דיון מחירי הדירות לאן?

גולש בנט · 5/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
זה דווקא נותן אינדיקציה כזו. כי אף אחד לא רוצה למכור בהפסד, ואם הוא בכל זאת עושה את זה, כנראה שלא היתה לו ברירה...

גם ב2023 זה היה ואין לנו נתונים מה היה בשנת 2022, 2021 וכו' כך שלא רק שמדובר ב-5% שזה כלום ושום דבר, אלא שאין לנו גם נתונים להשוואה מהעבר.

יצחק77 · 6/11/24

לוח יתד השבוע
540 מודעות למכירה בבני ברק , קפיצה של 25% בחודשיים
פי 4 בשנה
לפני קצת יותר משנה הטור של בני ברק היה כ120 דירות כעת הוא 3 עמודים 540 מודעות

בית שמשניק · 6/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
לוח יתד השבוע
540 מודעות למכירה בבני ברק , קפיצה של 25% בחודשיים
פי 4 בשנה
לפני קצת יותר משנה הטור של בני ברק היה כ120 דירות כעת הוא 3 עמודים 540 מודעות

חוץ מהסיבה העיקרית של העדר מבצעי המימון של הקבלנים, לדעתי יש עוד סיבה שבגללה קשה מאד למכור היום דירות יד שניה, והיא שבעקבות המחירים המטורפים ומשכנתאות הענק, הציבור כבר לא כ"כ מוכן להתפשר על דירות ישנות/לא עדכניות, ואומר לעצמו שאם כבר משתעבדים לכל החיים בהחזרי עתק, אז שלפחות תהיה לזה תמורה יותר הולמת, בדמות דירה חדישה ומעוצבת (בבחינת "אם כבר אז כבר")...
אני חושב שמהסיבה הזו (וכמובן מהסיבה של העדר מבצעי המימון) אנו רואים את מודעות דירות היד השניה נערמות יותר ויותר בכל הפלטפורמות...

יצחק77 · 6/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
חוץ מהסיבה העיקרית של העדר מבצעי המימון של הקבלנים, לדעתי יש עוד סיבה שבגללה קשה מאד למכור היום דירות יד שניה, והיא שבעקבות המחירים המטורפים ומשכנתאות הענק, הציבור כבר לא כ"כ מוכן להתפשר על דירות ישנות/לא עדכניות, ואומר לעצמו שאם כבר משתעבדים לכל החיים בהחזרי עתק, אז שלפחות תהיה לזה תמורה יותר הולמת, בדמות דירה חדישה ומעוצבת (בבחינת "אם כבר אז כבר")...
אני חושב שמהסיבה הזו (וכמובן מהסיבה של העדר מבצעי המימון) אנו רואים את מודעות דירות היד השניה נערמות יותר ויותר בכל הפלטפורמות...

נכון
בעיקר משום שמוכרי הדירות בבני ברק התרגלו במשך שנים שהכל נמכר ואפשר לבקש על דירה מיושנת כמו דירה חדשה מהניילונים מבלי לתמחר את השיפוץ, בשוק שאין דירות הכל קורה
אבל עכשיו מה שאני כותב חודשים מתחיל לחלחל, יש בשפע רב דירות בבני ברק חדשות וישנות
ולא רק בצפון,בכל העיר עומדים בניינים במצב של תחילת או סיום שלד גוררים רגלים ולא מצליחים למכור במחירים שהיו כאן לפני שנה השוק הוא של הקונים !
מידיעה ברורה !
בחודשיים האחרונים רק מי שירד במחיר מכר או שיש אופ' מיוחדת שלא רואים אותה ברשימות

my sound · 6/11/24

רייסדור בשחר העיר כנראה מודע למצב
הוא מציע את כל הדירות שלו להשכרה לטווח ארוך
(לפחות 3 שנים)
הוא לא מצליח למכור כלום במחירים שלפני שנתיים ויש לו כיסים עמוקים והוא לא בשל כרגע להוריד במחיר מעבר להטבות שהוא כבר נתן (משכנתא שחוסכת דה פקטו 400,000 ש"ח ועוד)

יצחק77 · 6/11/24

נכתב ע"י my sound:
רייסדור בשחר העיר כנראה מודע למצב
הוא מציע את כל הדירות שלו להשכרה לטווח ארוך
(לפחות 3 שנים)
הוא לא מצליח למכור כלום במחירים שלפני שנתיים ויש לו כיסים עמוקים והוא לא בשל כרגע להוריד במחיר מעבר להטבות שהוא כבר נתן (משכנתא שחוסכת דה פקטו 400,000 ש"ח ועוד)

הוא כבר ירד ב100,000 ש"ח ואח"כ פרסם דירות של 6 ח' במחיר של 5 ועכשיו הוא מנסה לשלם את הריביות ע"י השכירות
ולקוות לימים טובים יותר
בינתיים הוא מנסה להנפיק את החברה בבורסה שהציבור ישלם...

szn · 6/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
לוח יתד השבוע
540 מודעות למכירה בבני ברק , קפיצה של 25% בחודשיים
פי 4 בשנה
לפני קצת יותר משנה הטור של בני ברק היה כ120 דירות כעת הוא 3 עמודים 540 מודעות

הייתי מציע לפתוח אשכול מיוחד ונפרד על מחירי הדירות בבני ברק..

יצחק77 · 7/11/24

נכתב ע"י szn:
הייתי מציע לפתוח אשכול מיוחד ונפרד על מחירי הדירות בבני ברק..

צודק מיצינו ,
בית שמש הבאה בתור.
אלעד יחכו שפורוש יחזור ויקדם עוד הרחבה לעיר,

szn · 7/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
צודק מיצינו ,
בית שמש הבאה בתור.
אלעד יחכו שפורוש יחזור ויקדם עוד הרחבה לעיר,

אז הטענה שלך בעצם על שוק הנדלן החרדי מול שוק הנדלן הכללי?

יצחק77 · 7/11/24

נכתב ע"י szn:
אז הטענה שלך בעצם על שוק הנדלן החרדי מול שוק הנדלן הכללי?

בעיקר
השוק החרדי הגיע לקצה גבול היכולת זה בולט בבני ברק בגלל שהיא הסנונית שרואים בה את השינוי עקב ריבוי דירות
ולפי החברים כאן מבית שמש גם שם זה כבר ניכר בפרט אחרי השיווקים האחרונים ,
+ בעלי הדירות הוותיקות של מחיר למשתכן שכרגע יכולים כבר למכור
אבל גם בציבור הכללי יש יותר בניה מביקוש ואף אחד לא יכול לחתום על המשך עליות ללא גבול
בא נראה מה יקרה בעוד שנתיים שלש כשמהמרי הפריסייל יתקעו

my sound · 7/11/24

נכתב ע"י szn:
אז הטענה שלך בעצם על שוק הנדלן החרדי מול שוק הנדלן הכללי?

דירה בפתח תקווה עולה 25% פחות מדירה בבני ברק למרות קירבה זהה למרכזי התעסוקה בגוש דן

szn · 7/11/24

נכתב ע"י my sound:
דירה בפתח תקווה עולה 25% פחות מדירה בבני ברק למרות קירבה זהה למרכזי התעסוקה בגוש דן

חדש או ישן?

הגולם החולם · 7/11/24

סיבה נוספת לתקיעה במחירי הדיור
ובמיוחד בציבור החרדי/בני ברק.
היא הירידה הדי דרמטית בשיעור התעסוקה ובשכר במגזר ההייטק.
שחיקת המשכורות מהווה קושי עיקרי בלקיחת משכנתאות ענק כמו שהיינו רגילים לראות עד לפני שנה/שנה וחצי

esteras · 10/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
חוץ מהסיבה העיקרית של העדר מבצעי המימון של הקבלנים,

ומה הסיבה לדעתך שמבצעי המימון הולכים ומתמעטים?

יצחק77 · 11/11/24

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/835070

מי שמתעסק היום עם אברכים ומשקי הבית החרדים בעיקר הצעירים ,
שקנו דירה בשנים האחרונות והמשכנתא שלהם קפצה ב1500-2000 ש"ח + גלגול חובות מהלואות צדדיות
יודע שהכתבה הזו אינה סיכון תאורטי זה כבר קורה עכשיו במגזר החרדי בהיקפים גדולים מכפי שנראה

בית שמשניק · 11/11/24

מימון

נתוני בנק ישראל: כך מתמנפים הרוכשים של דירות במחיר של עד 2 מיליון שקל

כשני שלישים מרוכשי הדירות הזולות יחסית (עד 2 מיליון שקל), ובראשם זוכי מחיר למשתכן, מממנים את רוב הרכישה ממשכנתאות בגובה של יותר מ-60% ממחיר הדירה • לפני עשר שנים רק כשליש מהם קנו דירות באופן זה • שלוש הערות על שיעורי המימון

אריק מירובסקי15:30

איור: ליאב צברי

נתוני המשכנתאות לחודש ספטמבר מציגים מגמה מדאיגה: הפערים הכלכליים בין ציבור רוכשי הדירות היקרות לבין ציבור רוכשי הדירות הזולות - עולים עם השנים.

מניתוח של גלובס את נתוני בנק ישראל עולה כי בשני שלישים מהמשכנתאות הנלקחות בעבור רכישת דירות במחיר של עד 2 מיליון שקל - גובה המשכנתה מגיע ליותר מ-60% מערך הדירה. לעומתם, רק כרבע מהמשכנתאות שנלקחות לדירות ב־5 מיליון ומעלה מגיעות ליחס כה גבוה.

1 המשכנתאות: היקף של 8.5 מיליארד שקל

בנק ישראל פרסם בסוף השבוע שעבר את נתוני המשכנתאות המפורטים לחודש ספטמבר. בחודש זה נלקחו משכנתאות בהיקף כולל של 8.5 מיליארד שקל.
- פרסומת -

משכנתה ממוצעת שנלקחה עבור רכישת דירה יחידה (כלומר לא של משקיע) בשוק החופשי הגיעה לרמה של 1.013 מיליון שקל; משקיעים לקחו משכנתה ממוצעת של 1.025 מיליון שקל, ואילו את המשכנתאות הממוצעות הגבוהות ביותר נטלו רוכשי דירות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות המסובסדות, בגובה 1.17 מיליון שקל.
נציין כי בנק ישראל מאפשר אפילו נטילת משכנתה של 75% מערך הדירה, אולם יש לכך מחיר כלכלי כבד: משכנתה של מיליון שקל ל־30 שנה תחייב החזר חודשי של כ־5,000 שקל, בהתאם למסלולים השונים.

רוכשי הדירות המסובסדות נוטלים כבר שנים את המשכנתאות האבסולוטיות הגבוהות ביותר, גם משום שמאפשרים להם לקחת משכנתאות בשיעור גבוה יותר משווי הדירה, וגם בגלל הרווח הכלכלי הגדול שמובטח להם בגלל ההנחות על הדירות. לפי ניתוח שערכנו לאחרונה ההנחות מגיעות בחלק מהמקרים לכמיליון שקל.
במקום השני בגובה המשכנתאות מצוי ציבור המשקיעים, שעושה לעצמו חישובים של עלויות ליווי בנקאי אל מול תשואות שהדירות שלהם מניבות.

הסקטור השלישי והעיקרי של לוקחי המשכנתאות הם כל אלה שלוקחים משכנתאות לרכישת דירות יחידות בשוק החופשי. קבוצה זו היא הקבוצה הסולידית ביותר מבין לוקחי המשכנתאות, אך גם היא נאלצת לקחת בימים אלה משכנתאות גבוהות מבעבר, וזאת עקב מחירי הדירות הגבוהים.
עניין חשוב שקשור לציבור משקיעי הנדל"ן הוא מבצעי המימון של היזמים. ניתוח של הכלכלן הראשי משבוע שעבר העלה כי 51% מהדירות שרכשו המשקיעים ברבעון השני של השנה, היו דירות חדשות, שיא של עשור לפחות, ולפיכך ניתן להעריך כי המשקיעים משתמשים במבצעים אלה, על מנת לקחת משכנתאות גבוהות עם החזרים נדחים ("בולט"/"בלון"), תוך ניצול שיטת התשלומים של שיטת 20:80 (תשלום חמישית ממחיר הדירה בעת החתימה על החוזה והיתרה - בעת האכלוס, תוך שהיזם מכסה את תשלומי הריבית וההצמדה שחלים בין שתי התקופות).

%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90%D7%95%D7%AA2_bvel1p.png

2 המגמה: התרחבות בפערים בין הרוכשים

המדד הבודק את היחס בין מחיר הדירה לשיעור המימון, המכונה LTV (ראשי התיבות של LOAN TO VALUE, כלומר היחס בין ההלוואה למחיר הדירה), הוא הרף המקובל לאבחון משכנתה גבוהה.
- פרסומת -

כשהמדד הזה חוצה את רף ה־60%, זה אומר שגובה המשכנתה מהווה יותר מ־60% ממחיר הדירה.
אם לפני עשר שנים רק 35% מסך המשכנתאות היו ב־LTV של 60% ומעלה, בספטמבר השנה כבר 46% מהמשכנתאות היו כאלה, כלומר כמעט מחצית מהמשכנתאות הנלקחות היום מוגדרות גבוהות.
ניתוח הנתונים מעלה כי ה־LTV משתנה בהתאם למחירי הדירות השונים: ככל שמחיר הדירה הנרכשת עולה - יחס ה־LTV הממוצע דווקא יורד.
ואולם, ממדי התופעה גדלים בצורה מעוררת דאגה: לפני עשר שנים, 25% מרוכשי הדירות במחירים של 2 מיליון שקל ומעלה לקחו משכנתאות גבוהות יחסית למחיר הדירה, ובספטמבר האחרון שיעורם הגיע ל־37%.
לעומת זאת, בקרב רוכשי הדירות של עד 2 מיליון שקל, עלה שיעור הנוטלים ב־LTV גבוה ב־10 השנים האחרונות מ־35% ל־63%, כלומר כמעט הוכפל.
זוהי המחשה להרחבת הפערים הכלכליים בין רוכשי הדירות היקרות לבין רוכשי הדירות הזולות יחסית, וכמובן הגדלת התלות של האחרונים בבנקים למשכנתאות.

רוכשי דירות אמידים מצליחים להביא הון עצמי גבוה לצורך רכישת הדירות, בעוד שציבור רוכשי הדירות הפחות אמיד נאלץ למשכן את עצמו יותר ויותר, בהתאם לעליית מחירי הדירות.
רוכשי הדירות במחיר של עד 2 מיליון שקל לוקחים שליש מכלל המשכנתאות החודשיות, ולכן הסתבכות שלהם, עקב משבר כלכלי, למשל, עשויה לאתגר גם את הבנקים.

3 הציבור הכי פחות נזיל: זוכי ההגרלות המוזלות

הזוגות הצעירים שרוכשים דירות במסגרת תוכניות הדיור המסובסדות לוקחים כאמור את המשכנתאות הגבוהות ביותר ורוכשים את הדירות במחירים הממוצעים הזולים ביותר, כך ששיעור ה־LTV של המשכנתאות שלהם הוא הגבוה ביותר.
הם גם הציבור הפחות נזיל, שכן הם מוגבלים במכירת הדירות שלהם למינימום של חמש שנים מקבלת טופס 4 או שבע שנים מקיום ההגרלה. אלה החוקים של ההגרלות המוזלות.

%D7%96%D7%95%D7%9B%D7%99-%D7%9E%D7%97%D7%99%D7%A8-%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%AA%D7%9B%D7%9F-%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90%D7%95%D7%AA_bxiw9w.png

לכן, נראה כי משבר כלכלי עלול לפגוע בראש ובראשונה בציבור זה, שאולי נהנה מצד אחד מהנחות של מיליון שקל ברכישת הדירות - אך מצד שני נתון לסכנה פיננסית גדולה בפוטנציה.
באופן כללי נראה כי במקרי משבר, הבעיות החמורות ביותר לטיפול מצד המערכת הבנקאית עלולות להיות בסקטור הדירות הזולות ובעליהן.

די · 11/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
משכנתה ממוצעת שנלקחה עבור רכישת דירה יחידה (כלומר לא של משקיע) בשוק החופשי הגיעה לרמה של 1.013 מיליון שקל; משקיעים לקחו משכנתה ממוצעת של 1.025 מיליון שקל, ואילו את המשכנתאות הממוצעות הגבוהות ביותר נטלו רוכשי דירות במסגרת תוכניות הדיור הממשלתיות המסובסדות, בגובה 1.17 מיליון שקל.

זה מגוחך, כי ממוצע של משכנתא של רוכש בשוק חופשי הוא ממוצע בין אנשים צעירים עד מבוגרים, ובכללם לכאורה גם אנשים שקנו דירה לפני עשרות שנים ואין להם משכנתא עליה (ומוכרים אותה), כך שבשביל הדירה החדשה הם צריכים משכנתא הרבה יותר קטנה אם בכלל.
לעומת רוכשים במחיר למשתכן שכולם צעירים עם דירה ראשונה, אז כמובן שתהיה להם משכנתא הרבה יותר גדולה.
הכתבה כאילו באה להגיד כמה "מסכנים" הזוכים במחיר למשתכן, כשהאמת היא שלמקבילים שלהם (זו"צ בשוק החופשי) שלא זכו, לכאורה יש משכנתא הרבה יותר גדולה.

esteras · 11/11/24

נכתב ע"י esteras:
ומה הסיבה לדעתך שמבצעי המימון הולכים ומתמעטים?

חשבתי שתענה על השאלה,
התשובה הפשוטה היא שהקבלנים בטוחים בעצמם ולא צריכים לשכנע אנשים לקנות,
אז אולי מחירי הדירות הולכים לעלות? אולי יש נותנים שאתם לא ככ מודעים אליהם? אולי...

bracha5 · 11/11/24

נכתב ע"י esteras:
חשבתי שתענה על השאלה,
התשובה הפשוטה היא שהקבלנים בטוחים בעצמם ולא צריכים לשכנע אנשים לקנות,
אז אולי מחירי הדירות הולכים לעלות? אולי יש נותנים שאתם לא ככ מודעים אליהם? אולי...

יש מצב שיש קושי לבנות בגלל מחסור הפועלים שאמור להיפטר בקרוב, בגלל עליית טראמפ לשלטון?