מידע שימושי שוב אברך שנפל בעסקה של עשרים שמונים

יוחנן 1 · 13/11/24

בנק לאומי לא יממן עסקאות של 10/90 לרכישת דירה

בנקים נוספים צפויים להצטרף למהלך בקרוב; בנק ישראל מוטרד מהלוואות הקבלן, אך ביניים לא הנהיג צעדים אופרטיביים להפסקת מכירת דירות בשיטה הזו

www.bizportal.co.il

szn · 14/11/24

נכתב ע"י ג.ס.:
אגב כתבה מאוד יפה מיחיאל סגל מנכ"ל בית ירושלמי. נגד כל ה20/80.

"יש אנשים שמעדיפים את ירושלים על ת"א, ישלמו 60-80 אלף שקל למ"ר"

יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, מודאג מאוד מהמצב בשוק. בזמן שהוא מוכר דירות בירושלים, יזמים מפתים קונים בעזרת מבצעי 7/93 והוא מזהיר מקריסה: "במקום לשאול מי השכנים, שואלים מתי אפשר למכור. בסוף, חלק מהדירות האלה מושכרות לפי שעות"

www.bizportal.co.il

את הסוף של הראיון לא הבאת:

מה המחיר בירושלים?
"אפשר לחלק אותה ל-3 קטגוריות: הבייסיק, מחירים שנעים סביב 28-32 למ"ר, בשכונות הפריפריאליות. סילבר, מחירי אמצע, סביב 40-45 באזורים יותר מבוקשים. אחר כך מגיע הטירוף, שכונות כמו רחביה ואזורים במרכז העיר, או קטמון הישנה - 60-80 אלף שקל למ"ר".
כלכלית, לא עדיף לקנות בתל אביב במחיר הזה?
"אפתיע אותך, יש אנשים שמעדיפים את ירושלים על תל אביב. תושבי חוץ בעבר היו באים רק לנתניה, בת ים ותל אביב. זה השתנה, הם באים לכאן. ברגע שאתה בונה לגובה ומציע ספא, מועדון דירים, חדר יין וחדר כושר, הם באים. אם אני בונה היום פרויקט עם 300 יחידות בכניסה לעיר והם מרגישים בנוח, הם ישלמו".
מה התמהיל בין חרדים וחילונים? זה גם שיקול שצריך לקחת בחשבון.
"בגדול, הקבוצה בונה 95 אחוז לקהל לא דתי, אז לא האיש הנכון לענות על זה. בלי להיכנס למקרים ספציפיים, ממעוף הציפור, אני חושב שירושלים מפתחת את כל חלקיה. יש מקום לכולם".

esteras · 17/11/24

היום בהרבה מאודד פרוייקטים מגבילים את המשקיעים ל10% מהפרוייקט

מקצועי בנדל"ן · 17/11/24

נכתב ע"י ג.ס.:
אגב כתבה מאוד יפה מיחיאל סגל מנכ"ל בית ירושלמי. נגד כל ה20/80.

"יש אנשים שמעדיפים את ירושלים על ת"א, ישלמו 60-80 אלף שקל למ"ר"

יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, מודאג מאוד מהמצב בשוק. בזמן שהוא מוכר דירות בירושלים, יזמים מפתים קונים בעזרת מבצעי 7/93 והוא מזהיר מקריסה: "במקום לשאול מי השכנים, שואלים מתי אפשר למכור. בסוף, חלק מהדירות האלה מושכרות לפי שעות"

www.bizportal.co.il

ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

----

ג.ס. · 17/11/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

----

מה הכוונה. סליחה אני פשוט בור.

מאמימוש · 17/11/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
ירושלים = שוק גלובלי.

קשור גם לחו"ל... הרבה חוצניקים קונים

מקצועי בנדל"ן · 17/11/24

נכתב ע"י מאמימוש:
קשור גם לחו"ל... הרבה חוצניקים קונים

זאת הכוונה .
*שוק גלובלי - שוק בינלאומי

--

תתאמץ · 17/11/24

רוצה לשתף אתכם בסיפור מעניין
אני אברך שעוזר לאברכים בכלכלה נבונה (הוכשרתי לזה בגוטפלוס)
אחרי החגים פונה אלי אברך שהציעו לו עסקה של 10\90 עכשיו ישים 400 בשביל דירה של 4000000
מיד הבנתי (לפי ההתלהבות שלו) שהוא לפני חתימה סופית וכמובן שכבר שילם דמי רצינות (עבר שטיפת מוח שיווקית) לא אכנס לכל הפרטים אני שואל אותו בדקת נתונים בשטח זה אכן תואם מציאות מחיר היתרי בניה וכדו'
אמר לי לא
שאלתי אותו אז על מה אתה מסתמך שהעיסקה טובה ואכן תניב לך את הרווחים שאתה רוצה (הוא רצה להתקדם להון עצמי לדירה בבני ברק)
הוא אומר לי חברה של אשתי מאד המליצה על התיווך ואמרה שהיא סומכת עליהם,
הסברתי לו שבכזאת עיסקא כדאי להתייעץ עם אחד שמבין ובתשלום
ענה לי-שימו לב-אני בקושי גומר את החודש איך יהיה לי כמה מאות שקלים לשלם ליועץ וחוץ מזה הם גם אמרו לי שחבל לי על הזמן והם מחכים לתשובה עד היום בלילה
אמרתי לו שאני לא נכנס לשיטות שיווק האלה שלטעמי הם מדליקות פרוג'קטור אדום אבל תחשוב אתה הולך לחתום על עיסקא של 4000000 ונותן את כל הכסף שלך ואם לא תהיה לך אפשרות לממש את העיסקא יש סיכון שתפסיד את הכסף על הפרת חוזה וכדו' וזה הפסד של 400000, עיסקא בסיכון גבוה לכל הדעות והשיטות לא כדאי שתמצא את המינימום של כמה מאות שקלים לשלם על יעוץ שתקבל מיועץ אמין.
סוף הסיפור שלחתי אותו ליועץ בתשלום הוא מצא את הכסף ושילם
אח"כ הוא התקשר אלי בדמעות להגיד תודה שהצלתי אותו בס"ד מהעיסקא הכושלת הזאת
זכרו יש הזדמנויות טובות אבל תמיד אבל תמיד להתייעץ עם יועץ שמבין ובתשלום שלא נהיה מהצועקים לשעבר ואינם נענים
בהצלחה ענקית והמון ס"ד לכולם

מאמימוש · 17/11/24

א

נכתב ע"י תתאמץ:
רוצה לשתף אתכם בסיפור מעניין

איזה זכות!!!

תוכו כברו · 18/11/24

נכתב ע"י תתאמץ:
רוצה לשתף אתכם בסיפור מעניין
אני אברך שעוזר לאברכים בכלכלה נבונה (הוכשרתי לזה בגוטפלוס)
אחרי החגים פונה אלי אברך שהציעו לו עסקה של 10\90 עכשיו ישים 400 בשביל דירה של 4000000
מיד הבנתי (לפי ההתלהבות שלו) שהוא לפני חתימה סופית וכמובן שכבר שילם דמי רצינות (עבר שטיפת מוח שיווקית) לא אכנס לכל הפרטים אני שואל אותו בדקת נתונים בשטח זה אכן תואם מציאות מחיר היתרי בניה וכדו'
אמר לי לא
שאלתי אותו אז על מה אתה מסתמך שהעיסקה טובה ואכן תניב לך את הרווחים שאתה רוצה (הוא רצה להתקדם להון עצמי לדירה בבני ברק)
הוא אומר לי חברה של אשתי מאד המליצה על התיווך ואמרה שהיא סומכת עליהם,
הסברתי לו שבכזאת עיסקא כדאי להתייעץ עם אחד שמבין ובתשלום
ענה לי-שימו לב-אני בקושי גומר את החודש איך יהיה לי כמה מאות שקלים לשלם ליועץ וחוץ מזה הם גם אמרו לי שחבל לי על הזמן והם מחכים לתשובה עד היום בלילה
אמרתי לו שאני לא נכנס לשיטות שיווק האלה שלטעמי הם מדליקות פרוג'קטור אדום אבל תחשוב אתה הולך לחתום על עיסקא של 4000000 ונותן את כל הכסף שלך ואם לא תהיה לך אפשרות לממש את העיסקא יש סיכון שתפסיד את הכסף על הפרת חוזה וכדו' וזה הפסד של 400000, עיסקא בסיכון גבוה לכל הדעות והשיטות לא כדאי שתמצא את המינימום של כמה מאות שקלים לשלם על יעוץ שתקבל מיועץ אמין.
סוף הסיפור שלחתי אותו ליועץ בתשלום הוא מצא את הכסף ושילם
אח"כ הוא התקשר אלי בדמעות להגיד תודה שהצלתי אותו בס"ד מהעיסקא הכושלת הזאת
זכרו יש הזדמנויות טובות אבל תמיד אבל תמיד להתייעץ עם יועץ שמבין ובתשלום שלא נהיה מהצועקים לשעבר ואינם נענים
בהצלחה ענקית והמון ס"ד לכולם

מה השם של היועץ בתשלום ששלחת אותו ?

לגדול נכון · ביום שלישי בשעה 00:11

אני רוצה לשתף בסיפור עם סוף אחר:
בסדנו.
עוד סיפור: דורות עילית.
עוד סיפור: משמר יהודה.
ועוד, ועוד.
המשותף לכולם: פרסומים מאסיביים בעיתונים החרדים.
שומר נפשו ירחק.

די · ביום שלישי בשעה 00:48

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
ירושלים = שוק גלובלי.
תל אביב וכדו' = שוק ארצי.
שאר אזורי הארץ = שוק מקומי.

ירושלים שוק גלובלי, אבל אני לא חושב שחוצניקים באים לקנות דירות במגדל חדש בקריית יובל. הם באים לרוממה או רחביה או רמת אשכול.
שאר אזורי הארץ שוק מקומי, ממש לא נכון. כל מי שקונה דירה ברמת גן גדל ברמת גן? כל מי שקונה דירה בבית שמש (בציבור החרדי) גדל בבית שמש?

יוסייוסייוס · ביום שלישי בשעה 00:55

נכתב ע"י די:
ירושלים שוק גלובלי, אבל אני לא חושב שחוצניקים באים לקנות דירות במגדל חדש בקריית יובל. הם באים לרוממה או רחביה או רמת אשכול.
שאר אזורי הארץ שוק מקומי, ממש לא נכון. כל מי שקונה דירה ברמת גן גדל ברמת גן? כל מי שקונה דירה בבית שמש (בציבור החרדי) גדל בבית שמש

אבל מה שקובע את עיקר המחיר הוא הביקוש הקשיח של אנשים שרוצים דוקא במקום זה.
וזה מקומיים.
מי שקנה בבית שמש זה כי זה היה זול [יחסית] ברגע שיתייקר אז ילכו למקום אחר [כמו מודיעין עילית].
===========
אלו שקונים כדי למכור זהו בדיוק 'בועה'
שאין לזה ביקוש אמיתי רק 'אמונה' שזה יעלה
סופה של בועה תמיד אבל תמיד, להתפוצץ.

די · ביום שלישי בשעה 00:58

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
אבל מה שקובע את עיקר המחיר הוא הביקוש הקשיח של אנשים שרוצים דוקא במקום זה.
וזה מקומיים.

בנו אלפי דירות באשקלון ראש העין ראשון לציון רמת גן נתניה ועוד
עיקר הקונים לא גדלו במקומות אלו
כל הארץ הוא שוק אחד.

szn · ביום שלישי בשעה 01:29

נכתב ע"י די:
אבל אני לא חושב שחוצניקים באים לקנות דירות במגדל חדש בקריית יובל. הם באים לרוממה או רחביה או רמת אשכול.

לאו דווקא, מכיר יזם שיש לו היתר הריסה לבנין בקטמונים
הוא עשה פריסייל שקט רק לתושבי חו"ל ולא הסכים למכור בכלל בארץ.

Panda · ביום שלישי בשעה 05:30

נכתב ע"י לגדול נכון:
אני רוצה לשתף בסיפור עם סוף אחר:
בסדנו.
עוד סיפור: דורות עילית.
עוד סיפור: משמר יהודה.
ועוד, ועוד.
המשותף לכולם: פרסומים מאסיביים בעיתונים החרדים.
שומר נפשו ירחק.

המשותף לכולם,
חרדים תמימים שגדלו על סיפורי סבתא איך ההוא נהיה מיליונר אחרי עסקה אחת ואיך השני מצא את הארנק של גביר העיירה ונהיה מיליארדר ואיך השלישי נהיה ביליונר.....

מאמימוש · ביום שלישי בשעה 06:17

נכתב ע"י די:
ירושלים שוק גלובלי, אבל אני לא חושב שחוצניקים באים לקנות דירות במגדל חדש בקריית יובל. הם באים לרוממה או רחביה או רמת אשכול.

אבל גם אם הם לא יבואו למגדל חדש בקריית יובל (אין לי מושג)
זה וודאי ישפיע על השוק שם...
גם השוק בירושלים משפיע באיזה שהוא מקום על שווקים במקומות אחרים
(כמו בית שמש למשל, תל אביב וכד'- איפה שיש לאנשים אופציות נוספות להגיע
מסתבר שפחות ישפיע על ירוחם..
הגם שגם עליה יש איזו שהיא השפעה קלה)

די · ביום שלישי בשעה 08:42

נכתב ע"י יוסייוסייוס:
מי שקנה בבית שמש זה כי זה היה זול [יחסית] ברגע שיתייקר אז ילכו למקום אחר [כמו מודיעין עילית].

כשקנו דירות בבית שמש המחירים לא היו זולים יותר ממו"ע (לדוג' לפני 5 שנים דירה ברמה ד' בשוק החופשי עלתה 1.3 מ' כמו במו"ע). וגם היום המחירים בבית שמש לא יותר זולים ממו"ע.

msh · ביום שלישי בשעה 08:51

נכתב ע"י Panda:
המשותף לכולם,
חרדים תמימים שגדלו על סיפורי סבתא איך ההוא נהיה מיליונר אחרי עסקה אחת ואיך השני מצא את הארנק של גביר העיירה ונהיה מיליארדר ואיך השלישי נהיה ביליונר.....

זה פשוט אנשים שמחפשים כסף קל לחתן את הילדים..
וחברות ההשקעות משקיעות הון בלגלות את "הכאבים" של הלקוחות שלהם.
פלא שעדיין ממשיכים לעשות עסקאות מפוקפקות כאלה?

יוסייוסייוס · ביום שלישי בשעה 10:16

נכתב ע"י די:
כשקנו דירות בבית שמש המחירים לא היו זולים יותר ממו"ע (לדוג' לפני 5 שנים דירה ברמה ד' בשוק החופשי עלתה 1.3 מ' כמו במו"ע). וגם היום המחירים בבית שמש לא יותר זולים ממו"ע.

מחיר הדירה נגזר מהביקוש
יש לביקוש שתי חלקים
א. ביקוש כללי וארצי
כאן רוב מוחלט האנשים רוצים במרכז.
ביקוש כללי הוא קשיח כי אנשים צריכים דירה.
המחיר הזה הוא עולה ביחד כל הדירות במרכז עולות יחד [וביחס לזה בפריפריה].
בזה אין שאלה היכן לקנות [ממבט של משקיע], כי כל המחירים עולים יחד ואין סיכון סביר לירידת מחירים בעיר מסויימת.
ב. ביקוש מקומי
והוא לכאורה גמיש, כי אדם יכול לגור במודיעין עילית או בית שמש או אלעד וכולם במרכז.
אלא שישנה לכל עיר מחיר שונה וכאן בעיקר ישנו את הסיכון של נפילת מחירים
וכאן מה שעושה את המחיר האמיתי הוא ביקוש קשיח והוא כמה מתושבי העיר רוצים לגור בה
זה עושה את ההבדל בין עיר אחת לשניה
ולפעמים ישנה בעיר מסויימת בועה שאנשים לא באמת רוצים לגור בה בדוקא, אלא שהם מאמינים שהמחיר יעלה ויעלה
וכאן יכולה [אמורה?] להיות התפוצצות ה'בועה'.

המדידה כמה הוא ביקוש קשיח ואמיתי הוא כמה אחוזים מהקונים הם גרים [או מתכוונים לגור בקרוב] בדירה שהם קנו
וכאן אם רק 20% מהרוכשים קנו למגורים והשאר בשביל למכור או להשכיר אז זה בדיוק 'בועה'.

וכאן בקניית 10/90 או 7/93, אנשים קונים בשביל למכור ולא למגורים
וזה בדיוק 'בועה' ביקוש כי מאמינים שיעלה ולא ביקוש אמיתי סופו להתפוצץ.

בנוסף הבעיה בפרויקט/שכונה/עיר שכולם מחפשים שוכרים [ולא לגור בעצמם] שזה גורם להגעת אוכלוסיה פחות איכותית ובזה נגרמת ירידת מחירים.

===================
על הקונה להיות עניו ולהכיר בחוסר ידיעתו

מישרוצה לקנות דירה דבר ראשון ילך ליועץ משלו וישלם לו
זה עניין מקצועי להשקיע בדירה ובקלות אפשר להפסיד.
מכיר רבים ורבים שהפסידו
צריך לדעת לחשב נכון את כל העלויות ולדעת להבין את הסיכונים.
העלויות נגזרות מהרבה נושאים שלא זוכרים אותם בקניה [מיסים, ריבית, אינפלציה ועוד ועוד]
והסיכונים גם הם מהרבה נושאים.