תמהיל משכנתא נכון

נעמי שיר · 6/6/21

אנחנו לקראת לקיחת משכנתא לצורך בניה עם היתר בניה, תוספת בניה של כ- 80 מ"ר
מנסה להבין מהו תמהיל נכון עבורי, כפי שהבנתי לכל אחד נכון תמהיל אחר.
האם יש כללים ביסיסיים שנכונים לכולם?

קצת לפרטים...
סך המשכנתא 1000000 60 % מימון
אנחנו לקוחות טובים, דרוג אשראי גבוה , מקומות עבודה יציבים, ותק גבוה, הכנסה גבוהה .
לא חושבים להחזיר את ההלוואה או חלקים ממנה בקרוב.

אנחנו בתחילת התהליך
הריביות עוד לפני משא ומתן מול בנקים אחרים אבל רוצה לדעת למה לשאוף מבחינת התמהיל הנכון מול בנקים אחרים,
ברור לי שהריביות ירדו לאחר משא ומתן:
אפשרות א
450000 P-0.3 לא צמוד, ל-25 שנה
200000 משתנה לא צמודה 3.4 ל-25 שנה
350000 קל"צ 3.05 ל-15 שנה
החזר חודשי 5174

אפשרות ב':
650000 P+0.4, לא צמוד, 25 שנה
350000 קל"צ 2.7 ל-15 שנה.
החזר חודשי 5122

כמה שאלות:
1. באופן כללי, איך ההצעות האלה להצעה ראשונית, יקר? סביר?
2. מבחינת התמהיל הבנתי ש2/3 פריים לא כדאי, האם אפשרות א' שיש עדיין חלק גדול בפריים זה כדאי, או עדיף להוריד ל-1/3 ? ולעלות את החלק של המשתנה לא צמודה,
3. לאילו בנקים יש בתקופה הנוכחית ריביות טובות ושווה לפנות אליהם?
אשמח לתובנות.
תודה

י. הלוי · 6/6/21

ריביות לא מומלצות בכלל
א. התמהיל לא נכון, פריים כדאי למשוך ליותר זמן, והלהפחית את הזמן של המשתנה.
צירפתי תמונה של הריביות שכתבת. ומה שאת אמורה כעיקרון לקבל

נעמי שיר · 6/6/21

נכתב ע"י י. הלוי:
ריביות לא מומלצות בכלל
א. התמהיל לא נכון, פריים כדאי למשוך ליותר זמן, והלהפחית את הזמן של המשתנה.
צירפתי תמונה של הריביות שכתבת. ומה שאת אמורה כעיקרון לקבל

תודה,
מה הכוונה מה שאני אמורה כעיקרון לקבל? עדיף לחלק את התמהיל ל3 חלקים שווים?

י. הלוי · 6/6/21

נכתב ע"י נעמי שיר:
מה הכוונה מה שאני אמורה כעיקרון לקבל?

הכוונה מה שסביר לבקש ולקבל מהבנק
אני לקחתי משכנתא בסכום דומה [דרך יועצת] וזה הכיוון

מקצועי בלבד · 6/6/21

נכתב ע"י נעמי שיר:
אנחנו לקראת לקיחת משכנתא לצורך בניה עם היתר בניה, תוספת בניה של כ- 80 מ"ר
מנסה להבין מהו תמהיל נכון עבורי, כפי שהבנתי לכל אחד נכון תמהיל אחר.
האם יש כללים ביסיסיים שנכונים לכולם?

קצת לפרטים...
סך המשכנתא 1000000 60 % מימון
אנחנו לקוחות טובים, דרוג אשראי גבוה , מקומות עבודה יציבים, ותק גבוה, הכנסה גבוהה .
לא חושבים להחזיר את ההלוואה או חלקים ממנה בקרוב.

אנחנו בתחילת התהליך
הריביות עוד לפני משא ומתן מול בנקים אחרים אבל רוצה לדעת למה לשאוף מבחינת התמהיל הנכון מול בנקים אחרים,
ברור לי שהריביות ירדו לאחר משא ומתן:
אפשרות א
450000 P-0.3 לא צמוד, ל-25 שנה
200000 משתנה לא צמודה 3.4 ל-25 שנה
350000 קל"צ 3.05 ל-15 שנה
החזר חודשי 5174

אפשרות ב':
650000 P+0.4, לא צמוד, 25 שנה
350000 קל"צ 2.7 ל-15 שנה.
החזר חודשי 5122

כמה שאלות:
1. באופן כללי, איך ההצעות האלה להצעה ראשונית, יקר? סביר?
2. מבחינת התמהיל הבנתי ש2/3 פריים לא כדאי, האם אפשרות א' שיש עדיין חלק גדול בפריים זה כדאי, או עדיף להוריד ל-1/3 ? ולעלות את החלק של המשתנה לא צמודה,
3. לאילו בנקים יש בתקופה הנוכחית ריביות טובות ושווה לפנות אליהם?
אשמח לתובנות.
תודה

דרך יועץ?

בלי לדעת יותר מידי פרטים, ממש לא הייתי בוחרת בתמהילים כאלו.
שבהם המסלולים היותר יציבים הם לטווח קצר בהרבה מהמסלולים הפחות יציבים.
לאחרונה ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים, וזה טעות חמורה!!
הרבה יותר מהשגת ריביות זולות, חשוב לבנות תמהיל נכון שזה אומר גם מס' שנים נכון.

אבא עשיר · 7/6/21

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
בלי לדעת יותר מידי פרטים, ממש לא הייתי בוחרת בתמהילים כאלו.
שבהם המסלולים היותר יציבים הם לטווח קצר בהרבה מהמסלולים הפחות יציבים.
לאחרונה ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים, וזה טעות חמורה!!

איזה מילים מדעיות, ועוד אם אפשר להדגיש שכולם טועים ועוד טעות חמורה - מה טוב?! באמת "מקצועי".
הייתי מציע לכם לחוות דעה רק לעדן את השורה הזאת.
"ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים, ואני סבורה/לדעתי שזו טעות חמורה!!!"
שתי מילים הרושם שונה ונעים הרבה יותר. תביעו דעתכם אבל אל תחלקו ציונים...

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
הרבה יותר מהשגת ריביות זולות, חשוב לבנות תמהיל נכון שזה אומר גם מס' שנים נכון.

בהחלט, היתי באמת חותם על כזה משפט, אני חושב שהציבור שלנו מחפש רק שהיועץ ייתן לו את הזול ביותר, וזה מה שהיועצים מספקים, וחבל, עוד עשירית האחוז לכאן או לשם לא ישנו מידי הרבה לעומת החזר חודשי גבוה בגיל שמחתנים ילדים או חלק גדול מידי בהלוואה צמוד למדד מה שפתאום מזניק את הקרן או פרטים רבים נוספים שיועץ מקצועי נותן דעתו על כך כמו שיקלול הלוואות נוספות או צרכים משתנים באמצע החיים ועוד ועוד.

בתכל'ס הלקוח משלם יותר זול, וכל ההלוואה ללא הצמדה למדד.
אלא בכזה פער הייתי באמת מאריך את הקבועה ומקצר את המשתנה עד ליחס של אותו גובה ריביות, כלומר מקצר את הריבית היקרה שבמקרה זה היא המשתנה, רק השאלה כמה ריבית יקבל כשיאריך את הקבועה ל-20 שנה פלוס/מינוס.
באפשרות ב' הפער כ"כ קטן בין הקבועה לפריים שאפשר לומר שאין הצר (הריבית הזולה ביחס לקבועה) שווה בנזק (במשך 25 שנה... אם רק יעלה בחצי אחוז כבר זה אותו ריבית ויתכן שיעלה אף יותר, למעשה הריביות היו בעבר גבוהות הרבה יותר ואף השאיפה של הבנק המרכזי להרויח כסף [ללא כוונת רווח]).
למעשה: אפשרי לקבל ריביות הרבה יותר טובות.

מקצועי בלבד · 7/6/21

נכתב ע"י אבא עשיר:
איזה מילים מדעיות, ועוד אם אפשר להדגיש שכולם טועים ועוד טעות חמורה - מה טוב?! באמת "מקצועי".
הייתי מציע לכם לחוות דעה רק לעדן את השורה הזאת.
"ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים, ואני סבורה/לדעתי שזו טעות חמורה!!!"
שתי מילים הרושם שונה ונעים הרבה יותר. תביעו דעתכם אבל אל תחלקו ציונים...

אני מצטערת אם לאי מי הנוסח נראה מידי חריף.
פשוט לאחרונה אני רואה פה בפורום יותר ויותר עצות אחיתופל מפי כאלו שאמורים להיות יועצי משכנתאות [ואין לי זמן וכוח לכתוב ולהסביר כל פעם] אז הפעם בחרתי לכתוב קצת חריף אולי זה יעזור קצת להציל את כספם של המתייעצים.

אבא עשיר · 7/6/21

אנשים ובתוכם היועצים שוכחים שקוראים למקצוע "יועץ משכנתאות" ולא "סוכן משכנתאות" או מאכער.
יועץ - משלמים לו על ייעוץ וזה מה שצריך לספק ללקוח, הכוונה נכונה ועצות טובות.

BRIGHT · 10/6/21

יש לי משכנתא לכל מטרה בתמהיל הנוכחי

יש לי 4 מסלולים
22300 במסלול קלצ ל17 שנה 4.03
+ 37000 משתנה צמוד ל16 שנה 3.38
+ 208500 פריים + 2, 18 שנה
+ 175000 מ"צ 19 שנה 3.38
מעוניינת לפרוע 120000ש"ח.
כדאי למחזר (עלות היוון כ23000 ש"ח) או לפרוע חלקים, אשמח לקבל חוו"ד האם נית ןלקבל תמהיל טוב בהרבה במשכנתא לכל מטרה

ari1980 · 11/6/21

נכתב ע"י BRIGHT:
יש לי משכנתא לכל מטרה בתמהיל הנוכחי

יש לי 4 מסלולים
22300 במסלול קלצ ל17 שנה 4.03
+ 37000 משתנה צמוד ל16 שנה 3.38
+ 208500 פריים + 2, 18 שנה
+ 175000 מ"צ 19 שנה 3.38
מעוניינת לפרוע 120000ש"ח.
כדאי למחזר (עלות היוון כ23000 ש"ח) או לפרוע חלקים, אשמח לקבל חוו"ד האם נית ןלקבל תמהיל טוב בהרבה במשכנתא לכל מטרה

הכי נכון זה להעלות את היתרות משכנתא לפה כדי שנדע מדי יש שינויים במשתנות. לראות על מה העמלות היוון. יש אפשרות להזהר מעמלות אם פורעים רק מספר שנים שבתוך העמודה או שיורדים לעמודה שבה הריביות ללא ירידה בריבית. בקיצור יהיה חכם להעלות את הדוח.
עוד אופציה זה , שהיום יש הלוואות מאוד מאוד אטרקטיביות בחלק מהבנקים ולטווח ארוך ממש של 10-12 שנים ואם זה כך יש מצב שזה יהיה כדאי ויהיה לך יותר אופציות פרעון.

BRIGHT · 11/6/21

ari1980 · 11/6/21

נכתב ע"י BRIGHT:
צפה בקובץ המצורף 906327
צפה בקובץ המצורף 906328
צפה בקובץ המצורף 906329
צפה בקובץ המצורף 906330
צפה בקובץ המצורף 906331
צפה בקובץ המצורף 906332
צפה בקובץ המצורף 906333
צפה בקובץ המצורף 906334
צפה בקובץ המצורף 906335
צפה בקובץ המצורף 906336

זה היה כל מטרה לצורך קנית דירה אחרת? או כל מטרה רגיל? בגדול בקלצ פה בטח בשביל כל מטרה היא מצוינת. בקצב הזה דבר ראשון הייתי פורע את המשתנות . מחפשת לחסוך כסף בכללי או להוריד החזר חודשי? כי הכי טוב זה לקצר את התקופות של המשתנה זה הכי חוסך, אבל ההחזר החודשי ישאר כמו שהוא.
ואטלי גם לקחת הלוואה בתנאים מצוינים לפותחי חשבון בבנק אחר ואז בכלל לסגור את כל המשתנות.
ועל המשתנות ההיוון הוא ממש אפסי

BRIGHT · 11/6/21

כל מטרה לקניית דירה אחרת, אני מעוניינת לפרוע בשביל החיסכון. הכסף שיש לי לפרוע עכשיו הוא מהלוואה שלקחתי בפתיחת חשבון בבנק חדש.
יש לי מה לבדוק מיחזור או שלא אשיג הרבה יותר טוב במשכנתא לכל מטרה

ari1980 · 11/6/21

נכתב ע"י BRIGHT:
כל מטרה לקניית דירה אחרת, אני מעוניינת לפרוע בשביל החיסכון. הכסף שיש לי לפרוע עכשיו הוא מהלוואה שלקחתי בפתיחת חשבון בבנק חדש.
יש לי מה לבדוק מיחזור או שלא אשיג הרבה יותר טוב במשכנתא לכל מטרה

זהו לכן שאלתי. כל מטרה לצורך רכישת דירה אחרת זה ריביות הרבה יותר טובות מכל מטרה רגיל. יותר קרוב לדיור. הייתי מציע לבדוק מול דיסקונט עם אופציה לפתיחת חשבון שאז תקבלו עוד הלוואה של 75 בפריים מינוס חצי ל10 שנים יחד עם מה שכבר יש לך תעשו תמהיל עם מצ גבוה על מנת לפרוע והשאר פריים וקלצ בריביות מה שיותר טובות

שוקלטין · 16/5/22

אשמח מאד לקבל חוו"ד על התמהיל הבא:

קל''צ 455,000 ש''ח 360 חודשים 4.13%
פריים 680,000 360 חודשים 2.25%
מ''צ 235,000 ש''ח 360 חודשים 2.95%
החזר חודשי: 5,770 ש''ח

אציין שככל הנראה נבצע מחזור בעוד שנה ולכן הדגשים היו יותר על מינימום קנסות יציאה.

Deleted 66182 · 16/5/22

נכתב ע"י ari1980:
דיסקונט עם אופציה לפתיחת חשבון שאז תקבלו עוד הלוואה של 75 בפריים מינוס חצי ל10 שנים

כדאי דוקא שם? האם זה המקסימום שאפשר להשיג בפתיחת חשבון חדש והעברת משכורת בבנק אחר?

מקצועי בלבד · 16/5/22

נכתב ע"י שוקלטין:
אשמח מאד לקבל חוו"ד על התמהיל הבא:

קל''צ 455,000 ש''ח 360 חודשים 4.13%
פריים 680,000 360 חודשים 2.25%
מ''צ 235,000 ש''ח 360 חודשים 2.95%
החזר חודשי: 5,770 ש''ח

אציין שככל הנראה נבצע מחזור בעוד שנה ולכן הדגשים היו יותר על מינימום קנסות יציאה.

לכאורה במקרה כזה עדיף לבטל את המ"צ ולקחת גם את זה בפריים.

משכנטוב · 19/5/22

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
דרך יועץ?

בלי לדעת יותר מידי פרטים, ממש לא הייתי בוחרת בתמהילים כאלו.
שבהם המסלולים היותר יציבים הם לטווח קצר בהרבה מהמסלולים הפחות יציבים.
לאחרונה ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים, וזה טעות חמורה!!
הרבה יותר מהשגת ריביות זולות, חשוב לבנות תמהיל נכון שזה אומר גם מס' שנים נכון.

אני יועץ משכנתא, ואני לא מנסה להביא תמהיל שבו הריבית נראית טובה, אלא להכין תמהיל שבסוף הסיפור ייצא הכי זול ללקוח, ותנאי ההחזר יהיו טובים עבורו לכל אורך התקופה, ואני בהחלט לוקח בחשבון אפשרות סבירה של פירעון מוקדם או מחזור (בריביות של היום, רק מטומטם לא ימחזר בעוד כמה שנים שהשוק יירגע), ומה לעשות הקל"צ ("מסלולים יציבים" כלשונך) הוא שחיטה בעמלות ההיוון למי שלוקח משכנתא בתקופה כזאת.

מקצועי בלבד · 19/5/22

נכתב ע"י משכנטוב:
(בריביות של היום, רק מטומטם לא ימחזר בעוד כמה שנים שהשוק יירגע)

אתם כאילו חושבים שבנורמלי ריבית בנק ישראל אמורה להיות כמעט 0% כמו שהיה בשנים האחרונות???
יש הרבה יותר הסתברות שהיא תהיה באזור ה5% מאשר שהיא תרד שוב פעם ל0%.
אם כי הכל אפשרי.
אבל מי שלקח משכנתא ל30 שנה במסלולים שצמודים למדד עכשיו אוכל אותה בגדול.

משכנטוב · 19/5/22

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אתם כאילו חושבים שבנורמלי ריבית בנק ישראל אמורה להיות כמעט 0% כמו שהיה בשנים האחרונות???
יש הרבה יותר הסתברות שהיא תהיה באזור ה5% מאשר שהיא תרד שוב פעם ל0%.
אם כי הכל אפשרי.
אבל מי שלקח משכנתא ל30 שנה במסלולים שצמודים למדד עכשיו אוכל אותה בגדול.

את הפריים אין צורך למחזר בהנחה שהוא יורד, אני מדבר על הקל"צים.
בסופו של דבר הם הקובעים את עלויות ההיוון.