איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

[shimשימי]

אבל אז הקלצ תהיה יותר גבוהה מהיום

נכון
אבל ברור שלאותו נקודת זמן
זה היה שווה
וגם היום אני לא בטוח שמי שיקבל החלטה כזאת
יהיה אפשר לומר עליו שהוא טיפש

מאחר שיש את היתרון שזה לא צמוד למדד
שעדיין הריבית נמוכה יותר(ואת העתיד אף אחד באמת לא יודע למרות שאפשר לצפות אותה)
אפשר למחזר

וברור שאין סיכוי בלי סיכון
אבל לאותו זמן זה לכאורה היה כדאי

 

[משכנטוב]

משום מה פתאום לאחר מעשה כולם נזכרים להגיד שמי שלא היה טיפש לקח רק שליש פרים וכו

מאוד מענין שעד לפני חודשיים כל היועצים הגדולים המליצו לקחת שתי שליש פריים יש לי שתי חברים שכ"א עשה אצל יועץ אחר ששתיהם נקראים יועצים מפורסמים והמליצו להם לקחת שתי שליש בפרים..

יש ציבור ענק שהולך לאכול את זה ובגדול

ובהחלט יתכן שזה גם מה שיהיה עם מחירי הדירות אני לא יודע מה יהיה אבל להגיד ששום דבר לא השתנה ואין סיכוי שהמחירים ירדו לא הייתי ממהר להגיד

בד"כ האנשים "שבטוחים" במשהו זה אותם אותם אנשים שיגידו לאחר מעשה שפשוט הציבור טיפש..

אני אמנם לא חכם, אבל מעולם לא שיניתי את דעתי על מסלול הפריים, טיפש זה מי שחשב שהוא לוקח פריים והוא יישאר ברצפה לנצח, אני יידעתי את לקוחותיי לאיפה הפריים עלול ואף צפוי להגיע, ועדיין המלצתי ואני ממליץ גם עכשיו על 45-55% פריים ברוב המקרים.
היתרון של הפריים מעולם לא היה שהוא זול, אלא בראש ובראשונה שהוא גמיש, גם מבחינת היעדר העמלות, וגם מבחינת שהמרווח שלו לא עולה באריכות השנים, ולכן אפשר למתוח אותו ולפנות החזר חודשי לטובת הקבועות, שהמרווח שלהן משתנה דרמטית עם קיצור השנים, והן לא גמישות בכלל, ובנוסף, להבדיל ממשתנות עוגן אג"ח שעלולות לצאת מפרופורציה לפי שינויי השווקים, הפריים הוא משתנה עוגן ריבית הבנק המרכזי, והוא משתנה בשום שכל ע"י ועדה מוניטרית שמה שעומד בראש מעייניה זה יציבות המשק, לרבות סכנת חדלות פירעון רבתי.
ולכן כך אני ממליץ ללקוחותיי החל מינואר 20, שאז בנק ישראל שיחרר את הרגולציה (מקסימום שליש במשתנה כל פחות מחמש שנים), מה שנכתב פה על משכנתא מלפני שנתיים בשליש פריים, צריך לומר את האמת שלא באמת היה אז ברירה.

 

[s.y.m]

עדיין ברור לכל בר דעת שעדיף פי 100 100 אחוז פריים
(לפי השיטה שמסלקים כנ"ל)

על פני קבועה צמודה בריבית של 2 אחוז(שאז חשופים לאינפלצייה של 2-3 אחוז בשנה)
או קלצ בריבית של 3 אחוז

מהסיבה שגם אם זה יגיע במקרה הגרוע ל4 אחוז(ביחס ל1.6 דאז) שזה כשלעצמו לא ברור בכלל אם יעבור את ה3 אחוז של הקלצ

תמיד יהיה אפשר למחזר
וגם לא יהיו קנסות

לע"ד כל מי שלוקח היום 2/3 פריים הקלצ שלו הרבה יותר גבוה מ3%!
ולכל המקצוענים תקנו אותי אם זה לא נכון...

 

[shimשימי]

אני לא חושבת שזה האשכול המתאים, אבל מה שכתבת הוא ממש לא מדויק.

כרגע האינפלציה היא 4-5% ולא 2-3 וברור שזה מסלול שלא אמורים לקחת כלל.

אין היום קל"צ של 3% אלא באזור ה4% ומעלה.

אכן יהיה אפשר למחזר לריביות שיהיו מוצעות אז על קל"צ, ואם כיום זה מעל 4%, אז כשהפריים יעלה ל4% אז ריביות הקל"צ שהבנקים יציעו יהיו באזור 6% ומעלה...
ובקיצור במקרה שהריבית תעלה עדיין לא יהיה שווה למחזר!!

ואכן היו יועצי משכנתאות שלא מבינים כלום בכלכלה שייעצו את העצה הזאת ללקוחות שלהם, ועשו [וגם ממשיכים לעשות] נזקים גדולים מאד.

מסכים עם כל מה שאמרת
חוץ מהעניין שלאותו נקודת זמן זה לא היה שווה

עניין של שיקול דעת

האם עדיף לשלם קצת אתמול בסיכון שאולי מחר יהיה יקר יותר(וגם לא בטוח שלצמיתות
יכול להיות שאחרי שנה שנתיים ירד)
מול לשלם יותר באופן קבוע ואולי גם צמוד בחלקו

 

[מקצועי בלבד]

מסכים עם כל מה שאמרת
חוץ מהעניין שלאותו נקודת זמן זה לא היה שווה

עניין של שיקול דעת

האם עדיף לשלם קצת אתמול בסיכון שאולי מחר יהיה יקר יותר(וגם לא בטוח שלצמיתות
יכול להיות שאחרי שנה שנתיים ירד)
מול לשלם יותר באופן קבוע ואולי גם צמוד בחלקו

אם אתה בוחר להתעלם מהתחזיות של הכלכלנים הבכירים, אז למה לא לקחת במסלולים צמודי מדד בריבית של כ 1.3%?
ואם אתה בוחר כן להקשיב לתחזיות שלהם, אז תברר מה התחזיות של בנק ישראל ושל כל הכלכלנים הבכירים לגבי ריבית הפריים לשנים הבאות, ותפעל לפי זה.

זה לא שאני אומרת לא לקחת כלל פריים, אלא אני אומרת ש100% בפריים זה סיכון גדול מאד!

 

[s.y.m]

אני לא חושבת שזה האשכול המתאים

תחכימו אותי, איפה האשכול המתאים ואיך בדיוק נכנסים אליו?

 

[shimשימי]

אם אתה בוחר להתעלם מהתחזיות של הכלכלנים הבכירים, אז למה לא לקחת במסלולים צמודי מדד בריבית של כ 1.3%?
ואם אתה בוחר כן להקשיב לתחזיות שלהם, אז תברר מה התחזיות של בנק ישראל ושל כל הכלכלנים הבכירים לגבי ריבית הפריים לשנים הבאות, ותפעל לפי זה.

זה לא שאני אומרת לא לקחת כלל פריים, אלא אני אומרת ש100% בפריים זה סיכון גדול מאד!

כי אינפלצייה תהיה בוודאות וזה מסכן את הקרן
אבל הריבית זה לא על הקרן
וגם אם תעלה לא בטוח שתעבור את הריבית הממוצעת
וגם אם תעבור השאלה בכמה והשאלה מתי

 

[מברר]

זה לא שאני אומרת לא לקחת כלל פריים, אלא אני אומרת ש100% בפריים זה סיכון גדול מאד!

דוקא דיברתי גם עם כלכלן (לא יועץ משכנתאות) בכיר מאד מאד, אולי מס' 1 בציבור החרדי, שבהחלט המליץ על זה (למי שיוכל לעמוד בהוצאות), אבל טוב לשמוע עוד דעות.
נעשה חושבים.
יישר כח

 

[משכנטוב]

תחכימו אותי, איפה האשכול המתאים ואיך בדיוק נכנסים אליו?

יש תת פורום של ייעוץ משכנתאות.

 

[מקצועי בלבד]

תחכימו אותי, איפה האשכול המתאים ואיך בדיוק נכנסים אליו?

פה בפורום

ייעוץ משכנתאות

שאלות דיונים והתייעצויות בענייני משכנתאות. מנהל הפורום: הון ובית

www.prog.co.il

דוקא דיברתי גם עם כלכלן (לא יועץ משכנתאות) בכיר מאד מאד, אולי מס' 1 בציבור החרדי, שבהחלט המליץ על זה (למי שיוכל לעמוד בהוצאות), אבל טוב לשמוע עוד דעות.
נעשה חושבים.
יישר כח

מה שמו בישראל?
מעניין מאד לדעת מי הכלכלן מס' 1 בציבור החרדי, ואיפה הוא זכה בתואר הזה

 

[מקצועי בלבד]

כי אינפלצייה תהיה בוודאות וזה מסכן את הקרן

מאיפה הביטחון הזה?
אתה כלכלן? או שסומך על תחזיות של כלכלנים אחרים?
ושוב, -

אם אתה בוחר כן להקשיב לתחזיות שלהם, אז תברר מה התחזיות של בנק ישראל ושל כל הכלכלנים הבכירים לגבי ריבית הפריים לשנים הבאות, ותפעל לפי זה.

 

[מברר]

מעניין מאד לדעת מי הכלכלן מס' 1 בציבור החרדי, ואיפה הוא זכה בתואר הזה

לא בקשתי ממנו רשות לפרסם בשמו דברים

פרטים באישי אם זה ממש חשוב

מדובר באדם מראשי בית השקעות שמנהל מאות מליונים

 

[shimשימי]

מאיפה הביטחון הזה?
אתה כלכלן? או שסומך על תחזיות של כלכלנים אחרים?
ושוב, -

כי הרצון של בנק ישראל לאינפלצייה הוא רצון קבוע של עד 3 אחוז
כדי לעודד את המשק

זה בעצמו מייצר מצב של סיכון הקרן בצמוד מדד

משא"כ
בעליית ריבית כנ"ל

לא בכל דבר צריך להיות כלכלן
לפעמים צריך להפעיל את ההיגיון
אלא אם כן אני טועה(ויתכן מאוד שמשהו בנתונים שלי הוא טעות)

 

[אוזן שומעת]

ראש העיר בניתוח מבריק למצב הנדל"ן במודיעין עילית : אני חי במגדל שן

מדויק, תלוש מהעם ומדבר גבוהה

למי שלא היה טיפש ולקח רק שליש פריים
ולא שתי שליש

השפעת הריבית היא רק על שליש מהמשכנתא

אני מסכים עם כל מה שנאמר כאן, הסיכוי שריבית פריים תגיע לקבוע היא די מאוד רחוקה

 

[שמש!]

ראש העיר בניתוח מבריק למצב הנדל"ן במודיעין עילית : אני חי במגדל שן

אני לא יודעת אם לצחוק או לבכות
רואה את השכנות שלי מאושרות וזורחות מעליית המחירים
קנו דירה לפני 15 שנה בחצי מיליון, ועכשיו שווה 2.2M

הן לא מבינות דבר אחד:
זה לא שהדירה שווה יותר
אלא הכסף שווה פחות.

(משפחה חילונית יכולה ליהנות מעליית המחירים,
אך משפחות חרדיות מחתנות ילדים! ובמצב הזה אין אפשרות לדאוג לדירה לזוג!)

 

[shimשימי]

אני לא יודעת אם לצחוק או לבכות
רואה את השכנות שלי מאושרות וזורחות מעליית המחירים
קנו דירה לפני 15 שנה בחצי מיליון, ועכשיו שווה 2.2M

הן לא מבינות דבר אחד:
זה לא שהדירה שווה יותר
אלא הכסף שווה פחות.

(משפחה חילונית יכולה ליהנות מעליית המחירים,
אך משפחות חרדיות מחתנות ילדים! ובמצב הזה אין אפשרות לדאוג לדירה לזוג!)

ממש לא !
הדירה שווה יותר לכל הפחות עם המדד הוא המשכורות
בוודאי שהדירה שווה יותר
אם פעם דירה לפני 15 שנה הייתה שווה 600 אלף שקל
והיום שווה 1.6M
אז ברור לך שהאינפלצייה היא לא של 300 אחוז נכון?

להלן מחשבון אינפלצייה

 

[די]

מאחר שיש את היתרון שזה לא צמוד למדד

אפשר לקחת ריבית קבועה לא צמודה למדד.

שעדיין הריבית נמוכה יותר(ואת העתיד אף אחד באמת לא יודע למרות שאפשר לצפות אותה)
אפשר למחזר

מה יהיה אם ריבית בנק ישראל תגיע ל8% אתה תשלם פריים 9.5%, ואם תרצה למחזר לריבית קבועה תשלם 7% ריבית קבועה. לעומת מי שלקח מראש ריבית קבועה לא צמודה של 4%.

 

[shimשימי]

אפשר לקחת ריבית קבועה לא צמודה למדד.

מה יהיה אם ריבית בנק ישראל תגיע ל8% אתה תשלם פריים 9.5%, ואם תרצה למחזר לריבית קבועה תשלם 7% ריבית קבועה. לעומת מי שלקח מראש ריבית קבועה לא צמודה של 4%.

ומה יקרה אם האינפלצייה תגיע ל10 אחוז
אז על הצמוד מדד(שרוב רובם יש להם לפחות שליש מיזה)
יצטרכו לשלם עוד 10 אחוז על הקרן שזה דרמטי פי כמה וכמה מריבית פריים

שאותה ניתן למחר כמו שאמרתי לעיל

בקיצור בריבית פריים הסיכון הוא שתקבל אולי בעתיד הלוואה גרועה יותר

ובכלל מדובר על ספק ספיקא כמה וכמה פעמים
וגם סיכון מול סיכוי זה עניין של סוגי אנשים

אבל הנקודה המרכזית שזה לא צמוד מדד
וגם אין קנסות על פירעון מוקדם

וגם אם יגיע לריבית הקבועה של לא צמוד למדד ויעקוף את זה קצת
יכול להיות שבהמשך זה ירד

 

[די]

ומה יקרה אם האינפלצייה תגיע ל10 אחוז
אז על הצמוד מדד(שרוב רובם יש להם לפחות שליש מיזה)
יצטרכו לשלם עוד 10 אחוז על הקרן שזה דרמטי פי כמה וכמה מריבית פריים

אתה חוזר שוב על העניין של צמוד מדד, אבל אמרתי כבר שאין קשר בין הדברים.
לדוגמא שליש קל"צ, שליש פריים, שישית משתנה צמוד, שישית משתנה לא צמוד, יש כאן סך הכל שישית מהלוואה שצמודה למדד, ורק שליש פריים.

 

[מקצועי בלבד]

אבל הנקודה המרכזית שזה לא צמוד מדד
וגם אין קנסות על פירעון מוקדם

בשנים הקרובות ככל הנראה בשום מסלול לא יהיה קנס על פירעון מוקדם.
קנס יש רק כשהריביות ירדו מאז לקיחת ההלוואה ואז יש הפסד לבנק בפירעון הזה.
כרגע אין שום צפי שבשנים הקרובות הריביות ירדו.