עזרה קניית דירה - זו''צ

[A.A.T]

כלומר - כשנמכור את הדירה נקנה אחת נוספת, שווה יותר, וככה נגלגל כמה דירות
עד שנעלה את ההון העצמי שלנו.
(מדברת על רכישת דירות במחירי הזדמנות, נמוך ממחיר השוק)

בלת"ק
יש מאד הרבה היגיון במה שכתבתם, ולכאורה זו הדרך היחידה להגיע בסוף אל המנוחה ואל הנחלה, רק שצריך המון סייעתא דשמייא להצליח בכל התחנות, אבל זה בהחלט אפשרי, למרות שהייתי אומר שדברים כאלה אי אפשר לתכנן מראש איך תגיעו בסוף לסוף המסלול, אלא עם רצון חזק והמון תפילות הקב"ה יוביל אותכם במסלול הנכון עד שתגיעו אל הדירה הנכספת.

אנחנו התחלנו לפני 13 שנה [שאז גם מחירי הדירות היו בשמיים, וכבר לא קנו דירות לזוצי"ם] עם 270,00 ש"ח, וקנו לנו דירה בקריות, וכבר הספיקו למכור אותה לפני החתונה, ובמהלך ה5 שנים הראשונות של אחרי החתונה מכרנו וקנינו סה"כ 5 פעמים, ובכל פעם הרווחנו כמה שקלים עד שהגענו לדירה בבני ברק עם הון עצמי של מליון ש"ח ב"ה.

כמובן היה הרבה עזרה והכוונה מההורים, זה לא משהו שהיינו יודעים לעשות לבד

 

[בואו נעצב את זה ביחד]

בלת"ק
יש מאד הרבה היגיון במה שכתבתם, ולכאורה זו הדרך היחידה להגיע בסוף אל המנוחה ואל הנחלה, רק שצריך המון סייעתא דשמייא להצליח בכל התחנות, אבל זה בהחלט אפשרי, למרות שהייתי אומר שדברים כאלה אי אפשר לתכנן מראש איך תגיעו בסוף לסוף המסלול, אלא עם רצון חזק והמון תפילות הקב"ה יוביל אותכם במסלול הנכון עד שתגיעו אל הדירה הנכספת.

אנחנו התחלנו לפני 13 שנה [שאז גם מחירי הדירות היו בשמיים, וכבר לא קנו דירות לזוצי"ם] עם 270,00 ש"ח, וקנו לנו דירה בקריות, וכבר הספיקו למכור אותה לפני החתונה, ובמהלך ה5 שנים הראשונות של אחרי החתונה מכרנו וקנינו סה"כ 5 פעמים, ובכל פעם הרווחנו כמה שקלים עד שהגענו לדירה בבני ברק עם הון עצמי של מליון ש"ח ב"ה.

כמובן היה הרבה עזרה והכוונה מההורים, זה לא משהו שהיינו יודעים לעשות לבד

וואו
נשמע טוב
אשמח לשמוע יותר

 

[סומך]

למה יש גדילה בפער בין תשלומים על שכירות לתשלומים של משכנתא אם לא בגלל צפי שמחיר הדירות יעלה?
למה כשמשקיעים מתנפלים על עיר בפריפריה השכירות נשארת כמעט אותו דבר כשמחיר הקניה מוכפל?

כשיש גדילה בפער זה לא בגלל שהמשקיעים מתנפלים אלא בגלל שנוצר ביקוש במקום מצד התושבים.
כשיש גדילה בפער המשקיעים בורחים. הם צריכים תשואה כדאית.

 

[סומך]

אני לא מצליח לכתוב לגופו של עניין
כי אני לא מצליח להבין מה הקשר בין משפט למשפט

מה הכוונה במשפט הזה?
מניה זה לא ביטקוין עם שווי שנקבע רק לפי ביקוש

איפה השוויתי מניות לביטקוין?

יש מאחוריהם חברה שמכניסה כסף אמיתי וכל עוד החברה לא בקשיים השווי שלה צריך להיות יותר מהרווחים השנתיים שלה (גם אם תרצה לקנות עסק מקומי לייצור חד פעמי המחיר של החברה כל עוד אין צרות יהיה יותר מהרווחים של שנה אחת אחרת זו השקעה מטורפת עם 100% החזר בשנה)

ברור שהרווח לא צריך להיות שווי של מאה אחוז, ההבדל הגדול בין נדל"ן ועסק מקומי למניות הוא, שבעסק מקומי אתה בודק תשואה נטו, וזה מה שקובע את שווי החברה או הנדל"ן, במניות מתווסף הצפיות של המשקיעים.
למשל אם אתה קונה משרד ויש 8/9 אחוז תשואה זה עיסקה טובה, וככה נקבע המחיר של המשרד.

אז לומר "מכפיל רווח לא משחק תפקיד" נשמע משפט לא הגיוני
כי הציפיות של המשקיעים מבוססים גם על הרווחים העתידיים אבל הקו התחתון הוא המכפיל כרגע
יש ממוצע של המכפיל רווח של החברות בS&P500 ולמשל ב2009 (אחרי המשבר) המכפיל בממוצע היה 120 וב2011 המכפיל היה 14
כשהמכפיל הוא גבוה מאוד זה אומר שכרגע ההכנסות נמוכות אבל הצפי הוא שיעלה (מה שלרוב בסוף קורה) אבל בסוף יש מכפיל רווח מינימלי שגם בשוק קודר שהצפי הוא לירידות בסוף יש את המכפיל רווח כרגע והוא לא ירד מתחת ל1 כל עוד השוק לא בקריסה מיידית (ובמקרה כזה זה אומר סוף העולם בערך ושום השקעה בעולם לא בטוחה במקרה כזה)
המכפיל הכי נמוך שראיתי שהיה בממוצע של הS&P היה ב1949 שהמכפיל היה 5.9.

אז לומר שהכל בלון נפוח כמו ביטקון נשמע לי מוזר

מכפיל הרווח לא משחק תפקיד
בטסלה למשל המכפיל רווח הוא 40, הרווח מינורי ביחס למחיר המניה, אם הצפי תהיה ירידות ברווחים או אפילו שהחברה תעמוד רק ברווחים כאלה, ולא תעלה ברווחים, החברה תקרוס בקול רעש גדול.

 

[ynigun]

מכפיל הרווח לא משחק תפקיד
בטסלה למשל המכפיל רווח הוא 40, הרווח מינורי ביחס למחיר המניה, אם הצפי תהיה ירידות ברווחים או אפילו שהחברה תעמוד רק ברווחים כאלה, ולא תעלה ברווחים, החברה תקרוס בקול רעש גדול.

מי אמר להשקיע רק בטסלה
דיברו על השקעה בS&P500 ששם רוב החברות עם מכפיל הרבה יותר נמוך משל טסלה

 

[ynigun]

כשיש גדילה בפער זה לא בגלל שהמשקיעים מתנפלים אלא בגלל שנוצר ביקוש במקום מצד התושבים.
כשיש גדילה בפער המשקיעים בורחים. הם צריכים תשואה כדאית.

ביקוש לאותם דירות ע"י אותם תושבים?
משקיעים קונים רק אם השכירות מכסה את המשכנתא?

 

[סומך]

ביקוש לאותם דירות ע"י אותם תושבים?
משקיעים קונים רק אם השכירות מכסה את המשכנתא?

1. ביקוש על ידי ריבוי אוכלוסין ואין היצע
2. מי דיבר על משכנתא?

 

[סומך]

מי אמר להשקיע רק בטסלה
דיברו על השקעה בS&P500 ששם רוב החברות עם מכפיל הרבה יותר נמוך משל טסלה

ומי אמר שלא להשקיע בטסלה?
אמרתי שמניה המחיר נגזר בגלל צפי של משקיעים, וכל מניה זה ככה.

 

[ח.ג.ג'.]

וואו
נשמע טוב
אשמח לשמוע יותר

בבקשה תבדקו טוב את הסיכון ותחשבו איך אתם מתמודדים עם מקרה שבו הסיכון יתממש.
סיעתא דשמיא זה לא תכנית עבודה, ולהתפלל חזק אפשר גם כשקונים לוטו.
קודם בוחרים תכנית שאתם מסוגלים להתמודד עם הצדדים הפחות נחמדים שלה, ואז אפשר להתפלל שיתממשו הצדדים הנחמדים.
אפשר להשקיע גם בסיכון גבוה, יש מי שזה מתאים לו, אבל אנשים פה מתעקשים להציג השקעות בנדל"ן כסיכון נמוך למרות שבו זמנית אומרים שזה צריך סיעתא דשמיא (ולא במובן הטריוויאלי של "כל דבר צריך").

 

[יוסיK]

אכן
צריך להיזהר מכניסה להרפתקאות שיתכן שלא נעמוד בהם.
גם דירה שהגיוני שמחירה יעלה ושהשכירות שלה טובה, יכולה לעמוד ריקה חצי שנה, את המשכנתא צריך לשלם גם בתקופה הזו וחובה לקחת את זה בחשבון.
לא בטוח שהמחיר אכן יעלה כך שאולי לא כדאי לבסס את העסקה באופן שבלי עליית מחירים היא תהיה הפסדית.
וגם, להתבונן האם אנחנו בנויים להתעסקות עם תיקונים והשכרה בכלל, ועוד יותר, אם זה מרחוק.

 

[אל תחפור]

מצטרף לשני ההודעות הקודמות

בכל השקעה צריך לבדוק מה עושים אם זה לא לפהי התוכנית.
לדוגמא:
אם הדירה תעמוד ריקה ולא יהיה שוכר - האם אנו מסוגלים לשלם משכנתא או שנקרוס
אם לא תהיה עליית ערך כמו שאנחנו רוצים - אפשר להתמודד או לא

בקיצור, בהשקעה תמיד צריך לתכנן תוכנית מגירה, מה קורה אם לא הולך כמו שצפינו

 

[lea.dev.top]

בלת"ק
יש מאד הרבה היגיון במה שכתבתם, ולכאורה זו הדרך היחידה להגיע בסוף אל המנוחה ואל הנחלה, רק שצריך המון סייעתא דשמייא להצליח בכל התחנות, אבל זה בהחלט אפשרי, למרות שהייתי אומר שדברים כאלה אי אפשר לתכנן מראש איך תגיעו בסוף לסוף המסלול, אלא עם רצון חזק והמון תפילות הקב"ה יוביל אותכם במסלול הנכון עד שתגיעו אל הדירה הנכספת.

אנחנו התחלנו לפני 13 שנה [שאז גם מחירי הדירות היו בשמיים, וכבר לא קנו דירות לזוצי"ם] עם 270,00 ש"ח, וקנו לנו דירה בקריות, וכבר הספיקו למכור אותה לפני החתונה, ובמהלך ה5 שנים הראשונות של אחרי החתונה מכרנו וקנינו סה"כ 5 פעמים, ובכל פעם הרווחנו כמה שקלים עד שהגענו לדירה בבני ברק עם הון עצמי של מליון ש"ח ב"ה.

כמובן היה הרבה עזרה והכוונה מההורים, זה לא משהו שהיינו יודעים לעשות לבד

רק מה שלא כתבתם
הוא שהמשכנתא שלקחתם עכשיו גדולה בהמון מהמשכנתא שהייתם לוקחים אז לו הייתם קונים מייד דירה בבני ברק עם ההון ההתחלתי של אז
כלאמר לא הרווחתם כלום
והפסדתם המון

 

[צבי2]

עד שהגענו לדירה בבני ברק עם הון עצמי של מליון ש"ח ב"ה.

ומשכנתא של???
היום זה כבר לא כל כך פתרון.... משכנתא של 2 מליון עם הריביות של היום לזו"צ זה כנראה בלתי אפשרי

 

[צבי2]

בלת"ק
לקחת בחשבון שבכל מכירה ואז קניה של דירה סביר שיהיו עלויות של כ5-6 אחוז מהעסקה [כ4אחוז לשתי התיווכים, כ2 אחוז לעו"ד לשתי העסקאות, עוד עלויות ייעוץ משכנתא ועלויות נלוות של כמה שקלים]
במכירה של דירה בשווי 600000 וקניה של דירה בשווי 800000 תשלמו לפחות 50000 עלויות. כך שלמכור כל שנה זה לא פתרון כל כך טוב.
בנוסף- אם המדובר בזו"צ אברך, כל קניה או מכירה מוציאה מהלימוד רציני למשך תקופה, ממש לא מומלץ

 

[A.A.T]

ומשכנתא של???

700,000

קחת בחשבון שבכל מכירה ואז קניה של דירה סביר שיהיו עלויות של כ5-6 אחוז מהעסקה [כ4אחוז לשתי התיווכים, כ2 אחוז לעו"ד לשתי העסקאות, עוד עלויות ייעוץ משכנתא ועלויות נלוות של כמה שקלים]
במכירה של דירה בשווי 600000 וקניה של דירה בשווי 800000 תשלמו לפחות 50000 עלויות. כך שלמכור כל שנה זה לא פתרון כל כך טוב

נכון שיש הוצאות אבל הם יכולים להיות פחות בהרבה,
בנוסף הרווחים יכולים להיות גבוהים מאד, בפרט בציבור החרדי שיודע להשביח דירות [בעזרת פיצולים, גגות, וחריגות וכו'] בצורה מקסימלית,
לא חסר דוגמאות של אנשים שהרוויחו חצי מליון נקי ויותר תוך שנה.

בנוסף- אם המדובר בזו"צ אברך, כל קניה או מכירה מוציאה מהלימוד רציני למשך תקופה, ממש לא מומלץ

בזמנו היו כמה חכמים שאמרו לי את זה,
ההבדל ביננו הוא שאני אז יצאתי קצת מהלימוד, והם היום יצאו קצת מהלימוד [אחד שאין לו דירה ויש לו משכיר שמעלה לו שכירות מתי שמתחשק לו, ומתגלגל מדירה לדירה, ובמקרים מסויימים אף מגלגל גמחי"ם כמה ראש כבר יכול להישאר לו ללימוד].

כמובן שיש יוצא מן הכלל, אברכים שלא מעניין אותם כלום חוץ מהתורה והם באמת שקועים בתורה והקב"ה דואג להם למעלה מדרך הטבע, ואני מכיר כמה כאלה, אבל הם בודדים.