איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

ייד · 19/5/22

נכתב ע"י ח.ח.ח.ח.ח.ש:
לפני שבונים על כל המקומות אלו (שאולי זה שטח פרטי / חקלאי ואי אפשר)
עדיף שנחיה בשלום נוכל להגדיל את ה-יצע
כמה תוכניות של פינוי בינוי / תמ"א 38 נתקע בגלל ש..
אני צריך לקבל יותר כי ... (ככה אני רוצה )
או אני מעדיף לא לקבל כלום העיקר שה פלוני אלמוני לא יקבל (ויתפוצץ)

היום העיריות הרבה יותר מאפשרות בינוי בינו / תמ"א 38
נכון צריך הרבה סבלנות
גם בניה רגילה על שטח ריק לוקח הרבה זמן (כמובן תלוי כל ישוב בפני עצמו)
חצי ב"ב בית שמש הישנה י-ם ביתר ועוד
למה לא הורסים את כל הבניניים הקטנים 2-3 קומות (כמו ברוממה בי-ם)
כי השכן הזה אמר כך השכן שני סתם לא רוצה (לכן כל סיפור כזה זה סיוט)*
* לפעמים יש כן טענות צודקות שעליהם אני כמובן לא מדבר (זקנים וכו")

אני לא מבין את ההיגיון בלהרוס בניין נחמד של 6/8 דיירים
ולבנות במקומו מפלצת ענקית של 50 דיירים עם מרפסונת קטנה וועד בית יקר
בלי לדבר על שכנים ואוכלוסיה
ובלי לחשב עלויות בניה והריסה מטורפות

יש מלא מלא מלא שטח ואפשר לבנות ערים ושכונות בלי סוף

קוה אל ה' · 19/5/22

נכתב ע"י ייד:
יש מלא מלא מלא שטח ואפשר לבנות ערים ושכונות בלי סוף

השטח רשום כרגע ע"ש מדינה מסוימת שלא כ"כ מאפשרת...

szn · 19/5/22

נכתב ע"י ייד:
אני לא מבין את ההיגיון בלהרוס בניין נחמד של 6/8 דיירים
ולבנות במקומו מפלצת ענקית של 50 דיירים עם מרפסונת קטנה וועד בית יקר
בלי לדבר על שכנים ואוכלוסיה
ובלי לחשב עלויות בניה והריסה מטורפות

יש מלא מלא מלא שטח ואפשר לבנות ערים ושכונות בלי סוף

כי הבנין הקטן הזה מאד ישן
והדירות קטנות ולא תמיד יש אופציה או כסף להרחיב. (הועד בית היקר יוצא יותר זול מאשר משכנתא של דירה גדולה)
וגם שלא תמיד יש בכלל מרפסות (ע"ע קרית יובל ונוה יעקב)

והבנין הגדול פותר את הבעיות

talis5 · 19/5/22

מישהו יודע מה מחירי הדירות בפרויקט חרדי בעפולה?

מתמיד · 20/5/22

אני רק שם את זה כאן
אם זו לא בועה אז אין מושג של בועה

מתמיד · 20/5/22

נכתב ע"י ישראל123456:
ב2008 בארהב צנחו מחירי הדירות ביותר מ50% אבל בהמשך הכל חזר
אותו דבר בבורסה.
עם הנצח לא מפחד מדרך ארוכה

לקח להם 13 שנים לחזור למחיר של טרום 2008

יוסייוסייוס · 20/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
אני רק שם את זה כאן
אם זו לא בועה אז אין מושג של בועה

מדוע שרמות תהיה יותר יקרה ממודיעין עילית ?
בת שנולדה במודיעין עילית, אינה מעוניינת ברמות אלא רק במודיעין עילית.

אני456 · 20/5/22

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
בת שנולדה במודיעין עילית, אינה מעוניינת ברמות אלא רק במודיעין עילית

הטענה הזו עולה שוב ושוב ובאופן טבעי לא היא ההסבר למחירים במודיעין עילית,
בת סטנדרטית שנולדה במודיעין עילית אין להורים שלה כסף לממן לה דירה בעיר, גם לא חצי, נחמד לגור ליד ההורים - לא מעשי.
(ולא, זה שהיא מתכנתת דגולה - זה לא התשובה, בשביל לקחת משכנתא באזור ה1M , יש צורך בהכנסות נטו של 15 אל"ש עוד לפני כל חישובי הריביות, אלו לא הכנסות נטו של מפתחת או רואת חשבון מתחילה)

אז מה כן?

ההיצע של הדירות נמוך מאד מאד.
להיצע נמוך מאד תמיד ימצא ביקוש כלשהוא גם במחירים גבוהים, אחד קיבל ירושה מהסבתא, שני פדה תכנית חיסכון והוא בכלל משפר דיור ככה שאת סכום הארי יש לו, שלישית היא בת שנולדה במודיעין עילית אבל היא ג"כ בת יחידה.

לכן, אם יצאו לשוק אפילו עוד שלושים דירות, לא שלוש מאות ייתכן ויראו שינוי מגמה.

מני דגני · 20/5/22

נכתב ע"י אני456:
לכן, אם יצאו לשוק אפילו עוד שלושים דירות, לא שלוש מאות ייתכן ויראו שינוי מגמה.

לפני כחודש חברת קרית ספר הוציאה למכירה יותר משלושים דירות חדשות ועוד לפני שהציבור ידע מזה הדירות נחטפו ובמחיר יקר ביותר שאיש לא חלם, כנראה צריך שיצאו שלוש מאות דירות לא שלושים.

אני456 · 20/5/22

נכתב ע"י מני דגני:
כנראה צריך שיצאו שלוש מאות דירות לא שלושים

כוונתי הייתה שאם בפרסומים היה יותר היצע, והמוכרים לא היו מרגישים שכל 'חלל' הוא בעל פוטנציאל להיות בניין מרובה דיירים ועל כן הגיוני לשלם עליו 3M, ייתכן שהיו מרגישים כבר התאווררות בשוק.
בסופו של דבר הקונים רוצים לקנות אבל גם המוכרים רוצים למכור איש איש מסיבותיו (רובם לפחות).

לא חושבת ששלושים דירות יספקו את הביקוש הקיים.

יוסייוסייוס · 20/5/22

נכתב ע"י אני456:
הטענה הזו עולה שוב ושוב ובאופן טבעי לא היא ההסבר למחירים במודיעין עילית,
בת סטנדרטית שנולדה במודיעין עילית אין להורים שלה כסף לממן לה דירה בעיר, גם לא חצי, נחמד לגור ליד ההורים - לא מעשי.
(ולא, זה שהיא מתכנתת דגולה - זה לא התשובה, בשביל לקחת משכנתא באזור ה1M , יש צורך בהכנסות נטו של 15 אל"ש עוד לפני כל חישובי הריביות, אלו לא הכנסות נטו של מפתחת או רואת חשבון מתחילה)

מחיר הדירה נובע מהיצע וביקוש של הדירות.
לא מיכולת ההשתכרות ....

אני456 · 20/5/22

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מחיר הדירה נובע מהיצע וביקוש של הדירות.
לא מיכולת ההשתכרות

הוא נובע משתי הפקטורים, או אולי לא מיכולת ההשתכרות כמו מהיכולת: ל ש ל ם.
היצע וביקוש זה נפלא, בסוף מישהו צריך להוציא את הארנק.

אם יש 5 דירות, תמיד ימצאו יוצאי הדופן שיש להם מעבר לסטנדרט (גם לסטנדרט המכובד).
אם יש 50, לא תמיד ימצאו בעלי הממון לקנות אותן.

אתם טוענים שאברכי ק"ס הם קהל היעד של הדירות, בעבור בנותיהן, ואני סוברת שהביקוש לא נובע מהם אלא מקהל יעד מצומצם אחר שיש לו אפשרות לקנות במחירים הללו + יש לו עניין דווקא בק"ס, וקהל יעד הזה הוא לא בלתי נדלה.

בל נשכח שגם לקרית ספר אנשים הגיעו בדלית ברירה, ולא בגלל שנמאס להם מירושלים וב"ב.
ז"א גם בערים הנ"ל היה ביקוש רב, אבל מה לעשות - אי אפשר היה לעמוד במחיר.

מתמיד · 20/5/22

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מדוע שרמות תהיה יותר יקרה ממודיעין עילית ?
בת שנולדה במודיעין עילית, אינה מעוניינת ברמות אלא רק במודיעין עילית.

גם בת שנולדה באופקים

מברר · 20/5/22

נכתב ע"י מתמיד:
אני רק שם את זה כאן
אם זו לא בועה אז אין מושג של בועה

זה שהיתה עליית מחירים מטורפת בחודשים האחרונים, זה נכון
אין כל קשר בין זה לבין המושג "בועה"
כבר האריכו בזה למעלה ואין טעם לחזור על הכל שוב

מברר · 20/5/22

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מחיר הדירה נובע מהיצע וביקוש של הדירות.
לא מיכולת ההשתכרות ....

לא מדוייק בכלל

אשר לב · 20/5/22

האם מישהו הציף את ההקשר בין היעדר אכיפה נגד חריגות בנייה למחירי הדיור המאמירים בערים החרדיות?

מתמונת המצב בביתר עילית נראה שדווקא חריגות הבנייה ויחידות הדיור הם אלה שגורמים לכל דירת 3 חדרים יקרה, להיתפס כהגיונית לרכישה.

מה הבעיה - אומרים לעצמם הרוכשים - נסגור מרפסת ונפצל 40 מ"ר ליחידת דיור שתושכר ב-2,500 ש"ח
(לא כולל המחסן שיוסב למשרד ויושכר ב-1,000).

ההיגיון הכלכלי אומר: למה לי לשלם 4,000 ש"ח לשכירות (ולהרגיש דלפון שמבזבז את כספו לריק), בזמן שיש לי אפשרות לעמוד בתשלומי משכנתא של 7,500 ש"ח בחודש (ולהיות בעל נכס ששווה כ-2.5 מיליון).

המצב הזה בערים החרדיות - ויתכן שזה יהיה המצב בבית שמש כשהחרדים יחזרו לשלטון - כנראה יימשך הלאה, בגלל הסיבה הפשוטה שאין לאף אחד אינטרס לאכוף את החוקים.
בעלי הדירות מרוויחים דירות ופנסיה עתידית. העירייה מרוויחה ארנונה ותושבים נוספים. התושבים מרוויחים מקום מגורים לזוצי"ם הטריים.
כולם שמחים, כולם בונים, כולם מצטרפים לחגיגה - ורק המחירים ממשיכים לנסוק...

המצוקה היחידה היא של הזוגות הצעירים, שיותר קשה להם להיכנס למעגל החוגג, בגלל דמי ההון העצמי ההולכים ונעשים יותר ויותר קשים להשגה.

יוסייוסייוס · 20/5/22

נכתב ע"י אני456:
הוא נובע משתי הפקטורים, או אולי לא מיכולת ההשתכרות כמו מהיכולת: ל ש ל ם.
היצע וביקוש זה נפלא, בסוף מישהו צריך להוציא את הארנק.

אם יש 5 דירות, תמיד ימצאו יוצאי הדופן שיש להם מעבר לסטנדרט (גם לסטנדרט המכובד).
אם יש 50, לא תמיד ימצאו בעלי הממון לקנות אותן.

אתם טוענים שאברכי ק"ס הם קהל היעד של הדירות, בעבור בנותיהן, ואני סוברת שהביקוש לא נובע מהם אלא מקהל יעד מצומצם אחר שיש לו אפשרות לקנות במחירים הללו + יש לו עניין דווקא בק"ס, וקהל יעד הזה הוא לא בלתי נדלה.

בל נשכח שגם לקרית ספר אנשים הגיעו בדלית ברירה, ולא בגלל שנמאס להם מירושלים וב"ב.
ז"א גם בערים הנ"ל היה ביקוש רב, אבל מה לעשות - אי אפשר היה לעמוד במחיר.

זהו בדיוק ההבדל בין פעם להיום.
בעבר כל מי שהגיע למודיעין-עילית/ביתר/בית-שמש וכו' העדיף את ירושלים או ב"ב, רק הלך לערים החדשות [אז] בגלל המחיר הזול.
לכן היה פער מחירים גדול בין ירושלים וב"ב לערים החדשות.
כיום
ישנו דור שני שנולד במודיעין-עילית/ביתר וכו'.
דור שני זה רוצה לכתחילה בעיר הולדתו.
כך שאין סיבה לירושלים וב"ב להיות הרבה יותר יקרות.
=====
המצב כיום בפריפריה שגם הדור השני [בדרך-כלל] כלל אינו מעדיף את עיר הולדתו.
בגלל שהמקום אינו מפותח דיו.
האם בת שנולדה באופקים מעדיפה את אופקים מאשר מודיעין עילית ? לא ולא !
לכן הביקוש שבפריפריה רחוק בצורה מהותית מהמרכז.
ביום שהדור השני יעדיף את הפריפריה, יחול שינוי מהותי בפריפריה.

יוסייוסייוס · 20/5/22

נכתב ע"י אשר לב:
האם מישהו הציף את ההקשר בין היעדר אכיפה נגד חריגות בנייה למחירי הדיור המאמירים בערים החרדיות?

מתמונת המצב בביתר עילית נראה שדווקא חריגות הבנייה ויחידות הדיור הם אלה שגורמים לכל דירת 3 חדרים יקרה, להיתפס כהגיונית לרכישה.

מה הבעיה - אומרים לעצמם הרוכשים - נסגור מרפסת ונפצל 40 מ"ר ליחידת דיור שתושכר ב-2,500 ש"ח
(לא כולל המחסן שיוסב למשרד ויושכר ב-1,000).

ההיגיון הכלכלי אומר: למה לי לשלם 4,000 ש"ח לשכירות (ולהרגיש דלפון שמבזבז את כספו לריק), בזמן שיש לי אפשרות לעמוד בתשלומי משכנתא של 7,500 ש"ח בחודש (ולהיות בעל נכס ששווה כ-2.5 מיליון).

המצב הזה בערים החרדיות - ויתכן שזה יהיה המצב בבית שמש כשהחרדים יחזרו לשלטון - כנראה יימשך הלאה, בגלל הסיבה הפשוטה שאין לאף אחד אינטרס לאכוף את החוקים.
בעלי הדירות מרוויחים דירות ופנסיה עתידית. העירייה מרוויחה ארנונה ותושבים נוספים. התושבים מרוויחים מקום מגורים לזוצי"ם הטריים.
כולם שמחים, כולם בונים, כולם מצטרפים לחגיגה - ורק המחירים ממשיכים לנסוק...

המצוקה היחידה היא של הזוגות הצעירים, שיותר קשה להם להיכנס למעגל החוגג, בגלל דמי ההון העצמי ההולכים ונעשים יותר ויותר קשים להשגה.

זה אכן אחד הדברים שגורמים לדירות בערים החרדיות להיות הרבה יותר יקרות.
דירה במודיעין-עילית/ביתר יכולה 'לגדול' בקלי-קלות.
דירה בחיפה מאוד מתקשה לגדול.
דירת 3 חדרים בעיר חרדית, היא בעצם דירת 5 חדרים בעיר אחרת ...
==========
פיצולי הדירות גורמים לפער הגדול בין מחירי השכירות למחירי הקניה.

אני456 · 20/5/22

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
בעבר כל מי שהגיע למודיעין-עילית/ביתר/בית-שמש וכו' העדיף את ירושלים או ב"ב, רק הלך לערים החדשות [אז] בגלל המחיר הזול.
לכן היה פער מחירים גדול בין ירושלים וב"ב לערים החדשות.
כיום
ישנו דור שני שנולד במודיעין-עילית/ביתר וכו'.
דור שני זה רוצה לכתחילה בעיר הולדתו.
כך שאין סיבה לירושלים וב"ב להיות הרבה יותר יקרות

סטית לנושא אחר לחלוטין, למה דירה במודיעין עילית שווה לא פחות מדירה בירושלים.
מההיבט הזה אני לא סוברת שיש כאן בועה, מה סיבה הפשוטה שכל עוד יש קונים שמוכנים לשלם יש ערך לדירות.

ההבדל לדעתי בין כל "ביקוש והיצע" סטנדרטי למצב במודיעין עילית (כמשל) הוא הגודל הפוטנציאלי של מאגר הביקוש.

ניקח לדוגמא ערים חילוניות במרכז בהם שווי הדירות הוא 2.2M, יש שם מאגר בלתי מתכלה כמעט של קונים פוטנציאלים שיכולים לעמוד במחיר כזה או במשכנתא על מחיר כזה לאורך זמן, אבל גם שם אם פתאום יבנו 3000 יח"ד המאזן ישתנה.

אני אומרת שהחבל במודיעין עילית הרבה יותר קצר, ומה שמחזיק את מתח המחירים הוא העובדה שאין דירות - בכלל.
כי מאגר הקונים הפוטנציאלים שמעוניינים דווקא במודיעין עילית ויכולים לעמוד בתשלום של 2.2M, קטן לעין ערוך מהמאגר הפוטנציאלי הזהה שמעוניין ויכול לרכוש דירה בהוד השרון או באר יעקב לצורך העניין.

והמאגר הזה הוא לא האברכים שקונים לבנותיהם - שזה מאגר גדול שיש לו אינטרס ברור לקנייה ומגורים בעיר, אבל לרוב אין לו את היכולת.

יוחנן 1 · 20/5/22

נכתב ע"י מברר:
זה שהיתה עליית מחירים מטורפת בחודשים האחרונים, זה נכון
אין כל קשר בין זה לבין המושג "בועה"
כבר האריכו בזה למעלה ואין טעם לחזור על הכל שוב

ודאי שזה בועה.
ונחיה ונראה מתי הבועה תתפוצץ...