ייתי ממליץ לייחד פרק על העניין שבסוף בסוף, חייבים לעשות משהו עם הכסף.
דהיינו, מטרת הבדיקות והבירורים היא בשביל לעשות, לא בשביל למצוא תירוצים למה לא לעשות.
רק כשנחושים להשיג את המטרה, אפשר באמת לברר יסודי ולהבין את התמונה המלאה
כל כך צודק, ותודה שהארת את עיני שלא כתבתי את הדרך לעשות זאת,
אז כמו שכתבת, כל המטרה אינה רק להרגיש שעושים עסק, אלא באמת לעשות עסק,
אך מצד שני איך אפשר לעשות עסק כאשר הבירור לוקח זמן רב כל כך?
הדרך שאני עושה [לא יועצת ולא עוסקת ביעוץ, רק אומרת את דעתי שלי]
נאמר והחלטתי לרכוש דירה להשקעה בישראל.
איפה נכון לי לעשות זאת?
הנתונים מאד משתנים. לדוגמא - האם יש הון אישי גבוה או נמוך - האם יש לי זמן להתעסק בניהול הדירה - כמה סיכון אני יכולה לקחת - האם מעדיפה אחוזים נמוכים ושוכרים טובים או אחוזים גבוהים עם שוכרים לא משהו - האם הדירה מיועדת שהבת שלי תקבל אותה בחתונה ואז אעדיף מקום שבדיעבד היא יכולה לגור, או שאני קונה רק למטרת רווח - האם אני מחפשת דירה שמכניסה אחוזים טובים או מעדיפה דירה שאמנם מחירי השכירות יהיו נמוכים אך הרווח מעליית מחיר הדירה שווה לי יותר [תלוי כמה אני יכולה לעמוד בתשלומי המשכנתא]
הבירור הזה הוא בעיקר הכרות עם עצמך, הן עם הנפש העיסקית שלך, והן עם היכולות הכלכליות שלך.
כזה בירור אמור לקחת כשבוע - ככה אצלי.
אחרי שאני יודעת מה אני בדיוק מחפשת, אני מתחילה להכנס ליד 2, לראות השוואות בין מחירי קניה למחירי שכירות, עסקאות שבוצעו באותו האזור והמחירים, משתדלת להכנס לאתר עירוני [עייריה למשל, מתנסי''ם] לראות סגנון פעילות, ולאט לאט להכיר את מבנה העירוני.
כזה בירור לוקח כרגיל באזור 3-4 ימים.
אחרי שכבר גילתי שיש עיר שאני חושבת שאפשר לעשות שם עסק שמתאים לי וליכולות שלי, אני מתחילה ללמוד על העיר דרך האינטרנט, מה האוכלוסיה, ובעיקר בעיקר מחפשת מישהי שאני מכירה שגרה או עובדת בעיר, מסמנת לי בגוגל מפות את העיר, ומתחילה למפות את השכונות, איפה ראיתי דירות שנראות שוות, איפה פחות.
ואחרי שיחה או שתים או שלוש עם תושבת המקום או עובדת המקום, קמה בבוקר מוקדם ויוצאת לראות את העיר בפעם הראשונה, אין כמו מראה עינים, אבל עיקר העבודה [כן זו עבודה לא משחק מונופול] זה לשוחח עם תושבי העיר, אני מחפשת מוכרת פנויה באיזה חנות, מתחילה במעט שאלות, האם היא תושבת המקום, רוב האנשים מסכימים לענות כאשר השאלות מגיעות בצורה מכובדת.
מוצאת לעצמי את השכונה שמתאימה ליכולות ולצרכים שלי, מבקרת שם, בחנות מכולת, חנות משחקים, אם יש קניון מה נפלא, רואה מי מסתובב שם, מה סגנון האנשים, מתיישבת בגינה השכונתית ומנסה למצוא מישהי לשיחה, זו יכולה להיות סתם תושבת המקום, או לפעמים אפילו בייביסיטר שעושה פעילות עם ילדים בגינה.
אחרי נסיעה כזו כרגיל אני מתמקדת בשכונה אחת או שתים.
כזה בירור לוקח יום שלם.
אחרי שכבר יש לי שכונה בראש שעליה התחקיר שלי נעשה, אני ממשיכה ללמוד על השכונה, מחפשת נתונים באתר העירייה על תוכנית תבע וכדומה, ובנוסף מוצאת דרך הנט מתווך איזורי ושואלת ומבררת, מסבירה שאני כרגע לא במצב קניה, אבל אני קרובה למצב קניה ולכן אשמח לקבל נתונים,
בירור כזה לוקח 2-3 ימים.
אחרי שכבר ביצעתי כמה שיחות אני נוסעת שוב לאותה העיר, משתדלת לקחת איתי חברה פטפטנית, ויוצאים - דבר ראשון נכנסים למכרים שלנו - אותם המתווכים ששוחחנו בטלפון, אני מראה להם רצינות, השיחה תמיד על היתרונות והחסרונות, לא מתביישת לשאול את כל מה שנשאר אצלי פתוח, ומסבירה שאם באמת השכונה תתאים לי אני מביאה איתי כמה חברות, מחפשת עוד כמה אנשים לשוחח איתם - למשל הפקח העירוני שמסתובב שם ושואלת לגבי הנוער באזור, מנקה הרחובות שיודע לספר לפעמים דברים מרתקים, אשה מבוגרת שיושבת עם הפיליפינית שלה בגינה, מתיישבת מול הבית ספר חצי שעה לפני סיום שעת הלימודים [הפקח גילה לי מה השעות
] ומשתדלת מאד לשהות לפחות פעם אחת בשעות הערב.
בירור שכזה הוא כרגיל עוד 3-4 ימים.
ואז אני כבר נעולה על שכונה מסויימת, יש לי כמה מתווכים שמכירים אותי, ואני עושה את השלב הבא... מכירה עו''ד מקומי, כאשר אני מגיעה לפגישה איתו אני כבר עם ידע על העיר, על השכונה, נתוני העושר והעוני, סגנון אוכלוסיה, וממנו מקבלת עוד קצת נתונים, כאשר את מספרת שאת משקיעה אך גם מייצגת משקיעים נוספים תמיד הם נותנים יחס ראוי ונכון, ואפשר ללמוד המון מהפגישה איתם.
אז נשאר החלק הקל - למצוא את דירת החלומות בתוככי העיר, איך עושים זאת?
דבר ראשון יש לנו מסגרת תקציב שבתוכה אנחנו יכולות לשחק, אני לא מנסה לקפוץ מעל הראש, אני מודעת ליכולות שלי ולתכונות שלי, ופועלת על פיהם, כרגיל בשכונה נורמלית לא יהיו יותר מ 6-10 דירות להצעה, לפני שאני נכנסת לעבור בכולם אני מדפיסה בבית מפה, מציינת לעצמי את המיקום, ואז זו כבר שלישית שלי בעיר עושה סיור לבד [לא עם המתווך] רק לראות את הבניינים, לראות את החצרות, את חדר המדרגות, את סגנון השכנים, כרגיל גם מוצאת איזה שכן שיוצא מהבנין ומסכים לספר מעט מנבכי הדירה, רושמת לעצמי [בדף ועט] את כל הנתונים, ואז הרשימה מצטמצמת ל2-3 דירות, ואני עוברת לשלב הפגישות עם המוכרים.
כאן זו כבר מקצועיות של ממש, את מודעת למחירי הדיור, את מודעת לכמות הביקוש וההיצע, אבל את לא יודעת כמה הוא לחוץ למכור, האם הוא לחיץ, האם מזומן זה דבר שיכול לגרום לו להורדה במחיר. לפעמים אני עושה את הפגישה הזו לבד, לפעמים מביאה את העו''ד או המתווך שידעו לעזור לי להוריד את המחיר. [לא פעם גם דירה שמצאתי ביד 2, הצעתי סכום למתווך על מנת שיבוא איתי לפגישה וידע להוריד את מחיר הדירה]
והשלב הבא הוא לשלם על הדירה - ולהמשיך בתפילות שאכן יהיו שוכרים טובים, וכל הבירורים שלי היו נכונים.
ועצה קטנה - כל פעם שאני עושה משהו עיסקי [לא שאני כזה פילנתרופיט, ממש לא, אני שכירה בסך הכל] אני הולכת לרב לבקש ברכה, זה תמיד עוזר ומרגיע.
תתפללו, תעשו השתדלות ותזכרו שתמיד הכל רק ממנו יתברך.
ושתי הערות חשובות - כל זה בנדל''ן בארץ, בחו''ל או שאר התחומים זהו עולם אחר, אולי פעם אכתוב.
והערה נוספת, לא תמיד מוצאים בפעם הראשונה את השכונה המתאימה... לא לפחד מותר להתלבט, מותר לחשוש, בטח אם זו עסקה ראשונה, וגם בעסקת המאה, שימו לב שהבירור שכתבתי כאן הוא פחות מחודש!.
techtime.co.il
kore.co.il
הנושאים החמים
