

חוץ מזה, בד"כ בשוק החופשי השווי למטר עולה ככל שהדירה קטנה יותר.
לכן מי שקונה להשקעה יכול להיות שירוויח יותר מדירת 3 חדרים, ולא 4 או 5

בית שמשניק · 10/1/24

נקודה נוספת לגבי "מקדם ההצמדה" (למיטיבי לכת). את האמת שעיקר הדברים כבר נכתבו למעלה, ולא נישנו כאן אלא מפני קנייטש קטן שהתחדד לי. (אין בית המדרש בלא חידוש...)
התוספת של 3.4% הנהוגה בחלק מן ההגרלות (למשל אלעד) כמעט ולא רלוונטית בשום מקרה. אבל התוספת של 10.3% הנהוגה בחלק אחר מן ההגרלות (לדוג' ירושלים, מודיעין, פ"ת וחלק מרחובות) רלוונטית במקרים מסויימים. הגבול שבו זה מתחיל להיות רלוונטי הוא דירות מעל 1.95 מיליון ש"ח.
הסבר: דירה שעולה 1.95 מיליון ש"ח. לפי החוקים הישנים מורידים 300K מהמחיר המקורי והמחיר שלה הוא 1.65 מיליון.
עכשיו, במקומות שיש מקדם הצמדה של 10.3, מוסיפים את האחוזים הללו למחיר הדירה מה שמעמיד אותנו על 2,150,850 ומזה גוזרים הנחה של 500K, מה שנותן את התוצאה של 1,650,850, כך שישנה התייקרות (מזערית) של 850 ש"ח למחיר הדירה.
ככל שמחיר הדירה עולה, ההגבלה כמובן תתגבר, ולדוגמא בדירה של 2.5 מיליון ההתייקרות תהיה כבר משמעותית הרבה יותר ותעמוד על 57,500 ש"ח.
ובדירה של 3 מיליון (לדוג' 4 חד' בירושלים) ההתייקרות תהיה 109K.

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
זה נכון במחיר למשתכן הישן... אבל לא בתוכנית מחיר מטרה.
ההנחה בתוכנית מחיר מטרה מוגדרת כ 20% משווי הדירה, עד תקרה של 300K ש"ח.
זאת אומרת שברגע שחישוב ה 20% על הדירה עוקף את ה 300K (בדירות של מעל 1.500M)
כל מ"ר נוסף עולה כמו השווי המקורי למ"ר. ללא הנחה.
ככה שיוצא שבדירה גדולה (מעל המחיר הנ"ל) אחוזי ההנחה יורדים.
לא שזה לא שווה, כי בכל אופן המחיר המקורי הוא גם פחות ממחיר השוק, ועדיין יש הנחה גבוהה.
אבל אחוזי הרווח נעצרים ברגע שמחיר הדירה עובר את הרף.
לכן הרווח על דירה קטנה - גבוה יותר.

חוץ מזה, בד"כ בשוק החופשי השווי למטר עולה ככל שהדירה קטנה יותר.
לכן מי שקונה להשקעה יכול להיות שירוויח יותר מדירת 3 חדרים, ולא 4 או 5

אתה צודק. אבל כמו שכתבת זה דוקא בדירות יקרות, אבל בדירות זולות יותר מ1.5 מיליון ההנחה מגולמת בכל מ"ר ומ"ר בדירה, ולכן ברוב הערים (למעט המקומות שציינתי) הרווח בדירות 4 חד' גדול יותר מבדירות 3 חד', כפי שניתן להיווכח בטבלה. (ברוב הערים שבהגרלה דירות 4 חד' צפויות לעלות פחות מ1.5 מיליון)

בעז"ה · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
ההנחה בתוכנית מחיר מטרה מוגדרת כ 20% משווי הדירה, עד תקרה של 300K ש"ח.

נכתב ע"י בית שמשניק:
אתה צודק. אבל כמו שכתבת זה דוקא בדירות יקרות, אבל בדירות זולות יותר מ1.5 מיליון ההנחה מגולמת בכל מ"ר ומ"ר בדירה, ולכן ברוב הערים (למעט המקומות שציינתי) הרווח בדירות 4 חד' גדול יותר מבדירות 3 חד', כפי שניתן להיווכח בטבלה.

???
גם בדירות יקרות יש את ההנחה בכל מ"ר, משלמים לפי שומת 2020.

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
אתה צודק. אבל כמו שכתבת זה דוקא בדירות יקרות, אבל בדירות זולות יותר מ1.5 מיליון ההנחה מגולמת בכל מ"ר ומ"ר בדירה, ולכן ברוב הערים (למעט המקומות שציינתי) הרווח בדירות 4 חד' גדול יותר מבדירות 3 חד', כפי שניתן להיווכח בטבלה. (ברוב הערים שבהגרלה דירות 4 חד' צפויות לעלות פחות מ1.5 מיליון)

זהו, שזה לא ברוב הערים.
אפשר לראות את זה באתר שמחשב את הנתונים של דירה בהנחה.
באלעד דירת 90 מטר כבר עוקפת את ה 1.500M
גם בהגרלה הקודמת, שבה המחירים למ"ר היו נמוכים יותר.
בקשר לשאר הערים - באמת לא בדקתי, אבל אלעד לא נחשב מאד יקר.

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
זהו, שזה לא ברוב הערים.
אפשר לראות את זה באתר שמחשב את הנתונים של דירה בהנחה.
באלעד דירת 90 מטר כבר עוקפת את ה 1.500M
גם בהגרלה הקודמת, שבה המחירים למ"ר היו נמוכים יותר.
בקשר לשאר הערים - באמת לא בדקתי, אבל אלעד לא נחשב מאד יקר.

אלעד אכן עוקפת את הסכום הנ"ל (ועדיין הרווח הצפוי שם ב4 חד' גבוה יותר משום מה...), כנ"ל גם ירושלים, מודיעין רחובות ובני עי"ש.
בפ"ת המחיר גבולי ועומד על קצת למעלה מ1.5 מיליון ל4 חד'.
אבל בכל שאר הערים המחיר הצפוי ל4 חד' נמוך יותר מ1.5 מיליון: קרית עקרון, קרית גת, קרית מלאכי, בית דגן, אשקלון, רכסים, אילת, צפת, קרית שמונה ומעלות.

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י בעזה:
???
גם בדירות יקרות יש את ההנחה בכל מ"ר, משלמים לפי שומת 2020.

נכון מאד.
זה מסביר מדוע כמעט תמיד בהגרלות הרווח בדירות גדולות גבוה יותר מבדירות קטנות. והדירות הגדולות הן אלו שבדר"כ נחטפות ראשונות.

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בעזה:
???
גם בדירות יקרות יש את ההנחה בכל מ"ר, משלמים לפי שומת 2020.

אז אולי אני פספסתי משו...

מה זה אומר שומת 2020?
איך בודקים את זה?

פצצת זרחן · 10/1/24

נכתב ע"י נהרון:
שואלת בשביל חברה:
לפני כשבוע קיבלתי הודעת זכיה עקב ביטול של משתתפים קודמים בהגרלת מחיר למשתכן של לפני שנה באופקים מספר 2209, אני מקום 88/88, השאלה :
א. האם זו הגרלה שווה?
ב. כמה יצא שם לדירת 100 מטר?
ג. האם מישהו יודע מה המצב של ההתקדמות שם?
ד. האם נהיה פחות שווה באופקים בגלל המלחמה?
ה. לא שווה לבטל, נכון?

אשמח למענה !

אם אפשר לשאול אותך אם הגעת ל88 מתוך 88 מקודם היה באתר מספר 89 או מספר 1 שאלתי אם מופיע לי ברשימה שאני זכיתי מס' 266 מתוך 66 דירות ועכשיו זה כבר 164 מתוך 66 הנ"ל האם זאת אומרת שאני מרחק של 98 דירות לזכיה או מרחק של 164?????

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
אז אולי אני פספסתי משו...
מה זה אומר שומת 2020?
איך בודקים את זה?

אין מה לבדוק. השומה בכל ההגרלות היא לפי מחירי 2020, ולכן יש בכל המקומות הנחות יפות מאד שיכולות להגיע בחלק מהמקרים גם למיליון ש"ח וצפונה. (ולכן גם נולדו ההגבלות החדשות).
אם השומה היתה לפי שווי השוק הנוכחי וההנחה היתה מוגבלת ל300K, לא היה שום הבדל בין הערים, וזה בכלל לא היה משנה לאיפה נרשמים. כי בכל מקום הרווח היה מוגבל ל300K, ומזמן מזמן כל המשתתפים באשכול הזה היו הולכים לישון שנת חורף עמוקה...

דוּבי · 10/1/24

נכתב ע"י פצצת זרחן:
אם אפשר לשאול אותך אם הגעת ל88 מתוך 88 מקודם היה באתר מספר 89 או מספר 1 שאלתי אם מופיע לי ברשימה שאני זכיתי מס' 266 מתוך 66 דירות ועכשיו זה כבר 164 מתוך 66 הנ"ל האם זאת אומרת שאני מרחק של 98 דירות לזכיה או מרחק של 164?????

164

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
אין מה לבדוק. השומה בכל ההגרלות היא לפי מחירי 2020, ולכן יש בכל המקומות הנחות יפות מאד שיכולות להגיע בחלק מהמקרים גם למיליון ש"ח וצפונה. (ולכן גם נולדו ההגבלות החדשות).
אם השומה היתה לפי שווי השוק הנוכחי וההנחה היתה מוגבלת ל300K, לא היה שום הבדל בין הערים, וזה בכלל לא היה משנה לאיפה נרשמים. כי בכל מקום הרווח היה מוגבל ל300K, ומזמן מזמן כל המשתתפים באשכול הזה היו הולכים לישון שנת חורף עמוקה...

אוקיי,
אבל מה זה שומת 2020? זה המחיר המקורי למ"ר שמפורסם באתר?

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
אוקיי,
אבל מה זה שומת 2020? זה המחיר המקורי למ"ר שמפורסם באתר?

אכן.

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
אכן.

הבנתי.
אם ככה - הדברים שכתבתי עדיין נכונים.
לא אמרתי שאין רווח. יש רווח גדול מאד
אבל מי שקונה דירה שלפני ההנחה המחיר שלה עולה על 1.500M
המטרים שנוספים מעל המחיר הנ"ל, יהיו ללא הנחה נוספת
אלא רק ההפרשים בין השומות.
לכן באחוזים הרווח יורד ככל שהדירה יותר גדולה באופן יחסי
כלומר ההנחה הסופית למ"ר תהיה נמוכה יותר.

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
הבנתי.
אם ככה - הדברים שכתבתי עדיין נכונים.
לא אמרתי שאין רווח. יש רווח גדול מאד
אבל מי שקונה דירה שלפני ההנחה המחיר שלה עולה על 1.500M
המטרים שנוספים מעל המחיר הנ"ל, יהיו ללא הנחה נוספת
אלא רק ההפרשים בין השומות.
לכן באחוזים הרווח יורד ככל שהדירה יותר גדולה באופן יחסי
כלומר ההנחה הסופית למ"ר תהיה נמוכה יותר.

במחילה, אבל זה לא נכון.
ניקח לדוגמא הגרלה שהמחיר למ"ר המוצג בה עומד על 15,000 ש"ח לפי שומת 2020, ומחיר השוק העכשווי הוא 18,000 (עלייה של 20% ב3 השנים האחרונות מצויה מאד).
אם אדם בחר דירת 100 מ"ר הוא ישלם 1.2 מיליון (לפי הנחה של 300K). ואם הוא יבחר דירת 150 מ"ר הוא ישלם 1.95 (לפי הנחה מקבילה של 300K).
עכשיו נבדוק את שורת הרווח:
בדירת ה100 מ"ר הוא הרויח 600K (1.8 מינוס 1.2).
ובדירת ה150 מ"ר הוא הרויח 750K (2.7 מיליון מינוס 1.95).

ST_B · 10/1/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
במחילה, אבל זה לא נכון.
ניקח לדוגמא הגרלה שהמחיר למ"ר המוצג בה עומד על 15,000 ש"ח לפי שומת 2020, ומחיר השוק העכשווי הוא 18,000 (עלייה של 20% ב3 השנים האחרונות מצויה מאד).
אם אדם בחר דירת 100 מ"ר הוא ישלם 1.2 מיליון (לפי הנחה של 300K). ואם הוא יבחר דירת 150 מ"ר הוא ישלם 1.95 (לפי הנחה מקבילה של 300K).
עכשיו נבדוק את שורת הרווח:
בדירת ה100 מ"ר הוא הרויח 600K (1.8 מינוס 1.2).
ובדירת ה150 מ"ר הוא הרויח 750K (2.7 מיליון מינוס 1.95).

אתה צודק.
אבל הרווח מהשקעה נמדד באחוזי רווח.

נכתב ע"י בית שמשניק:
בדירת ה100 מ"ר הוא הרויח 600K (1.8 מינוס 1.2).

ביחס להשקעה, הרווח פה הוא 50%, ואילו בדירת 150 מ"ר זה יוצא בערך 35%.

בית שמשניק · 10/1/24

נכתב ע"י ST_B:
אתה צודק.
אבל הרווח מהשקעה נמדד באחוזי רווח.

ביחס להשקעה, הרווח פה הוא 50%, ואילו בדירת 150 מ"ר זה יוצא בערך 35%.

נכון.
נחזור לתחילת הדיון, בעקבות ההגבלות החדשות, נוצר מצב מעניין בכמה ערים (קרית גת, קרית מלאכי וירושלים), שלא רק באחוזי רווח אלא גם בסכום הרווח דירת 3 חד' עדיפה על פני דירת 4 חד'.

פשלמה · 10/1/24

בסוף זה מבורך כי מי שיקח להשקעה יקח את 3חדרים כי זה יהיה יותר שווה וכך הוא ישאיר את הדירות הגדולות למי שרוצה את הדירה למגורים ולא להשקעה

הגולם החולם · 11/1/24

נכתב ע"י פשלמה:
בסוף זה מבורך כי מי שיקח להשקעה יקח את 3חדרים כי זה יהיה יותר שווה וכך הוא ישאיר את הדירות הגדולות למי שרוצה את הדירה למגורים ולא להשקעה

אולי כן
ואולי לא