התייעצות האם באר שבע היא הפתרון למגורים? אשמח לשמוע, מדגיש כי השאלה היא על מגורים ולא השקעה, מצורף טור שפרסמתי אתמול.

עו"ד נתן רוזנבלט

משתמש מקצוען
באר שבע?​

יש רגעים מתסכלים בכתיבת טור, כמו למשל בשעת כתיבת שורות אלו: שעות אחדות לפני פרסום המדד החודשי (המתפרסם ב15 לחודש בשעה 18:30 העיתון כבר סגור מזמן), פרשנים כלכליים חיים מהמדדים היבשים והמספרים חסרי המשמעות הללו, ולכן מתסכל לכתוב כאשר עשרת הקוראים החשובים, לפחות המקצוענים שביניהם, כבר יידעו את התוצאות בשעת פרסום הטור, וייתכן שהם ישימו ללעג וקלס את הנכתב כאן.

מחשש לאותו לעג, לא אנסה לנחש את המדד, מלבד בנושא אחד שבו אם תהיה ירידה או אפילו עלייה מתונה זו תהיה הפתעה עצומה: מדד מחירי הדירות, ובתת-תחום: מדד שכר דירה.

בשני נושאים אלו צפויה עלייה, לגבי העניין של מחירי הדירות אפשר קצת להתווכח, משום שהנתונים החגיגיים על עלייה תלולה במספר העסקאות (כ4000 דירות חדשות נמכרו ביולי, זה הרבה) מבוססות, כמו הרבה דברים במדינתנו, על בלוף והונאה עצמית.

ראשית, מכלילים בזה את כל הדירות של מחיר למשתכן וההגרלות, אין לאף אחד מושג כמה מתוך הדירות הם כאלו, ויש לי תחושה שמישהו בכוונה מסתיר את הנתון הבסיסי (המדינה בוודאי יודעת, כמו כל דוד שמביא מתנה עטופה בבר מצוה והוא היחיד שיודע מה יש בה) כדי לסייע לניפוח החגיגה. ברור שאם מישהו הגריל דירה בחצי חינם בעכו לפני שנתיים ורק עכשיו הזמינו אותו לחתימת חוזה, אין לזה שום קשר לקצב מכירת הדירות, ומצד שני גם לא למחיר שלהן, כלומר אסור להכליל את המחירים של דירות ההגרלה במדד (נדמה לי שבזה הם כן עומדים חלקית).

שנית, חלק גדול ובלתי ידוע של החוזים הם מחירי מבצע, המשרד שלנו לבדו ליווה בחודשים האחרונים עשרות רבות של קונים בפרויקטים כאלו (לכל אחד נאמר במפורש כי המשרד אינו בודק את הכדאיות של העסקה אלא רק את הצד המשפטי), רובם ככולם קנו את הדירה במחירים של 10/90 ומיעוטם אף ב7/93 שזה הטרנד האחרון.

זה אמנם מראה כבר על התאוששות, אך עדיין רחוק ממה שאפשר לצפות מהמספרים, וזאת משום שאם אברך מבני ברק קונה דירה במגדל בנהריה (למה?) בשתיים וחצי מיליון ₪, הוא לא מתכוין לגור שם לעולם אלא רק כי הוא חושב שהמחירים יעלו (זה יקרה אם נסראללה בעצמו יעלה לשמיים, הלוואי), כך שאם כולם קונים דירות בהון עצמי זעיר, כדי למכור לכולם במחירים יקרים עוד שלוש שנים ולא בגלל שהם צריכים את זה, אז זה לא אומר כלום על כולם ועל השוק האמיתי.

אך לגבי המדד של שכר הדירה זה כבר נושא אחר, כאן לא צריך להיות פרופסור לכלכלה, כל אברך ששוכר יחידה ב3000 שח בביתר יודע זאת, ואם הוא לא יודע אז המשכיר דואג ליידע אותו בעליית המחירים ובברירה לגור אצל ההורים או לעלות את שכר הדירה למספרים בלתי אפשריים.

וכאן אנחנו מגיעים לנקודה המרכזית: עליית מחירי השכירות היא רק במרכז הארץ. בפריפריה המחירים יורדים עוד ועוד, כמובן לא בכל מקום, אך במקומות רבים, עם דגש על אזורים בעלי פוטנציאל לחימה, שזה בערך רוב הארץ, ישנה ירידה תלולה.

כך למשל הייתי השבוע ביישוב אבני חפץ, מצד אחד עמוק ביו"ש ומצד שני חמש דקות מכביש שש (מתוכן ארבע דקות בתוך טייבה, בשביל להוריד את החשק) ועוד חמש דקות מכפר יונה המפונקת, לאחד מבני משפחתי יש דירה שם שהוא קנה במחיר זול במטרה למכור ביוקר, אבל המלחמה עצרה את כל התוכניות, והדירה, שהייתה מושכרת ב1700 עומדת כעת ריקה והוא לא מצליח לקבל אלף ₪ (!) בעבורה.

אך אבני-חפץ כמו עוד הרבה התנחלויות ואזורי לחימה, הם יישובים קטנים, ברצוני להצביע על מקום עם פוטנציאל, ואיך אנחנו יכולים להרוויח מהמצב.

בשבוע שעבר הייתי בבאר שבע, בדרך להרצאה בפני הקהילה החסידית בדימונה (כפי שהופעתי אגב בהרבה מאוד מקומות בבין הזמנים האחרון, אנשים אומרים שהיה מרתק ומכל הלב), השתדלתי לנסוע כהרגלי בתחבורה ציבורית של רכבת וכו', ועל הדרך לסדר חוזה של אברך שמוכר את דירתו בבאר שבע, שימו לב לפרטי העיסקה (ללא פרטים מזהים) כי זה חשוב לצורך הבנת המצב:

הבנאדם קנה את הדירה לפני יותר מעשור באיזה 550,000 כולל הוצאות, ומוכר אותה היום ב650,000 לא כולל הוצאות, יש כאן רווח לא גדול, שמוכיח את טענתי התמידית, כי בדירות פשוטות, גם אם אתה מפסיד (מספרים כאלו זה בהחלט הפסד) אתה עדיין ברווח כלשהו, וגם יש לך את השכירות של כל השנים הללו, הכנסה חלקה ורשמית ללא שקל מס.

הופתעתי קצת מהמחיר, אמנם לא שכונת יוקרה אך גם לא אזור של פשע או בדואים, שכונה ישנה ונורמלית שהיית מצפה למחירים גבוהים יותר, אז למה הוא מוכר במחיר כזה נמוך?

משום שאין לו שוכרים!

שנה שלימה, הדירה עומדת להשכרה, שנה שהוא ניסה את כל המתווכים ואת כל האפשרויות, ומכיוון שהוא לא נמנה על אלו שיסעו לאומן עוד שבועיים, ומצווים מרבם שלא להתייאש, אז הוא התייאש והחליט למכור.

הקונה כמובן הוא גם אברך, מעיר חרדית אחרת, שעושה כאן לדעתי עיסקה מצויינת, כואב לי רק שבאמצע היה איזה וולדימיר שהרוויח דמי תיווך מכובדים (2% מכל צד=26,000 ₪), במקום שיהיה זה איזה איצ'ה-מאייר מערד או יענק'ל מאופקים אבל זה לא הנושא.

הנושא זה היעדר השוכרים בבאר שבע, והדרך לבדוק את זה, כמו כל דבר בנדל"ן, הינה במנועי החיפוש של הדירות. לאתר יד 2 יש אלגוריתם שאפשר כמעט לדבר איתו, והוא עונה, בכתב ובפירוט אם לומדים את שפתו, כתבתי שיביא לי דירה להשכרה בבאר שבע עד מחיר אלף ₪, הגיעו 86 תצאות! זה המון ואפשר להמר שגם אלו שכתבו 1200 יסכימו להתפשר לפחות מאלף.

והדבר הזה משליך ישירות על מחירי הדירות לקנייה, בקשתי מאותו אלגוריתם (למתווך אמיתי אסור לעשות זאת עפ"י הלכה אם לא רוצים לקנות, אבל זה יש לו בינה מלאכותית בלי רגש) שיחפש עבורי דירות למכירה בבאר שבע, במחירים שבין 400-800 אלף ₪, הוא הביא לי 679 תוצאות! זה מדהים.

כי זה אומר שמתחולל כאן משהו אדיר שאנחנו חייבים לשים לב אליו, מוכרים כאן דירות במחירים מגוחכים שמתחילים בפחות מחצי מיליון ₪, בעיר שאמנם אין בה קהילה חרדית גדולה ומסודרת, אך בהחלט יש בה חרדים רבים ואף רואים אותם ברחובות, ויש לעיר יתרונות אדירים על פני כל פריפריה אחרת (לצד חסרונות כמובן, ככה זה בחיים, דברים מושלמים יש רק בסיפורים של מתווכים ושדכנים):

מדובר בעיר מרכזית, הרביעית בחשיבותה בארץ, המטרופולין של מיליוני אזרחים, עם בית חולים ואוניברסיטה צמודה בגודל של עיר, ורכבת מהירה עם פחות משעה לתל אביב, בקיצור: כל מה שעיר ענקית ומרכזית צריכה.

וכל מה שאנחנו צריכים: בתי כנסת רבים שוממים, ומוסדות ציבור לחיידרים ובית יעקב, כאלו שעומדים ריקים וממתינים לחניכי הישיבות וקהל החסידים שיבואו לחונן את עפרה של עיר האבות, המקום הקדוש בו החלה ההיסטוריה של העם היהודי.

וגם אם לא מוצאים בדיוק את החיידר/כולל/עבודה המתאימים, אפשר תמיד לקפוץ לאחד הריכוזים החרדיים באופקים נתיבות תפרח וירוחם, או ערד ודימונה, כולם בין 10-25 דקות נסיעה. מי שמתעקש על כלל חסידי יכול לנסוע עוד כמה דקות לקריית גת, חזון יחזקאל וקוממיות, בקיצור מקום טוב ומרכזי באמצע.

וכאן הבן שואל: למה ניגרע? למה שלא יבואו לכאן כמה מאות ואולי יותר של אברכים להתגורר כאן?

אמנם המקום לדעתי פחות מתאים כרגע להשקעה למי שמחפש שכירות, אך זה עצמו הייתרון הכי גדול: במקום להקים כל מיני וועדות שלא תמיד מצליחות להאבק במשקיעים, יש כאן סינון טבעי: מחירי השכירות הם נמוכים עד כדי גיחוך, ואילו מחירי הקנייה מחזירים את האפשרות לרכוש דירה ולחייך.

ועוד משהו: ידידי המתווך החסידי ר' צבי הנלדר, הסב את תשומת לבי לתוכניות גרנדיוזיות של פינוי ובינוי של שכונות שלמות, בדגש על שכון ד', כך שגם מבחינת השקעה יכול להיות רווח עצום עבור האברכים שיבואו לגור כאן.

לסיום: אין לי מושג עם מי לדבר, אם מישהו יודע עם מי צריך לדבר על מנת לעשות עם זה משהו, נא לכתוב לי, כל מייל נענה בע"ה, <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
 

זמר

משתמש מקצוען
הלואי שיקרה
וגם אם לא השיח על הרחוק מאד
מנרמל את מה שלפניו
 

ישראל בטח בה'

משתמש רשום
נראה לי כשיקומו ערים כסיף ושמיר ותילה וכו' כמו שכתבת בטוריך
באר שבע תהיה אז ממש מטרופולין לא?
 

emma

משתמש מקצוען
אני חושבת שזה רעיון מצוין
כותבת מהיכרות אישית עם תושבי המקום
אין שם בעיה של למצוא עבודה
רוב החילוניים שם הם "דרומיים"-אין שנאה לחרדים וכו' אלא לב חם לתורה ולמצוות
מוסדות וכוללים-יש
תיכון וסמינר-באופקים
רעיון נהדר בעיני.
 

מדינאית

משתמש פעיל
אז ככה, בתור אחת דרומית חרדית-אם יש לכם את האומץ-קומו ותדרימו.
תעשו שינוי בחיים שלכם.
אני אישית, משתגעת לראות אנשים שגרים במקומות שרוב זמנם מתבזבז על פקקים, ורוב כספם מתבזבז על דירה שכירות חירבה. למה???
נכון, אין מקום מושלם, ולכל מקום החסרונות שלו-
אבל בסופו של דבר מה שחשוב לי, יש פה:
1- מרחב ותנאי מחיה- הייתם מאמינים שיש לכם סיכוי לגדל את הילדים שלכם בבית קרקע עם חצר ולקנות להם בריכה בקיץ- במקום לשלם כפול ולגור בבנין ישן וחלוד?ומסתבר שבשכירות?
2-חיי תורה די פורחים-מוסדות כוללים, תלמודי תורה וכ'
,יש כאן פתיחות לעולם הרחב ומצד שני די תמימות(רוב האנשים פה מסורתיים/ לא שונאים דת כמו במרכז).
3-ואם יש אנשים שדיברו על בדואים- אם אתם יכולים להתגבר על זה שאתם רואים אותם בעין בכל מקום ואתם מתרגלים-לרוב הם לא שונאים יהודים כמו ערביי המרכז ודי מתערבבים פה בחברה(לצערנו).
אני לא חושבת שזה כל כך שיקול-הם לא מזיזים לי בחיי ולא ישפיעו על החלטותי.
בהצלחה-רק אל תבואו לכאן יותר מידי בפעם אחת ותעלו את המחירים יותר מידי ;) :giggle:
 
נערך לאחרונה ב:

זמר

משתמש מקצוען
באמת נשמע מקום מעולה
ממה שראיתי בציבור הליטאי בשנה האחרונה גם בוגרי ישיבות טובות מרחיקים נדוד
אז אולי צריך לנסות להקים מנגנון שיקים קהילה הבעיה שאין מי שיקדם את זה
 

מדינאית

משתמש פעיל
אם היו עוד קהילות מאוחדות כ"כ כמו גור זה היה פשוט וקל... הם הגיעו לכאן לדימונה והשתלבו בתוך שניה(אני דימונאית :giggle: ) יש להם כבר הכלל כאן בתי כנסת, מוסדות, קווי אוטובוס שהם פתחו וכ...
הם כל כך מאוגדים(וזה יפה לראות את זה...באמת) שלאף אחד מהם לא היה את החשש לעשות את השינוי כי הם ביחד קהילה שלימה שדואגת ומבטיחה ומסדרת עניינים במהירות...
הבעיה היא שרוב הציבור החרדי הוא לא מאוגד עד כדי כך אז כדי לעשות שינויים כאלה צריך להסתמך על דעת הקהל הפרטי והאישי של כל אחד ואחד מה שלוקח שנים(כמו הגדילה האיטית של נתיבות)...
בקיצור אני לא חושבת שיש באמת דרך אלא אם יש לך קהל יעד ספציפי ואז מה שנותר לך הוא לפנות למנהיגים שלו ולהוביל פתיחת מוסדות יעודיים לקהל היעד בדרום שאולי תגרור לכאן אנשים...
 

יוסיK

משתמש מקצוען
בדיוק בשבוע האחרון הייתי בבאר שבע בשביל כמה פגישות וסידורים נצרכים.
ראשית, ניתן לראות הרבה חרדים בבאר שבע, את חלקם ניתן לזהות ככאלה שאינם מקומיים אלא הגיעו לעיר כמטרופולין של אזור הדרום, אבל יש בהחלט חרדים רבים ואפילו רבים מאוד שגרים כבר בבאר שבע, לא סתם בבאר שבע אלא אפילו בשכונה ד' המדוברת.
יש כוללים רבים בבאר שבע, לפחות 2 בשכונה ד', בתי כנסת בכל פינה אפשרית, רבים מהם פעילים, תלמודי תורה, בתי ספר ויש אפילו קריה חרדית בבאר שבע עם שטיבלאך שוקקי חיים ומניינים.
רק מה, שהחרדים האלו שבבאר שבע הם כנראה לא אלו שעו"ד רוזנבלט מנסה להסליל לבאר שבע, אנסה להסביר את זה בעדינות, כנראה שאברך קלאסי ממודיעין עילית לא ישלח את הילדים שלו למוסדות שיש כיום בבאר שבע, כך שזה שיש מוסדות וקהילות לא בדיוק ישכנע להגיע לשם.

מה כן, כללית בבאר שבע ובפרט בשכונה ד' יש הרבה דירות ריקות, וגם אלו שמאוכלסות לרוב מדובר באנשים מבוגרים ו/או שקטים שלא אמורים להפריע לדיירים חרדים, כמות לא מבוטלת של דירות ממילא בבעלות חרדית כך שבמקרה שתתחיל שם התחרדות משמעותית יש סיכוי שחלק מבעלי הדירות ישמחו לאכלס שם ילדים נשואים שלהם.

אגב הפינוי בינוי המדובר, מדובר שם על בניה לגובה של עשרות קומות, לא משהו שבדיוק מתאים לציבור חרדי ואם מישהו יגיע לגור שם מתוך ציפיה לעשות כסף מפינוי בינוי, סוף ההתיישבות החרדית שם יקדים את תחילתה!
 

עו"ד נתן רוזנבלט

משתמש מקצוען
"החרדים האלו שבבאר שבע הם כנראה לא אלו שעו"ד רוזנבלט מנסה להסליל לבאר שבע"
"להסליל" לפי המילון של גוגל: להפנות, ליצור דרך חדשה.
קניתי תודה.

לגופו של דבר אני מסכים עם כל מילה שלך, זה ניתוח מהיר ובהיר של המציאות. כמובן שאלו שיבואו לא ישלחו את הילדים שלהם לחיידר של הצדיק רבי פנחס אבוחצירה (אם יש לו חיידר בכלל, אין לי מושג) אלא יפתחו לבד, על זה מדברים.
 

efrat1

משתמש סופר מקצוען
יוצרי ai
שכונה ד בבאר שבע היא שכונת מצוקה בעייתית.
מציעה לברר טוב טוב לפני רכישה שם, ובטח לפני השכרת דירה שם.


גלובס: בשורה התחתונה: טל קופל, מנכ"ל מדלן, אומר כי "רמות ושכונה ד' הן מקרה קלאסי של הצד 'הנכון' וה'לא נכון' של מסילת הרכבת. אף ששתי השכונות קרובות לאוניברסיטת בן גוריון ולבית החולים סורוקה, רמות היא שכונת וילות יוקרתית שמועדפת על ידי רופאים, אקדמאים וסגל האוניברסיטה, בעוד ששכונה ד' היא שכונת שיכונים עם תדמית שלילית. הקמת מעונות סטודנטים חדשים ברמות צפויה למשוך גם אליה סטודנטים רבים, כאלה שעד לאחרונה העדיפו את שכונה ד', וכך ד' צפויה לאבד חלק מהאוכלוסייה שהפכה אותה למוקד משיכה למשקיעים".




המכלול:
שכונה ד'
היא שכונה בבאר שבע, הנמצאת מצפון לשכונות ג' וב' מזרחית לשכונה ו' ודרום-מערבית לשכונת רמות. בהיותה שכונה גדולה מאוד, שכונה ד' מתחלקת לשלושה אזורים: ד' דרום, ד' צפון, וד' מזרח (ו' הישנה).

השכונה הוקמה בשנות החמישים כשיכון שיושב על ידי עולים חדשים, בעיקר מתוניסיה ומרוקו וניצולי שואה. בשכונה היו גם רחובות שבהם גרו משפחות בנות המעמד הבינוני, כגון אזור רחוב עוזיהו המלך ורחוב שלמה המלך. בשנות השבעים קלטה השכונה עלייה גדולה מרוסיה ומגאורגיה, בשנות התשעים קלטה עולים רבים מברית המועצות לשעבר ובשנות האלפיים קלטה אוכלוסייה של ערבים תושבי הרשות הפלסטינית ששיתפו פעולה עם כוחות הביטחון הישראליים.

עם השנים נוצרה לשכונה הוותיקה תדמית שלילית, ושם השכונה הפך לשם נרדף לעוני ולפשע. הסיבה המרכזית לכך היא העובדה שבמשך השנים קלטה השכונה עולים רבים מרקע סוציו-אקונומי נמוך, שחלקם הידרדרו לפשיעה ולהתמכרות לסמים. עד שנות ה-70, כשנסללה הכניסה החדשה לבאר שבע מכיוון צפון, השכונה הייתה בשולי העיר.

סוג הבניינים הנפוץ בשכונה הוא שיכוני ה"בלוק" - ביניינים שהוקמו בשכונות מצוקה רבות בישראל של שנות החמישים ושנות השישים ובהם ארבע קומות ושלוש עד שש כניסות לחדרי מדרגות. הדירות בשיכונים אלה הן בעיקר דירות של שני חדרים או שלושה. סוג שיכונים נפוץ אחר בשכונה הוא שיכון שטיח - מעין קוטג' טורי חד קומתי קטן, עם גינה קטנה מאוד, המוקפת חומה.

בשכונה נמצאת אוניברסיטת בן-גוריון בנגב. מאז הקמתה בשנות ה-70, החלו לדור בשכונה סטודנטים, המהווים אוכלוסייה חזקה ומושכים עסקים ואירועי תרבות. עם זאת חלקים אחרים של השכונה (בעיקר צפונה) המשיכו להוות מוקדי עוני ופשיעה, וחלק גדול מבתי צפון השכונה מושכרים בדמי מפתח.
 
נערך לאחרונה ב:

002

משתמש מקצוען
עיצוב גרפי
פרסום וקופי
צילום מקצועי
עריכה תורנית
אפשר תמיד לקפוץ לאחד הריכוזים החרדיים באופקים נתיבות תפרח וירוחם, או ערד ודימונה, כולם בין 10-25 דקות נסיעה. מי שמתעקש על כלל חסידי יכול לנסוע עוד כמה דקות לקריית גת, חזון יחזקאל וקוממיות, בקיצור מקום טוב ומרכזי באמצע.
ירוחם, קרית גת, קוממיות ערד, ודימונה
כולם רחוקות מבאר שבע למעלה מ 40 ק"מ
לדעתי הנסיעה מבאר שבע למוסדות בערים אלו יקחו יותר מ 25 דקות נסיעה.
זה יותר רחוק וקשה מלשלוח מקרית ספר את הילדים לתלמוד תורה ובית ספר בבני ברק.
לדוגמא:
המרחק מירושלים לאלעד! יותר קרוב, מאשר מבאר שבע לקוממיות שהזכרת.
ממש מפליא שהמעלה של באר שבע היא קירבתה לקוממיות!
או שלא הבנתי משהו במאמר שלך.
נ.ב. לגוף העניין, אני בעד באר שבע, בזכות עצמה, בלי קשר לערים שמסביבה.
 

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק קיט ע'

קכא עָשִׂיתִי מִשְׁפָּט וָצֶדֶק בַּל תַּנִּיחֵנִי לְעֹשְׁקָי:קכב עֲרֹב עַבְדְּךָ לְטוֹב אַל יַעַשְׁקֻנִי זֵדִים:קכג עֵינַי כָּלוּ לִישׁוּעָתֶךָ וּלְאִמְרַת צִדְקֶךָ:קכד עֲשֵׂה עִם עַבְדְּךָ כְחַסְדֶּךָ וְחֻקֶּיךָ לַמְּדֵנִי:קכה עַבְדְּךָ אָנִי הֲבִינֵנִי וְאֵדְעָה עֵדֹתֶיךָ:קכו עֵת לַעֲשׂוֹת לַיי הֵפֵרוּ תּוֹרָתֶךָ:קכז עַל כֵּן אָהַבְתִּי מִצְוֹתֶיךָ מִזָּהָב וּמִפָּז:קכח עַל כֵּן כָּל פִּקּוּדֵי כֹל יִשָּׁרְתִּי כָּל אֹרַח שֶׁקֶר שָׂנֵאתִי:
נקרא  6  פעמים

אתגר AI

חשיפה כפולה • אתגר 130

לוח מודעות

למעלה