האם המחירים ברמת בית שמש ד מוצדקים

[ברוך99]

ביתר חולים בשטח החום הגדול
תחנה מרכזית בשטח המסומן בוורוד
לידו מימין בקוים סגול-ירוק מרכז מסחרי
צפה בקובץ המצורף 870280

תודה, מאיפה הוצאת את הנתונים?

 

[cyp]

דוקא אני יותר מתחבר לרמה ג, בגלל שפחות צפוף שם וגם הבנינים הרבה יותר נמוכים וברמה ד בנו לגובה

ברמה ג2 המחירים עלו מאוד מאוד ודווקא בגלל שזו שכונה קטנה של בערך 2000 משפחות ולא עם מפלצות של בניינים כמו בד',
רמה ד' זו ממש עיר בפני עצמה

 

[פרשן]

ברמה ג2 המחירים עלו מאוד מאוד ודווקא בגלל שזו שכונה קטנה של בערך 2000 משפחות ולא עם מפלצות של בניינים כמו בד',
רמה ד' זו ממש עיר בפני עצמה

ב- ג 2 גודל הבניינים הוא פחות או יותר כמו ב-ד משא"כ ב- ג1

 

[cyp]

ב- ג 2 גודל הבניינים הוא פחות או יותר כמו ב-ד משא"כ ב- ג1

ממה שאני ראיתי בעיני בד' זה בניינים הרבה יותר גדולים.
ואני גרה בג' 2 ומתחננים כאן לדירות להשכרה ולקנייה

 

[צחי יצחק]

תודה רבה על האשכול המעניין

השאלה ששאל פותח האשכול היא שאלה בסיסית בנדל"ן

מחירי דירות לא קשורים לחומר אלא לרוח , וכמו שבבני ברק יש ביקוש אדיר כי הרבה רוצים לגור במקום היסטרי והיסטורי שכזה ולכן בניינים מעופשים בצבע שחור שרוף עם תוספות בניה מעץ אבן וברזל עולים מחירים מטורפים

המצב כיום שאי אפשר כמעט לאיש הממוצע לקנות דירה במחיר כזה, ולכן מחפשים פתרונות איך להצליח בדיור ולא להתרושש, מה שגורם שמספר אלמנטים בעיר כמו בניה חדשה קרבה למרכז וקהילות מסודרות, יוצר ביקוש לדברים שלפני כמה שנים לא דיברו עליהם כלל. ומשם מגיעה עליית המחירים המטורפת בבית שמש עקב הביקוש נטו!

יש היום בישראל עיר עם פונטנציאל אדיר להיות עיר חרדית חדשה (מה שלא היה בעשור האחרון) לפני עליית המחירים באופן יחסי.
קוראים לה "חריש"
זאת עיר שעדיין חדשה הכי קרובה למרכז (אותו זמן נסיעה מבני ברק לבית שמש ואולי אף פחות) שאין לה ביקוש כי עדיין לא מספיק התגבשה בה הקהילה, ודווקא בגלל זה המחירים שם יחסית סבירים אם כי לא ממש זולים.
אני חושב שאם משהו רצה לקנות דירה בבית שמש ולא ממש הצליח עקב המחיר הבאמת הזוי שעלה ממש בשנים האחרונות, צריך לקפוץ על הרכבת לפני שהיא גם עוזבת את התחנה, לבוא לביקור בחריש, לראות מה יש לעיר הענקית הזאת להציע ולקנות שם היום דירה, גם אם זה לא כרגע פנינת הנדלן הכי נחשקת.

בהצלחה

 

[szn]

אותי מעניין מה יקרה כשיגמר לרוכשי מחיר למשתכן ההגבלה על מכירת דירה, (שזה בערך 5 שנים או שבע מחתימת חוזה)
פתאום הרבה שקנו שם רק להשקעה ירצו למכור ויהיה הצפת דירות, ואולי תהיה ירידת מחירים, אבל זה יהיה רק לתקופה
כי בסוף השוק מאזן את עצמו

 

[פרשן]

ממה שאני ראיתי בעיני בד' זה בניינים הרבה יותר גדולים.
ואני גרה בג' 2 ומתחננים כאן לדירות להשכרה ולקנייה

אם אינני טועה גם ב-ג רוב הבניניים הם 6/ 7 (לא כולל כניסה) קומות וגם בד, מה שיכול אולי להסביר את ההבדל זה שב- ד בחלק מהבניינים יש קומת חנויות שהיא קומה יותר גבוהה מקומת מגורים סטנדרטית מה שמייצר את הרושם שיש שם יותר קומות מגורים, וכן לפעמים זה מטעה שרואים מ-ג את שכונת ד מלמעלה ורואים את כל הבניניים בשלמותם לעומת מי שממוקם ב- ג עצמה ורואה חלק גדול מהבניניים מהצד העליון שלהם שזה הרי מדורג.

 

[פרשן]

רוב השכונה (ד׳1 וד׳3-הגדול) תהיה מרכז מסחרי סוען וכנראה גם מלוכלך לכלל תושבי העיר והסביבה,

אם אינני טועה החלקים הגדולים ביותר בד זה ד 3 ולאחמ"כ ד 4 כך שחלק גדול מד 3 רוב ד 2 כל ד 4 וכל ד 5 יהיו מחוץ לאזור השאון, בנוסף ההבדל בין האמוראים לבין גאולה/ שמגר/ רבי עקיבא זה ששם האיזור המסחרי נוצר במהלך השנים בלי שום התאמה לאיזור ולכן כל הבאלגן והלכלוך באיזורים הנ"ל, משא"כ כאן, הכל מתוכנן מראש בדיוק לייעוד הזה אם כל התשתיות הרלוונטיות, זה בדיוק הכוונה פיתוח סביבתי שבונים מרכזי מסחר וגם מתאימים כל מה שצריך באיזור(חניונים נתצי"ם וכו) לא נראה לי שבמרכז המסחרי ברמה א כ"כ מלוכלך ושהשכונות מסביב מלוכלוכות ועמוסות

 

[פרשן]

ד. כל! שכונה חרדית (אגב, כולל חריש!!), מתוכננת עם מרכז מסחרי בחזית הבניינים.

זה אולי נכון אבל כמה חריש יש לך, וגם זה ההבדל שזה בחריש וזה בבית שמש(ואם זה אכן כך שאין הבדל אז מדוע הנהירה היא לב"ש ולא לחריש) אבל אם כל הכבוד גם חריש לא מתקרבת להיקפים של רמה ד.

 

[פרשן]

פארק ירמות לאורך ג׳2 ומ׳3 גדול פי 4 מהפארק שבין ד׳1 ל2.
וכו׳ וכו׳

זה ממש לא נכון עובדתית, שטח הפארק ב-ד וירמות הם פחות או יותר אותו דבר,
ולכאורה (אני מדגיש לכאורה) בד זה אפילו יותר גדול.

 

[קטנטנציק]

אותי מעניין מה יקרה כשיגמר לרוכשי מחיר למשתכן ההגבלה על מכירת דירה, (שזה בערך 5 שנים או שבע מחתימת חוזה)
פתאום הרבה שקנו שם רק להשקעה ירצו למכור ויהיה הצפת דירות, ואולי תהיה ירידת מחירים, אבל זה יהיה רק לתקופה
כי בסוף השוק מאזן את עצמו

אין להשקעה מחיר למשתכן הוא למחוסרי דיור
ואם כך לאיפה בדיוק ילכו כל הזוכים האלה ולמה שירצו למכור אחרי שיתגוררו שם כמה שנים
וגם אם יהיו כאלה שלא התכוננו לגור שם וישכירו את זה לבנתיים עד שימכרו הם מיעוט מאוד קטן
שגם ממנו רבים ישארו אחרי שיראו את המעלות של רמה ד
היחידים שימכרו זה יהיה כאלה שלא רצו את הדירה בגלל גודל מיקום וכדו'
ולדירות אלה יהיה ביקוש רב הרבה יותר מהיצע

 

[פרשן]

אין להשקעה מחיר למשתכן הוא למחוסרי דיור
ואם כך לאיפה בדיוק ילכו כל הזוכים האלה ולמה שירצו למכור אחרי שיתגוררו שם כמה שנים
וגם אם יהיו כאלה שלא התכוננו לגור שם וישכירו את זה לבנתיים עד שימכרו הם מיעוט מאוד קטן
שגם ממנו רבים ישארו אחרי שיראו את המעלות של רמה ד
היחידים שימכרו זה יהיה כאלה שלא רצו את הדירה בגלל גודל מיקום וכדו'
ולדירות אלה יהיה ביקוש רב הרבה יותר מהיצע

מכיר אישית כמה וכמה כאלה שזכו ויש להם דירה אחרת שלא על שמם ומתכוונים למכור או להשכיר, וכן כאלה שזכו ורוצים למכור ולרכוש במקומות אחרים.

 

[szn]

אין להשקעה מחיר למשתכן הוא למחוסרי דיור
ואם כך לאיפה בדיוק ילכו כל הזוכים האלה ולמה שירצו למכור אחרי שיתגוררו שם כמה שנים
וגם אם יהיו כאלה שלא התכוננו לגור שם וישכירו את זה לבנתיים עד שימכרו הם מיעוט מאוד קטן
שגם ממנו רבים ישארו אחרי שיראו את המעלות של רמה ד
היחידים שימכרו זה יהיה כאלה שלא רצו את הדירה בגלל גודל מיקום וכדו'
ולדירות אלה יהיה ביקוש רב הרבה יותר מהיצע

יש חילונים רבים שזכו בהגרלה (לא רק בב"ש גם ברמת שלמה)
והם ימכרו בהמשך
ויש גם את אלו שזכו בדירות גדולות ואין להם באמת צורך בזה.

ושוב אין לא ידיעה מה יהיה, אני רק מעלה שאלות.

 

[צחי יצחק]

אבל כמה חריש יש לך,

חריש אלפי דירות חדשות ובבניה, זה בעצם עיר שלמה אתר בניה שמקבל לאט לאט טפסי 4 ואכלוסים גדולים

אבל אם כל הכבוד גם חריש לא מתקרבת להיקפים של רמה ד.

אני לא בטוח,
גיאוגרפית יש לה היום 7300 דונם כמעט כמו מודיעין עילית וביתר עילית יחד, וזה לפני הרחבות העיר ימה וקדמה צפונה ונגבה.
צפי לדיירים עד 2025: 100,000 תושבים.
לא צריך להוסיף מילים...

 

[טריידמארק]

תודה, מאיפה הוצאת את הנתונים?

GISNET V5 By Complot - בית שמש

v5.gis-net.co.il

 

[פרשן]

חריש אלפי דירות חדשות ובבניה, זה בעצם עיר שלמה אתר בניה שמקבל לאט לאט טפסי 4 ואכלוסים גדולים


אני לא בטוח,
גיאוגרפית יש לה היום 7300 דונם כמעט כמו מודיעין עילית וביתר עילית יחד, וזה לפני הרחבות העיר ימה וקדמה צפונה ונגבה.
צפי לדיירים עד 2025: 100,000 תושבים.
לא צריך להוסיף מילים...

זאת אומרת שרמה ד לבדה מתחרה בגודלה עם כל העיר חריש, אבל רמה ד היא שכונה בתוך בית שמש, שסך השטח שלה הוא כמעט 40.000 דונם שהרוב המוחץ שלה יהיה חרדי.
כיום יש בחריש סביבות ה- 13.000 תושבים, נשמע קצת יומרני להכפיל פי 8 תוך 4 שנים לא?

 

[צחי יצחק]

דבר ראשון

• יש היום בחריש כמעט 20.000 תושבים (אתה ראית בגוגל וזה מעודכן ל2019)

דבר שני

• חריש בשונה מכל מקום אחר בארץ כולל רמה ד' נבנית כל העיר ביחד זאת אומרת 12.500 היתרי בניה בפועל שנבנים מה שאומר שתוך שנה שנתיים מקסימום שלוש תסתיים בנייתם של כל הדירות כלומר כל העיר ואז ממילא יהיה לך אכלוס מאסיבי של עשרות אלפים במכה אחת (דבר שקורה כבר היום וגורם לבעיית תחבורה קשה מאוד באזור, מחכים לממשלה יציבה שתטפל בזה...) חוץ מזה שגם היום העיר מכפילה את עצמה במספר התושבים מאוד מהר, ולכן למרות טענתך הצודקת בהחלט, חריש שונה מכל קונספט אחר.

דבר שלישי

• בית שמש כבודה במקומה מונח ואין על זה חולק, אני הבאתי כאן עוד אופציה לכל רבבות המתעניינים בבית שמש ואין לאל ידם לקנות שם דירה.

 

[פרשן]

דבר ראשון

• יש היום בחריש כמעט 20.000 תושבים (אתה ראית בגוגל וזה מעודכן ל2019)

דבר שני

• חריש בשונה מכל מקום אחר בארץ כולל רמה ד' נבנית כל העיר ביחד זאת אומרת 12.500 היתרי בניה בפועל שנבנים מה שאומר שתוך שנה שנתיים מקסימום שלוש תסתיים בנייתם של כל הדירות כלומר כל העיר ואז ממילא יהיה לך אכלוס מאסיבי של עשרות אלפים במכה אחת (דבר שקורה כבר היום וגורם לבעיית תחבורה קשה מאוד באזור, מחכים לממשלה יציבה שתטפל בזה...) חוץ מזה שגם היום העיר מכפילה את עצמה במספר התושבים מאוד מהר, ולכן למרות טענתך הצודקת בהחלט, חריש שונה מכל קונספט אחר.

דבר שלישי

• בית שמש כבודה במקומה מונח ואין על זה חולק, אני הבאתי כאן עוד אופציה לכל רבבות המתעניינים בבית שמש ואין לאל ידם לקנות שם דירה.

אכן אין ספק שחריש היא אלטרנטיבה ריאלית בהחלט, לא רחוקה מידי ואם כל התשתיות הנדרשות, כוונתי הייתה לרומם את קרנה של בית שמש ולא חלילה להוריד את קרנה של חריש.
ואגב איך מחולקת האוכלוסייה בחריש חרדי/ושאינו, היום/ וכשצפוי להיות מאוכלס באופן סופי?

 

[צחי יצחק]

אכן אין ספק שחריש היא אלטרנטיבה ריאלית בהחלט, לא רחוקה מידי ואם כל התשתיות הנדרשות, כוונתי הייתה לרומם את קרנה של בית שמש ולא חלילה להוריד את קרנה של חריש.
ואגב איך מחולקת האוכלוסייה בחריש חרדי/ושאינו, היום/ וכשצפוי להיות מאוכלס באופן סופי?

אני חושב שבית שמש לא צריכה יח"צ... (עיין ערך האשכול הזה)
כיום בחריש מעל 20% חרדים, 40 % דת"ל והשאר חילונים
אבל, וכאן מגיע האבל הגדול
עקב שחריש לפני מספר שנים נפלה לחילונים היו בה באמת רוב מוחץ חילוני, אבל היום עקב המחיר למשתכן ולא רק, העיר חוזרת בגדול לחרדים, 800 משפחות קנו דירה בפרוייקטים החדשים מתוכם כ 600 במחיר למשתכן שמתאכלסים כל העת, חוץ מעוד מספר קהילות שקונים דירות בכל רחבי חריש, תוסיף לכך את ההגירה החילונית מהעיר עקב אכזבתם הרבה מהעיר, (תחבורה, בילויים וכ"ו, וכן חסידות תולדות אהרון שהגיעה לחריש) ברמה שחילונים שוכרים דירות לחצי שנה על מנת שיוכלו לברוח כשירצו, בנוסף בשנה הקרובה נפתחים בחריש כל מוסדות החינוך החרדי בנוסף על הקיים דוגמת ת"ת ליטאי, בית ספר לבנות, וכן כולל של ר' שלום בער סורוצקין, מה שיגרום לעתיד חרדי מובהק בחריש!

 

[ירמי וולדמן]

האשכול פה הוא על בית שמש לא על חריש