טור דעה האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

[דן הלמדן]

יש כמה נתונים שחסרים בסיפור הזה:
א. באיזה אזור בבית שמש מדובר
ב. מה תחום העיסוק שבו קיימים הפערים האלו
ג. ברמה ד' נפתחים כעת עסקים רבים, מה שמהווה הזדמנות במידת מה לתעסוקה

א. רמה ד' באזורים החדשים, שם המחירים נמוכים כעת
ב. הנה"ח
ג. לא שמעתי על זה, אבל אני עדיין יכול להניח שבהתחשב בעובדה שאין תחרות גדולה ויש ביקוש גדול לעבודה המשכורות שם נמוכות דרמטית מהמרכז.

האמת שלא ביררתי לעומק, אלו נתונים שבדקתי מול כמה תושבים, לא שניסתי פיזית לבדוק, אבל כך הם רוח הדברים ששמעתי מכמה תושבים, מי שמעונין במשכורת גבוהה יותר טורח ונוסע עד לירושלים, שגם בה ממוצע השכר בעבודות מהסוג הזה נמוך מהמרכז.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

הציבור החרדי (ברובו) מתחתן בגיל 19-24 והציבור הכללי מתחתן (ברובו) בגילאים 30+ ויותר, ולכן כל החשבון על אחוז החרדים באוכלוסיה אינו נכון כי בכל שנה אחוז צורכי הדירות החרדיים גדל ביחס לציבור הכללי (יותר מהאחוזים באוכלסיה בכללות).
והערכה אומרת שהחרדים צריכים כ 8000 דירות בשנה כשבפועל יוצאים למכירה כ 4000 דירות, ואלו הדירות שאינם נכנסים כל שנה לשוק ויוצרים את הפער בין ההיצע לביקוש.​

מה זה שונה ממה שכתבתי?

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

וכמה תעלה הדירה?


מדברים עד 2035 2040 , שזה צריך להתחיל לתכנן היום
שים לב שהגדילה היא מעריכית ואכמל

כל דירה שלא היתה הולכת למשקיעים היתה הולכת לחסרי דיור. פשוט מאוד
הטבלה רק מוכיחה שכל המאמצים בשיווקי דירות לא עזרו כלום כי המשקיעים אכלו את כל הפער

מממ נסחפת
יש זרמים שונים ומקובלויות שונות ושיקולים שונים

לא דיברתי על אחד שלא קנה כי הוא זכה בבאר שבע, אלא על אחד שבכלל לא נרשם להגרלה למרות שיש לו זכאות וזה לא עולה שקל ולוקח בדיוק שלוש דקות. לדעתי הוא לא באמת מחפש דירה.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

קרדיט: depositphotos
בחודש אוקטובר נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה, כך לפי סקירה של הכלכלנית הראשית באוצר. סך הדירות שנרכשו באוקטובר עמד על 5.1 אלף דירות בלבד, מדובר בירידה בשיעור חריג של 65% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 36% בהשוואה לחודש הקודם. הירידה בשיעור חריג בהשוואה לאוקטובר אשתקד מוסברת בחלקה בהקדמת רכישות משקיעים באוקטובר אשתקד, טרם העלאת מס הרכישה.

אולם, לפי הכלכלנית הראשית באוצר, עדיין רמת העסקאות באוקטובר האחרון הינה בין הנמוכות ביותר שנרשמו בחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות. בפלח השוק של דירות יד שניה נרשמה הרמה הנמוכה ביותר של עסקאות בהשוואה לחודשי אוקטובר בעשרים השנים האחרונות לפחות.

בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי בחודש אוקטובר על 4.7 אלף דירות בלבד, ירידה בשיעורים דומים לאלו שנרשמו בסך העסקאות, הן בהשוואה לאוקטובר אשתקד והן בהשוואה לחודש הקודם.

ירידה מתמשכת ברכישות המשקיעים לאחר העלאת מס הרכישה

רכישות המשקיעים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-929 דירות בלבד, ירידה חדה בשיעור של 80% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 32% בהשוואה לחודש הקודם. בכך נמשכות הירידות החדות ברכישות המשקיעים מאז עליית מס הרכישה בנובמבר אשתקד, כאשר במקביל החל תהליך העלאות הריבית ע"י בנק ישראל באפריל השנה. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים על 18%, נמוך ב-15% נקודות אחוז לעומת אוקטובר אשתקד.

מכירות המשקיעים בחודש אוקטובר עמדו על 1.1 אלף דירות, ירידה חדה של 63% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בדומה לשיעור הירידה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה. בהשוואה לחודש הקודם עמד שיעור הירידה על 39%. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש אוקטובר, כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה 144 דירות, בהמשך לירידות במלאי זה מאז חודש דצמבר האחרון.

מכירות הקבלנים ירדו ב-35% בחודש

מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-1.9 אלף דירות בלבד, ירידה של 66% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 35% בהשוואה לחודש הקודם. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז אפריל 2020 אשר עמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. במקביל נרשמה ירידה חדה בתזרים המזומנים של הקבלנים ממכירת דירות חדשות, אשר הסתכם ב-4.4 מיליארד שקל.

ניתוח רמות השכר של רוכשי דירות חדשות באזור המרכז בשוק החופשי, האזור היחידי שרשם גידול ברכישות לעומת חודש ספטמבר (ועדיין ירידה חדה לעומת אוקטובר אשתקד), מצביע על רמות שכר גבוהות 2 יותר של המשקיעים ומשפרי הדיור בהשוואה לרכישות סגמנטים אלו באוקטובר אשתקד, עם זאת מרמזים הממצאים על רמות מינוף גבוהות יותר. גידול נרשם בשיעור המועסקים מענף ההיי-טק ברכישות אלו.

רכישות דירה ראשונה בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2.5 אלף דירות - כולל מחיר למשתכן, מדובר בירישה של 50% בהשוואה לאוקטובר אשתקד וירידה של 37% לעומת החודש הקודם. בפילוח רכישות אלו בשוק החופשי לפי ערים בולטות חיפה וקריית גת בצמרת רכישות אלו. ממצאים אלו עשויים לרמז כי לפחות חלק מרוכשים אלו מייעדים את הדירה להשכרה.

מצאתם טעות בכתבה? ספרו לנו ונתקן

גם אם מאוד ארצה לא אצליח להסביר כיצד יש ירידה של 80% משקיעים ו35% בכללי, לא הורידה את המחירים.

אגב, אני טענתי את זה כאן לפני חצי שנה שיקרה, זה אכן המצב. עצם העובדה שאני יכול לשבת ולכתוב כאן מראה שאין הרבה מידי חוזים, וכל הקולגות שלי בוכים על מיעוט עבודה.

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

רמה ד' באזורים החדשים,

זה לא בדיוק נכון כי ברמה ד' המחירים כמעט אותו מחיר
אבל באמת מי שרוצה דירה יש המון מקומות בארץ שאפשר למצוא שמה דירות במחירים הוגנים

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

א. רמה ד' באזורים החדשים, שם המחירים נמוכים כעת
ב. הנה"ח
ג. לא שמעתי על זה, אבל אני עדיין יכול להניח שבהתחשב בעובדה שאין תחרות גדולה ויש ביקוש גדול לעבודה המשכורות שם נמוכות דרמטית מהמרכז.

האמת שלא ביררתי לעומק, אלו נתונים שבדקתי מול כמה תושבים, לא שניסתי פיזית לבדוק, אבל כך הם רוח הדברים ששמעתי מכמה תושבים, מי שמעונין במשכורת גבוהה יותר טורח ונוסע עד לירושלים, שגם בה ממוצע השכר בעבודות מהסוג הזה נמוך מהמרכז.

גבר שעובד בהנה"ח - אחד מאלף. ואעפי"כ תן לי לחדש לך למשל, יש יהודי בשם אסרף בדימונה. הוא אמנם לא חרדי אבל צדיק גדול (יש דבר כזה) הוא רו"ח של כמה חברות, ומעסיק אצלו איזה עשר נשים חרדיות, בעיקר מירוחם הסמוכה.

ולמה הוא צדיק? כי ברווחים שלו הוא מחזיק בחצר של הבית שלו כולל קטן בראשות הרב קארפ ובו לומדים כעשרים אברכים מירוחם, ומקבלים מילגה גבוהה ביחס לארץ.

נ.ב. הנתונים נכונים ללפני שנתיים, אני כבר לא כל כך פעיל שם אז ייתכנו שינויים.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

זה לא בדיוק נכון כי ברמה ד' המחירים כמעט אותו מחיר
אבל באמת מי שרוצה דירה יש המון מקומות בארץ שאפשר למצוא שמה דירות במחירים הוגנים

לא הרבה, לא הוגנים, ובטח לא במרכז.

 

[shimשימי]

@עו"ד נתן רוזנבלט היקר!!

תגיד לי להערכתך מה הולך להיות בשנה הבאה?
לאן השוק הולך?
למיתון?
לירידות וא"כ
של כמה אחוז לערך?? ואיפה?

נודה לך מאוד(משוכנע שכולם רוצים לדעת) כדי לדעת לקבל החלטות נכונות לתקופה הקרובה

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

לא הרבה, לא הוגנים, ובטח לא במרכז.

מי מדבר על מרכז כשיצאו במנו לבית שמש חשבו שבית שמש זה המרכז???
אין דירות בעפולה? הר יונה? טבריה? וכדו'????

 

[הקה]

לגבי מספר החרדים- צריך לקחת בחשבון שלכל 2 אנשים מעל גיל 18 צריך דירה! כי גם מי שבן 18 חרדי- יצטרך בקרוב לגור באנשהו.
לגבי הצורך לקנות דירה- ברור שצריך! המצב כיום הוא שכל 3 שנים מקסימום צריך לעבור בשכירות- א- כי הדירה קטנה, ב- כי המחירים עלו, ג- כי גם בשביל שכירות הפריפריה זולה יותר משמעותית.
לעומת זה קניה, אם ישווקו דירות במחירים שפויים- לא יותר ממליון!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! דירות 3.5- 4 חדרים במשכנתא קבועה ולא משתנה כלל- המחיר ישאר אותו מחיר לכל החיים, ויש לך דירה נורמאלית לגור בה.

 

[יאן]

גם אם מאוד ארצה לא אצליח להסביר כיצד יש ירידה של 80% משקיעים ו35% בכללי, לא הורידה את המחירים.

לדעתי בגלל המתווכים.

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

בגלל המתווכים.

100% אבל העיקר המשקיעים כי המתווכים לא יכולים להעלות את המחיר בלי משקיעים דרוצים לשלם....

 

[אברך פשוט]

לא צריך לעשות חישובים מסובכים, פשוט מאוד:
ג קיבלה 280 אלף
שס קיבלה 392 אלף. תוריד לפחות חצי (אחרת יוצא שיש יותר ספרדים מאשכנזים חרדים, מה שכמובן לא הגיוני) אז ביחד זה 476
מוכן לתת לך הנחה ולהוסיף 24 בשביל עצניקים וקנאים סה"כ חצי מיליון גג גג גג.

בהנחה שמשפחה ממוצעת זה שני הורים ובגיר אחד, הגענו ל165000 משפחות. אני טוען שזה פחות, אבל ברור שלא יותר מזה .

סה"כ 12% מכלל המצביעים (אנחנו מצביעים כפול מהממוצע החילוני והערבי) אם תוריד מזה את הערבים, אנחנו אפילו פחות.

זה המצב, אבל לא נורא, תיכף יבוא משיח וכולם יחזרו בתשובה וכו'.

בחשבון לכל נתון יש חשיבות ואתה לא מדייק
א אחוז ההצבעה החרדי עומד על כ83 אחוז [שזה כולל קנאים ועצלנים וחכמולוגים ] , ממילא צריך להוסיף עוד כ80000
ב נתון ידוע לכל מי שמבין במספרים שהחלק החרדי בש"ס הוא יותר מחמישים אחוז מיהדות התורה, תבדוק את עולם התורה הספרדי, ובנוסף תראה במספר הקולות בריכוזים חרדים את היחס [למעט מודיעין עילית שהיא יחודית בכל התחומים]
ג מספר הבוגרים למחזור הוא כ20000 אלף איש כפול 3 מחזורים [גיל ממוצע 21 לנשואין] זה 60 אלף, ולא 165000 שהיה בחישוב שלך
שילוב הנתונים הנ"ל מראה שמספר בתי האב הוא 200-250 אלף,
בנוסף כתבת שבהגרלה האחרונה השתתפו 50000 אלף שם לא היו מקומות שווים מבחינה ארצית, הגרלה קודם השתתפו 120000, בהגדרה גם מי של משתתף בהגרלה על דירה בעמנואל או בנוף הגליל מוגדר כמחוסר דיור שממתין לדירה

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

ברור לכולכם שאם חברות היו פותחות בדרום הנגב

זה לא נכון יש המון המון חברות שעובדות באיזור הנגב

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

@עו"ד נתן רוזנבלט היקר!!

תגיד לי להערכתך מה הולך להיות בשנה הבאה?
לאן השוק הולך?
למיתון?
לירידות וא"כ
של כמה אחוז לערך?? ואיפה?

נודה לך מאוד(משוכנע שכולם רוצים לדעת) כדי לדעת לקבל החלטות נכונות לתקופה הקרובה

כבר התנבאתי כאן בעבר שהמחירים ירדו עד סוף שנת 2022 אנחנו קרובים וזה טרם קורה לפי הלמ"ס (למרות שלדעתי זה קורה גם קורה בשטח), אז אני כבר חושש לנבא.

 

[עזריאל שלמה וקשטוק]

למרות שלדעתי זה קורה גם קורה בשטח

אני רואה כמו בפרויקט של שמגר הורידו את המחיר בשבועות האחרונים וגם בבית שמש רמה ד' המחירים בירידה קטנטנה...

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בחשבון לכל נתון יש חשיבות ואתה לא מדייק
א אחוז ההצבעה החרדי עומד על כ83 אחוז [שזה כולל קנאים ועצלנים וחכמולוגים ] , ממילא צריך להוסיף עוד כ80000
ב נתון ידוע לכל מי שמבין במספרים שהחלק החרדי בש"ס הוא יותר מחמישים אחוז מיהדות התורה, תבדוק את עולם התורה הספרדי, ובנוסף תראה במספר הקולות בריכוזים חרדים את היחס [למעט מודיעין עילית שהיא יחודית בכל התחומים]
ג מספר הבוגרים למחזור הוא כ20000 אלף איש כפול 3 מחזורים [גיל ממוצע 21 לנשואין] זה 60 אלף, ולא 165000 שהיה בחישוב שלך
שילוב הנתונים הנ"ל מראה שמספר בתי האב הוא 200-250 אלף,
בנוסף כתבת שבהגרלה האחרונה השתתפו 50000 אלף שם לא היו מקומות שווים מבחינה ארצית, הגרלה קודם השתתפו 120000, בהגדרה גם מי של משתתף בהגרלה על דירה בעמנואל או בנוף הגליל מוגדר כמחוסר דיור שממתין לדירה

א. הוספתי 24000 בגלל זה. ולמה לא יותר? כי חלק גרים בחו"ל ולא נספרים לא כאן ולא בקלפי, וחלק זה לא חרדים, או חצי חרדים, שהצביעו אפילו ג' (יש דבר כזה)

ב. ההגדרה של חרדי בשס היא מאוד גבולית ולא ניכנס לזה כאן.

ג. לובנתי , אני מודה.

טוב, אתה מוזמן לקחת דף ועט (או אקסל) ולהתחיל לחשב לי איפה גרים אותם רבע מיליון אלף בתי אב? זה פשוט לא נכון.

נכון, ולכן החישוב שלי אומר שאם רשומים 120,000 זכאים, יש בפועל רק חמישים אלף "אמיתיים" שבאמת באמת רוצים כבר דירה. בהינתן שזה כולל כאמור גם בני מיעוטים, החישוב שלי אומר שלא ייתכן שהחרדים הם יותר מ15 אלף גג שמעל הגג

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

אני רואה כמו בפרויקט של שמגר הורידו את המחיר בשבועות האחרונים וגם בבית שמש רמה ד' המחירים בירידה קטנטנה...

ואילו אני רואה בנתיבות את הקבלן עודד שריקי (מי שיודע מבין מה זה אומר) יוצא במבצע על אלף דירות בפחות ממיליון ש"ח, אם זה לא ירידה אני קוגלהגר (היה פעם ביטוי כזה, אני מקווה שאני כותב זאת נכון)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

לדעתי בגלל המתווכים.

מה ? המתווכים מוציאים כסף מהכיס שלהם? הייתי 15 שנה מתווך , כוחו מוגבל ביותר (למרות שיש, כמו למשל מתווך מסויים בבית שמש, שמשווק אך ורק באנגלית בדולרים ובכך מייקר את המקום)

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

מי מדבר על מרכז כשיצאו במנו לבית שמש חשבו שבית שמש זה המרכז???
אין דירות בעפולה? הר יונה? טבריה? וכדו'????

בעפולה מוכרים (לצערי כי זה חרפה מה שנעשה שם) 14,000 ש"ח למטר בפרי סייל! בטבריה עוד יותר ובהר יונה אין דירה אחת כרגע בפריסייל. אז איפה ההוגנים כאן? לפני שנה דיברנו שהמחירים בקרית ספר נוראים והם עדיין היו פחות מזה!