מידע שימושי עשרים שמונים זהירות!!!

דאון · 14/7/24

נכתב ע"י הכל לטובה תמיד:
משום זה מרגיש שאתה משווק את הפרויקט

אין לי בעיה שתחשוב כך, בהצלחה
אשמח שיגיבו על עצם ההשקעה לגופו של עניין
תודה

משי האמיתי · 14/7/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
ברצוני לתרום את השנקל שלי בעניין (את השקפתי הצרופה בעניין תוכלו לראות על פני ראיון בעיתון בקהילה שבוע שעבר ובעוד מקומות):

המשרד שלנו מלווה אין ספור עיסקאות כאלו, בכל אחד מהם אנחנו מזהירים שאיננו מייעצים בשום אופן על הפן הכלכלי (האם כדאי לי) אלא רק על המשפטי (האם זה יהיה שלי).

דבר אחד אנו נדהמים בכל פעם מחדש: אנו מגיעים למשרד בתל אביב לחוזה (על מגדל באשקלון בכלל) נניח בשעה 11 ורואים את הזוג של 10 יוצא מהחוזה הקודם, יושבים עד 12 ואז רואים כבר את המשקיעים הבאים לחתום את החוזה הבא.

ותנחשו מה?

כולם חרדים!

אין לי הסבר רציונלי לזה, כלומר יש הרבה אך איני רוצה לכותבם.

יש לי משהו לומר בעניין זה בנימה אישית.
במסגרת עבודתי כמלווה משקיעים נפגשתי וניהלתי שיחות עם המון משקיעים מקהלים ומגזרים שונים,
חלקם הגדול אכן מהציבור החרדי.

משהו אחד בולט בציבור הזה - הציבור שלנו,
הדאגה האמיתית לחתונת הילדים שיוכלו גם הם להקים ולבנות את ביתם ברוגע ובשלווה,
ואכן אחד מהדרכים הם ע"י השקעות נדל"ן חכמות.

בציבור הכללי המושגים האלו כמעט ולא קיימים, כי עצם תהליך בניית המשפחה והקמת הבית הוא ארוך ומצומצם מאוד,
ואף נלווה הוא בסולם ערכים אחר לגמרי בכל הקשור לכסף והנאות מיידיות,
כך שמבחינה סטטיסטית המספרים והערכים הגבוהים בציבור החרדי הם אלו שבולטים במשרדי הנדל"ן...

כשאדם חרדי מצליח לחסוך סכום משמעותי ויכול להנות בו בשופינג, פינוקים, רכבי יוקרה וטיסות לחו"ל...
הוא כמובן יעדיף להשתמש בכח האיפוק והנתינה ולחסוך את זה להשקעה לחתונת ילדיו, זאת המטרה הנעלת ביותר שעליה גדל תרתי משמע...

אחרי הכל "חסכון ואיפוק" אצלנו זה ערך עליון (שרכשנו אותו אודות לאיפוק של רצונותינו אל מול רצון ה' בקיום התורה והמצוות), הציבור הכללי קורה לזה בשלילה "סגפנות" באומרם בשביל מה לחסוך תהנה מהחיים...
אנו, יודעים היכן הם החיים האמיתיים ואנו בחכמה פועלים בהתאם ולשם אנו מכוונים.
הכל מתחיל ונגמר בסולם הערכים שעליו גדלנו ובצורך והדאגה לעתיד ילדינו,
תחושתי, כי זו הסיבה האמיתית למודעות הכללית להשקעות במגזר שלנו.

וכן, זה הסבר מאוד רציונלי ובהחלט כדאי לכתוב אותו...

ואגב, מתוקף תפקידי אני חייב לומר שרוב ככל הציבור החרדי שאני מכיר בעולם ההשקעות זה אנשים אינטליגנטים ברמה גבוהה מאוד מאוד, אנשים שיודעים בדיוק מה זה השקעה טובה ומה לא, מה זה מחיר יקר ממחיר השוק ומה זה מחיר זול.

כן, בהחלט יש המון עסקאות בשוק ששומר כספו ירחק מהם, וכמו בכל דבר גם בזה יש לא מעט שנופלים גם מהציבור החרדי, אבל בהקשר הזה לא הייתי מכליל.
(אחרי הכל כשיש אחוזי רכישה גבוהים במגזר הטעות באחוזים בהתאם... והשאלה גם באיזה משרד של איזה פרויקט יושבים...).

חניוק · 25/7/24

רשות המסים מסמנת את ״סוחרי הדירות״ - רציתם לעשות סיבוב - תשלמו מס מלא!

פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה, מעמיד לא מעט עסקאות נדל"ן תחת עיניהם הבוחנות של פקידי השומה שעשויים לדרוש עליהן מס הכנסה שולי (עד ל-47%) ולא במס שבח (25% בלבד); על אילו עסקאות מדובר ואיך ניתן להימנע מכך?
אייל קרכטמן | 25/07/2024 09:59

פסק דין שניתן לאחרונה, קבע כי רכישת דירה ומכירתה בתוך חודשים ספורים והפקת רווח בסכום משמעותי, נחשבת ל"עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי", החייבת במס הכנסה שולי בשיעור שמגיע עד ל-47% (ולא במס שבח של 25% בלבד). חלק מהקביעות בפסק דין זה מעלות את הצורך לבצע חשיבה יסודית לגבי עסקאות מקרקעין רבות אשר בבסיסן ישנה כוונה להפקת רווחים משמעותיים בפרק זמן קצר.
הדבר מקבל משנה תוקף לאור הגירעון שהצטבר בקופת המדינה אשר מחייב את רשויות המס לשלוח את זרועות הפיקוח והאכיפה שלהן, לבחון עסקאות שבימים כתיקונם היו חולפות מתחת "לרדאר" של פקיד השומה ונשארות במישור ההוני.

פקידי השומה בעקבות עסקאות הנדל"ן

חשוב לחדד, כי עסקת אקראי עלולה להיות חייבת לא רק במס שולי אלא גם בדמי ביטוח לאומי ומס בריאות ואף במע"מ. כך, במקרים מסוימים ייתכן שהתמורה נטו למוכר תהיה נמוכה ממחצית הרווח אותו תכנן המוכר להפיק.

המקרה שתואר בפסק הדין עסק בדירת מגורים אשר נרכשה על ידי בתו בת ה-18 של עורך דין בתחום הנדל"ן ונמכרה כעבור 4 חודשים ברווח של 600 אלף שקל המהווה תשואה של כ- 50% משווי הרכישה. הבת ואביה ביקשו ליהנות מפטור ממס שבח במכירת הדירה כפי שהיה נהוג ביום המכירה - גם לאחר תקופת בעלות קצרה, אך פקיד השומה טען כי נסיבות המקרה מצביעות על "עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי" ולא על השקעה הונית המקנה פטור ממס שבח.

לאורך השנים התגבשו מספר מבחני עזר להבחנה בין עסקה הונית לעסקה מסחרית -הכוללת גם עסקת אקראי מסחרית. בין השאר ניתן משקל לאופן המימון, תקופת ההחזקה, ידע ובקיאותו של המוכר, תדירות העסקאות, מבחן ההשבחה ועוד.

בפסק דין ניתן משקל לבקיאותו של אביה של המוכרת והיכרותו את תחום הנדל"ן ומשכך עורכי דין, שמאים, מתווכים אדריכלים ובעלי מקצוע אחרים בתחום הנדל"ן ובני משפחותיהם, חשופים יותר לטענה לעסקה מסחרית בשל בקיאותם בתחום. עם זאת, מדובר רק במבחן אחד מתוך מספר מבחנים.
בענייננו, בית המשפט פסק כי לאור העובדה שתקופת ההחזקה של 4 חודשים בלבד של המוכרת בדירה ללא מתן הסבר סביר, בקיאות האב בתחום הנדל"ן וכן אופן המימון החריג -מימון רכישת הדירה בכספי המכירה - מצביעים על כך שמדובר בעסקת אקראי מסחרית. בית המשפט התייחס גם להעדר מעורבותה של הבת בהליך הרכישה והמכירה וכן לקרבתו העסקית של האב לעורך הדין של המוכרת.

בית המשפט ציין שלא כל מכירה ברווח נאה ולאחר זמן קצר מלמדת על ביצוע עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. לכן, על מנת לחייב את הרווח במס שולי, יש להיווכח כי אופי העסקה הוא מסחרי ולא הוני. אולם, התייחסותו למבחנים השונים במסגרת פסק הדין עלולה להשליך על עסקאות אחרות בעולם הנדל"ן ועל הסיכוי שבמועד המימוש יתקל המוכר בדרישה לתשלום מס הרבה מעבר למה שתכנן.

דירות על הנייר ומבצעי 10-90 במקוד

למשל לאחרונה בשל המצב הכלכלי, משקיעי נדל"ן רבים מנצלים את תנאי המימון האטרקטיביים שיזמי הנדל"ן מציעים להם (למשל עסקאות פריסייל 10-90) קניית דירה "על הנייר" לפני קבלת היתר, ובמטרה למכרה טרם קבלת מפתח. כך תוך השקעת הון עצמי מינימאלי, ניתן ליהנות מעליית הערך שבין מועד החתימה על ההסכם למועד מסירת הדירה בפועל.

במקרה זה, נטילת הסיכון - רכישה לפני היתר, מימון באמצעות כספי מכירה וכוונה ברורה להפיק רווח בטווח יחסית קצר ביחס לעסקאות נדל"ן להשקעה, עלולים להצביע על כוונה מסחרית.

רכישת דירה "על הנייר" עלולה לקבל מימד נוסף לסיווגה של העסקה כמסחרית, לאור כוונתו של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, לפרסם חוות דעת לפיה מי שמבצע רכישה על הנייר במטרה למכור ברווח לפני אכלוס ייחשב כ"מוכר דירה" בהתאם לחוק המכר. המשמעות היא כי למוכר יתווספו התחייבויות כלפי הרוכש שעד כה היו שמורות בדרך כלל ליזמים בפרויקט, כמו למשל העמדת ערבות בנקאית.
מקרה נוסף אשר יכול להיכנס תחת המטרייה המסחרית הוא רכישות ומכירות חוזרות ונשנות של חלקים בדירות. רכישה של 1/3 דירה - קבוצה של שלושה אשר רוכשים דירה אחת. השקעה פופולארית זו מסתמכת על הוראות חוק המאפשרות ליהנות ממס רכישה מופחת ופטור ממס שבח המוענקים לדירה יחידה אף אם בבעלות המוכר השקעה בדירה שחלקו בה אינו עולה על 1/3. עם זאת, ריבוי השקעות בחלקי דירות לפרקי זמן קצרים, עלול להיחשב לפעילות עסקית. זאת, בין השאר, לאור התדירות הגבוהה, השימוש במימון חיצוני והבקיאות הנדל"נית הנרכשת.
באופן דומה גם עסקאות בדירות המיועדות להיות חלק מפרויקט התחדשות עירונית ומימוש בסמוך לתום הבניה עלולות להיחשב לעסקה במישור המסחרי על ידי פקיד השומה. גם כאן, ישנה כוונה להפיק רווח בפרק זמן קצר יחד עם הסיכון שניטל ושימוש במימון חיצוני יכולים להוות בסיס לטענות לעסקאות אקראי.
לכן חשוב להתייעץ עם מומחה לענייני מיסים לצורך תכנון מקדים של מבנה עסקאות הנדל"ן תוך בחינת השלכות המס של כל מכירת נדל"ן. לא כל עסקה ברווח גדול בפרק זמן קצר תחשב לעסקה מסחרית, לכן תכנון נכון של מועדי הרכישה והמכירה, ניהול נכון של מימון העסקה וקביעת סדר ועיתוי מכירות במקרה של מספר נכסים, יכולים לסייע משמעותית בצמצום החשיפה לטענות של עסקה מסחרית מצד פקיד השומה וכפועל יוצא לחסוך בתשלומי מס.
הכותב הוא רו"ח והבעלים והמייסד של חברת Pax Animi פתרונות מיסוי.

בית שמשניק · 6/8/24

מדה מרקר

בנק ישראל זיהה את הסכנה – והוציא הנחיות חדשות למימון שוק הדיור

"הלוואות בלון" שהבנקים מעניקים לרוכשי דירות דרך הקבלנים, ונועדו לדחות את התשלומים על הדירה, מעוררות חששות בפיקוח על הבנקים ■ על מנת לסתום פרצות שעלולות לסבך את השוק, הבנקים מתבקשים כעת לבצע חיתום מלא ומראש לכל נוטל משכנתא, כדי לוודא שיוכל לעמוד בתשלומים העתידיים

הדר חורש
05 באוגוסט 2024
בבנק ישראל מודאגים מהסיכון הגובר בשוק הדיור כתוצאה משיטת השיווק שבה התשלומים נדחים באמצעות "הלוואות קבלן". הבנק המרכזי מנחה את הבנקים המסחריים לפעול לגילוי נאות וחיתום מראש למשכנתא שהלקוח אמור לקחת בעתיד, עם השלמת העסקה.

שיטת השיווק הזאת התפתחה בעקבות הקשיים שחוו היזמים במכירת דירות, והיא נועדה למשוך לקוחות. היזמים מציעים להם לשלם סכום קטן במזומן עם חתימת ההסכם, לרוב 10%-20% בלבד מהמחיר, ואת היתרה עם מסירת הדירה. השיטה מאפשרת רכישת דירה עם סכום שקל יחסית לגייס כהון עצמי, ולהימנע מהצורך לקחת משכנתא שכרוכה בהחזרים לכל אורך תקופת ההמתנה לכניסה לדירה. דחיית התשלומים מסייעת גם למשפרי דיור, בכך שהיא נותנת להם מרווח זמן נוסף למכירת הדירה הישנה.

בחלק מהעסקות, בהן לא הוצא עדיין היתר בנייה לבניין, היזמים מסתפקים לעתים במקדמה נמוכה של 7% בלבד בעת החתימה על החוזה. הסיבה לכך היא שזו המקדמה המרבית שיכול קבלן לקבל במקרה שלדירה עדיין לא ניתן היתר בנייה.

את פער ההון שהקבלן דוחה ללקוח הוא משלים באמצעות "הלוואת בלון" — הלוואה שהבנק מעניק באופן רשמי לדייר, אבל בפועל הכסף עובר לקבלן. הקבלן נושא בתשלומי הריבית לבנק עבור ההלוואה, כך שרוכש הדירה אינו חש בתשלום כלשהו. "הלוואת הבלון" אינה מוחזרת לבנק בתשלומים בדומה למשכנתא או להלוואה רגילה, אלא הבנק מקבל רק תשלומי ריבית חודשיים. בתום תקופת ההלוואה, לקראת מסירת הדירה, הדייר מחזיר את "הלוואת הבלון" וממיר אותה במשכנתא רגילה או בהון עצמי נוסף שגייס, באמצעות מכירת דירה או ממקורות אחרים.

שיטת תשלומים זו — שמכונה 20/80 או 10/90 — נהפכה למודל השיווק המוביל בשוק הדירות החדשות, והיא סייעה לחלץ את הענף מהמצוקה שאליה נקלע כתוצאה מעליית הריבית, ההאטה בענף ההייטק וההרעה הכלכלית בעקבות המלחמה. מדד נוסף להצלחת השיטה הוא עליית חלקו של שוק הדירות החדשות לכ-50% מסך העסקות בענף, לעומת כשליש בימים רגילים.

ואולם על אף שסייעה להפיח רוח חיים בענף בתקופת האטה, הקבלנים אינם אוהבים את השיטה בגלל העלויות הגבוהות שלה. לפי ההערכות, בדרך זו פוחתת התמורה הממוצעת לקבלן בכ-5%, בגלל הטבות הכוללות סבסוד ריבית ולעיתים ויתור על הצמדות חוב הרוכשים למדד תשומות הבנייה.

מנגד, ההטבה מסייעת לקבלנים להימנע מהוזלת הדירות, שעשויה להכניס את השוק לאווירה של מכירות סוף עונה ודרישה גוברת להנחות – המחיר הרשמי לא יורד, אבל הלקוח מקבל הטבה שעשויה להגיע למאות אלפי שקלים. הריבית שהקבלנים משלמים על הלוואות הבלון גם גבוהה במידה רבה מהריבית הנגבית על משכנתא רגילה: הקבלנים משלמים על הלוואות הבלון ריבית של 7%-8%, לעומת 5%-5.5% שמשולמים על משכנתא רגילה.

"הצעות אטרקטיביות עם סיכון משמעותי"

דחיית התשלומים כרוכה גם בסיכונים לצדדים המעורבים, ובעיקר לקבלנים ולבנקים, מאחר שלא מעט לקוחות מצפים לנצל את ההטבות לסיבוב עסקי. משקיעים מתוחכמים הפכו את שיטת התשלום לעסקת אופציה: הם רוכשים דירות במכירה מוקדמת (פריסייל) בתנאי הנחה הכוללים תשלום מופחת מראש, בתקווה שיוכלו למכור את הזכות לדירה ברווח לפני שיצטרכו להשלים את הקנייה. השיטה עוררה גם את מורת רוחו של רשם הקבלנים, שבדק את התאמתה לחוק מכר דירות.

מרבית הבנקים טוענים כי אינם לוקחים על עצמם סיכונים רבים, שכן אף שהרוכש משלם רק 10% או 20% ממחיר הדירה, כבר בתחילת העסקה הם מוודאים שיש ברשותו הון עצמי מספיק ואפשרות לממן את מלוא המשכנתא להשלמת רכישת הבית בהמשך. ואולם גורמים אחרים בענף טוענים מנגד שבמקרים רבים הקבלנים מסתפקים בתשלום הראשון המוקטן כדי לרשום את הדירה על שם הרוכש, בעסקה שאין כל ודאות שתושלם במועד.

משרד מכירות באופקים. "הלוואות שעשויות להתברר כמלכודת דבש"צילום: אליהו הרשקוביץ

מבנק ישראל נמסר בתגובה: "לנוכח עלייה בהיקפי הלוואות הבלון ב-2024, בחן הפיקוח על הבנקים מול הבנקים את כללי החיתום שהוגדרו לעניין הלוואות בלון בסבסוד קבלן. בעקבות זאת, נדרשו הבנקים לנהל את הסיכונים הנובעים מסוג הלוואות אלה, לרבות הערכת כושר החזר של הלווה לפירעון של כלל צורכי המימון שלו, הנוכחיים והעתידיים, לרכישת הדירה. כמו כן, נדרשו הבנקים להבטיח מתן גילוי נאות הולם בעת נטילת הלוואות בלון בסבסוד קבלן, שישקפו ללקוחות את גובה ההחזר החודשי על ההלוואה המלאה".

נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מסרה: "הגידול בהלוואות הבלון משקף אמון בשוק הנדל"ן לצד חוסר אמון ביכולתה של המדינה ליצור פתרון אפקטיבי מול המשך עליות המחירים. הקבלנים נקלעו למצוקה, והם מציעים הצעות אטרקטיביות עם מרכיב סיכון משמעותי לזוגות צעירים שאינם מסוגלים להעמיד את ההון הראשוני הנדרש במעמד החתימה.

"אלא שמה שמאפשר לקבלנים להגדיל את המכירות יגולם בעתיד לעלייה נוספת בהחזר החודשי של אותו זוג. הנהירה להלוואות הבלון עשויה להתברר כמלכודת דבש שתפגע במשקי בית רבים — גם על ידי דחיפה מלאכותית של המחירים כלפי מעלה וגם באמצעות העמקת האי-שוויון בשוק. בתקופות משבר וחוסר ודאות אני ממליצה לרוכשים וללווים לערוך בדיקה יסודית, ולא למהר לחתום על הסכמים שנראים טוב על הנייר אך עלולים להתברר כהרסניים לטווח הארוך"