מידע שימושי שוב אברך שנפל בעסקה של עשרים שמונים

ילדי הנחת

משתמש רשום
למי שחדש ולא מכיר, אשמח לשמות
יש לך את הרב @יעקב רייניץ שגם הגיב באשכול זה ,
יש את @עו"ד נתן רוזנבלט ,
אולי גם @בית שמשניק ,
או אולי גם פורום הגנת הצרכן וכדו'
ועוד ועוד ...
תחפשו אפי' בקהילה מישהו שמונח ראשו ורובו בעסקאות אלו
או אפי' מתווך אחר שתבקשו ממנו לחוות דעה תמורת שעת יעוץ ,
(כמובן בתנאי קודם למעשה שאצלו בטוח לא תקנו, וגם אין לו דירות וכו' באותה עיר)
 

עושה שכל

משתמש רשום
בכל מקרה עסקת 20/80 היא בהחלט לא מבטיחה רווח, אני מכיר פרויקט שלם שהרבה אברכים נפלו בו ב100/200 אלף בעקבות שערך הדירות לא עלה.
 

מקצועי בנדל"ן

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
סיפור טרי מהשבוע.
אברך ידיד שלי קנה דירה ממשווק בעשרים שמונים. במחיר של 4 מליון המשווק לקח עמלה של 2 אחוז שהם 80 אלף שקל.
המשווק הבטיח לחבר שבגלל שהוא קונה דרך המשווק הוא מקבל הנחה מהמחיר של היזם של 150 אלף שקל.
הקנייה היתה לפני 8 חודשים והשבוע ידיד שלי מגלה עסקה ברשות המיסים שהתקיימה לפני חודש וחצי.
דירה באותו גודל שלו באותה הקומה במחיר זהה לחלוטין כמו שהוא שילם.
מיד הוא צילם את המסך ושלח למשווק המשווק תירץ לו שהוא בירר מול החברה והלקוח הזה שילם 30/70 ולא 20/80 ולכן המחיר היה זול. ומיד מחק את ההודעה.
ולאלוקים פתרונים.

כואב על הסיפור .
רק לא נראה שיש פה קשר ל 20-80 .
פשוט כנראה פה המתווך/ המשווק - שיקר מהמציאות...!
וזה יכול להיות בכל עסקת נדל"ן

ולכן מומלץ. וכדאי . וחשוב. לפני שנכנסים להשקעה לבדוק ולברר היטב .
ולא רק להסתמך על נתוני המתווך / המשווק .

-----
 

מחזיק מפתחות

משתמש מקצוען
גם לנו, סיפרו שיש "מכירה שקטה"- (מכירה לפני שלב השיווק) של פרויקט יוקרה שחשבנו לקנות בו דירת יוקרה גדולה, הגענו למשווק, גם ביקש כמובן תיווך, ומכר לנו שמדובר ב- 20/80 ולכן מוכל להוריד את המחיר ב 150,000 ש"ח.
(אולי מדובר באותו פרוייקט? )
בעלי טיפוס מאד יסודי ו'מריח דברים מסריחים מרחוק' הצורה בה המשווק דיבר, שכנע, אפילו הפחות קולה הקרות שהביאו ובקבוק יין על השולחן וכו' כל אלו- והרגשה אינטואיטיבית ולא קנינו שם. ואני מודה לה' שלא.
צריך תמיד לבוא ממבט חשדן ולנסות להריח את השטח.
 

shimשימי

משתמש סופר מקצוען
הנקודה היא פשוטה.
ההנחה צריכה להיות בכל עסקה
שקודם כל לא עושים שום עסקה
וההנחה הפשוטה היא שהעסקה גרועה(כי אם היא הייתה כל כך טובה
מישהו אחר ממולח ממני היה חוטף אותה)

לאחר הבירור המקיף וניסיונות לחפש בכל מקום כמה שיותר קאצ'ים
אז לנסות לתמרן עם הקאצ'ים כדי להוריד את המחיר כמה שיותר
עד לכך שמגיע למחיר הנכון שלו(וכמובן תוך כדי לבדוק בעוד 2-3 מקומות במקביל עסקאות דומות
עם אותו תימרון של הקאצ'ים)

מי שלא מבין את זה ,עדיף שמראש לא יכנס לשום עסקה.
 

ג.ס.

משתמש צעיר
ברור שייעוץ מוקדם היה מונע את עוגמת הנפש.

אבל ריבונו של עולם, גם אם מדובר בעיסקה מעולה - איך אברך נכנס לעיסקה של 4 מיליון שקל????

הוא בכלל מבין מה המשמעות???
לאברך הנ"ל יש הון עצמי של 1,500,000.
הוא שילם כעת 800 אלף שהם 20 אחוז.
 

ג.ס.

משתמש צעיר
ועכשיו לשאלות אשמח לייעוץ הציבור.
1.האם שייך לתבוע את המשווק בבית הדין?.
2.האם שיייך לבטל את העיסקה משפטית מול החברה כיון שהחברה גם אמרה שזה מחירי "פריסל"....
 

שמוחה

משתמש מקצוען
ניתן לקבל ליווי לעסקה כדי לדעת שיש תמורה שווה להשקעה שלך לדוגמא אני אישית נעזרתי בחברה הזאת זה היה שווה כל שקל.
 

דעת ובינה

משתמש רשום
זה הזוי
מהיום אי אפשר לסמוך על משווקים ומוכרים בעיניים עצומות
מהיום?

המשווק רוצה להביא פרנסה הביתה לכן הוא שם.
בדרכים כשרות / חלקלקות יותר או פחות זה כבר כל מקרה לגופו.

אין מה לסמוך על משווק בעיניים עצומות גם כשהוא מוכר לך מיניבר או נופש, קל וחומר לא דירה.
 

חבובצ'יק

משתמש פעיל
סליחה על הבורות
המשווק תירץ לו שהוא בירר מול החברה והלקוח הזה שילם 30/70 ולא 20/80 ולכן המחיר היה זול. ומיד מחק את ההודעה.
הוא קיבל בחזרה את ה 20 אחוז שהוא כבר שילם?
מגלה עסקה ברשות המיסים שהתקיימה לפני חודש וחצי.
איך מגלים עסקה ברשות המיסים?
 

ילדי הנחת

משתמש רשום
עכשיו לשאלות אשמח לייעוץ הציבור.
1.האם שייך לתבוע את המשווק בבית הדין?.
2.האם שיייך לבטל את העיסקה משפטית מול החברה כיון שהחברה גם אמרה שזה מחירי "פריסל"....
זה כלל לא משנה מה החברה אמרה
לכוארה בחוזה כתוב שאין התייחסות למה שנאמר קודם לכן,
תבדוק מה כתוב בחוזה , מוזכר פריסייל בחוזה ?
אולי אם יש לך הוכחות שנאמר לך בע"פ כל מיני דברים, ובחוזה לא כתוב שהחתימה מבטלת את כל הנאמר בע"פ ,
אולי אולי יש סיכוי למשהו,
 

GPS

משתמש מקצוען
מנוי פרימיום
אפשר להבין יותר מה הסיכון להשקיע בזה, עם יש ליווי בנקאי לפרויקט?

לכאו' זה השקעה קלה וטובה?
גם אם יש ליווי וערבות בנקאית,
יש סיבות נוספות ליפול,
למשל רכישת דירה ביותר ממחיר השוק
צמוד למדד...
לאחר ששילמו מס רכישה של 8% על הרכישה
ושילמו ריביות על מינוף ההון העצמי שהוזקקו לו
בניכוי מס שבח...
כ"ש כאשר לא מדובר באזורים אסטרטגיים
בעלי פוטנציאל השבחה וביקוש ייחודיים,
תוצאת הנפילה יכולה להיות כמעט מובטחת!

התשלום היקר על העסקה שוחק את כל הרווח הצפוי!
 

ג.ס.

משתמש צעיר
אגב כתבה מאוד יפה מיחיאל סגל מנכ"ל בית ירושלמי. נגד כל ה20/80.
בשבועות האחרונים התופעה זאת הולכת ומתרחבת: קבלנים מציעים דירות במבצעי מימון 10/90 - כלומר, שלם עכשיו 10% ואת היתרה בסיום, ללא מדדים וריביות. עסקה כזאת חוסכת לפחות כמה עשרות אלפי שקלים, ובמקרים מסוימים אפילו מאות אלפים בודדים. במקום לשלם ריבית גבוה ולהתחיל לשלם את המשכנתא, הרוכשים יכולים ליהנות מתקופה ארוכה של שקט נפשי ולשלם בעוד כמה שנים, כשככל הנראה הריבית גם תהיה נמוכה יותר.
התופעה הזאת מכניסה לא מעט משקיעים לשוק, וגם זוגות צעירים שיודעים שאין להם היום הון עצמי לרכוש דירה, אך בעוד 3-4 שנים יוכלו לקבל משכנתא. בשורה התחתונה, מחירי הדיור של דירות חדשות בלבד רשמו עלייה שבחלקה היא פיקטיבית, כי מי שרוצה לקנות דירה יודע שיש לו הטבה גדולה בצדה ולכן מוכן לשלם יותר.

"לא חושבים על השכנים, אלא רק על הכסף"

יחיאל סגל, מנכ"ל קבוצת בית ירושלמי, בונה שמונה פרויקטים באזור ירושלים - העיר היחידה בארץ שיש בה כבר יותר ממיליון תושבים. הוא לא מבין מדוע הקבלנים רצים לממן לרוכשים את הסחורה במחיר כל כך נמוך ולאורך זמן. הוא טוען כי הוא מעניק הנחה כזו, של 20/80, אבל גם היא צריכה להיות מוגבלת. "מצד אחד, מציעים לרוכשים לשים סכום זעום בהתחלה או יותר מכך, הם מביאים אולי משקיעים ומסייעים במכירות, אבל מצד שני יש לכך השלכות על הפרויקט ועל ההרכב האנושי", הוא מסביר. "מבצע כזה מוזיל את הפרויקט ופוגע באיכות. פרויקט שהמסה הגדולה שלו הם משקיעים, הוא קטסטרופלי לפרוייקט. כשנדרש הון עצמי נמוך, אנשים קונים בשביל שיהיה נכס ולא נבנה תמהיל סוציו-אקונומי מותאם מה שמשפיע לרעה על התמהיל של הקהילה".

בתים בירושלים (איציק יצחקי)

הוא מסביר כי חלק מהמשקיעים אפילו לא יודעים הרבה על המיקום של הפרויקט, כאשר "הפקטור היחיד לרכישה הינו היקף ההטבה המימונית וההון העצמי הנמוך הנדרש. במקום לחשוב על השכנים, חושבים על הכסף".

שאלנו למה זה מעצבן אותו. הוא מסביר כי בפרויקטים מסויימים אחוז המשקיעים חריג-ומגיע לכדי 90%-70% מרוכשי הדירות, כשחלק מהם כלל לא קשורים לקהל היעד.
"המספרים היום נעים כבר סביב 7/93. משלמים 7% בכניסה והולכים לנוח. בסוף, בנאדם חותם על הסכם, אם הוא לא ישלם הוא יצטרך לתת פיצוי. יש כאן פוטנציאל גבוה מאוד לבעיות בהמשך, על זה אני לא מתווכח", הוא מסביר.
על מה כן?
"פעם אנשים היו רוכשים דירה ומסתכלים על מטראז', מפרט טכני, מרפסת, אבל הקורונה והמלחמה חידדה את נושא הקהילתיות. אדם מחפש דירת מגורים באוכלוסיה בסביבה שמתאימה לו".
מה אכפת למשקיע?
"בסופו של יום, יש חלוקה, 20-30 אחוז משקיעים, השאר - לקוחות קצה. אנשים כאלה ששמים 7% עכשיו, מתנתקים מהמהות של הפרויקט, סל המרכיבים הוא: 1. כמה משלמים בהתחלה. 2. מה התנאים להעביר את הדירה הלאה? 3. ורק אחר כך - איפה העיר הכי מתפתחת".

ומה יכול לקרות?
"אנשים קונים ולא יודעים מי האוכלוסיה. תראה, כל עוד זה במספרים של 10% זה בסדר, אבל ברגע שחצי פרויקט הוא של משקיעים - מה יוצא מזה? פעם משקיעים הסתכלו לטווח ארוך, לא עשו אן דן דינו בין הדירות. היום, פרויקטים מאבדים את הציביון, באה אליי אוכלוסיה ולא שואלת כלום על הפרויקט, איפה הוא ממוקם, מי הקהל. כלום. הם רוצים לדעת כמה משלמים עכשיו ובזה זה נגמר".
למה זה כל כך חשוב לך? בסוף, הבנק צריך לראות מספרים. זה לא לוחץ עליך?
"אנשים מסתכלים בסוף על הפרויקט שהיזם בנה, מחר יגידו שאני בונה בניין בעייתי, יוצא לך שם של אדם שבונה עקום, וזה בכלל לא באשמתך. מגיעים דיירים בעייתיים כי בעל הבית משכיר לכל אחד, לא משלמים ועד בית. אנשים חוששים ועוזבים. כשיש לך אנשים שבאים לפרויקט כי הם חושבים שהם משקיעים בבורסה, מקדמה נמוכה והולכים, רק בעיות יכולות להיות. כשאני מוכר 70% מהפרויקט תוך זמן קצר, אני יכול להרשות לעצמי להתפשר".

"בסוף - ישכירו דירות לפי שעות"

לסגל יושב הרבה על הלב. הוא רואה מה עושים המתחרים ולא מוכן להישאב לשם. לדבריו, רק לאחרונה מספר פרויקטים בירושלים הוציאו שם רע לענף. "יש 3 פרויקטים בירושלים שרמת המחירים בהם השתנתה אחרי האכלוס, היא ירדה ב-20% בגלל בניין במרכז העיר, שעבד לפונקציות השכרה לפי שעות", הוא מזהיר. "אנשים לא מוכנים לשלם ועד בית, לא מצליחים להשכיר את הדירות".


איך נפגעת מזה בפרויקטים שלך?
"קיבלתי הצעות לערבי מכירות, רצו לקנות 30-40 דירות יחד, זה מאוד מפתה. אמרו לי 'בוא, נגמור את הפריסייל בלילה אחד', ולא במספרים שיש היום, אלא 25% מקדמה. אמרתי להם: 'חברים, אני מכבד, אבל לא'. אני מעדיף לתת חוויה מושלמת לקונים שלי. לא נעים לי לומר, בטח לא בתקופה הזאת, אבל אני מעלים מחירים כל 3 חודשים. מי שמשלם על דירה 5 מיליון שקל, צריך לדעת מי השכנים שלו. אחרת, הפרויקט שרוף".
 

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קכו

א שִׁיר הַמַּעֲלוֹת בְּשׁוּב יי אֶת שִׁיבַת צִיּוֹן הָיִינוּ כְּחֹלְמִים:ב אָז יִמָּלֵא שְׂחוֹק פִּינוּ וּלְשׁוֹנֵנוּ רִנָּה אָז יֹאמְרוּ בַגּוֹיִם הִגְדִּיל יי לַעֲשׂוֹת עִם אֵלֶּה:ג הִגְדִּיל יי לַעֲשׂוֹת עִמָּנוּ הָיִינוּ שְׂמֵחִים:ד שׁוּבָה יי אֶת (שבותנו) שְׁבִיתֵנוּ כַּאֲפִיקִים בַּנֶּגֶב:ה הַזֹּרְעִים בְּדִמְעָה בְּרִנָּה יִקְצֹרוּ:ו הָלוֹךְ יֵלֵךְ וּבָכֹה נֹשֵׂא מֶשֶׁךְ הַזָּרַע בֹּא יָבוֹא בְרִנָּה נֹשֵׂא אֲלֻמֹּתָיו:
נקרא  83  פעמים

אתגר AI

קוביסט • אתגר 144

לוח מודעות

למעלה