יוסי העייף
משתמש חדש
אופקים(ונתיבות)על איזה עיר אתה מדבר?
כפי שהסביר
אופקים(ונתיבות)על איזה עיר אתה מדבר?
חיזוי בעבר ניתן ל...ממליץ בכל פה גם כיום
היזמים והמתווכים מדברים על מחירים בעוד שנתיים של 18 K למ"ר לכמעט חדש(פחות מ10 שנים) שכיום ניתן להשיג ב 1.4M
לכאורה 400K תוך שנתיים עם שכירות חודשית נטו 3500K
עזוב מתווכים
מוטל עליך להשיב על השאלה הפשוטה ששאלתי.
כן ממליץ גם כיום
מוטל עליך להשיב על השאלה הפשוטה ששאלתי.
כשתגיע למקומי...@נחמן דער איד
אתה גר כל הזמן הזה בשכירות?
לפי איך שהבנתי יש לך אופציה איך לקנות דירה, למה אתה לא קונה?
לא אתייחס יותר מדי,רק אומרטוב @נחמן דער איד
השאלה ששאלתי, מדוע יש להניח שמחירי הדיור יגדלו בקצב גבוה יותר מהאינפלציה?
אין לי כח לכל הויכוחים.
השקעה בנדל"ן יד שניה היא פחות תועלתית בתוחלת מאשר השקעה בשוק ההון.
התשואות העיקריות:
בעוד שבשנים האחרונות הדירות עלו בכ10% שנתי, זה לא אומר דבר לגבי העתיד.
- שכירות
- עליית ערך.
זה גם לא מסתבר לגבי העתיד.
השקעה בנדל"ן יד 2 היא גם יקרה מאוד, ויש לה הרבה הוצאות מסביב המקטינות את התוחלת.
השקעה בנדל"ן היא רווחית בוודאות, רק כשעכשיו יש לך מחיר נמוך משמעותי מהשוק, יחד עם עוד כמה פרמטרים.
ואין לסמוך בעניין לא על מתווכים וכ"ש על יזמים.
@יוסי העייף זה מכוון גם אליך, למרות שאתה אותו אדם.
מה נסגר?@יוסי העייף זה מכוון גם אליך, למרות שאתה אותו אדם.
מה נסגר?
עזוב מתווכים
קח יזמים שמוליק קיסטר,יקי רייסנר
אגב שמוליק קיסטר החל את פעילות הנדלן באופקים בהרבה הצלחה.
עזוב מתווכים
קח יזמים שמוליק קיסטר,יקי רייסנר
אגב שמוליק קיסטר החל את פעילות הנדלן באופקים בהרבה הצלחה
יש לי עשרות שאלות על כל המהלך, אין לי כוח לשאול.כשתגיע למקומי...
לא יעניין אותך כל כך איפה אתה גר, כמו הנקודה שאתה יכול לשבת בבית ללא טרדות ממון ב"ה
אשתי עובדת כריפוי בתעסוקה בלבד!!!
לא הבנתי.שיזמים שמשקיעים כמוך הם כנראה מודל לחיקוי....(שמוליק קיסטר)
1 - האלטרנטיבה במקום דירה בעיני זה השקעות בשוק ההון
2 - דירה לא מניבה לך כסף נוסף שמסייע לך בחתונות
3 - הריבית של המשכנתא לעיתים יכולה להגיע כמעט כמו להוצאות של שכירות
כך זה שיש דירה לא אומר שיש עוד השקעות מניבות
ולפעמים סוגר את הגולל על הכנסות נוספות מסכום ראשוני גדול
שבשוק ההון היה יכול להניב תשואה גדולה יותר
דירה להשקעה זו השקעה מצוינת,זה נושא ידוע ומדובר
אבל בכל אופן אבקש לקבל פה מידע מרוכז לתועלת אישית וציבורית
קנו לנו דירה
השכירות שלה מכסה כמעט לחלוטין את המשכנתא (יש הפרש של כמה מאות)
ובינתיים אנחנו גרים בשכירות (במחיר הזוי, כמובן)
לאחרונה התחלתי להשתכנע מקריאת מאמרים שונים
שקניית דירה זה מעשה לא חכם כלכלית בכלל
הייתי רוצה להבין למה בדיוק זה לא נכון
אם קניית הדירה נעשתה לצורך השקעה
כלומר - כשנמכור את הדירה נקנה אחת נוספת, שווה יותר, וככה נגלגל כמה דירות
עד שנעלה את ההון העצמי שלנו.
(מדברת על רכישת דירות במחירי הזדמנות, נמוך ממחיר השוק)
בעיקר בגלל התשואה העודפת של שוק ההון ביחס לנדלן בטווח הארוך,
בקצרה:בלת"ק
אבל לגבי ההשוואה בין שוק ההון להשקעה בנדל"ן -
המסקנה שלך ומה שעולה מהרבה אשכולות כאן בפרוג
ששוק ההון שווה עשרות מונים לעומת השקעה בנדל"ן... לוקה בחסר לדעתי!
אני רוצה לקרוא תיגר על מסקנה זו
למעשה, ציטטת תגובה שמעידה מהמציאות שלא כפי המסקנה,
ואת, ורבים שואלים: אבל התאוריה- התאוריה ששוק ההון...
אז איך באמת התאוריה מסתדרת עם המציאות ?
קודם כל להיות חכם למפרע זו לא חוכמה גדולה, לא בשוק ההון ולא בנדל"ן,
גם כאן וגם כאן אם היינו יכולים לחזור 30-20 שנה אחורה ולקבל החלטות על סמך העתיד היינו יכולים להתעשר, ולא מעט...
כמה עלתה אז דירה בירושלים? בשכונה כזו, בשכונה כזו? בצפת? בחיפה? ב"פרוייקטים" דאז?
כמה היא עולה היום?
בכלל, היינו יכולים לתכנן את המשכנתא לפי התגלגלות העניינים, הריביות והמדדים, בכלל היינו יוצאים מורווחים גדולים.
אז להסתכל כך על שוק ההון, לאחור, זה ממש אותו דבר !
לא חוכמה גדולה, וגם לא היה עובד בזמן אמת - היום, נראה לנו שכך וכך היינו עושים.... - מסתבר שבזמן אמת, ההחלטות נובעות (גם) ממקומות אחרים, כמו גם התגלגלות העניינים בשוק ההון עצמו - לא ידועה ולא צפויה לגמרי מראש,
לגבי נדל"ן עצמו -
עיקר הרווח בנדלן זו לא התשואה החודשית אלא עליית ערך מחירי הדיור
סתם דוגמא: (המחירים דאז והיום לקוחים מהמציאות)
לפני כ- 10שנים מחיר דירה באזור מסוים בקריות היה 320-350 א"ש (תאמינו לא...) היום כ- 800 א"ש
אז נכון שהשכירות לא מי יודע מה, באזור 1800 (דאז) אבל מכסה את המשכנתא
למעשה ההשקעה עצמה היא לא מחיר הנכס עצמו אלא רק ההון העצמי שמושקע בו( 30% / 50% - דירה ראשונה או שנייה ),
שכן מה שלוקחים במשכנתא ומכסים בעזרת השכירות לא מחושב אצלי כחלק מסכום ההשקעה
אז נניח לפני 10 שנים השקעה של 175 א"ש שווה היום 800 א"ש (גם המשכנתא עצמה כסתה עצמה עם השכירות = 1800*12*10)
מעל 450%
מה ההשוואה לשוק ההון ב10 שנים אלו, איני יודעת.. אם כי נראה לי ש450% זה לא רע
עוד נקודה :
אסור להשקיע ולשקוט על השמרים, כי באופן זה יתכן והמדדים יהיו נמוכים לאחר תקופה, תלוי בנתונים נוספים כמו מצב השוק וכו'
הדרך הנכונה למינוף משמעותי דרך נדל"ן הוא להיות על אש נמוכה, כל הזמן להתקדם.
לקנות (אפשר גם בלי תיווך, תאמינו או לא ), כמה שיותר בזול / אזור מתפתח- פריפריה שהולכת להיות הדבר הבא / קבלן / פינוי בינוי
להשביח פיזית - אם אפשר / לחכות לקפיצת מחירים שהנכס יהיה בנוי (בקנייה אצל קבלן) / אזור מתפתח - פריפריה - פינוי בינוי- להמתין
אפשר לתקופת ביניים, למשכן כדי לקנות עוד נכס ( להתחיל בתשלומים עד המכירה - בתנאי הפטור ממס שבח ),
ואם את שואלת אותי המטרה להגיע ליותר מדירה אחת כך שבעתיד בעז"ה האופציה על השולחן: למשכן / למכור - עבור חתונות הילדים
החיסרון הוא:
- לגור בשכירות, אגב, קיים גם אם מקדישם את כל הסכום להשקעות בשוק ההון (או שמשלמים מס רכישה + מס שבח )
- עבודה לכל דבר ועניין...
- חסרון נוסף, בנדל"ן נדרשים סכומים משמעותיים יותר להשקעה
זה ממש לא 150% בטווח השנים הנ"ל, אלא 325%!! פשוט לא חישבת את הריבית דריבית שיש בשוק ההון.שוק ההון ב10 שנים, 150%
צפה בקובץ המצורף 1672883
תקשיבי אני מאוד משתכנעתי להשקיע בהוןזה ממש לא 150% בטווח השנים הנ"ל, אלא 325%!! פשוט לא חישבת את הריבית דריבית שיש בשוק ההון.
וזה כשזה בלי מינוף כלל, כמובן שבשנים האלו שהיה ניתן לקבל מינוף זול מאד גם בשוק ההון, התשואה עם מינוף היתה יכולה להיות גם מעל 1000%!!!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
25.06
י"ט סיון
פתיחת מסלול
קורס עריכת וידאו
מלגות והנחות משמעותיות!
25.06
י"ט סיון
פתיחת מסלול
קורס פיתוח ובניית אתרים
מלגות גבוהות!
27.06
כ"א סיון
פתיחת מסלול:
התכנית המקצועית להכשרת אדריכלי פנים ומעצבים
לעבוד בתחום האדריכלות תוך שנתיים בלבד! וללמוד תכנים בלעדיים שיתנו לך יתרון ענק וביקוש גדול בשוק!
מסלול לגברים
25.07
י"ט תמוז
השקה חגיגית!
עיצוב גרפי ודיגיטל - בסילבוס חדש ומטורף!
מלגות גבוהות!
25.07
י"ט תמוז
פתיחה חגיגית:
תשכחו מכל מה שהכרתם!
גם עיצוב גרפי, גם בניית אתרים וגם בינה מלאכותית, בקורס אחד, חדשני ומפוצץ תוכן!
סילבוס חדש!
30.07
כ"ד תמוז
פתיחת מסלול
מאסטר בשיווק דיגיטלי
מלגות גבוהות!
תהילים פרק לב
א לְדָוִד מַשְׂכִּיל אַשְׁרֵי נְשׂוּי פֶּשַׁע כְּסוּי חֲטָאָה:ב אַשְׁרֵי אָדָם לֹא יַחְשֹׁב יְהוָה לוֹ עָוֹן וְאֵין בְּרוּחוֹ רְמִיָּה:ג כִּי הֶחֱרַשְׁתִּי בָּלוּ עֲצָמָי בְּשַׁאֲגָתִי כָּל הַיּוֹם:ד כִּי יוֹמָם וָלַיְלָה תִּכְבַּד עָלַי יָדֶךָ נֶהְפַּךְ לְשַׁדִּי בְּחַרְבֹנֵי קַיִץ סֶלָה:ה חַטָּאתִי אוֹדִיעֲךָ וַעֲוֹנִי לֹא כִסִּיתִי אָמַרְתִּי אוֹדֶה עֲלֵי פְשָׁעַי לַיהוָה וְאַתָּה נָשָׂאתָ עֲוֹן חַטָּאתִי סֶלָה:ו עַל זֹאת יִתְפַּלֵּל כָּל חָסִיד אֵלֶיךָ לְעֵת מְצֹא רַק לְשֵׁטֶף מַיִם רַבִּים אֵלָיו לֹא יַגִּיעוּ:ז אַתָּה סֵתֶר לִי מִצַּר תִּצְּרֵנִי רָנֵּי פַלֵּט תְּסוֹבְבֵנִי סֶלָה:ח אַשְׂכִּילְךָ וְאוֹרְךָ בְּדֶרֶךְ זוּ תֵלֵךְ אִיעֲצָה עָלֶיךָ עֵינִי:ט אַל תִּהְיוּ כְּסוּס כְּפֶרֶד אֵין הָבִין בְּמֶתֶג וָרֶסֶן עֶדְיוֹ לִבְלוֹם בַּל קְרֹב אֵלֶיךָ:י רַבִּים מַכְאוֹבִים לָרָשָׁע וְהַבּוֹטֵחַ בַּיהוָה חֶסֶד יְסוֹבְבֶנּוּ:יא שִׂמְחוּ בַיהוָה וְגִילוּ צַדִּיקִים וְהַרְנִינוּ כָּל יִשְׁרֵי לֵב: